Willhelm Stahlke IV, unser Vizepräsident für Investitionen bei CASAFARI Portfolio Solutions, wurde von Proptech Buzz interviewt, einem Podcast, der mit Proptech-Führungskräften darüber spricht, was nötig ist, um erfolgreiche Unternehmen aufzubauen, und der von Ravi Kumar moderiert wird.
Sie haben über Investitionen in Einfamilienhäuser, die Auswirkungen der Pandemie auf den Mietmarkt, die veränderte Sichtweise der Investoren auf Investitionen in Europa und das Szenario für Proptech-Unternehmen gesprochen. Schauen wir uns an, was Willhelm zu sagen hatte!
Was macht CASAFARI?
CASAFARI wurde als Datenunternehmen gegründet, um Transparenz auf dem Immobilienmarkt zu schaffen. Unsere Gründer, Nils, Mila und Mitya, gründeten das Unternehmen in Spanien, weil sie versuchten, selbst Geld in den Immobiliensektor zu investieren, nachdem sie einige erfolgreiche Exits von anderen Startups hatten.
Sie stellten fest, dass es sehr schwierig war, Informationen über den Immobilienmarkt zu erhalten. Man kann zwar auf verschiedenen Portalen nach Immobilien suchen, die zum Verkauf stehen, aber es war schwierig, den Preis für diese Immobilien zu ermitteln, Vergleichsanalysen durchzuführen, die Entwicklung der Preise in einer bestimmten Stadt zu verfolgen oder sogar noch detailliertere Angaben zu machen.
CASAFARI wurde also geboren, um Transparenz in den Immobilienmarkt zu bringen. Wir sind in den letzten Jahren stark gewachsen und bieten unseren Kunden heute im Wesentlichen zwei vertikale Lösungen an: unsere SaaS-Lösung (Software as a Service), eine B2B-Software, die wir allen Unternehmen anbieten, die im Immobiliensektor tätig sind und Informationen über Immobilien benötigen, und unsere Portfoliolösungen, die speziell auf die Unterstützung institutioneller Anleger ausgerichtet sind und ihnen beim Aufbau detaillierter Immobilienanlagen in Europa helfen.
Es handelt sich also um zwei verschiedene Branchen, die zwei verschiedene Arten von Kunden bedienen, aber alle auf der Grundlage eines spektakulären Niveaus und einer Tiefe von Daten, die wir haben.
Es gibt verschiedene Bereiche bei Portfolio Solutions: Akquisition, Immobilienverwaltung, Asset Management. Können Sie auch über diese Bereiche berichten?
Wenn eine Institution oder ein professioneller Investor zu uns kommt, übernehmen wir bei Portfolio Solutions das gesamte Development Underwriting, die Entwicklung der Investitionsstrategie und der These.
Wir hören uns an, was die Investitionskennzahlen des jeweiligen Investors sind, und entwickeln daraufhin eine maßgeschneiderte Investitionsstrategie. Die Investoren sagen: Ich möchte diese Art von Risikoprofil, diese Art von Vermögenswerten, ich bevorzuge diese Art von geografischem Engagement, dies ist mein IRR-Ziel über einen Zeitraum von X. Wenn wir alle Informationen darüber haben, was der Anleger braucht, um seine internen Vorgaben zu erfüllen, können wir die Strategie für ihn entwickeln.
Sobald wir das Mandat erhalten haben, beginnen die drei Phasen des Kapitaleinsatzes. Wir haben unser Akquisitionsteam, das wir als unsere Spezialisten für Immobilientransaktionen bezeichnen, die in den Städten, in denen sie tätig sind, über umfassende lokale Marktkenntnisse verfügen. Sie sind diejenigen, die sich auf die Suche nach einer Immobilie begeben und dabei stets die CASAFARI-Lösung für die Suche nach Objekten, die Durchführung von Vergleichsanalysen und alles, was mit der Akquisitionsphase zusammenhängt, nutzen – von der Identifizierung bis zum Abschluss des Objekts, mit Verhandlungen und allem, was dazwischen liegt.
Es ist sehr wichtig zu erkennen, dass unsere Interessen in CASAFARI Portfolio Solutions vom Beginn der Akquisition bis zum Zeitpunkt der Veräußerung perfekt aufeinander abgestimmt sind. Wenn wir einen Schritt zurücktreten und die Phase der Investitionsübernahme betrachten, prognostizieren wir Rabatte, die wir für jedes Objekt erwerben können. Wir prognostizieren auch die Miethöhe. Damit ist alles getan, um den Geschäftsplan in der Akquisitionsphase zum Leben zu erwecken.
Nach dem Abschluss dreht sich alles um das Immobilienmanagement. Die Vermietung des Objekts, die Sicherstellung, dass die Preise für das, was der Markt hergibt, optimiert sind, und die schnelle Vermietung des Objekts an einen starken Mieter.
Das dritte Element schließlich ist das Asset Management – alles, was mit der Verwaltung von Vermögenswerten zu tun hat, insbesondere im Hinblick auf die Veräußerung dieser Vermögenswerte im Laufe der Zeit. Es geht darum, sicherzustellen, dass das Objekt richtig vermarktet und an den nächsten Käufer verkauft wird. Wir decken also den gesamten Lebenszyklus einer Investition in den PRS (Private Rented Sector) ab.
Was sind die Anwendungsfälle auf der Akquisitionsseite?
Wenn man sich anschaut, wie institutionelle Investoren arbeiten, haben sie in der Regel mehrere Fonds, die unterschiedliche Renditekriterien haben. Dabei geht es nicht unbedingt um Renditekriterien, sondern auch um die Notwendigkeit eines Engagements in bestimmten Arten von Anlageklassen. Institutionelle Anleger kommen also in der Regel zu uns und sagen: „Das ist das Risikoniveau, das ich will, das ist die Rendite, die ich brauche, was sind meine Optionen? Sie kommen mit diesen Kriterien zu uns, und wir suchen dann nach Möglichkeiten, die dazu passen.
Da wir in der Lage sind, nicht nur zu sehen, was auf Stadtebene passiert, sondern auch, was in den einzelnen Bereichen passiert, was es kostet, es zu erwerben, und was es kostet, es zu vermieten – und natürlich, was es kosten würde, das Objekt auf ein bestimmtes Niveau zu bringen, das man im Verhältnis zu den gewünschten Mieten erreichen möchte -, können wir die verschiedenen Renditen ermitteln.
Das werden wir in der Strategiephase tun. Aber wenn es um die Akquisition geht, können wir, sobald wir die Buy-Box erstellt haben (durchschnittlicher Vermögenspreis, Standorte, Ertragsprofil usw.), mit Hilfe unserer Technologie, anstatt Zehntausende von zum Verkauf stehenden Einheiten zu prüfen, mit all den verschiedenen Filtern sofort eine Liste aller verschiedenen Immobilien erhalten, die alle Anforderungen der Buy-Box erfüllen.
Wir wählen die besten davon aus und beginnen mit den Anrufen und Besichtigungen, um sicherzugehen, dass das Objekt zum Verkauf steht, um zu sehen, wie die Situation für den Verkäufer ist, um eventuell zu verhandeln, wenn das Objekt grünes Licht erhält, und so weiter. Es geht also darum, schnell Chancen zu erkennen und dies in großem Umfang zu tun.
Diese Investoren haben bereits ihre eigenen Geschäftsmodelle. Teilen sie diese mit Ihnen, oder erstellen Sie auch Geschäftsmodelle, um eine genaue Vorstellung davon zu bekommen, wie sich die Investitionen im Laufe der Zeit entwickeln werden?
In der Regel beginnen wir Gespräche mit dem Satz: „Wir glauben, dass Sie auf der Grundlage Ihrer Investitionskennzahlen Folgendes erreichen können“. Aber es handelt sich immer um einen so genannten Co-Underwriting-Prozess, bei dem wir die Investitionsthese gemeinsam entwickeln.
Unser Team bei Portfolio Solutions kommt aus dem Finanz- und Immobilienbereich. Wir sprechen definitiv die gleiche Sprache wie diese institutionellen Investoren. Es handelt sich also definitiv um ein sehr kooperatives Verfahren, bei dem die Zustimmung des institutionellen Anlegers, aber auch die Bestätigung durch uns als lokale Immobilienexperten erforderlich ist, um sicherzustellen, dass das, was sie erwarten, auf dem Markt realisierbar ist. Denn es ist eine Sache, einen Geschäftsplan zu erstellen, aber eine ganz andere, ihn auch tatsächlich in die Tat umzusetzen.
Sind Einfamilienhäuser für institutionelle Anleger eher eine Option als Mehrfamilienhäuser? Gibt es eine Präferenz für das eine gegenüber dem anderen?
Es gibt aus vielen Gründen eine Vorliebe für Mehrfamilienhäuser. Erstens sind sie leichter zu verwalten, und der Verwaltungsprozess ist sehr wichtig. Wenn man ein Portfolio mit 300 Einheiten hat, die sich in einem Gebäude befinden oder verstreut sein können, ist es aus Sicht der Größenordnung und der Verwaltung einfacher, ein einzelnes Gebäude zu verwalten, während es bei einer einzelnen Einheit viel schwieriger ist.
Aber ich denke, eine Besonderheit Europas und insbesondere unserer Stadtzentren ist, dass wir nicht über diese Fülle von Flächen verfügen wie die Städte in den USA, und wenn Sie eine Exposition wünschen, um es zentraler gelegene Vermögenswerte zu nennen, ist SFR wirklich der einzige Weg.
Wenn ich an Madrid denke, kann ich kein Gebäude im Herzen von Madrid, mitten im Zentrum, von Grund auf neu errichten. Man kann, aber es ist im Allgemeinen einfach zu kostspielig. Es ist zu schwierig. Deshalb befinden sich in Spanien viele BTR-Projekte (built to rent) in der Peripherie der Städte und nicht im Zentrum.
Was ich damit sagen will, ist, dass es in Europa schwierig ist, ein zweckbestimmtes Mietgebäude im Stadtzentrum zu bauen. Die einzige Alternative, wenn man ein erstklassiges oder zentral gelegenes Engagement anstrebt, ist der Erwerb einzelner Einheiten und deren Zusammenlegung zu einem Portfolio, anstatt ein einzelnes Gebäude voller Mietobjekte zu erwerben.
Dieses verstreute Portfolio ist das Herzstück von SFR. Wir wollen den Anlegern zeigen, dass dies in Bezug auf den Aufbau und die Verwaltung effizient möglich ist und dass man sich an einem anderen Standort engagieren kann als bei BTR.
Da Sie sich auch in den USA engagiert haben, können Sie das Wachstum in den USA und die erwarteten Auswirkungen auf die europäischen Wohnungsmärkte erklären?
Wenn man sich den Mietwohnungsbestand, insbesondere in den USA, ansieht, handelt es sich traditionell um Mehrfamilienhäuser. Das Grundstücksangebot war günstig. Es war größer, so dass es für Investoren, die zweckgebundene BTR-Gebäude errichten wollten, günstig war.
Aber in den letzten 10 Jahren haben wir ein Wachstum im Bereich der Eigentumswohnungen gesehen, und ich glaube, dass Europa, insbesondere Spanien, in gewisser Weise hinter den USA hinterherhinkt, was die Entwicklung angeht. BTR ist in Spanien also etwas relativ Neues, und SFR ist sogar noch relativ neu. Ich denke, die erwartete Auswirkung ist, dass der prozentuale Anteil des Mietwohnungsbestands in Mehrfamilienhäusern im Vergleich zu Einfamilienhäusern am stärksten in Richtung Mehrfamilienhäuser verschoben wird.
Ich denke, dass die Diskrepanz in Europa mit der Zeit nicht mehr so groß sein wird, da wir es den Investoren ermöglichen, Portfolios mit Einfamilienhäusern aufzubauen. Ich denke, dass das Interesse daran sehr viel größer ist, weil man sich in zentraleren Lagen engagieren möchte, was nur durch SFR möglich ist.
Ich denke, dass die sich verändernde Dynamik in Südeuropa, insbesondere bei den Hausbesitzern, die jetzt Mieter werden wollen, dazu führt, dass sie ihre Bestände verkaufen, und das schafft eine Kaufgelegenheit für Investoren, die im Grunde einen Übergang von selbst genutzten Beständen zu professionell verwalteten Mietbeständen vollziehen.
Zudem bitte ich Sie auch das Wachstum in Europa mit den hier geltenden strengeren Vorschriften erklären, vor allem in Bezug auf die Ziele der Kohlenstoffreduzierung zu erklären.
Ich denke, das ist ein interessanter Punkt, was die Kohlenstoffreduktionsziele und den unterschiedlichen Rechtsrahmen in Europa angeht. Ich denke, dass die Europäische Union in den letzten Jahren bei der Erreichung kohlenstoffneutraler Ziele definitiv eine Vorreiterrolle gespielt hat. Und wenn man sich die Anwendung auf den Wohnungsmarkt ansieht, bedeutet das, dass die Möglichkeit, den vorhandenen Wohnungsbestand umzunutzen, anstatt einen neuen Bestand zu errichten, definitiv dazu beitragen wird, diese Ziele zu erreichen.
Es gibt eine Menge Arbeit, und wenn ich Arbeit sage, dann meine ich den Einsatz von Ressourcen, der mit BTR und dem Bau eines Gebäudes von Grund auf verbunden ist, während bei SFR, wenn man im Wesentlichen Wohnraum umnutzt, Modernisierungen vornimmt, nicht nur die Küchen und unsere Badezimmern austauscht, sondern diesen Wohnungsbestand umweltfreundlicher macht. Man tauscht zum Beispiel die Fenster gegen doppelt isolierte aus, damit nicht so viel Wärme entweicht, oder man baut energieeffizientere Heizkessel ein. Es geht darum, den vorhandenen Bestand zu modernisieren.
Das ist etwas, das aus der Klimaperspektive kostengünstiger und weniger intensiv durchgeführt werden kann. Und ich denke, dass dies für die Schaffung eines langfristig lebensfähigen Wohnungssektors von entscheidender Bedeutung sein wird.
Warum ist das Interesse an Mietwohnungen für Investoren in letzter Zeit so groß geworden? Was sind die makroökonomischen Trends, die dazu geführt haben?
Wenn man sich Südeuropa kulturell ansieht, haben wir eine Vorliebe für Wohneigentum. Betrachtet man beispielsweise den spanischen Markt, so werden etwa drei Viertel des gesamten Wohnungsbestands von den Eigentümern selbst bewohnt. 25 % des Bestands sind Mietwohnungen.
Und in den letzten Jahren hat sich die Dynamik verändert, da immer mehr junge Menschen in die Stadtzentren ziehen, oder einfach nur die Mobilität im Allgemeinen, denn wenn man ein eigenes Haus besitzt, ist man in gewisser Weise stärker an den Ort gebunden, an dem es sich befindet. Da die Bevölkerung also etwas mobiler geworden ist und das Lohnwachstum nicht unbedingt mit dem Preisanstieg des Wohnungsbestands Schritt gehalten hat, ist es für die jüngere Generation schwierig geworden, ihre erste Immobilie früher zu erwerben als vielleicht die Generation ihrer Eltern.
Das bedeutet, dass die Pandemie dies nicht nur beschleunigt, sondern vielmehr diese Art von Verschiebung hervorgehoben hat. Die Investoren haben erkannt, dass es eine Nachfrage nach mehr Mietwohnungen gibt, und die Pandemie hat gezeigt, dass es sich um einen äußerst widerstandsfähigen Sektor handelt. Sie haben gesehen, dass es keine massive Welle von Zahlungsausfällen bei Wohnungshypotheken gab oder dass es während des Verlusts von Arbeitsplätzen keine massive Abwanderung von Mietern aus ihren Wohnungen gab. Das lag zum Teil daran, dass die Regierung während der Pandemie diejenigen, die arbeitslos wurden, in hohem Maße unterstützte. Nichtsdestotrotz wurde die Widerstandsfähigkeit des Wohnungssektors durch die Pandemie sicherlich gestärkt.
Und das hat dazu geführt, dass Investoren aufgrund dieses Ungleichgewichts zwischen Angebot und Nachfrage ein Engagement auf dem Mietwohnungsmarkt anstreben. Für uns bei CASAFARI ergibt sich daraus eine einzigartige Position, denn wir verfügen über datengestützte Einblicke in den Markt und können Investoren dabei helfen, die Standorte zu ermitteln, an denen sie nicht nur einen Mehrwert in Form von Renditen erzielen, sondern auch den Wohnungsbestand verbessern und das derzeitige Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage verringern können.
Wenn dies die nächste große Chance ist, wo sehen Sie sie? Welche Möglichkeiten sehen Sie heute für PropTech-Unternehmen in diesem Bereich?
Ich denke, dass PropTech ein riesiger Sektor ist, der ständig wächst und noch größer werden wird. Und ich denke, das liegt daran, dass die Immobilienbranche in ihrer heutigen Form relativ veraltet ist. Sie ist nicht so digitalisiert, sie ist nicht so fortschrittlich oder so schnell fortschrittlich wie vielleicht andere Sektoren. Daher gilt oft das Sprichwort: Was nicht kaputt ist, braucht man nicht zu reparieren.
Ich glaube, so arbeiten viele Immobilienunternehmen. Aber ich denke, wenn ich PropTech-Möglichkeiten aufzählen müsste, zumindest in dem Bereich, in dem ich arbeite, mit Informationen und Investitionen, würde ich sagen, dass es Unternehmen gibt, die Lösungen für Kleinanleger anbieten können, und es gibt Unternehmen, die Lösungen für institutionelle Anleger anbieten können.
Das ist eine Nische im gesamten PropTech-Ökosystem, aber ich spreche von Datenlösungen, denn wenn man sich Südeuropa im Vergleich zu Nordeuropa oder sicherlich im Vergleich zu den Vereinigten Staaten ansieht, fehlt es dem Immobilienmarkt einfach an Transparenz. Es ist schwierig zu wissen, wohin sich die Preise entwickelt haben, und zwar nicht nur auf der Ebene der Vermögenswerte, sondern auch auf der Ebene der Städte. Jedes Unternehmen, das in der Lage ist, Klarheit in diese zersplitterten, undurchsichtigen Märkte zu bringen, kann also einen großen Wert darstellen.
Wenn man dann in den Investmentsektor einsteigt, geht es fast um die Demokratisierung von Immobilieninvestitionen und darum, Kleinanleger zu bedienen. Ich denke dabei an Unternehmen wie Prop Brick, die den Prozess der Immobilieninvestition entmystifizieren und Privatanlegern dabei helfen, den Sprung zum Kauf ihrer ersten Anlageimmobilie oder zum Kauf eines Teils ihrer ersten Anlageimmobilie zu wagen. Und sie ermöglichen ihnen einen neuen Weg für Investitionen.
Und was wir bei CASAFARI Portfolio Solutions tun, ist die Betreuung institutioneller Anleger. Institutionelle Investoren sind im Immobilienbereich nicht nur auf den nördlichen Märkten aktiv, sondern auch auf dem spanischen Markt, aber nicht in diesem Bereich der SFR. Wir eröffnen eine weitere Investitionsmöglichkeit in dieser spezifischen Unteranlageklasse, die für institutionelle Anleger bisher zu schwierig und zu zeitaufwändig war, und beschleunigen den gesamten Prozess, indem wir ein Maß an Klarheit und Analyse bieten, das bisher nur schwer zu ermitteln war.
Gibt es heute in Europa Konkurrenten von CASAFARI in diesem institutionellen Bereich?
Zumindest in Südeuropa nicht wirklich. Wir haben eine 360-Degree-Plattform. Es gibt Unternehmen, die zum Beispiel großartige Lösungen für die Immobilienverwaltung anbieten, aber CASAFARI ist ein Partner mit wirklich starken datengestützten Erkenntnissen und den operativen Fähigkeiten, den Plan umzusetzen und mit Leben zu füllen. Ich denke also, dass unsere maßgeschneiderte Lösung, die Lösung von A bis Z, die wir anbieten, wirklich konkurrenzlos ist.
Und das ist der Schlüssel, denn es wäre großartig, wenn ich einem Investor sagen würde, ich kann X Millionen Euro für Sie investieren, und das ist die Art von Rendite, die ich erwarten würde. Aber nach dem Kauf wasche ich meine Hände in Unschuld und überlasse ihnen die Arbeit. Sie sind keine Immobilienverwalter, vielleicht haben sie Vermögensverwalter in ihrem Team, aber diese Verbindung, die Angleichung der Interessen von der Akquisition bis zur Veräußerung, ist einfach unerlässlich, um sicherzustellen, dass die Geschäftsplankennzahlen erfüllt werden, und um es diesen institutionellen Investoren zu ermöglichen, das zu tun, was sie am besten können, nämlich Investitionen zu tätigen. Und sie sind nicht dazu da, diese Immobilien zu verwalten, vor allem wenn es sich um disaggregierte Immobilien handelt.
Wie sieht der Zeitrahmen für einen institutionellen Investor durchschnittlicher Größe aus, vom Erwerb bis zur Veräußerung?
Im Allgemeinen arbeiten wir mit fünfjährigen Geschäftsplänen. Es braucht ein wenig Zeit, um das Portfolio aufzubauen, es zu stabilisieren und zu optimieren. Und schließlich will man es auf dem höchsten Optimierungsniveau verkaufen, um die größtmögliche Gewinnspanne zu erzielen.
Lassen Sie uns über die Stärken von CASAFARI sprechen. Der End-to-End-Prozess ist eine davon, und Sie haben auch die umfassende Immobiliendatenbank erwähnt, die es diesem neuen Geschäftsbereich ermöglicht, voranzukommen. Können Sie auch hier etwas Licht ins Dunkel bringen?
Wir sind als Anbieter von Datenlösungen geboren, als jemand, der Transparenz in den Markt bringt. Wir erkannten das große Interesse der Anleger am Wohnungsmarkt und insbesondere an der Zusammenstellung von Portfolios für unsere Anleger, die sich in diesem speziellen Sektor engagieren wollen. Es ging einfach darum, die Stärke und die Qualität der Daten, die wir hatten, mit dem Wunsch dieser Investoren nach einem solchen Engagement zu verbinden. Es war fast so etwas wie eine Vermählung der beiden Dinge.
Ich denke, dass wir bei CASAFARI, zumindest bei Portfolio Solutions, auf diese Weise arbeiten. Hinter den SaaS-Lösungen und den Portfoliolösungen stehen viele Teams: unser Datenteam, die Leute, die in der Lage sind, all diese Algorithmen zu entwickeln, die Daten zu erfassen, sie zu de-duplizieren, sie an einen einzigen Ort zu bringen und Analysen darüber durchzuführen.
Ohne unser Datenteam und die Höhe der Investitionen, die wir intern in die Datenerfassung und -bereinigung gesteckt haben, hätten wir mit Portfolio Solutions oder unserem SaaS nicht ein so großartiges Tool, das wir unseren Endkunden anbieten können. Für uns gibt es also eine solche Verbindung von Werten und eine gegenseitige Abhängigkeit für den Erfolg.
Möchten Sie das vollständige Interview hören und noch mehr Fragen von Willhelm beantwortet bekommen? Der Podcast ist auf dem Youtube-Kanal von Proptech Buzz zu finden. Vielen Dank für das Gespräch, Ravi!
