Wird 2016 ein gutes Jahr für spanische Immobilien?

Während Analysten für den spanischen Immobilienmarkt im Jahr 2016 ein deutliches Wachstum prognostizieren, teilt sich die Erholung in zwei sehr unterschiedliche Sektoren: auf der einen Seite hochwertige Küstenimmobilien und Ferienunterkünfte, bei denen die internationale Nachfrage das Angebot übersteigt; auf der anderen Seite Erstwohnsitze mit Angebotspreisen unter 200.000 €, von denen laut dem Bewertungsunternehmen Tinsa 24,9 % der seit 2008 erbauten 1,5 Millionen Wohnungen unbewohnt bleiben.

Was treibt diese Erwartungen an, und gelten diese positiven Dynamiken für alle Preisklassen und Standorte?

Um diese Fragen zu beantworten, betrachten wir drei wesentliche Entwicklungen aus den Jahren 2013 bis 2015.

1. Der spanische Immobilienmarkt hat sich in zwei klar voneinander getrennte Kategorien entwickelt.
2. Obwohl die Zahl der Verkäufe gestiegen ist, gibt es weiterhin Wachstumspotenzial.
3. Die Preissteigerungen betreffen nicht alle Immobilienarten oder geografischen Regionen.

Betrachten wir diese Punkte nun genauer.

1. Es ist wichtig zu bedenken, dass in Spanien zwei völlig getrennte, parallele Immobilienmärkte existieren, die sich in den meisten Fällen nicht unmittelbar gegenseitig beeinflussen. Entwickelt sich der eine Markt positiv, folgt der andere nicht zwangsläufig.

Warum erholt sich der Sektor für Erstwohnsitze in Spanien langsamer?

Typische Käufer in diesem Sektor sind spanische Staatsangehörige, die Wohnraum mit Angebotspreisen unter 200.000 € nahe ihrem Arbeitsort suchen. Diese Käufer sind gewöhnlich auf Bankhypotheken angewiesen, was eine sichere Anstellung voraussetzt. Der Sektor wurde schwer von der spanischen Finanzkrise getroffen, die durch die spekulative Immobilienblase im Jahrzehnt bis 2008 ausgelöst wurde.

Seseña, Provinz Toledo, eine Geisterstadt 35 km von Madrid entfernt. Seseña / Gabri Solera (CC BY-NC-ND 2.0)

Dieser Markttrend hängt eng mit der Hypothekenvergabe zusammen: Je höher die Verfügbarkeit von Krediten, desto höher ist die Zahl der abgeschlossenen Verkäufe. Trotz sinkender Arbeitslosigkeit in Spanien und einer gewissen wirtschaftlichen Erholung verhindern nach wie vor mehrere Faktoren eine vollständige Erholung im Erstwohnsitzsektor des Landes.

• Im Jahrzehnt bis 2007 wurden in Spanien jährlich rund 700.000 Wohnungen gebaut – mehr als in Großbritannien, Deutschland und Frankreich zusammen.
• Laut Tinsa bleiben von den 1,5 Millionen seit 2008 errichteten Wohnungen 24,9 % unbewohnt, und es wird geschätzt, dass es mehr als drei Jahre dauern wird, bis diese vom Wohnungsmarkt aufgenommen werden.
• Es gibt jedoch eine ungleiche Verteilung: 80 % dieser Gebäude konzentrieren sich auf nur 10 % der städtischen Gebiete des Landes, und es könnte viele Jahre dauern, bis sie gekauft oder gemietet werden.
• Staatliche Propaganda hat das Wohneigentum gegenüber der Miete gefördert. Infolgedessen leben derzeit mehr als 80 % der Spanier in den eigenen vier Wänden. Das entspricht 10 % mehr als in Großbritannien und 30 % mehr als in Deutschland – obwohl die Wirtschaft dieser Länder stärker ist und ihre Arbeitslosenquote im Jahr 2015 etwa 17 % niedriger lag als die Spaniens.

Wohneigentumsquote im Vergleich zur Mietquote in europäischen Ländern. Quelle: Eurostat (Wohnungsbaustatistik, 2014)

• Spanien weist die sechstniedrigste Überbelegungsquote unter den europäischen Ländern auf, gemessen an der Anzahl der Personen pro Raum und Quadratmeter. Nur 5 % der Gesamtbevölkerung leben in überbelegten Wohnungen, was etwa der Hälfte des europäischen Durchschnitts entspricht. Spanischen Bewohnern steht derzeit mehr Wohnraum zur Verfügung als den meisten anderen Europäern, einschließlich Deutschen, Franzosen, Österreichern und Briten.

**Überbelegungsquoten (basierend auf der Personenzahl pro Raum und der Fläche in Metern) in europäischen Ländern. Je höher die Quote, desto mehr Personen leben in einer Wohneinheit. **Quelle: Eurostat (Wohnungsbaustatistik)

• Trotz des Rückgangs bei der Vergabe neuer Hypotheken und verschiedener Programme zur Entlastung der privaten Verschuldung belaufen sich die privaten Hypothekendarlehen in Spanien noch immer auf 0,5 Billionen €.
• Zwischen 2007 und 2011 verloren geschätzte 500.000 Menschen ihr Zuhause, und die Hypothekenrückzahlungen machten 40 % des ursprünglichen Kaufpreises aus. Für Immobilien, die zwischen 2002 und 2008 erworben wurden, bestehen häufig Hypotheken von 120 bis 140 % des aktuellen Marktwerts.

**Bruttomietsatz-Multiplikator (Kaufpreis im Verhältnis zum jährlichen Mietertrag) bzw. wie viele Jahre es dauern könnte, bis sich die Investition amortisiert – je höher die Zahl, desto weniger sinnvoll ist ein Kauf im Vergleich zur Langzeitmiete. **Quelle: Instituto Juan de Mariana (unabhängiges libertäres Wirtschaftsforschungsinstitut)

Im Erstwohnsitzsektor besitzen Eigentümer in der Regel eine einzelne Immobilie, und in vielen Fällen ist es nach wie vor sinnvoller zu mieten als zu kaufen. In Regionen wie Katalonien, Galicien, Kastilien-León und Aragonien würde es über 40 Jahre dauern, bis der Kaufpreis im Vergleich zur Langzeitmiete die Gewinnschwelle erreicht.

Was treibt die ausländische Nachfrage nach Luxusimmobilien an Spaniens Küsten an?

Die Hauptnachfrage in diesem Sektor kommt aus dem Ausland. Typische Käufer sind vermögende Einzelpersonen (High Net Worth Individuals, HNWIs) aus Großbritannien, Frankreich, Deutschland, Skandinavien, Russland und China. Diese Käufer suchen meist nach Luxusvillen und Penthouse-Wohnungen, insbesondere in Gebieten mit begrenztem Angebot wie Marbella, Mallorca, Ibiza, den Kanarischen Inseln und einigen Teilen der Provinz Barcelona.

Cielo de Bonaire, Alcúdia, Mallorca (Balearen), umgeben vom Naturschutzgebiet Victoria mit Blick auf die Buchten von Pollença und Alcúdia, nahe den Bergen der Serra de Tramuntana (UNESCO-Weltkulturerbe) und dem Naturschutzgebiet Llevant, beherbergt einige der begehrtesten Immobilien Spaniens. Quelle: casafari.com. Alle Rechte vorbehalten.

Diese Käufer suchen in der Regel nach Zweitwohnsitzen, während einige auch in Gewerbeimmobilien und kurzfristige Ferienunterkünfte in den beliebtesten Urlaubsdestinationen investieren. Die stabilen Volkswirtschaften der Herkunftsländer dieser Personen in Kombination mit ihren stärkere Währungen führen dazu, dass der Kauf eines Zweitwohnsitzes in der Eurozone oft ein attraktives Geschäft ist.

Russische und chinesische Investoren erwerben zunehmend Immobilien in der Region, um potenziellen Finanzkrisen und wirtschaftlichen Abschwüngen in ihren Heimatländern entgegenzuwirken. Angesichts begrenzter Anlagemöglichkeiten zu Hause und der Volatilität an den globalen Aktienmärkten erscheinen spanische Immobilien, gestützt durch niedrige Zinsen und positive Aufwärtstrends, als attraktive Option.

Berichten von Realtor.com zufolge (über Knight Frank und Sotheby’s) ist das globale Investoreninteresse an Luxusanwesen auf der Iberischen Halbinsel in den letzten drei Jahren exponentiell gestiegen. In diesem Zeitraum zeigte Spanien in den meisten Teilen seiner Wirtschaft erste ernsthafte Anzeichen einer Erholung, und 2015 war Spanien die am schnellsten wachsende große Volkswirtschaft Westeuropas.

“Luxusimmobilien in Urlaubsregionen florieren weltweit”, so Sotheby’s.

Historisches und prognostiziertes jährliches BIP-Wachstum in Spanien 1996 – 2016 Quelle: INE / Tradingeconomics

Dies hat zu einer Wiederbelebung des Immobilienmarktes geführt. Regierungsstatistiken können jedoch irreführend sein, da unterschiedliche Immobilientypen vermischt werden; die Bewertung von Marktsegmenten mit CASAFARI Area Insights hilft dabei, die echten lokalen Dynamiken und Trends klar darzustellen.

In Wirklichkeit gibt es nach wie vor einen großen Bestand an Erstwohnsitzen, für die eine geringe Nachfrage besteht, im Gegensatz zu Zweitwohnsitzen, wo die Nachfrage das Angebot allmählich übersteigt.

Die Grafik zeigt eine starke Korrelation zwischen der Nachfrage aus dem Ausland und der Gesundheit des gesamten spanischen Immobilienmarktes. Provinzen wie Alicante bilden eine Ausnahme, da diese Regionen weiterhin eine hohe Dichte an unbewohntem Bestand aufweisen.

**Korrelation zwischen Käufen durch ausländische Käufer + jährlicher Anstieg der Verkaufstransaktionen nach Provinzen. **Quelle: Registradores

Berichte von Immobilienmaklern auf den Baleareninseln Mallorca und Ibiza, die bei ausländischen Käufern sehr beliebt sind, deuten darauf hin, dass die Nachfrage nach einigen Immobilientypen das Angebot bereits übersteigt. Diese Regionen ziehen typischerweise Käufer aus der Mittelschicht an, die Wohnungen in der Preisspanne von 300.000 € bis 500.000 € in ruhigen, exklusiven Küstenlagen suchen. Wohlhabende Käufer verlangen Villen mit Meerblick und Nähe zu Annehmlichkeiten wie Golfplätzen, Yachthäfen, gehobenen Restaurants und Flughäfen.

Obwohl es sich häufig um Barzahler handelt, sind die Banken in ihren Heimatländern bereit, ihnen günstige Kredite für den Kauf ausländischer Immobilien anzubieten. Dieses Vertrauen hat dazu beigetragen, den Markt für Zweitwohnsitze in Bestlagen anzukurbeln.

Die Investitionen in Ferienwohnungen und Mietvillen steigen: 2014 wurden Ferienvermietungen in privaten Objekten in Spanien zu einem Geschäft mit einem Volumen von 2,6 Milliarden €. Mehr als 14 % aller Touristen übernachteten 2014–2015 in Ferienwohnungen und -häusern. Es wird erwartet, dass dieser Wert schließlich fast 20 % erreicht.

Da die Urlaubssaison mehr als sechs Monate dauert und die Auslastung hoch bleibt – mit Übernachtungspreisen von über 1.500 € in beliebten Resort-Regionen –, können Investoren, die an der Anschaffung einer Mietimmobilie auf Mallorca und Ibiza oder in der Provinz Barcelona interessiert sind, durchschnittliche jährliche Mietrenditen von über 10 % erzielen.

Monatliche Übernachtungen in Ferienunterkünften im Jahresvergleich von Oktober 2014 – Oktober 2015 Quelle: INE / casafari.com

Für Fachleute, die eine Investition in spanische Immobilien erwägen, ist die Verfolgung der Entwicklung von Angebotspreisen und Verkaufstransaktionen in beiden Sektoren unerlässlich – insbesondere bei Premium-Immobilien für internationale Käufer.

Häufig gestellte Fragen

Welche zwei unterschiedlichen Sektoren prägen den spanischen Immobilienmarkt?

Der spanische Immobilienmarkt teilt sich in Erstwohnsitze und Luxusimmobilien an den Küsten. Erstwohnsitze werden in der Regel von einheimischen Käufern gesucht, die Wohnraum mit Angebotspreisen unter 200.000 € nahe ihrem Arbeitsplatz suchen. Luxusimmobilien an den Küsten ziehen vermögende internationale Käufer (High Net Worth Individuals) an, die Zweitwohnsitze oder Ferienunterkünfte in Top-Lagen suchen.

Warum gibt es in Spanien weiterhin ein Überangebot an Erstwohnsitzen?

Im Jahrzehnt bis 2007 wurden in Spanien jährlich rund 700.000 Wohnungen gebaut. Laut dem Bewertungsunternehmen Tinsa bleiben 24,9 % der seit 2008 errichteten 1,5 Millionen Wohnungen unbewohnt. Darüber hinaus konzentrieren sich 80 % dieses unbewohnten Bestands auf nur 10 % der städtischen Gebiete des Landes.

In welchen spanischen Regionen ist die Nachfrage ausländischer Immobilienkäufer am stärksten?

Ausländische Immobilienkäufer konzentrieren sich vor allem auf Küsten- und Inselregionen, in denen das verfügbare Angebot begrenzt ist. Die Nachfrage ist in Marbella, Mallorca, Ibiza, auf den Kanarischen Inseln und in Top-Lagen der Provinz Barcelona am stärksten. Käufer in diesen Lagen suchen Zweitwohnsitze, Gewerbeimmobilien und kurzfristige Ferienunterkünfte.

Welche Mietrenditen erzielen Ferienimmobilien auf Mallorca, Ibiza und in Barcelona?

Private Ferienunterkünfte generierten 2014 in Spanien laut dem Instituto Nacional de Estadística (INE) ein Volumen von 2,6 Milliarden €. In beliebten Resort-Regionen der Provinz Barcelona, auf Mallorca und Ibiza führen hohe Auslastungsquoten, eine Urlaubssaison von über sechs Monaten und Angebotspreise pro Nacht von über 1.500 € zu brutto jährlichen Mietrenditen von mehr als 10 %.

Wie können Investoren und Makler Angebotspreise und Transaktionspreise in ganz Spanien verfolgen?

Immobilienprofis nutzen CASAFARI Area Insights, um hyperlokale Angebotspreistrends über Immobilienportale hinweg zu analysieren. Technische Dokumentationen für individuelle Integrationen stehen über die CASAFARI Area Insights API documentation zur Verfügung. Registrierte Nutzer können zudem auf eine umfassende Portal-Historie sowie offizielle Notariatsdaten des spanischen Notariado über die CASAFARI platform zugreifen.