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Die Stadtteil-Leitfäden von CASAFARI bieten Investoren, Käufern und Immobilienmaklern fundierte Orientierung beim Vergleich von Mikrostandorten in Deutschland (Berlin, Hamburg, München), Belgien (Antwerpen, Brüssel, Gent, Lüttich) und Luxemburg (Luxemburg-Stadt). Jeder Leitfaden stützt sich auf Marktdaten aus Area Insights (Gebietsübersicht) von CASAFARI und beleuchtet lokale Rahmenbedingungen wie Grunderwerbsteuer, Mietpreisbremse und Zweckentfremdungsverbote.
Welche Städte und Länder decken die Leitfäden ab?
Eine Familie aus Köln steht vor einem beruflichen Wechsel und schwankt zwischen Hamburg-Eimsbüttel und München-Sendling. Gleichzeitig berät eine Maklerin in Trier einen Kunden, der eine Eigentumswohnung im nahe gelegenen Luxemburg-Belair erwägt. In beiden Situationen entscheidet nicht nur der Bauch, sondern ein genauer Blick auf die Standortfaktoren.
Die Leitfäden gliedern sich nach Regionen und Städten:
- Leitfaden Deutschland: Detaillierte Analysen für den Stadtteil-Leitfaden Berlin, den Stadtteil-Leitfaden Hamburg sowie den Stadtteil-Leitfaden München.
- Leitfaden Belgien: Umfassende Übersichten für den Leitfaden Brüssel, Antwerpen, Gent und Lüttich – ideal für grenzüberschreitende Käufer und EU-Beschäftigte.
- Luxemburg: Der Leitfaden Luxemburg-Stadt unterstützt Pendler und Anleger bei der Bewertung des Großherzogtums.
Jeder Stadtteil-Leitfaden vereint Viertelprofile, Anbindung, Schulangebote, das Preisgefüge aus Live-Daten und gesetzliche Vorgaben.
Wie liest man einen Stadtteil-Leitfaden richtig?
Um Standorte sachlich zu vergleichen, stützt sich jeder Leitfaden auf vier zentrale Perspektiven:
- Lage und ÖPNV: S- und U-Bahn-Taktung sowie Pendelzeiten zum Hauptbahnhof oder Wirtschaftszentrum.
- Bildung und Infrastruktur: Grundschul-Einzugsgebiete, Gymnasien und internationale Schulen.
- Marktdynamik: Angebot, Vermarktungsdauer und Bestands- im Vergleich zu Neubaupreisen aus datenbasierter Analyse.
- Regulatorik: Lokale Auflagen wie Mietpreisbremse, Zweckentfremdungsverbote oder Milieuschutzgebiete (soziale Erhaltungsverordnungen).
Besonders bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen oder bei Modernisierungen verlangen Städte wie Berlin, Hamburg und München Genehmigungen in Erhaltungsgebieten. Sämtliche rechtlichen Angaben beziehen sich auf behördliche Vorgaben der jeweiligen Kommunen oder Ministerien, während CASAFARI die Marktzahlen fortlaufend aktualisiert. Weiterführende Details dazu bieten auch die Informationen darüber, welche Gebiete die CASAFARI-Daten abdecken.
Welche Nebenkosten und Regeln unterscheiden sich von Stadt zu Stadt?
Beim Immobilienkauf unterscheiden sich die Kaufnebenkosten je nach Region erheblich. Die Grunderwerbsteuer wird vom jeweiligen Bundesland festgelegt und reicht gemäß den Grunderwerbsteuersätzen der Länder beim Bundesfinanzministerium (Stand 2025) von 3,5 % in Bayern über 5,5 % in Hamburg und 6,0 % in Berlin bis zu 6,5 % in Nordrhein-Westfalen, Saarland, Brandenburg und Schleswig-Holstein. Hinzu kommen Notar- und Grundbuchkosten.
Weitere maßgebliche Regeln im Überblick:
- Mietpreisbremse: Nach Angaben zur Mietpreisbremse beim Bundesministerium der Justiz regelt § 556d BGB die Begrenzung der Neuvermietungsmiete in ausgewiesenen angespannten Wohnungsmärkten bis zum 31. Dezember 2029.
- Grundsteuerreform: Seit dem 1. Januar 2025 gilt das neue Grundsteuerrecht, bei dem Bundesländer eigene Berechnungsmodelle (z. B. Bayern, Hamburg, Baden-Württemberg) nutzen und Kommunen den Hebesatz festsetzen.
- Kurzzeitvermietung: Die Vermietung an Feriengäste unterliegt strengen Satzungen. Das Zweckentfremdungsverbot der Berliner Senatsverwaltung erfordert beispielsweise eine Genehmigung und Registriernummer für Inserate.
Wie sich der Markt insgesamt entwickelt, lässt sich im Beitrag über die Entwicklung des deutschen Immobilienmarktes vertiefen.
Was gilt für Käufer aus Österreich und der Schweiz?
Käufer aus Österreich unterliegen beim Immobilienerwerb in Deutschland keinen Beschränkungen. Zur Orientierung vergleichen sie die deutschen Steuersätze mit den österreichischen Vorgaben (3,5 % Grunderwerbsteuer zuzüglich 1,1 % Eintragungsgebühr ins Grundbuch).
Für Schweizer Käufer ist der Erwerb in Deutschland ebenfalls frei möglich. Umgekehrt regelt in der Schweiz das Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (Lex Koller beim Bundesamt für Justiz) die Bewilligungspflicht für Personen mit Wohnsitz im Ausland.
Woher stammen die Daten in den Leitfäden?
Die statistischen Kennzahlen beruhen auf der Aggregation und Bereinigung von Immobilienangeboten aus Portalen und Maklerwebseiten. Warum präzise Kennzahlen auf Viertelebene entscheidend sind, erläutert der Beitrag darüber, warum hyperlokale Daten zählen.
Fachleute und Investoren können diese Daten über Area Insights (Gebietsübersicht) von CASAFARI direkt abrufen oder in eigene Analysen einbinden. Entwickler finden technologische Schnittstellen in der Area Insights in der Entwicklerdokumentation (auf Englisch). Für anschließende Wertermittlungen konkreter Objekte stehen Bewertungen und Marktstudie zur Verfügung. Wer die Werkzeuge direkt im Arbeitsalltag testen möchte, kann die CASAFARI Platform ausprobieren.
Häufig gestellte Fragen
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in meinem Bundesland?
Die Grunderwerbsteuer wird in Deutschland von den einzelnen Bundesländern festgelegt. Laut der Übersicht des Bundesministeriums der Finanzen (Stand 2025) liegt die Steuerspanne zwischen 3,5 % in Bayern und 6,5 % in Ländern wie Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland und Schleswig-Holstein. Berlin erhebt 6,0 % und Hamburg 5,5 %.
Darf ich eine Wohnung in Berlin, Hamburg oder München an Touristen vermieten?
In allen drei Städten gelten Zweckentfremdungsverbote für Wohnraum. Die tageweise Vermietung einer kompletten Wohnung an Feriengäste erfordert eine behördliche Genehmigung; in Berlin muss zudem eine Registriernummer im Inserat angegeben werden. Die gelegentliche Vermietung des eigenen Hauptwohnsitzes unterliegt gesonderten Regeln der jeweiligen Stadtverwaltung.
Gilt die Mietpreisbremse noch, und wo?
Ja, die Mietpreisbremse gemäß § 556d BGB wurde bis zum 31. Dezember 2029 verlängert. Sie gilt in Gebieten, die von den Bundesländern als angespannte Wohnungsmärkte ausgewiesen sind, wozu Berlin, Hamburg und München gehören. Bei einer Neuvermietung darf die Miete grundsätzlich maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, sofern keine Ausnahme wie ein Neubau vorliegt.
Kann ich als Deutscher in Luxemburg oder Belgien eine Wohnung kaufen?
Als EU-Bürger können Sie in Belgien und Luxemburg uneingeschränkt Immobilien erwerben. Es gelten jedoch die jeweiligen nationalen Notar- und Steuergesetze sowie regionale Registrierungsgebühren. Details zu den lokalen Besonderheiten finden Sie in den entsprechenden Stadtteil-Leitfäden für Brüssel und Luxemburg.
