5 Fakten: Warum Sie jetzt in spanische Immobilien investieren sollten
Der spanische Immobilienmarkt bietet im Anschluss an die Rezession der Jahre 2008 bis 2013 wieder eine hohe Investitionsattraktivität. Die wirtschaftliche Erholung wird durch ein BIP-Wachstum von 3,4 % im Jahresvergleich im 3. Quartal 2015 (INE) sowie 65 Millionen jährliche Touristen (UNWTO, 2014) gestützt. Begleitet von einem Anstieg der Wohnimmobilientransaktionen um 17 % im Juni 2015 gegenüber dem Vorjahr (INE) lagen die Immobilienpreise im 3. Quartal 2015 immer noch 30 % unter dem Höchststand von 2007. Dies verweist auf beträchtliches Wertsteigerungspotenzial.
Nach den Daten des Nationalen Instituts für Statistik (Instituto Nacional de Estadística – INE) stieg das spanische Bruttoinlandsprodukt im 3. Quartal 2015 im Vergleich zum Vorquartal um 0,8 %. Das BIP-Wachstum im Jahresvergleich betrug im 3. Quartal 3,4 %, verglichen mit 3,2 % im Vorquartal. Die Bank von Spanien prognostiziert, dass die Wirtschaft bis 2016 in einer Expansionsphase bleiben wird, mit einem erwarteten durchschnittlichen BIP-Wachstum von 3,1 % im Jahr 2015 und 2,7 % im Jahr 2017. Diese Zahlen machen Spanien zu einer der leistungsstärksten Volkswirtschaften Europas.
Diese positiven Erholungssignale spiegeln sich in einem erstarkenden Immobiliensektor wider. Der spanische Wohnungsmarkt zieht wieder an, und das Land verzeichnet derzeit eine neue Dynamik in allen Teilbereichen des Sektors. Der jüngste Anstieg der Wohnungsbauinvestitionen dürfte sich im Prognosezeitraum fortsetzen, woraus durchschnittliche jährliche Wachstumsraten von 4,2 % für 2015 beziehungsweise 6,6 % für 2016 resultieren.
Vor diesem Hintergrund fasst die internationale Investorengemeinschaft wieder verstärkt Vertrauen in den Markt. Investoren kehren zurück und nutzen CASAFARIs Immobilienlösungen für Investoren, um gezielt Kapital in Gewerbe- und Wohnimmobilien anzulegen.
In diesem Beitrag betrachten wir die fünf wichtigsten Gründe, warum eine Investition in den spanischen Immobiliensektor derzeit besonders attraktiv ist.
1. Große Zahlen an Touristen bevorzugen Ferienunterkünfte
Spanien heißt jedes Jahr eine enorme Anzahl an Touristen willkommen. Mit 65 Millionen Besuchern im Jahr 2014 war es das am dritthäufigsten besuchte Land der Welt – übertroffen nur von Frankreich und den USA. Das entsprach einem Zuwachs von 5 Millionen Besuchern gegenüber 2013.
Quelle: Welttourismusorganisation der Vereinten Nationen (UNWTO)
Eigentümer von Zweitwohnsitzen in spanischen Tourismushochburgen dürften wenig Mühe haben, Gäste zu gewinnen. Laut dem ESADE-Bericht übernachteten im Jahr 2014 beachtliche 14 % der Urlaubsgäste in Spanien in privaten Mietunterkünften und gaben während ihres Aufenthalts insgesamt mehr als 2,6 Milliarden Euro aus. Zudem gaben 9 von 10 Personen, die 2014 in Ferienunterkünften übernachteten, an, diese Unterkunftsform bei jeder Spanienreise zu nutzen. Die überwiegende Mehrheit dieser Personen (79 %) reiste aus dem Ausland an.
Mallorca erwies sich als der beliebteste Standort in Spanien für Ferienvermietungen, gefolgt von Barcelona, Madrid und Granada. Im vergangenen Jahr übernachteten 3,7 Millionen Touristen allein in diesen Regionen in Unterkünften dieser Art.
Gesamtzahl der Touristen in Ferienunterkünften an sechs Reisezielen im Jahr 2014
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Quelle: ESADE
Ein Sprecher von ESADE kommentierte: „Wir konnten erstmals in Spanien bestätigen, dass die Ferienvermietung an der Spitze des großen globalen Trends zum kollaborativen Konsum steht.“
Offizielle Daten belegen diese zunehmende Tendenz. Das INE berichtet, dass die Übernachtungen in den ersten zehn Monaten des Jahres 2015 im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 4,4 % gestiegen sind. Die Übernachtungen in Nicht-Hotel-Unterkünften im ganzen Land nahmen allein im Oktober 2015 um 7,9 Millionen zu, was einem Anstieg von 12,3 % gegenüber demselben Monat des Jahres 2014 entspricht.
Übernachtungen in Nicht-Hotel-Touristenunterkünften
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Quelle: Umfrage zur Belegung von Nicht-Hotel-Unterkünften – INE
Bis Oktober 2015 machten die Übernachtungen von Nicht-Residenten in Ferienwohnungen 82,2 % aller Übernachtungen in Nicht-Hotel-Unterkünften aus, was insgesamt 5.442.718 Übernachtungen entspricht. Das sind 9,7 % mehr als im Oktober 2014.
Quelle: Umfrage zur Belegung von Nicht-Hotel-Unterkünften – INE
Diese Zahlen verdeutlichen die gewachsene Bedeutung des spanischen Ferienvermietungsmarktes.
2. Hohe Renditen auf das eingesetzte Kapital
Viele Experten vertreten die Ansicht, dass der spanische Immobilienmarkt derzeit einen herausragenden Gegenwert in Bezug auf die Kapitalrendite (ROI) bietet. Nur wenige andere Märkte in Europa weisen derzeit einen höheren ROI auf als Spanien.
Eine Studie von Schofields zeigt, dass Spanien aufgrund seiner starken Tourismusbranche und hoher Mietrenditen der beste Ort für Investitionen in Ferienimmobilien ist. Die Studie analysierte die weltweit beliebtesten Standorte für den Kauf von Ferienhäusern – Spanien, Frankreich, die USA, China und Italien.
Die Untersuchung ergab, dass Katalonien gemessen am potenziellen Gewinn der attraktivste Ort für den Immobilienerwerb ist. Mit einem durchschnittlichen ROI von 18,59 % verzeichnet die Region den höchsten Wert in der gesamten Studie. Nahe kamen diesem Wert nur Orlando in den USA und die französische Provence. Auch eine Reihe anderer beliebter spanischer Reiseziele schnitt 2013 gut ab: Die Balearen boten einen potenziellen ROI von 10.22 %, Andalusien 7.82 % und die Kanarischen Inseln 7.72 %.
Haus zum Verkauf in Barcelona (CC BY-NC-ND 2.0)
Ebenfalls bemerkenswert: The Telegraph stufte Spanien in seiner Rangliste der weltweit 20 besten Standorte für Immobilieninvestitionen vom Januar 2014 weit oben ein, wobei Barcelona und Marbella die Plätze 1 und 12 belegten. Der Bericht hob hervor, dass die Möglichkeiten in Kataloniens Hauptstadt attraktiver denn je seien; insbesondere asiatische Investoren sehen in der Stadt zunehmend ein renditestarkes und sicheres Umfeld für Gewerbe- und Wohnimmobilien.
Quelle: The Telegraph
In diesem Sinne stellt eine Ferienimmobilie eine hervorragende Option für Kapitalanleger dar. Neben stabilen Mieteinnahmen bietet diese Investition Eigentümern auch einen eigenen Rückzugsort für regelmäßige Urlaube.
3. Ein wachsender Markt mit einem Transaktionsplus von über 17 % im Jahresvergleich
Verschiedene offizielle Daten unterstreichen das Wachstum der Immobilienkäufe in den letzten Jahren, das maßgeblich durch den stetigen Anstieg von Bestandsimmobilienkäufen getrieben wurde.
Nach Angaben des INE stieg die Zahl der Wohnimmobilientransaktionen im Juni 2015 im Vergleich zum Vorjahresmonat um 17 % auf insgesamt 30.578 Wohnungen. Dies war der zehnte Monat in Folge mit einem Zuwachs im Jahresvergleich.
Ähnlich zeigen die Daten des Grundbuchverbands (Colegio de Registradores), dass zwischen Januar und März 2015 insgesamt 92.786 Verkäufe registriert wurden, was einem Anstieg von 16,62 % gegenüber dem 3. Quartal 2014 entspricht.
Die Regionen mit den stärksten Zuwächsen waren die Balearen (33,87 %), das Baskenland (29,10 %), Aragonien (23,20 %), La Rioja (21,78 %) und Katalonien (21,15 %) (Quelle: Registradores).
Die höchste Anzahl an Transaktionen verzeichnete Andalusien (20,13 % der Gesamtzahl), was zeigt, dass die Region der bevorzugte Teilmarkt für Immobilienkäufe in Spanien bleibt. Weitere nachfragestarke Regionen waren Katalonien (15,64 %), Valencia (15,14 %) und Madrid (14,15 %) (Quelle: Registradores).
Marktanteile bei Wohnungskufen**,** Q3 2015
*Quelle: Registradores, Q3 2015*Experten zufolge ist ein großer Teil dieses Wachstums auf die hohe Nachfrage von Käufern mit Wohnsitz im Ausland zurückzuführen: Von den im 3. Quartal 2015 erworbenen Immobilien entfielen 13,52 % auf ausländische Käufer, womit der Anteil aus dem 2. Quartal (12,82 %) noch übertroffen wurde.
*Quelle: Registradores, Q3 2015*Internationale Käufer fragen gezielt das gehobene Marktsegment nach, was zu deutlichen Umsatzsteigerungen in diesem Bereich führt. Dieser Trend verdeutlicht, dass Investoren häufiger nach Villen und Penthäusern suchen als nach Standardwohnungen. Luxus- und Ferienimmobilien stehen bei spanischen Immobilieninvestitionen im Fokus.
Laut dem globalen Immobilienberater Knight Frank stiegen die Preise für Luxusimmobilien in Madrid zwischen März 2014 und März 2015 um 4,9 %. Damit belegte die spanische Hauptstadt den 15. Platz im weltweiten Städteranking und den zweiten Platz (nach Dublin) unter den europäischen Städten.
*Quelle: Knight Frank*Untersuchungen zeigen, dass Nicht-Residente hauptsächlich exklusive Objekte in Küstenregionen bestimmter Provinzen erwerben. Dazu gehört die Costa Blanca in Alicante, wo 2014 etwa 43,88 % der Verkäufe auf ausländische Käufer entfielen. Weitere Schwerpunkte sind Málaga an der Costa del Sol (34,50 %), Girona an der Costa Brava (33,36 %), Tarragona an der Costa Dorada (13,05 %) und Barcelona an der Costa Maresme (9,11 %).
Insbesondere die Balearen ziehen jedes Jahr mehr ausländische Käufer an: Nicht-Residente machten 2014 bereits 32,63 % und 2015 nach vorläufigen Daten 41 % aller Grundstücks- und Immobilienkäufe aus. Es folgten die Kanarischen Inseln: 31,38 % aller auf Teneriffa erworbenen Wohnungen wurden von Nicht-Residenten gekauft, auf Las Palmas waren es 23,81 %.
Cala Comte, Ibiza, Balearen (CC BY-NC 2.0)
Nachstehend finden Sie die Aufschlüsselung nach Autonomen Gemeinschaften. Dazu gehören Binnenland-Provinzen, in denen Käufe durch ausländische Erwerber weniger als 5 % des Gesamtvolumens ausmachen.
*Quelle: Registradores, Jahresbericht 2014*Im 3. Quartal 2015 hielten britische Staatsbürger die Spitzenposition bei den Immobilienkäufen durch internationale Käufer und machten 23,12 % der gesamten Auslandskäufe aus. Ihr relativer Marktanteil nahm Quartal für Quartal zu. Es folgten Käufer aus Frankreich (8,71 %), Deutschland (6,40 %), Schweden (6,38 %), Belgien (5,54 %), Italien (4,41 %), Rumänien (4,04 %), China (3,98 %) und Russland (3,36 %) (Quelle: Registradores).
*Quelle: Registradores, Q3 2015*Einer der Schlüsselfaktoren für das Erreichen dieser Transaktionszahlen ist die leichtere und günstigere Verfügbarkeit von Hypothekenkrediten. Das jüngste Wachstum bei der Vergabe von Wohnungsbaukrediten ist ein weiteres Indiz für die Erholung des Marktes. Die Zahl der Genehmigungen stieg im Juli 2015 im Vergleich zum Vorjahr um circa 21,3 % und im Vergleich zum Juli 2013 um 50,8 %.
Wie offizielle Daten zeigen, beantragen internationale Investoren und Ferienhauskäufer nur selten Hypothekenfinanzierungen bei spanischen Banken; dennoch deuten die aktuellen Zahlen der spanischen Notare auf eine stetige Erholung der Immobilienfinanzierung hin.
*Quelle: Notariado*4. Die Preise liegen insgesamt noch immer 30 % unter dem Niveau von 2007
Nach Angaben des INE lagen die spanischen Immobilienpreise im 3. Quartal 2015 noch immer 30 % unter dem Stand von 2007. Die Preise für Bestandsimmobilien lagen um 38 % niedriger, während Neubauten 20 % unter dem damaligen Niveau gehandelt wurden.
*Quelle: INE-Datenbank*Dennoch erholen sich die Immobilienpreise spürbar: Der spanische Wohnimmobilienpreisindex stieg im 3. Quartal 2015 um 4,5 % gegenüber dem Vorjahr. Mallorca und Ibiza führten diesen positiven Trend an und meldeten ein jährliches Preiswachstum von 9,0 % bei Neubauten sowie 8,5 % bei Bestandsobjekten.
*Quelle: INE-Pressemitteilung Q3 2015*Internationale Käufer stellen einen bedeutenden Anteil der Erwerber auf den Balearen dar und ihr Einfluss wächst weiter: Er stieg von 32,63 % des Gesamtmarktes (2014) auf 41 % (vorläufige Daten für 2015). Diese Daten, kombiniert mit den CASAFARI Area Insights sowie unserer Analyse des spanischen Immobilienabsatzes und -preiswachstums, belegen eine klare Korrelation zwischen der Erholung des Wohnungsmarktes und dem jüngsten Anstieg ausländischer Transaktionen. Sowohl Verkaufszahlen als auch Preise entwickeln sich in den Provinzen positiv, die einen hohen Anteil an internationalen Käufern aufweisen.
5. Bis zu 300 Sonnentage im Jahr
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Zu den Hauptattraktionen für Immobilieninvestoren in Spanien gehören zweifellos die außergewöhnliche Schönheit der Natur sowie die hohe Lebensqualität des Landes. Da viele Regionen mehr als 300 Sonnentage im Jahr verzeichnen, bietet das Land das beste mediterrane Klima Europas. Bewohner von Küstenregionen und Provinzen wie Alicante, der Costa del Sol, Castellón, Valencia, den Balearen, Almería und Murcia genießen das ganze Jahr über Sonne, Meer und hervorragende Strände. Während die nördlichen Regionen Spaniens ein eher traditionelles, gemäßigtes Klima aufweisen, fallen die Winter auch dort vergleichsweise mild aus.
Das ganzjährig sonnige Wetter, ganz zu schweigen von der köstlichen Küche, dem Leben im Freien, der Natur, den Bergen und den Stränden, sind nur einige der Gründe, warum Nordeuropäer und andere internationale Käufer dieses Land so schätzen.
Es überrascht daher nicht, dass die Lebenserwartung in Spanien die fünfthöchste in Europa und die siebthöchste weltweit ist. Moderater Sonnenschein fördert nachweislich die Langlebigkeit, und Experten betonen seit vielen Jahren die Vorteile der mediterranen Ernährung. Trotz der wirtschaftlichen Herausforderungen der jüngeren Vergangenheit sorgt die spanische Regierung für ein funktionierendes, hochstehendes öffentliches Gesundheitssystem. Die medizinische Versorgung ist erstklassig und sehr erschwinglich.
Darüber hinaus zählt Spanien gemessen an den Lebenshaltungskosten zu den günstigsten Ländern Westeuropas. Es ist möglich, Eigentum zu besitzen und für vergleichsweise geringe Mittel einen sehr hohen Lebensstandard zu genießen.
Vergleich der Lebenshaltungskosten nach Kernindikatoren
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Quelle: Movehub, Numbeo
In Spanien lässt sich ein gesundes, sonniges und entspanntes Leben zu einem Bruchteil der Kosten führen, die in vielen anderen europäischen Ländern anfallen.
Warum gehört Spanien zu den attraktivsten Immobilienmärkten Europas?
Die Beliebtheit des spanischen Tourismussektors, kombiniert mit den fairen Einstiegspreisen für hochwertige Immobilien, macht Spanien zu einem der attraktivsten Märkte für Immobilieninvestitionen weltweit. Das Land ist heute die erste Wahl für viele, die in eine Ferienunterkunft investieren oder ein Eigenheim über unseren Leitfaden zum Immobilienkauf in Spanien erwerben möchten.
Dies führt dazu, dass Investoren und Analysten die unmittelbare Zukunft des spanischen Immobilienmarktes sehr positiv beurteilen; die meisten erwarten, dass sich die Erholung des Marktes bis weit in das Jahr 2016 hinein fortsetzt.
Häufig gestellte Fragen
Was sind die Hauptgründe für Investitionen in spanische Immobilien?
Die fünf wesentlichen Kurstreiber für Investitionen in spanische Immobilien sind die starke Nachfrage nach Ferienunterkünften, gestützt durch 65 Millionen jährliche Touristen (UNWTO, 2014), sowie wettbewerbsfähige Renditen, angeführt von Katalonien mit durchschnittlich 18,59 % ROI (Schofields). Die Marktdynamik zeigt sich zudem in einem Anstieg der Wohnimmobilientransaktionen um 17 % im Juni 2015 gegenüber dem Vorjahr (INE). Darüber hinaus lagen die Immobilienpreise im 3. Quartal 2015 noch 30 % unter dem Niveau von 2007 (INE), während das Land einen attraktiven mediterranen Lebensstil mit bis zu 300 Sonnentagen im Jahr bietet.
Welche Regionen in Spanien bieten die höchste Rendite für Ferienimmobilien?
Laut einer Studie von Schofields bietet Katalonien mit einer durchschnittlichen Rendite von 18,59 % das höchste Potenzial für Ferienimmobilien in Spanien. Weitere renditestarke Ziele nach den Daten von 2013 sind die Balearen mit 10,22 %, Andalusien mit 7,82 % und die Kanarischen Inseln mit 7,72 %. Diese hohen Renditen werden durch die starke touristische Nachfrage und eine hohe Auslastung der Ferienunterkünfte getrieben.
Wo kaufen internationale Käufer vor allem Immobilien in Spanien?
Nach Daten des Colegio de Registradores machten ausländische Käufer im 3. Quartal 2015 insgesamt 13,52 % aller Immobilienkäufe in Spanien aus. Die ausländische Nachfrage konzentriert sich stark auf Küstenregionen und Inseln, angeführt von Alicantes Costa Blanca, wo internationale Käufer 2014 für 43,88 % der Verkäufe verantwortlich waren. Weitere Hotspots sind Málagas Costa del Sol (34,50 %), Gironas Costa Brava (33,36 %) und die Balearen, wo Nicht-Residente 32,63 % der Transaktionen im Jahr 2014 und 41 % nach vorläufigen Daten für 2015 ausmachten.
Wie weit lagen die spanischen Immobilienpreise im 3. Quartal 2015 unter dem Höchststand von 2007?
Nach Angaben des INE lagen die spanischen Immobilienpreise insgesamt im 3. Quartal 2015 noch 30 % unter dem Höchststand von 2007. Die Preise für Bestandsimmobilien lagen 38 % unter dem Höchststand, während Neubauten 20 % niedriger gehandelt wurden. Trotz des Abstands zum Höchststand entwickelte sich das Preiswachstum positiv: Der INE-Index stieg im 3. Quartal 2015 um 4,5 % gegenüber dem Vorjahr, angeführt von starken Zuwächsen auf Mallorca und Ibiza.
Wie können Investoren Trends und Bewertungen auf dem spanischen Immobilienmarkt mit CASAFARI analysieren?
Investoren und Immobilienexperten nutzen CASAFARI Area Insights und Property Sourcing, um Angebotspreise aus Inseraten in Kombination mit offiziellen Verkaufspreisen aus Quellen wie dem Notariado in Spanien zu verfolgen. Projektentwickler und institutionelle Käufer können diese Daten über die Area Insights API-Dokumentation programmgesteuert einbinden. Um Trendanalysen zu starten, melden Sie sich auf der CASAFARI-Plattform an.