Erholung des portugiesischen Immobilienmarkts, Goldenes Visum und NHR

Die Erholung des portugiesischen Immobilienmarkts im Jahr 2017 wurde durch staatliche Maßnahmen nach 2011 angetrieben – insbesondere durch Initiativen wie das Golden Visa, das zwischen 2012 und 2017 Investitionen von rund 2,7 Milliarden Euro einbrachte, die Steuerregelung für Personen mit wohnsitzlosem Status (Non-Habitual Residents, NHR) sowie den florierenden Tourismus. Entscheidend dabei war, dass es sich bei diesem Wachstum um keine Kreditblase handelte, da 95 % der Immobilienkäufe im Jahr 2016 ohne Bankfinanzierung getätigt wurden.

Warum befand sich Portugal in einer Krise?

Zu Beginn des 21. Jahrhunderts hatte Portugal mit einer steigenden Arbeitslosigkeit und einem geringen Wirtschaftswachstum zu kämpfen (fast -1 % im Jahr 2003). Dieses schwache Wachstum lag vor allem an einer geringen Produktivität, die wiederum auf das niedrige Bildungsniveau und den ausgeprägten Braindrain zurückzuführen war.

Aufgrund verschiedener weiterer Faktoren galt Portugal weder als produktiv noch als wettbewerbsfähig, was potenzielle ausländische Investoren abschreckte. Zudem führten hohe Sozialausgaben zu einer enormen Staatsverschuldung.

Als man glaubte, es könne kaum schlimmer kommen, traf das Land die globale Finanzkrise von 2008. Dies führte wie andernorts zu schweren Verwerfungen auf dem portugiesischen Markt. Erschwerend kam hinzu, dass Ende 2008 zwei Banken, namentlich die BPP und die BPN, wegen jahrelang verdeckter Verluste der Veruntreuung beschuldigt wurden. Der Vorstandsvorsitzende der BPN wurde festgenommen, und die Bank wurde als systemrelevant eingestuft. In der Folge wurde das Institut von der portugiesischen Regierung gerettet – mit künftigen Verlusten für die Steuerzahlenden.

Dunkle Zeiten folgten, und im Jahr 2011 geriet Portugal in eine schwere Finanznot, in der es seine Schulden nicht mehr bedienen konnte. Das Land wurde von den europäischen Institutionen gerettet, die 78 Milliarden Euro in die portugiesische Wirtschaft pumpten, um eine Insolvenz abzuwenden.

Wie trieben Golden Visa, NHR-Programm und Tourismus die Erholung voran?

Golden Visa & das NHR-Programm für Personen mit wohnsitzlosem Status

Direkt nach dem Rettungspaket suchte die Regierung nach Wegen, ausländisches Kapital anzulocken. Die erfolgreichsten Maßnahmen betrafen den Immobilienmarkt mit der Einführung des Golden Visa („Goldenes Visum“ bzw. Residenzprogramm) und des Steuerstatus für Non-Habitual Residents (NHR). Diese Initiativen funktionierten denkbar einfach.

Das Funktionsprinzip:

Das Golden Visa

• Das Golden Visa sieht vor, dass die Investition in eine Immobilie im Wert von über 500.000 € automatisch zur Qualifikation für die portugiesische Staatsbürgerschaft und damit für einen EU-Pass berechtigt.
• Beim Erwerb einer älteren Immobilie, die sanierungs- oder renovierungsbedürftig ist, sinkt dieser Schwellenwert auf 350.000 €. Eine äußerst attraktive Investitionsmöglichkeit für Personen aus Nicht-EU-Staaten, die einen dauerhaften Aufenthaltstitel im Schengen-Raum anstreben.
• Den Daten zufolge wurden zwischen 2012 und heute 4.423 Visa an ausländische Investierende vergeben. Mit über 71 % stellten chinesische Antragstellende die deutliche Mehrheit.
• Allein über das Golden-Visa-Programm flossen rund 2,7 Milliarden Euro an Investitionen in das Land.

Das NHR-Programm für Personen mit wohnsitzlosem Status in Portugal

• Das NHR-Programm wird von PwC als „Europas am besten gehütetes Geheimnis“ bezeichnet. Es wurde mit dem Ziel ins Leben gerufen, Fachkräfte und Personen mit hochqualifizierten Tätigkeiten wissenschaftlicher, künstlerischer oder technischer Art sowie deren Familien nach Portugal zu holen.
• Der Anreiz: Ein reduzierter pauschaler Einkommensteuersatz. Zudem genießen Begünstigte alle Vorteile eines regulären portugiesischen Steuerresidents, wie etwa den Zugang zum öffentlichen Gesundheitssystem (das portugiesische Gesundheitssystem belegt laut WHO weltweit Platz 12).
• Laut Befürwortern des NHR-Programms in Portugal stammten die Hauptantragstellenden vor allem aus dem Kreis britischer und französischer Ruhestandssuchender, gefolgt von Personen aus Schweden, Irland und weiteren europäischen Staaten.

Der Tourismus als Weg aus der Krise

Darüber hinaus beschloss die portugiesische Regierung nach der Rettungsaktion, gezielt und umfassend in den Tourismussektor zu investieren.

Laut CityLab erwiesen sich die staatlichen Maßnahmen als sehr wirksam, da der Tourismussektor in Lissabon ein rasant rasantes Wachstum erlebte. Mit dem Aufkommen von Airbnb und dem Markt für Kurzzeitvermietungen fanden immer mehr ausländische Investierende einen Anlass, in der Stadt zu investieren – unabhängig davon, ob sie ein Visum benötigten oder nicht.

Welche portugiesischen Städte und Stadtteile profitierten am stärksten von ausländischen Investitionen?

Die anhaltenden Immobilieninvestitionen erweckten alte, vergessene Stadtviertel wie das Bairro Alto, den Cais do Sodré oder die Alfama in Lissabon zu neuem Leben und verliehen anschließend auch Porto sowie der Algarve neue Dynamik.

Portugal liegt im Trend – und diese Entwicklung steht erst am Anfang. Lissabon zieht Investierende aus aller Welt an, und das längst nicht mehr nur aus der Immobilienbranche.

Der Standort entwickelte sich zum Hotspot für alle, die von niedrigen Steuern und geringen Betriebskosten profitieren möchten. Auch Prominente verlegten ihren Wohnsitz in das Land. Madonna, Michael Fassbender, Garrett McNamara, Philippe Starck, Christian Louboutin oder Norman Brenninkmeijer (der reichste Mann der Niederlande) gehören zu den bekannten Persönlichkeiten, die in Portugal heimisch geworden sind.

Foto von Deensel via Flickr

Diese steigende Nachfrage nach Immobilien hat die Wohnpreise in den Großstädten steigen lassen und signalisiert eine Beschleunigung der gesamten Wirtschaft des Landes.

Allein seit dem vergangenen Jahr sank die Arbeitslosenquote um 2,2 %, die Löhne stiegen und die Schuldenquote im Verhältnis zum BIP soll bis 2020 um mehr als 20 % sinken. Der finanzielle Ausblick Portugals wurde zudem vor wenigen Wochen von S&P Global Ratings erneut positiv bestätigt.

Gibt es eine Spekulationsblase?

Zwar sind die Immobilienpreise gestiegen – und als dies 2008 das letzte Mal geschah, geriet die gesamte Wirtschaft in Bedrängnis. Doch Anlass zur Sorge besteht nicht, denn die Ausgangslage ist eine andere. Die Banken legen heute strengere Maßstäbe bei der Kreditvergabe an, und die Finanzierung über Kredite ist weit weniger verbreitet. Im Jahr 2016 wurden 95 % der Immobilientransaktionen in Portugal ohne Fremdfinanzierung abgewickelt.

Auch Immobilienagenturen und Banken äußern sich optimistisch. Sie betonen, dass keine Blasenbildung vorliegt, und rechnen in den kommenden Jahren mit einem nachhaltigen und gesunden Wachstum.

In Erwartung der künftigen Nachfrage setzen Unternehmen, die Immobiliendatenlösungen für Immobilieninvestierende nutzen, bereits Expansionsstrategien um:

• REMAX Portugal hat in diesem Jahr 520 neue Maklerinnen und Makler eingestellt.
• ING investierte 2016 rund 400 Millionen Euro in portugiesische Immobilienwerte und kündigte vergangene Woche eine weitere Investition von 67 Millionen Euro an.
• Die ROSP Group, ein Unternehmen im Besitz von Sandra Ortega (Tochter des Zara-Gründers und reichste Frau Spaniens), investiert in diesem Jahr ebenfalls 50 Millionen Euro.

Laut dem Nationalen Institut für Statistik stiegen Transaktionsvolumen und -werte in Lissabon und Porto erheblich. Immobilienfachleute nutzen auch CASAFARI Area Insights zur Verfolgung von Markttrends, um diese Wachstumstrends präzise zu analysieren.

Es wird erwartet, dass die Preise weiter steigen und das Stadtzentrum für einkommensschwächere Familien zu teuer wird, was sie in die Außenbezirke drängt. Wie in unserem Leitfaden zum Immobilienkauf in Portugal näher erläutert, treten weiterhin Käufergruppen unterschiedlicher Nationalitäten in den Markt ein, wobei internationale Käuferinnen und Käufer einen beträchtlichen Teil der Immobilientransaktionen ausmachen.

Die Städte werden zusehends internationaler – was sich im Straßenbild deutlich zeigt. Die Nachfrage wird weiter steigen, während das Angebot schrittweise aufschließen dürfte.

Häufig gestellte Fragen

Was trieb die Erholung des portugiesischen Immobilienmarkts im Jahr 2017 an?

Nach dem europäischen Rettungspaket über 78 Milliarden Euro im Jahr 2011 führte die portugiesische Regierung das Golden Visa und das Programm für Non-Habitual Residents (NHR) ein, begleitet von umfassenden Investitionen in den Tourismus. Diese Initiativen zogen ausländisches Kapital in Milliardenhöhe an und belebten die Immobilienmärkte in Lissabon, Porto und an der Algarve.

Wie viel Kapital zog das portugiesische Golden Visa zwischen 2012 und 2017 an?

Zwischen 2012 und Oktober 2017 erteilte Portugal 4.423 Golden Visa an ausländische Investierende, davon über 71 % an Antragstellende aus China. Über dieses Programm flossen rund 2,7 Milliarden Euro in das Land – durch den Erwerb von Immobilien im Wert von mindestens 500.000 € bzw. 350.000 € im Rahmen der städtischen Sanierung.

Welche steuerlichen Vorteile bot das NHR-Programm im Jahr 2017?

Das Regime für Non-Habitual Residents bot einen pauschalen Einkommensteuersatz von 20 % für Personen mit hochqualifizierten Tätigkeiten in wissenschaftlichen, künstlerischen oder technischen Bereichen. Teilnehmer erhielten zudem Zugang zum öffentlichen Gesundheitssystem Portugals, was das Programm besonders bei Personen aus Großbritannien, Frankreich, Schweden und Irland beliebt machte.

Warum galt der portugiesische Immobilienboom von 2017 nicht als Spekulationsblase?

Im Gegensatz zur Kreditexpansion vor der Finanzkrise 2008 wandten Banken strenge Vergabekriterien an: 95 % der portugiesischen Immobilientransaktionen im Jahr 2016 gelangen ohne Bankkredit. Laut dem Nationalen Institut für Statistik Portugals (INE) erreichte das Transaktionsvolumen im ersten Halbjahr 2017 etwa 8,9 Milliarden Euro, wobei die Immobilienverkäufe in Lissabon um 25 % und in Porto um 27 % stiegen.

Wie können Investorinnen, Investoren und Makelnde portugiesische Immobilienmarkttrends mit CASAFARI verfolgen?

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