Immobilienkauf in Portugal: Alles, was Sie wissen müssen
Der Kauf einer Immobilie in Portugal erfordert die Beantragung einer portugiesischen Steuernummer (NIF), die Unterzeichnung eines Vorvertrags (Contrato Promessa de Compra e Venda) mit einer Anzahlung von 10–20 % sowie den Abschluss des Geschäfts durch die finale Notarurkunde (Escritura). Käufer sollten zusätzliche 8–10 % des Kaufpreises für die Grunderwerbsteuer (IMT) oder Mehrwertsteuer, die Stempelsteuer (0,8 %), Notar- und Grundbuchgebühren sowie optionale Anwalts- oder Gutachterkosten einplanen.
Warum investieren internationale Käufer in portugiesische Immobilien?
Portugal zieht viel Aufmerksamkeit von internationalen Zweitwohnsitzkäufern auf sich. Angesichts des hervorragenden Wetters, der hohen Lebensqualität und der zentralen Gründe für Immobilieninvestitionen in Portugal überrascht das nicht. Die Orientierung in einem fremden Immobiliensystem kann jedoch anspruchsvoll sein, und Sie sollten genau wissen, welche Steuern und Kosten auf Sie zukommen. Hier erfahren Sie, worauf Sie sich beim Immobilienkauf in Portugal einstellen müssen.
Seit 2019 bestehen in Portugal spezielle Regelungen für ausländische Interessenten. Das Programm für Personen ohne gewöhnlichen Aufenthalt (NHR) steht EU-Bürgern offen, während Käufer aus Nicht-EU-Ländern das „Golden Visa“-Programm nutzen können. Dieses gewährt laut Angaben der Finanzbehörde Finanças ein fünfjähriges Aufenthaltsrecht für Immobilieninvestitionen über 500.000 €.
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Welche Dokumente und Verträge benötigen Sie für den Hauskauf in Portugal?
Stellen Sie vor dem Immobilienkauf in Portugal sicher, dass Ihre Ausweisdokumente vollständig sind. Sie benötigen eine Steuernummer, die sogenannte número de contribuinte oder NIF, die Sie bei der örtlichen Finanzbehörde Finanças erhalten. Zu den weiteren erforderlichen Unterlagen gehören ein Adressnachweis sowie ein Identitätsnachweis, beispielsweise Ihr Personalausweis oder Reisepass.
Vorvertrag (Contrato Promessa de Compra e Venda)
Der Vorvertrag ist eine rechtsverbindliche Vereinbarung zwischen Käufer und Verkäufer, in der beide Parteien ihre Absicht bekräftigen, die Immobilientransaktion zu vollziehen.
Der Vertrag muss Käufer und Verkäufer sowie den Preis und die Zahlungsbedingungen identifizieren und sämtliche in der Transaktion enthaltenen Inventargüter klar aufführen.
In dieser Phase zahlen Sie gewöhnlich eine Anzahlung (auf Portugiesisch als sinal bezeichnet) in Höhe von 10–20 % des gesamten Kaufpreises. Sollten Sie den Kauf nicht innerhalb der vereinbarten Frist abschließen, verlieren Sie Ihre Anzahlung. Erfüllt hingegen der Verkäufer seine vertraglichen Pflichten nicht, muss er Ihnen das Doppelte der Anzahlung erstatten.
Kaufurkunde (Escritura de Compra e Venda)
Die Notarurkunde wird in der Regel spätestens neunzig Tage nach Inkrafttreten des Vorvertrags unterzeichnet und schließt die Transaktion rechtskräftig ab. Die Urkunde können Sie persönlich oder ein bevollmächtigter Rechtsanwalt in Ihrem Namen unterzeichnen.
Die Unterzeichnung erfolgt in Anwesenheit eines portugiesischen Notars, der sämtliche Unterlagen prüft. Anschließend veranlasst Ihr Anwalt die Eintragung der Immobilie im Grundbuch (Registo Predial).
Welche Steuern und Nebenkosten fallen beim Immobilienkauf in Portugal an?
Folgende Steuern und Kosten sollten Sie beim Immobilienkauf in Portugal berücksichtigen:
- Kaufpreis
- Grunderwerbsteuer (IMT) oder Mehrwertsteuer
- Stempelsteuer
- Vermögensteuer
- Notarkosten
- Grundbucheintragungsgebühr
- Anwaltskosten (optional)
- Versorgungsanschlüsse
- Gutachterkosten (optional)
Kaufpreis
Zunächst vereinbaren Sie mit dem Verkäufer den Kaufpreis. Zur Überprüfung von Marktwerten bieten sich Instrumente wie eine Immobilienbewertung und Marktstudie an. Der vereinbarte Preis wird im Vorvertrag sowie in der Notarurkunde schriftlich festgehalten.
Grunderwerbsteuer (IMT)
Die IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis), also die Grunderwerbsteuer, ist beim Kauf einer Bestandsimmobilie zu entrichten (handelt es sich um einen Neubau, fällt Mehrwertsteuer an). Sie ist vor der Unterzeichnung der Notarurkunde bei der Finanzbehörde Finanças zu zahlen. Dem Notar müssen Sie den Zahlungsbeleg vorlegen.
Die IMT wird wie folgt berechnet:
IMT = vereinbarter Kaufpreis ODER Nettovermögenswert (der höhere der beiden Werte) x anwendbarer Steuersatz – Steuerabzug
Für die genaue Berechnung stehen Online-Rechner zur Verfügung, oder Sie lassen sich von Ihrem Anwalt beraten.
Dies sind die Steuersätze der Grunderwerbsteuer (Stand 2019) auf dem portugiesischen Festland sowie auf Madeira und den Azoren gemäß Finanças (Autoridade Tributária e Aduaneira):
Portugiesisches Festland
| Immobilienpreis ODER Nettovermögenswert (höherer Wert) | Steuersatz | Durchschnittlicher Steuersatz |
| bis 92.407 € | 0% | 0% |
| von 92.407 € bis 126.403 € | 2% | 0,5379% |
| von 126.403 € bis 172.348 € | 5% | 1,7274% |
| von 172.348 € bis 287.213 € | 7% | 3,8361% |
| von 287.213 € bis 574.323 € | 8% | N/A |
| ab 574.323 € | 6% | 6% |
Madeira und Azoren
| Immobilienpreis ODER Nettovermögenswert (höherer Wert) | Steuersatz | Durchschnittlicher Steuersatz |
| bis 115.508,75 € | 0% | 0% |
| von 115.508,75 € bis 158.003,75 € | 2% | 0,5379% |
| von 158.003,75 € bis 215.435 € | 5% | 1,7274% |
| von 215.435 € bis 359.016,25 € | 7% | 3,8361% |
| von 359.016,25 € bis 717.903,75 € | 8% | N/A |
| ab 717.903,75 € | 6% | 6% |
Immobilien mit einem Wert unter 92.407 € auf dem Festland und 115.509 € auf Madeira und den Azoren sind von der IMT befreit.
Wie erwähnt: Bei Neubauten fällt die Mehrwertsteuer (in Portugal als IVA bekannt) anstelle der IMT an. Hier sind die Mehrwertsteuersätze auf dem portugiesischen Festland, Madeira und den Azoren:
| Steuersatzstufe | Portugiesisches Festland | Madeira | Azoren |
| Regelsatz | 23% | 22% | 18% |
| Ermäßigter Satz (Zwischenstufe) | 13% | 12% | 9% |
| Stark ermäßigter Satz | 6% | 5% | 4% |
Stempelsteuer (Imposto do Selo)
Die Stempelsteuer ist eine Abgabe auf Verträge, rechtliche Dokumente und Urkunden. Laut Autoridade Tributária e Aduaneira beträgt sie seit 2019 0,8 % des vereinbarten Immobilienpreises und wird zusammen mit der IMT und den Notarkosten entrichtet.
Der Betrag der Stempelsteuer errechnet sich wie folgt:
Stempelsteuer = vereinbarter Kaufpreis ODER Nettovermögenswert (der höhere der beiden Werte) x 0,8 %
Beispiel:
Der Wert einer Immobilie beträgt 500.000 €.
500.000 € x 0,8 % = 4.000 €
Die zu zahlende Stempelsteuer beträgt 4.000 €.
Vermögensteuer (Adicional Imposto Municipal Sobre Imóveis)
Die Vermögensteuer (AIMI) betrifft Eigentümer mit Anteilen an portugiesischen Immobilien im Wert von mehr als 600.000 €, unabhängig von ihrem Wohnsitzstatus. Der 2017 eingeführte Steuersatz liegt laut Finanças seit 2019 bei 0,3 %. Bei zwei Eigentümern steigt der Freibetrag auf einen Gesamtwert von 1,2 Millionen Euro, was für internationale Investoren attraktiv sein kann.
Notarkosten
Der Notar fungiert als unabhängige Partei, deren Hinzuziehung bei der Abwicklung gesetzlich vorgeschrieben ist. Er beurkundet die Dokumente und bezeugt die Unterzeichnung der Notarurkunde durch die Parteien. Notare berechnen in der Regel 1–3 % des Kaufpreises.
Grundbucheintragungsgebühr
Die Gebühr für die Registrierung der Urkunde wird an den Notar entrichtet, sobald dieser sämtliche Objektunterlagen freigegeben hat.
Anwaltskosten (optional)
Eine rechtliche Vertretung bei der Durchführung des Immobilienkaufs ist ratsam, wenn Sie keine Zeit haben, den Prozess selbst abzuwickeln, oder die Erfahrung eines Rechtsexperten bevorzugen. Bei Beauftragung eines Anwalts sollten Sie dessen Honorar einkalkulieren. Anwälte in Portugal berechnen üblicherweise 1–2 % des Kaufpreises zuzüglich Mehrwertsteuer.
Versorgungsanschlüsse
Beim Kauf eines Neubaus müssen Sie Anschlüsse für Strom, Gas, Wasser und sonstige Dienste selbst beantragen.
Beim Kauf einer Bestandsimmobilie sollten Sie die Ummeldung der bestehenden Verträge auf Ihren Namen veranlassen.
Gutachterkosten (optional)
Obwohl nicht vorgeschrieben, empfiehlt sich die Hinzuziehung eines qualifizierten Baugutachters (Chartered Surveyor). Dieser kann eine Wertermittlung, ein Kurzgutachten oder eine umfassende Baustrukturprüfung durchführen. Viele ältere portugiesische Gebäude weisen Mängel auf, und auch bei neueren Bauten kann es phasenweise zu Qualitätsabstrichen gekommen sein. Eine unabhängige Inspektion sorgt hier für Sicherheit.
Es ist ratsam, die Begutachtung vor der Unterzeichnung des Vorvertrags vorzunehmen, um bei ungünstigen Befunden vom Kauf zurücktreten zu können.
Die Kosten für ein vollständiges Gutachten sind in Portugal vergleichsweise moderat. Die Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) ist eine britische Organisation, die auch in Portugal tätig ist und qualifizierte Experten vermittelt. Achten Sie bei der Auswahl eines englischsprachigen Gutachters darauf, dass dieser über fundierte Kenntnisse der portugiesischen Bausubstanz verfügt.
Es empfiehlt sich, ein Zusatzbudget von etwa 8–10 % des Kaufpreises für diese Nebenkosten einzuplanen.
Aus dem Ausland kommend kann der Immobilienkauf in Portugal zunächst komplex wirken. Solange Sie jedoch alle Unterlagen geordnet vorbereiten, bleiben unerwartete Kosten aus.
Und denken Sie daran: Bewahren Sie sämtliche Kauf- und Objektunterlagen sorgfältig auf. Wenn Sie Ihre Immobilie später verkaufen oder vermieten möchten, werden diese erneut benötigt.
Mehr im Blog: Grundlagen: Was ist Proptech?
Häufig gestellte Fragen
Wie viel Budget sollte für Steuern und Gebühren beim Immobilienkauf in Portugal eingeplant werden?
Beim Immobilienkauf in Portugal sollten Käufer zusätzlich zum vereinbarten Kaufpreis etwa 8–10 % für Nebenkosten einkalkulieren. Dies deckt die Grunderwerbsteuer (IMT) bzw. Mehrwertsteuer, die Stempelsteuer von 0,8 %, Notar- und Grundbuchgebühren sowie optionale Kosten für Anwalt oder Gutachter ab.
Was ist eine NIF und wo erhält man sie in Portugal?
Die NIF (número de contribuinte) ist die portugiesische Steuernummer, die vor dem Immobilienkauf oder der Eröffnung eines Bankkontos in Portugal benötigt wird. Sie erhalten die NIF bei den örtlichen Finanzämtern der Steuerbehörde Finanças unter Vorlage eines Ausweis- und Adressnachweises.
Was ist der Vorvertrag (Contrato Promessa de Compra e Venda)?
Der Vorvertrag ist eine rechtsverbindliche Vereinbarung zwischen Käufer und Verkäufer, die beide Parteien zum Abschluss der Transaktion zu den vereinbarten Bedingungen verpflichtet. Der Käufer leistet gewöhnlich eine Anzahlung (sinal) von 10–20 % des Kaufpreises. Tritt der Käufer vom Vertrag zurück, verfällt die Anzahlung; tritt der Verkäufer zurück, muss er das Doppelte der Anzahlung erstatten.
Fällt beim Immobilienkauf in Portugal IMT oder Mehrwertsteuer an?
Beim Kauf einer Bestandsimmobilie in Portugal zahlen Sie vor der Unterzeichnung der Notarurkunde die Grunderwerbsteuer (IMT). Handelt es sich hingegen um einen Neubau, wird anstelle der IMT Mehrwertsteuer (IVA) fällig.
Wie können Käufer und Makler Immobilienpreise und lokale Marktdaten in Portugal überprüfen?
Käufer, Investoren und Immobilienprofis können die Area Insights und Immobilienbewertungstools von CASAFARI nutzen, um Markttrends, Angebotspreise und Verkaufspreise auf Basis von INE-Open-Data und kundenbezogenen Transaktionsdaten in ganz Portugal zu analysieren. Melden Sie sich auf der CASAFARI-Plattform an, um auf Echtzeit-Marktdaten zuzugreifen.