CASAFARI x Hugo Ferreira – APPII und die Zukunft der Immobilienbranche

Hugo Ferreira, seit Mai 2021 Präsident der Associação Portuguesa de Promotores e Investidores Imobiliários (APPII), erläutert, wie der Verband den portugiesischen Immobilienmarkt bis 2030 in Richtung Niedrigstenergiegebäude (Near Zero Energy Buildings) steuert, gemeinsam mit der NOVA Medical School gesundheitsfördernde Gebäude zertifiziert, inländisches sowie ausländisches Kapital verknüpft – bei einem Anteil internationaler Mitgliedsunternehmen von 50 % – und die APPII Community sowie die APPII Academy ins Leben ruft. Projektentwickler und Investoren stützen sich zudem auf Area Insights für Analysen des portugiesischen Immobilienmarktes.

Sie wurden vor Kurzem mit historisch hoher Stimmzahl und absoluter Mehrheit zum Präsidenten der APPII gewählt. Welchen Stempel möchten Sie dem Verband bis 2024 aufdrücken?

Seit der Finanzkrise hat sich der Immobilienmarkt stetig weiterentwickelt und zeigte sich durchweg positiv. Er hat die Pandemie gut überstanden. Trotz aller Widrigkeiten stand der Immobiliensektor nie still. Die Banco de Portugal hat ihn sogar als einen der widerstandsfähigsten Sektoren bezeichnet. Wir sind sehr gut aufgestellt, um als Erste voranzuschreiten, weil dieses Schiff nie gestoppt hat und der Wiederanlauf kaum Reibungsverluste verursacht.

Dennoch bleibt die Lage anspruchsvoll. Es gilt, eine globale Wirtschaftserholung zu bewältigen und dabei große Verpflichtungen auf europäischer Ebene einzugehen, vor allem beim Umweltschutz. Hier greifen der Europäische Grüne Deal und das europäische ökologische Paket, aus denen auch unser nationaler Aufbau- und Resilienzplan (RRP) maßgeblich gespeist wird. Ich würde sagen, dass wir trotz der guten Konjunktur vor sehr großen Herausforderungen stehen – einige davon mit äußerst engen Fristen und Vorgaben.

Eines unserer Ziele ist es beispielsweise, Immobilien „grün anzustreichen“. Aufgrund der neuen europäischen Richtlinien und des Green Deals haben wir bis 2050 – und mit dem Meilenstein 2030 sogar in einem noch kürzeren Zeitraum – Zeit, unsere Gebäude in sogenannte „N0“-Gebäude (Near Zero Energy Buildings) zu verwandeln.

Das ist ein Versprechen, das uns allen viel abverlangen wird, nicht nur der Branche selbst, sondern auch der Politik, allen Unternehmen und den Bürgerinnen und Bürgern. Denn 2030 ist bereits morgen. Neun Jahre sind ein sehr straffer Zeitrahmen in einer Branche wie der Immobilienwirtschaft, insbesondere in der Projektentwicklung, in der Projekte gewöhnlich in Abschnitten von 5, 10, 15 oder 20 Jahren gedacht werden.

Ich frage mich, ob dieses Ziel realistisch ist und ob wir es ernst nehmen. Wenn wir einerseits alle zu dieser Verpflichtung stehen und uns dafür einsetzen, passiert andererseits vor allem vonseiten der öffentlichen Stellen noch zu wenig. Das betrifft nicht nur steuerliche Aspekte, sondern auch finanzielle und regulatorische Rahmenbedingungen.

Ein weiteres Ziel lautet: Immobilien gesund zu gestalten. Das war eine direkte Folge der Pandemie. Jahrelang haben wir über ökologische Nachhaltigkeit gesprochen. Doch es gibt eine ebenso wichtige Dimension: die menschliche Nachhaltigkeit. Die Pandemie hat uns das vor Augen geführt. Jeden Tag starben Menschen, und wenn wir über Nachhaltigkeit sprachen, haben wir oft vergessen, über unsere eigene zu sprechen. Wenn wir Gebäude als den zentralen Berührungspunkt von Menschen betrachten, sind sie einer der wichtigsten Faktoren für die öffentliche Gesundheit.

So haben wir mitten in der Pandemie gemeinsam mit einer medizinischen Fakultät in Portugal, der NOVA Medical School, eine Plattform ins Leben gerufen: den Living Lab APPII Real Estate Health. Dabei handelt es sich um eine Plattform, die medizinisches und wissenschaftliches Wissen für Unternehmen, das alltägliche Leben und die Zivilgesellschaft nutzbar macht, um letztlich gesundheitsfördernde Gebäude auszuzeichnen. Das haben wir bereits im Wohn- und Bürobereich umgesetzt, und ich halte das für eine unserer zentralen Aufgaben.

Was ist aus Ihrer Sicht in der Praxis ein Beispiel für ein gesundes und ein ungesundes Gebäude?

Wir vergeben die Zertifizierung „Healthy Building“: eine Qualifikation von Experten und Ärzten der NOVA Medical School, die sich bereits in der Planungsphase mit den Architekten und Planern des Entwicklers abstimmen und konkrete Vorgaben zur Gestaltung machen.

Um einige Beispiele zu nennen: die bevorzugte Einplanung breiterer, ansprechenderer Treppenhäuser, die leicht zugänglich sind und ausreichend Platz bieten, um Kontakte zu reduzieren. Hinzu kommen Maßnahmen zur Energieeffizienz und der Einsatz von Materialien, die sowohl für die Umwelt als auch für die menschliche Gesundheit unbedenklich sind.

Die Zertifizierung eines gesunden Gebäudes umfasst somit notwendigerweise wesentliche Aspekte der ökologischen Nachhaltigkeit, ergänzt durch durchdachte Raumnutzungskonzepte – egal ob im Wohnbau, im Büro, in der Logistik oder in der Hotellerie.

Hier kommt die Humanisierung von Gebäuden ins Spiel?

Ja! Portugal hat in den letzten Jahren im Bereich der städtischen Sanierung hervorragende Arbeit geleistet. Es gibt zwar noch viel zu rehabilitieren, aber das betrifft vor allem die Ästhetik und die Bausubstanz. Wir mussten unsere Gebäude humanisieren und sie für diejenigen, die darin wohnen oder arbeiten, angenehmer gestalten – zugleich aber auch grün, unter Einhaltung strenger Kennzahlen.

Sorgen bereitet mir das in den gehobenen Wohnsegmenten weniger, da dort qualitativ hochwertig gebaut wird. Portugal genießt in Europa den Ruf, eines der Länder mit der besten Bauqualität zu sein. Vergleicht man es etwa mit unserem Nachbarn Spanien, ist der Standard in Portugal spürbar höher.

Darüber hinaus müssen wir den Kampf für nachhaltigere Immobilien vorantreiben und die gesamte Wertschöpfungskette – vom Bau bis zur Nutzung – an den Anforderungen ausrichten, die die Europäische Union zum Schutz unseres Planeten vorgibt.

Sie haben vor Kurzem die APPII Community ins Leben gerufen. Was erhoffen Sie sich von diesem Sharing-Hub?

Die APPII ist nicht nur das Sprachrohr des Sektors, sondern ein zentraler Ansprechpartner für alle Fachleute rund um Projektentwicklung und Immobilieninvestitionen. Es war nur folgerichtig, einen Schritt weiterzugehen und eine eigene Community zu schaffen.

Der Begriff wird heute ebenso selbstverständlich genutzt wie Coworking oder Coliving. Ich wollte unbedingt, dass der Verband genau das ist: eine einzigartige, bevorzugte und heute eben auch digitale Anlaufstelle.

Es geht nicht nur um die zahlreichen Treffen unter Mitgliedern, sondern um die Atmosphäre im Verband: Nähe, Austausch, gegenseitiges Verständnis und vor allem der lebendige Austausch von Wissen, Ideen und Geschäftschancen.

Vor einigen Jahren haben wir die APPII Networking Trips ins Leben gerufen, um Gemeinschaft zu stiften. Sie richteten sich an Bauträger, die sich zuvor oft als Konkurrenten gegenüberstanden. Wir haben es geschafft, dass Entwickler andere Entwickler, Mitglieder und Partner einluden, um eigene Projekte zu besichtigen – ob in der Planungsphase, im Bau oder bereits fertiggestellt. Dieses Format besteht seit 2016 und wurde vielfach umgesetzt. Wir haben zahlreiche Objekte besucht und Industriepartner sowie neue und sanierte Immobilien kennengelernt.

Unser Markt ist überschaubar, und ich war erstaunt, wie viele Akteure sich untereinander gar nicht kannten. Daraus entstand die Idee der APPII Community – ein digitaler Treffpunkt zur Vernetzung. Ein Ort des Gedankenaustauschs und der Anbahnung von Geschäften.

Welcher Paradigmenwechsel hat in diesen Beziehungen stattgefunden, die seit den Netzwerken 2017 zuvor nicht ineinandergriffen?

Die APPII hat viel zur Vereinheitlichung der Branche beigetragen. Ich vertrete seit jeher die Auffassung, dass Verbände nur dann Existenzberechtigung haben, wenn die Menschen ihren Mehrwert spüren. Ich komme ursprünglich nicht aus der Verbandswelt, sondern war Anwalt. Aus der Außenperspektive schien mir oft unklar, wozu Verbände eigentlich dienen. Ein Verband muss einen konkreten Nutzen stiften.

Während andere ihre Türen schließen mussten, verzeichnen wir seit 2014 kontinuierliches Wachstum – selbst während der Pandemie. Das ist das Ergebnis unseres frischen, moderneren Ansatzes: Wir bieten Mehrwert und führen die Mitglieder untereinander zusammen.

Viele fragen mich, warum es in Portugal kaum einen M&A-Markt im Immobilienbereich gibt. Der Markt ist klein und konsolidierungsfähig, aber der Hauptgrund lag schlicht darin, dass man sich untereinander nicht kannte.

Ein reifer, dynamischer Sektor zeichnet sich durch M&A-Aktivitäten aus, wie man es etwa in Spanien sieht. In Portugal steht diese Entwicklung noch am Anfang. Die APPII Community kann hier als Katalysator wirken.

Welche Werte vertritt die APPII? Haben sie sich seit der Gründung verändert oder sind sie dieselben geblieben?

Die Werte sind unverändert. Der Verband weist eine Besonderheit auf: Er ist erst 30 Jahre alt, und seine Gründer sind größtenteils noch aktiv. Bis auf Joaquim Silveira, Gründer der SIL-Gruppe, leben alle übrigen Gründer: Henrique de Polignac de Barros, Miguel Pais do Amaral, André Jordan und Stefano Saviotti.

Der Vorstand und ich haben hinterfragt, was diese Unternehmer 1991 angetrieben hat. Sie waren Visionäre. Sie gründeten den Verband nicht für kurzfristige Erfolge, sondern als langfristiges Projekt.

Die APPII beruht seit Beginn auf zwei Grundpfeilern: Erstens der Vertretung von Projektentwicklern. Damals gab es das Berufsbild des Bauträgers oder Entwicklers im heutigen Sinne in Portugal kaum; man sprach schlicht vom Bauunternehmer.

Die damaligen Projektentwickler waren Unternehmer aus ganz unterschiedlichen Branchen – Ökonomen oder Finanziers wie Miguel Pais do Amaral, der aus dem Medien- und Finanzsektor kam, oder André Jordan und Stefano Saviotti mit ihrem Hintergrund in der Hotellerie, ebenso wie der Ökonom Henrique de Polignac de Barros.

Sie alle betrieben das, was wir heute als professionelle Immobilien- und Projektentwicklung bezeichnen.

Der Verband wurde gegründet, um diesen Unternehmern eine Stimme zu geben und zugleich als Tor für internationale Investoren nach Portugal zu fungieren. Genau das sind wir auch 30 Jahre später.

Wo haben wir uns weiterentwickelt? Zu Beginn lag der Fokus stark auf dem Wohnbau. Heute sind wir landesweit von Nord bis Süd sowie auf den Inseln in allen Marktsegmenten aktiv – Gewerbe, Büro, Hotel und Logistik haben in den letzten zehn Jahren stark an Bedeutung gewonnen.

Zudem sind wir nach wie vor die erste Anlaufstelle für ausländisches Kapital. Dass heute 50 % unserer Mitglieder internationale Unternehmen sind, unterstreicht unser Gewicht auf dem portugiesischen Markt.

Spiegelte sich das, was hier getan wurde, auch nach außen wider, und war das Interesse an der Förderung dieser Werte gegenseitig?

Wir sind ein kleiner Markt. Die überwiegende Mehrheit der Projektentwicklungen in Portugal wird mit ausländischem Kapital realisiert. Rein portugiesisch finanzierte Entwicklungsgesellschaften lassen sich an einer Hand abzählen.

Ein moderner, globalisierter und attraktiver Immobilienmarkt funktioniert nur durch das Zusammenspiel von heimischem und internationalem Kapital.

Die städtische Erneuerung unserer Städte wurde überwiegend mit internationalem Kapital, durch Tourismus und ausländische Investitionen finanziert. Kritikern, die den Verband rein nationalistisch ausrichten wollen, begegne ich daher mit einer langfristigen Perspektive.

Wir profitieren alle von einem internationalen, dynamischen und vielfältigen Markt. Ein kleines Land kann es sich schlicht nicht leisten, auf ausländisches Kapital zu verzichten.

Wie wird der Immobilienmarkt Ihrer Meinung nach reagieren, während wir uns die „neue Normalität“ erobern?

Wir haben nie aufgehört zu arbeiten und waren widerstandsfähig. Als Wirtschaftssektor werden wir als Erste zur Normalität zurückkehren. Ich sehe keine katastrophalen Brüche; die Welt entwickelt sich schrittweise weiter. Das zeigt sich besonders im Wohnensektor.

Vor der Pandemie führte die hohe Nachfrage bei steigenden Preisen zu kleineren Wohneinheiten, oft ohne Außenflächen. Hier erleben wir eine Kehrtwende: Gefragt sind wieder Außenbereiche, Grünflächen sowie größere Grundrisse (T4, T5, T6) mit dedizierten Räumen für das Homeoffice. Nach Monaten der Doppelnutzung von Wohn- und Arbeitsbereich kehrt das eigene Arbeitszimmer zurück.

Der Marktausblick ist positiv. Wir erwarten keine schweren Erschütterungen und gehen davon aus, in den nächsten zwei Jahren wieder das Investitionsniveau von vor der Pandemie zu erreichen.

Immobilien bleiben ein sicherer Hafen für nationales und internationales Kapital. Durch die Liquiditätsspritzen der Zentralbanken ist viel Kapital im Umlauf, das angesichts des niedrigen Zinsumfeldes nach Rendite sucht.

Portugal bietet Investoren hervorragende Rahmenbedingungen: Sprachkundigkeit, Gastfreundschaft, lange Küstenlinien, historische Substanz, attraktive Förderprogramme und verlässliche Renditen – die Preise sind selbst während der Pandemie gestiegen.

Einen Massenumzug ins Landesinnere erwarte ich hingegen nicht. Die Anziehungskraft der Urbanisierung bleibt aus Beschäftigungs- und Lebensqualitätsgründen bestehen. Verstärkt nachgefragt werden jedoch urbane Randlagen und Vororte.

Im Bürosegment gab es während der Pandemie naturgemäß Atempausen. Mit dem Trend zu Coworking, Open Spaces und hybriden Arbeitsmodellen passen Unternehmen ihre Flächenkonzepte an. Gefragt sind flexiblere Nutzungsmöglichkeiten bei gleichbleibendem Flächenbedarf.

Spannend ist auch die Entstehung von regionalen Satelliten-Hubs: Unternehmen behalten ihr Hauptquartier im Stadtzentrum, schaffen aber für Mitarbeiter in Vororten kleinere dezentrale Standorte mit Besprechungsräumen und Infrastruktur, um lange Pendelzeiten zu vermeiden.

Der Logistiksektor entwickelte sich in der Pandemie von einem ruhigen Segment zu einem der dynamischsten Treiber – stark getrieben von der Last Mile und dem Boom im Online-Handel. Betreiber wie VGP Parks haben ihre Kapazitäten massiv ausgebaut.

Wir stehen derzeit mit führenden globalen Logistikbetreibern im Austausch, um große Industrie- und Logistikparks im Land zu entwickeln. Portugals Lage am Rand Europas macht den Standort strategisch wertvoll.

Auch die Hotellerie wird mit zurückkehrendem Reisevertrauen zur Normalität zurückfinden. Nischen wie Senior Living wachsen stabil, während bei Coliving und Coworking eine Ausdifferenzierung zu beobachten ist. Neue Wohn- und Arbeitsformen werden sich zügig als Standard etablieren.

Gibt es Neuigkeiten aus der Pipeline des Verbandes?

Ein wichtiges Projekt ist die APPII Academy. Aus- und Weiterbildung ist eine wesentliche Voraussetzung für die weitere Professionalisierung und Internationalisierung des Marktes.

Wir bieten unseren Mitgliedern praxisnahe Executive-Kurse für Führungskräfte, CEOs und Direktoren an, unter anderem in finanziellen und rechtlichen Fragestellungen.

Der erste Kurs behandelt die Themen Geldwäscheprävention und Terrorismusfinanzierung. Trotz hoher Relevanz und gesetzlicher Auflagen bestehen in der Praxis oft noch Unsicherheiten. Als Referenten konnten wir unter anderem Dr. Pedro Coimbra (ehemaliger IMPIC-Inspektor) sowie Miguel Trindade Rocha gewinnen.

Zudem planen wir in Zusammenarbeit mit der NOVA Medical School ein Seminar zum Thema „Healthy Building“ sowie ein Spezialmodul zu Immobilieninvestmentfonds.

Wer ist Hugo Ferreira und wie sind Sie mit Ihrem juristischen Hintergrund in der Immobilienbranche gelandet?

Ich bin ein pragmatischer Mensch, der Dinge anpacken und Spuren hinterlassen möchte. Gemeinsam mit meinem Vorstandsteam übernehme ich diese Verantwortung für den Immobiliensektor mit großer Sorgfalt.

Es geht darum, nachhaltige Werte zu schaffen, die Bestand haben. Ich habe den Verband nach 30 Jahren übernommen und möchte ihn so aufstellen, dass er auch in 30 Jahren noch eine tragende Rolle spielt.

Ich bin ehrgeizig und stehe dazu – denn gesunder Ehrgeiz treibt uns voran, solange er von Respekt und klaren Prinzipien begleitet wird. Ich bin stolz auf das, was wir im Verband bisher erreicht haben.

Häufig gestellte Fragen

Welche Rolle spielt die APPII auf dem portugiesischen Immobilienmarkt?

Die 1991 gegründete Associação Portuguesa de Promotores e Investidores Imobiliários (APPII) vertritt Projektentwickler und Investoren in den Sektoren Wohnen, Büro, Hotel und Logistik in ganz Portugal. Sie dient als zentrale Anlaufstelle für internationale Investoren; rund 50 % ihrer Mitglieder sind ausländische Unternehmen.

Was ist das Living Lab APPII Real Estate Health?

Dabei handelt es sich um eine von der APPII gemeinsam mit der NOVA Medical School während der Pandemie ins Leben gerufene Plattform. Sie überträgt medizinisch-wissenschaftliche Erkenntnisse auf Immobilienprojekte und vergibt das Zertifikat „Healthy Building“ für Wohn-, Büro-, Logistik- und Hotelprojekte.

Welchen Umweltzielen sehen sich Projektentwickler in Portugal im Rahmen des European Green Deals gegenüber?

Gemäß den EU-Richtlinien und dem European Green Deal müssen Projektentwickler Gebäude schrittweise in Niedrigstenergiegebäude („N0“) umwandeln. Zwischenziele gelten bis 2030, die vollständige Umsetzung ist bis 2050 vorgesehen.

Welche Immobiliensektoren in Portugal sind seit der Pandemie am stärksten gewachsen?

Hugo Ferreira hebt die veränderte Nachfrage im Wohnbereich hervor (größere Einheiten von T4 bis T6 mit Homeoffice und Außenflächen). Ein starkes Wachstum verzeichnen zudem Last-Mile-Logistikparks sowie flexible Bürolösungen im Umland zur Unterstützung hybrider Arbeitsmodelle, um Marktchancen bei Immobilienprojekten finden zu können.

Wie können Projektentwickler und internationale Investoren den portugiesischen Immobilienmarkt analysieren?

Investoren und Entwickler nutzen die Lösungen von CASAFARI für Immobilieninvestoren und Projektentwickler, darunter Area Insights, Property Sourcing und Data Services. Die Tools bieten Zugriff auf Angebotspreise aus indizierten Inseraten sowie Transaktionspreise aus offiziellen Registerdaten und Kundendaten in ganz Portugal. Interessierte können sich direkt bei der CASAFARI-Plattform anmelden.