Immobilienkauf in Spanien: So finden Sie das passende Objekt

Eine Immobilie zum Kauf in Spanien zu finden, erfordert die Festlegung eines Budgets inklusive Steuern und Nebenkosten, die Definition klarer Kriterien für Lage und Größe, das Einrichten von Suchaufträgen, die Analyse des Umfelds und des lokalen Klimas sowie den Vergleich von Angeboten verschiedener Agenturen. In Regionen wie Mallorca ergab eine CASAFARI-Untersuchung aus dem Jahr 2016, dass die Angebotspreise für dasselbe Objekt in 10 % der Fälle abwichen (im Durchschnitt um 28 %). In diesem Ratgeber erläutern wir die sechs Schritte zum Immobilienkauf in Spanien, um das ideale Objekt zu finden.

a. Vorbereitungen treffen

Das Finden Ihres Traumhauses ist der erste entscheidende Schritt beim Immobilienkauf. Diese Phase erfordert einen erheblichen Zeitaufwand für die Recherche der Gegend, die Kontaktaufnahme mit Immobilienmaklern, die Entscheidung für geeignete Ansprechpartner, die Durchführung von Besichtigungen sowie das Einholen zusätzlicher Informationen zum gewählten Objekt.

Im Juli 2020 sprachen laut CASAFARI-Befragungen unter Käufern und Investoren nur 60 % der Makler die Muttersprache des Käufers, und mehr als 70 % inserierten Immobilien, ohne diese zuvor persönlich besichtigt zu haben.

Als Käufer müssen Sie bei der Suche sehr präzise vorgehen. Aus diesem Grund wenden sich Investoren zunehmend an einen Einkaufsmakler (Buyer’s Agent), der einen Großteil dieser Aufgaben übernehmen kann. Für den Kunden entstehen dabei keine zusätzlichen Kosten, da die Gebühren des Einkaufsmaklers mit der Provision der Verkaufsagentur geteilt werden.

Seine Aufgabe besteht darin, die Gegend zu analysieren, eine passende Immobilienagentur auszuwählen, beim abschließenden Kauf der Immobilie zu unterstützen und den Prozess zu begleiten. Leider ist den meisten Käufern nicht bewusst, dass klassische Immobilienmakler vom Verkäufer beauftragt werden, wodurch ein Interessenskonflikt entstehen und deren Neutralität beeinträchtigt werden kann.

Zu Beginn Ihrer Suche sollten Sie als Erstes Ihr Budget festlegen, das sämtliche Steuern und Nebenkosten enthalten muss. Stellen Sie zweitens sicher, dass Ihr Budget zu Ihren Kriterien bezüglich Lage und Objektgröße passt. Bei den Kriterien sollten Sie sehr präzise sein, da der Wert der Immobilie maßgeblich von ihrer Größe und Lage abhängt.

Diese Vorabinformationen erleichtern Ihre Suche erheblich und erhöhen die Wahrscheinlichkeit, dass Ihr Traumhaus das ist, was Sie kaufen möchten – und nicht das, was der Verkäufer Ihnen verkaufen will.

b. Den Suchprozess starten

Sobald Budget, Lagekriterien und Immobilientyp definiert sind und die ersten Suchaufträge eingerichtet wurden, beginnt die Marktanalystenphase.

Der erste Schritt besteht darin, sämtliche verfügbaren Informationen über die Region im Internet und aus anderen Quellen zusammenzutragen. Für das Durchsuchen von Material und regionalen Leitfäden lässt sich viel Zeit aufwenden. Daher haben wir unsere Nachbarschafts-Guides entwickelt, damit Sie einen umfassenden Überblick über jede Region und jedes Dorf der Balearen erhalten.

Die Immobiliensuche selbst ist der anspruchsvollste Teil und erfordert viel Zeit und Aufwand. Gemäß unserer Untersuchung von 2016 gab es allein auf Mallorca mehr als 15.000 einzelne Objekte auf dem Markt, die über verschiedene Immobilienmakler angeboten wurden.

Mehrfachlistungen führen zu Ungleichheiten bei Preisinformationen und anderen Daten. Nachfolgend eine Auswahl unserer Ergebnisse:

In 10 % der Fälle wichen die Angebotspreise ab (im Durchschnitt um 28 %);

In 16 % der Fälle wichen die Angaben zur Anzahl der Schlafzimmer ab (im Durchschnitt um 1);

In 25 % der Fälle wichen die Angaben zur Anzahl der Badezimmer ab (im Durchschnitt um 2);

In 28 % der Fälle wichen die Angaben zur Wohnfläche ab (im Durchschnitt um 6 %);

In 39 % der Fälle wichen die Angaben zur Grundstücksfläche ab (im Durchschnitt um 136 Quadratmeter);

In 83 % der Fälle wichen die Angaben zur Terrassenfläche ab (im Durchschnitt um 8 %).

Was bedeutet das? Da es auf dem Immobilienmarkt kaum Exklusivität gibt, müssten Sie, um genaue Informationen zu erhalten, theoretisch alle Agenturen konsultieren, die ein bestimmtes Objekt inserieren. Aufgrund der Vielzahl an Agenturen informieren Verkäufer nicht immer jede Stelle umgehend über Preisänderungen.

Zudem stehen Makler mitunter nicht in direktem Kontakt mit dem Verkäufer, was zu Ungenauigkeiten führen kann. Wenn Sie bei der Suche Zeit und Kosten sparen möchten, nutzen Sie die Immobiliensuche von CASAFARI. Unsere Plattform aggregiert und vergleicht Tausende von Objekten, analysiert den Markt in jeder Zone und bietet so einen klaren Überblick über die Preisverteilung sowie Orientierung bei der Auswahl der Makleragentur.

Sammeln Sie Informationen zu einem Objekt aus möglichst vielen Quellen und vergleichen Sie die Quadratmeterpreise in der gesamten Gegend. Analysieren Sie die Preisdynamik sorgfältig – dieses Wissen verleiht Ihnen die notwendige Sicherheit für eine fundierte Entscheidung. Immobilien bieten hervorragende Investitionsmöglichkeiten, sofern Lage und Immobilientyp passend gewählt werden.

Unabhängig davon, ob Sie einen Einkaufsmakler hinzuziehen oder die Suche eigenständig durchführen: Am Ende entscheiden Sie selbst, welches Objekt Sie besichtigen und eventuell erwerben möchten.

c. Suchaufträge einrichten

Um stets auf dem Laufenden zu bleiben, empfiehlt es sich, E-Mail-Suchaufträge einzurichten. So erhalten Sie automatische Benachrichtigungen, sobald ein neues Objekt veröffentlicht wird. Bedenken Sie, dass auch andere Käufer nach ihrem idealen Heim und guten Angeboten suchen – Technologie bietet Ihnen hier einen klaren Vorsprung. Nutzen Sie zudem Kleinanzeigen, Portale und die Websites von Immobilienagenturen.

Prüfen Sie eingehende Benachrichtigungen stets auf ihre Relevanz. Zu Beginn erhalten Sie unter Umständen eine breite Auswahl an Objekten, die nicht in allen Details Ihren Anforderungen entsprechen.

d. Die Gegend analysieren

Die genaue Kenntnis der Gegend ist essenziell. Folgende Aspekte sollten Sie bei der Standortwahl berücksichtigen:

Achten Sie auf die umliegende Infrastruktur des Objekts:

1. Entfernung zum nächstgelegenen Flughafen

2. Gibt es in der Gegend Gehobene Gastronomie, Golf- und Yachtclubs, ruhige Strände und Boutique-Hotels – oder überwiegen Pubs, lebhafte Clubs, lange Strandabschnitte und Großhotels?

3. Welche Bebauung ist für das Viertel typisch? Bauhaus-Villen, traditionelle Fincas oder Apartmentgebäude?

4. Wie ist die medizinische Versorgung vor Ort bezüglich Krankenhäusern und Kliniken strukturiert?

5. Wie viele Supermärkte gibt es vor Ort und wie weit sind diese entfernt?

6. Befinden sich internationale Schulen oder Universitäten in der Nähe, falls Sie mit der Familie übersiedeln?

7. Stehen geeignete Sportstätten für Ihre Freizeitaktivitäten zur Verfügung?

Prüfen Sie das lokale Klima:

1. Jährliche und monatliche Sonnenstunden

2. Durchschnittliche monatliche Niederschlagsmenge

3. Vorherrschende Winde (kalt oder warm, trocken oder feucht) – Windverhältnisse können das Wohlbefinden beeinflussen

4. Jährliche Durchschnittstemperaturen von Luft und Wasser

5. Der Sonnenstand ist besonders in den Wintermonaten wichtig, da er die Feuchtigkeitsentwicklung im Gebäude beeinflusst

Falls der Zweitwohnsitz auch als Investition dient, die später eventuell wieder veräußert werden soll, erkundigen Sie sich bei den örtlichen Behörden nach künftigen Stadtentwicklungsplänen. So verhindern Sie, dass in einigen Jahren ein Hotelbau die Aussicht verstellt oder Bauarbeiten die Wohnqualität beeinträchtigen.

Wählen Sie Ihr Wohnumfeld entsprechend Ihren persönlichen Präferenzen – ob Sie eine internationale Gemeinschaft bevorzugen oder ein traditionelles Umfeld suchen.

Informieren Sie sich zudem über das Freizeitangebot der Region; Mallorca bietet beispielsweise vielfältige Aktivitäten für jedes Alter.

Wichtig ist auch die Erreichbarkeit und Art der Strände. Zu welchen Zeiten sind diese besonders stark besucht und wie stellt sich die Sicherheitslage dar?

Alle genannten Punkte greifen ineinander und beeinflussen Ihre Entscheidung für ein sicheres und behagliches Zuhause.

e. Die Gegend und die Objekte besichtigen

Nachdem Sie Informationen gesammelt und eine Auswahlliste passender Objekte erstellt haben, steht die Besichtigungsplanung an. Wählen Sie Reisezeitraum und Wetterbedingungen bedacht aus. Stellen Sie sicher, dass Sie alle Gegebenheiten vor Ort realistisch prüfen können und die wenigen Regentage auf Mallorca den Ersteindruck nicht verfälschen.

Bitten Sie die Makler vorab um aussagekräftiges Bildmaterial, damit Sie genau wissen, was Sie bei der Besichtigung erwartet.

Verbringen Sie während der Reise Zeit in Ihrer bevorzugten Gegend und suchen Sie das Gespräch mit Anwohnern, um wertvolle Einblicke für Ihre Entscheidung zu gewinnen.

f. Die Besichtigung nutzen, um Fragen zu stellen und alles zu prüfen

Bei der Objektbesichtigung empfehlen wir, folgende Unterlagen und Informationen vom Makler anzufordern:

1. Grundrisse und Objektbeschreibung sowie Angaben zu den Versorgungsanschlüssen (Wasser, Gas, Heizung)

2. Eine Kurzbeschreibung des Objekts, der Ausstattung und der Gemeinschaftseinrichtungen

3. Angaben zu den verwendeten Baumaterialien

Analysieren Sie die baulichen Eigenschaften und erfragen Sie detaillierte Daten zu:

1. Sonneneinstrahlung über den Tages- und Jahresverlauf sowie windzugewandten Seiten

2. Fensterflächen, die einen saisonalen Sonnenschutz oder Windschutz benötigen

3. Lichtverhältnisse im Winter

4. Feuchtigkeit im Winter; achten Sie besonders auf Wände, Keller und schattige Bereiche

5. Datum der letzten Renovierung

6. Alter der Elektro- und Wasserinstallationen

7. Wasserversorgung – erfolgt diese über das öffentliche Netz oder privat?

8. Überprüfung des Geräuschpegels

Nützen Sie das Gespräch mit Makler oder Verkäufer, um offene Fragen zur Immobilie und zur Nachbarschaft zu klären. Informieren Sie sich über den Ablauf vor und nach dem Kauf und erkundigen Sie sich nach dem Umfeld.

Der Suchprozess erfordert Sorgfalt beim Vergleichen, Prüfen und Einholen relevanter Daten.

Sie können jederzeit Fachexperten oder Baugutachter hinzuziehen, um einen detaillierten Zustandsbericht erstellen zu lassen. Statistiken zeigen, dass unüberlegte Entscheidungen ohne fundierte Prüfung oft zu vermeidbarem Zeit- und Kostenaufwand führen.

Häufig gestellte Fragen

Warum wird dieselbe Immobilie in Spanien mit unterschiedlichen Angebotspreisen inseriert?

Auf dem spanischen Immobilienmarkt gibt es in der Regel keine Alleinvertretungsaufträge, weshalb mehrere Agenturen dasselbe Objekt anbieten. Ändern Verkäufer ihren Wunschpreis, wird dies nicht immer zeitnah an alle Makler übermittelt. In einer Untersuchung von CASAFARI auf Mallorca aus dem Jahr 2016 mit über 15.000 Objekten wichen die Angebotspreise für dieselbe Immobilie in 10 % der Fälle ab (im Durchschnitt um 28 %), während die Flächenangaben in 28 % der Fälle Differenzen aufwiesen.

Was macht ein Einkaufsmakler (Buyer’s Agent) und wer trägt dessen Kosten?

Ein Einkaufsmakler analysiert die Region, wählt passende Makleragenturen aus, organisiert Besichtigungen und begleitet den Käufer beim gesamten Erwerbsprozess. Dadurch werden Interessenskonflikte vermieden, die bei rein vom Verkäufer beauftragten Maklern bestehen können. Dem Käufer entstehen meist keine Zusatzkosten, da sich der Einkaufsmakler die Provision mit der Verkäuferagentur teilt.

Welche Aspekte der Gegend sollten vor dem Kauf eines Zweitwohnsitzes in Spanien analysiert werden?

Empfehlenswert ist die Prüfung der Erreichbarkeit von Flughäfen, Krankenhäusern, Supermärkten und internationalen Schulen sowie des Charakters der Nachbarschaft. Zudem sollten das lokale Klima (Sonnenstunden, Sonnenstand im Winter, Feuchtigkeit, Winde) analysiert und die städtebaulichen Entwicklungspläne bei der Gemeinde eingesehen werden, um künftige Bauprojekte im Umfeld auszuschließen.

Worauf sollte bei der Besichtigung einer Immobilie geachtet werden?

Verlangen Sie detaillierte Grundrisse, Baubeschreibungen und Auskünfte zum Zustand der Wasser-, Elektro-, Gas- und Heizungsanlagen. Prüfen Sie zudem den Lichteinfall im Winter, mögliche Feuchtigkeit an Wänden und im Keller, die Windausrichtung, den Geräuschpegel sowie das Datum der letzten Sanierungsarbeiten.

Wie unterstützt CASAFARI beim Vergleich von Immobilien und der Einrichtung von SuchAufträgen?

CASAFARI aggregiert und bereinigt Immobiliendaten von Tausenden Agenturen, um sämtliche Angebotspreise und Objektinformationen übersichtlich zusammenzuführen. Nutzer können Quadratmeterpreise in der Region vergleichen und über die CASAFARI-Plattform E-Mail-Suchaufträge einrichten, um bei passenden Neuangeboten benachrichtigt zu werden.