In sechs Schritten zur eigenen Immobilie in Spanien

Der Kauf einer Immobilie in Spanien gliedert sich in sechs wesentliche Schritte: die Online-Recherche auf Immobilienportalen, die Analyse des lokalen Marktes, die Mandatierung eines im Colegio de Abogados eingetragenen Rechtsanwalts, die Kalkulation der Erwerbsnebenkosten (in der Regel 5–10 % Steuern sowie 1–2,5 % Gebühren), die Abgabe eines mit einer Anzahlung von 10 % abgesicherten Angebots (Contrato de Arras) und die formelle Unterzeichnung der Kaufurkunde (Escritura) vor einem Notar.

Schritt 1 – Die Online-Recherche

Der größte Zeitaufwand beim Immobilienkauf in Spanien entfällt auf die gründliche Recherche – insbesondere dann, wenn Sie mit den Besonderheiten des lokalen Marktes noch nicht vertraut sind.

Wir empfehlen grundsätzlich, den Erwerb über ein akkreditiertes Immobilienbüro abzuwickeln, anstatt direkt von privat zu kaufen. Behalten Sie jedoch stets im Hinterkopf, dass der Makler in erster Linie die Interessen des Verkäufers vertritt.

Zudem sprechen nicht alle spanischen Immobilienmakler Deutsch oder Englisch, und es kommt durchaus vor, dass ein Vermittler das betreffende Objekt selbst noch nie persönlich betreten hat.

Die fundierte Vorbereitung liegt daher maßgeblich in Ihrer Hand. Unser Leitfaden zur Immobiliensuche in Spanien zeigt auf, wie Online-Portale als erste Anlaufstelle dienen, da der Großteil aller Objekte über diese Kanäle angeboten wird.

Objekte für internationale Käufer werden häufig auf globalen Plattformen wie den spanischen Ablegern von Rightmove oder Zoopla inseriert.

Es lohnt sich jedoch, den Blick auf etablierte spanische Portale zu erweitern – zu den bekanntesten zählen Servihabitat, comprarcasa, idealista.com und Venta de Pisos.

Vergleichen Sie stets mehrere Plattformen: Dasselbe Objekt wird nicht selten auf verschiedenen Portalen zu unterschiedlichen Angebotspreisen geführt – eine Herausforderung, die durch CASAFARI Property Sourcing gelöst wird. Insbesondere auf den Balearen wurden in den letzten Monaten teils erhebliche Abweichungen bei den Angebotspreisen festgestellt.

Auf den meisten Portalen können Sie Suchaufträge einrichten, um während der Recherchephase wertvolle Zeit zu sparen.

Schritt 2 – Die Region genau kennenlernen

Sobald Sie die engere Wahl für Ihren Immobilienkauf in Spanien getroffen haben, sollten Sie möglichst viel Zeit vor Ort verbringen. Aus Investorensicht gehören historische Preisentwicklungen zu den wichtigsten Indikatoren; diese lassen sich präzise über Area Insights nachvollziehen.

Der spanische Immobilienmarkt zeigt regional sehr unterschiedliche Dynamiken. Selbst auf überschaubarem Raum wie Mallorca oder Ibiza existieren begehrte Lagen mit hohem Wertsteigerungspotenzial direkt neben Gebieten, die bisher kaum im Fokus von Investoren standen und ein sehr geringes Preiswachstum aufweisen.

Eine sorgfältige Standortwahl ist entscheidend, um den späteren Wiederverkaufswert zu sichern. Die Preise variieren selbst innerhalb Mallorcas erheblich, ebenso wie die künftigen Wachstumsaussichten.

Immobilien im Südwesten der Insel zeichnen sich durch hohe Dynamik aus. Die Nähe zur Inselhauptstadt Palma de Mallorca sowie zum drittgrößten Flughafen Spaniens macht die Region zu einem bevorzugten Ziel für vermögende Käufer aus ganz Europa.

Der Nordosten der Insel hingegen verzeichnet bisher einen geringeren Zustrom internationaler Käufer. Die Einstiegspreise sind zwar moderater, jedoch fällt das Wiederverkaufspotenzial verhaltener aus, was den zügigen und gewinnbringenden Verkauf erschweren kann.

Unabhängige und verlässliche Datenquellen sind vor einer Kaufentscheidung unerlässlich. Lokale Makler verfügen nicht immer über umfassende Marktanalysen und können die Preisentwicklung der kommenden Jahre selten objektiv prognostizieren.

CASAFARI bietet detaillierte Markt- und Preisinformationen für die Balearen – besuchen Sie CASAFARI, um mehr zu erfahren.

Ein persönlicher Eindruck vor Ort bleibt unverzichtbar. Bei einer Besichtigung bekommen Sie schnell ein Gefühl für das Umfeld und die Infrastruktur.

Manch vermeintliches Traumhaus entpuppt sich vor Ort als abgelegen von täglichen Versorgungseinrichtungen oder liegt in unmittelbarer Nähe störender Infrastrukturanlagen.

Nehmen Sie sich ausreichend Zeit für Besichtigungen verschiedener Objekte, um das Gebäude zu identifizieren, das Ihren Vorstellungen entspricht und das beste Investitionspotenzial bietet.

Schritt 3 – Juristische Unterstützung sichern

Haben Sie eine passende Immobilie gefunden, sollte als Nächstes die juristische Prüfung erfolgen. Die rechtlichen Rahmenbedingungen des spanischen Immobilienmarktes ohne Fachbeistand zu navigieren, ist nicht ratsam. Ein spezialisierter Rechtsanwalt ist in dieser Phase ein unverzichtbarer Partner.

Der Anwalt stellt sicher, dass alle rechtlichen Voraussetzungen erfüllt sind. Er prüft unter anderem das Vorliegen ordnungsgemäßer Baugenehmigungen sowie die Lastenfreiheit des Objekts und zieht bei Bedarf Gutachter oder Architekten hinzu, um die bauliche Substanz zu bewerten.

Achten Sie darauf, dass Ihr Anwalt bei der spanischen Rechtsanwaltskammer (Colegio de Abogados) zugelassen ist.

Je nach Sprachkenntnissen empfiehlt sich die Beauftragung eines deutsch- oder englischsprachigen Juristen. Das Verzeichnis der Britischen Botschaft für zweisprachige Anwälte und Übersetzer bietet hierzu eine nützliche Orientierung.

Sollte vor Ort kein mehrsprachiger Anwalt ansässig sein, kann ein vereidigter Dolmetscher die Kommunikation begleiten.

Ein qualifizierter Rechtsanwalt übernimmt die technische und rechtliche Abwicklung des Kaufprozesses. Er setzt die Verträge auf und prüft, ob die Immobilie frei von offenen Rechnungen, Hypotheken oder gerichtlichen Pfändungen ist.

Darüber hinaus klärt er ab, ob bestehende Mietverhältnisse vorliegen, noch Verbindlichkeiten gegenüber der Eigentümergemeinschaft bestehen oder Steuerschulden auf dem Objekt lasten.

Fordern Sie zudem eine Aufstellung der jährlichen Betriebskosten an. Die Strompreise können regional schwanken, und in einigen Regionen Spaniens kam es in den letzten Jahren zu Wasserknappheiten.

Die wesentlichen Informationen erhalten Sie beim zuständigen Grundbuchamt (Registro de la Propiedad), das die Auskünfte per Fax oder E-Mail erteilt. Auch hier ist die Unterstützung durch einen Anwalt von großem Vorteil.

Grundbuchauszüge können direkt beim spanischen Registerverband (Colegio de Registradores) angefordert werden. Die Registerakte gibt Aufschluss über den eingetragenen Eigentümer sowie über eventuelle Belastungen oder Darlehen.

Schritt 4 – Steuern und Nebenkosten einkalkulieren

Beim Kauf einer Immobilie in Spanien fallen Nebenkosten an. Die spanischen Finanzbehörden arbeiten sehr gründlich; daher ist es wichtig, die steuerlichen Pflichten im Detail zu kennen und fristgerecht zu erfüllen.

In Spanien trägt der Käufer die anfallenden Steuern und Nebenkosten. Beim Erwerb eines Neubaus direkt vom Bauträger werden Mehrwertsteuer (IVA) und Stempelsteuer fällig, während beim Kauf einer Bestandsimmobilie von privat die Grunderwerbsteuer (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, ITP) greift.

Die Steuern für Bestandsimmobilien liegen je nach Region meist zwischen 5 % und 10 %. Hinzu kommen Notarkosten, Gebühren für die Urkundenausfertigung und Grundbuchgebühren, die sich zusammen auf etwa 1 bis 2,5 % belaufen.

Schritt 5 – Das Kaufangebot abgeben

Nach der Prüfung folgt die Verhandlungsphase. Das Angebotsverfahren in Spanien verläuft ähnlich wie in anderen europäischen Ländern. Unabhängig von den Aussagen der vermittelnden Agentur sind Preiseskalationen oder Nachverhandlungen durchaus üblich.

Der Verhandlungsspielraum hängt von verschiedenen Faktoren ab – etwa davon, wie lange das Objekt bereits am Markt ist und wie dringend der Verkäufer den Abschluss sucht.

Auch die regionale Nachfrage spielt eine Rolle: In stark gefragten Märkten mit hohem internationalem Interesse ist der Wettbewerb intensiver, weshalb zu niedrige Gebote schnell abgelehnt werden können.

Gehen Sie besonnen vor, analysieren Sie den Markt gründlich und vergleichen Sie den geforderten Preis mit ähnlichen Objekten in der Umgebung.

Wird Ihr Angebot angenommen, erfolgt die Leistung einer Anzahlung, die üblicherweise 10 % des vereinbarten Kaufpreises beträgt. Dies geht einher mit dem Abschluss eines Vorvertrags bis zur Errichtung der öffentlichen Kaufurkunde. In dieser Vereinbarung erklären Verkäufer und Käufer verbindlich ihre Verkaufs- bzw. Kaufabsicht.

Dieser Vertrag wird als „Contrato de Arras“ bezeichnet. Tritt der Käufer nachträglich vom Vertrag zurück, verfällt die Anzahlung in der Regel. Tritt der Verkäufer zurück, wird ihm meist eine Strafzahlung auferlegt.

Schritt 6 – Der Kaufabschluss

Der Notartermin bildet den formalen Höhepunkt des Kaufprozesses. Unabhängig davon, ob Sie rechtlich beraten werden, sollten Sie die einzelnen Schritte genau nachvollziehen können.

Der Kaufvertrag wird als notarielle Urkunde (Escritura pública) aufgesetzt und von einem öffentlichen Notar beglaubigt. Das Dokument besitzt in ganz Spanien Rechtsgültigkeit und dient als offizieller Eigentumsnachweis. Die wahlberechtigte Partei für den Notar ist der Käufer, der auch die Notargebühren trägt.

Sobald der Restkaufpreis an den Verkäufer überwiesen ist und beide Parteien die Urkunde unterzeichnet haben, erfolgt die Eintragung im örtlichen Grundbuch. Es empfiehlt sich, diesen Schritt persönlich oder durch Ihren Rechtsanwalt bzw. Makler begleiten zu lassen, um den Eigentumsübergang rechtssicher abzuschließen.

Neben der notariellen Urkunde erhalten Sie die Eigentumsurkunde (Escritura pública de compraventa de vivienda); nähere Einzelheiten dazu finden Sie in unserem Leitfaden zu Kaufverträgen und der Escritura in Spanien. Die Escritura ist das rechtlich bindende Dokument, das den Eigentumswechsel bescheinigt und genaue Angaben zu Grundstücksgröße, Bauweise, Kosten, Hypotheken sowie weiteren Lasten enthält.

Nach Erfüllung aller Formalitäten ist der Immobilienkauf erfolgreich abgeschlossen. Sie sind nun offizieller Eigentümer Ihrer Immobilie in Spanien.

Sie können sich auf der CASAFARI Platform anmelden, um aktuelle Marktdaten und Preisanalysen für alle spanischen Regionen abzurufen.

Häufig gestellte Fragen

Welche Steuern und Gebühren fallen beim Immobilienkauf in Spanien an?

Beim Kauf eines Neubaus vom Bauträger fallen Mehrwertsteuer (IVA) und Stempelsteuer an. Bei Bestandsimmobilien von privat wird eine Grunderwerbsteuer (ITP) von 5–10 % fällig. Zusätzlich tragen Käufer die Kosten für Notar, Grundbucheintragung und Urkundenausfertigung, die zusammen etwa 1–2,5 % des Kaufpreises ausmachen.

Was ist ein Contrato de Arras in Spanien?

Der Contrato de Arras ist ein privatrechtlicher Vorvertrag, der nach Einigung auf den Kaufpreis zwischen Käufer und Verkäufer geschlossen wird. Er beinhaltet eine Anzahlung von gewöhnlich 10 % des Kaufpreises. Tritt der Käufer grundlos zurück, verfällt die Anzahlung; tritt der Verkäufer zurück, muss er üblicherweise den doppelten Anzahlungsbetrag erstatten.

Warum wird dieselbe Immobilie online mit unterschiedlichen Angebotspreisen geführt?

In Spanien beauftragen Verkäufer häufig mehrere Makler gleichzeitig, die das Objekt auf verschiedenen nationalen und internationalen Portalen zu teils abweichenden Preisen inserieren. Die Property-Sourcing-Technologie von CASAFARI bereinigt diese Duplikate und fasst sie in einem einzigen Datensatz zusammen, um Transparenz über das tatsächliche Marktangebot zu schaffen.

Wie lässt sich prüfen, ob eine Immobilie in Spanien mit Schulden oder Lasten belegt ist?

Ein im Colegio de Abogados zugelassener Rechtsanwalt kann offizielle Auszüge beim zuständigen Grundbuchamt (Registro de la Propiedad) oder beim spanischen Registerverband (Colegio de Registradores) anfordern. Diese Dokumente geben Auskunft über Eigentumsverhältnisse, Baugenehmigungen, offene Steuern, Mietverträge sowie eingetragene Hypotheken oder Pfändungen.

Welche Dokumente schließen den rechtlichen Kauf einer Immobilie in Spanien ab?

Der Käufer wählt einen öffentlichen Notar, der die notarielle Kaufurkunde (Escritura pública de compraventa de vivienda) ausfertigt und beglaubigt. Nach Unterzeichnung und vollständiger Kaufpreiszahlung wird das Rechtsdokument im örtlichen Grundbuch eingetragen, womit der Eigentumsübergang offiziell vollzogen ist.