Immobilienkauf in Portugal: Alles, was Sie wissen müssen
Um eine Immobilie in Portugal zu kaufen, benötigen Sie eine Steuernummer (NIF), einen Identitäts- und Adressnachweis, einen unterzeichneten Vorvertrag (Contrato Promessa de Compra e Venda) mit einer Anzahlung von 10 % bis 20 % sowie den Hauptvertrag (Escritura) innerhalb von 90 Tagen. Beim Kauf fallen Steuern und Abgaben wie IMT (oder MwSt.), die Stempelsteuer (Imposto do Selo, 0,8 %), die AIMI (0,7 % ab 600 000 €), Notargebühren und Grundbucheintragungskosten an.
Portugal zieht die Aufmerksamkeit internationaler Käufer von Zweitwohnsitzen stark auf sich. Dank des milden Klimas, der hohen Lebensqualität und attraktiven Steuervorteilen ist es entscheidend zu wissen, worauf Sie vor Immobilieninvestitionen achten sollten.
Sich in einem fremden Immobiliensystem zu orientieren, kann jedoch anspruchsvoll sein. Sie sollten auf alle Steuern und Gebühren gut vorbereitet sein. Dieser Leitfaden hilft Ihnen zu verstehen, was beim Immobilienkauf in Portugal auf Sie zukommt – unterstützt durch Werkzeuge wie Property Sourcing von CASAFARI.
Vergessen Sie nicht, unseren Leitfaden für ausgewählte Regionen zu konsultieren, um die Städte, Regionen und Stadtteile Portugals kennenzulernen.
In den letzten Jahren hat die Regierung äußerst attraktive Anreize für internationale Investoren geschaffen, die Immobilien in Portugal erwerben möchten. Der Status des Nicht-Regulären Einwohners (NHR) steht EU-Bürgern offen. Investoren von außerhalb der EU konnten über das „Golden Visa“-Programm eine fünfjährige Aufenthaltsgenehmigung erhalten, wenn sie mehr als 500 000 Euro in Immobilien investierten.
Welche Dokumente und Verträge sind für den Immobilienkauf in Portugal erforderlich?
Bevor Sie in Portugal eine Immobilie erwerben, stellen Sie sicher, dass Ihre Ausweisdokumente vollständig vorliegen. Sie benötigen eine Steuernummer, bekannt als Número de Contribuinte oder NIF, die Sie bei einer örtlichen Finanzbehörde (Repartição de Finanças) beantragen können.
Zu den weiteren erforderlichen Unterlagen gehören ein Adressnachweis und ein Identitätsnachweis wie ein Personalausweis oder Reisepass.
Vorvertrag (Contrato Promessa de Compra e Venda)
Der Contrato Promessa ist ein rechtsverbindlicher Vorvertrag zwischen Käufer und Verkäufer, in dem sich beide Parteien zum Abschluss der Transaktion verpflichten. Der Vertrag muss Käufer und Verkäufer identifizieren, den Preis, die Zahlungsbedingungen sowie sämtliches Inventar und Gegenstände aufführen, die in der Transaktion enthalten sind.
In dieser Phase ist üblicherweise eine Anzahlung (auf Portugiesisch Sinal) von 10–20 % des Gesamtkaufpreises zu leisten. Wird der Kauf nicht im vereinbarten Zeitraum vollzogen und liegt das Verschulden beim Käufer, verfällt diese Anzahlung. Tritt der Verkäufer vom Vertrag zurück, muss er dem Käufer das Doppelte der Anzahlung zurückzahlen.
Notarielle Kaufurkunde (Escritura de Compra e Venda)
Die Escritura de Compra e Venda wird in der Regel innerhalb von 90 Tagen nach Inkrafttreten des Vorvertrags unterzeichnet und schließt die Immobilientransaktion rechtskräftig ab. Die Kaufurkunde kann von Ihnen selbst und dem Verkäufer oder durch bevollmächtigte Rechtsanwälte unterzeichnet werden.
Die Urkunde wird bei einem portugiesischen Notar unterzeichnet, der alle relevanten Unterlagen prüft. Anschließend wird die Immobilie durch Ihren Rechtsanwalt im Grundbuchamt (Conservatória do Registo Predial) eingetragen.
Welche Transaktionskosten und Steuern fallen beim Immobilienkauf in Portugal an?
Die verschiedenen Kosten und Steuern, die Sie beim Immobilienkauf in Portugal berücksichtigen müssen, umfassen:
- Kaufpreis
- Grunderwerbsteuer (IMT) oder MwSt.
- Stempelsteuer (Imposto do Selo)
- Vermögenssteuer (AIMI)
- Notarkosten
- Grundbucheintragungsgebühr
- Anwaltskosten (optional)
- Versorgungsgebühren
- Kosten für Baugutachter (optional)
Kaufpreis
Zunächst einigen sich Käufer und Verkäufer auf den zu zahlenden Kaufpreis. Um Marktwerte präzise zu analysieren, können Sie auf Comparables & Marktanalysen von CASAFARI vertrauen. Der Kaufpreis wird im Vorvertrag und in der Kaufurkunde schriftlich fixiert.
Grunderwerbsteuer (IMT)
Die IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis) ist die Steuer, die beim Kauf einer bestehenden Immobilie anfällt (bei Neubauten fällt stattdessen die Mehrwertsteuer an). Sie muss vor Unterzeichnung der Notarurkunde bei der Finanzbehörde (Finanças) entrichtet werden. Dem Notar ist der Zahlungsnachweis vorzulegen.
Die IMT wird wie folgt berechnet:
IMT = Vereinbarter Kaufpreis ODER Steuerlicher Einheitswert (Valor Patrimonial Tributário, der höhere Wert) x Anwendbarer Steuersatz – Abzugsbetrag
Im Internet stehen Online-Rechner zur Verfügung, alternativ kann Ihr Rechtsanwalt den genauen Steuerbetrag berechnen.
Stempelsteuer (Imposto do Selo)
Die Stempelsteuer fällt auf Verträge, Rechtsdokumente und sonstige bei der Immobilientransaktion vorgelegte Urkunden an und ist zusammen mit der IMT vor dem Notartermin zu zahlen.
Der Betrag der Stempelsteuer wird wie folgt berechnet:
Stempelsteuer = Vereinbarter Kaufpreis ODER Steuerlicher Einheitswert (der höhere Wert) x 0,8 %
Beispiel:
Der Wert einer Immobilie beträgt 500 000 €.
500 000 € x 0,8 % = 4 000 €
Die zu zahlende Stempelsteuer beträgt 4 000 €.
Zusätzliche Grundsteuer / Vermögenssteuer (AIMI)
Die AIMI (Adicional ao Imposto Municipal sobre Imóveis) wird von Eigentümern geschuldet, deren Immobilienbesitz in Portugal einen Gesamtwert von 600 000 Euro übersteigt, unabhängig vom steuerlichen Wohnsitz. Der 2017 eingeführte Steuersatz liegt derzeit bei 0,7 %.
Bei zwei Eigentümern steigt der Freibetrag auf zusammen 1,2 Millionen Euro, was für internationale Investoren von Vorteil sein kann.
Notarkosten
Der Notar ist ein unabhängiger Amtsträger, dessen Beiziehung gesetzlich vorgeschrieben ist, um den Verkaufsprozess zu beaufsichtigen. Seine Aufgabe ist die Erstellung und Beurkundung der Kaufurkunde (Escritura). Die Notargebühren belaufen sich in der Regel auf 1–3 % des Kaufpreises.
Grundbucheintragungsgebühr
Die Gebühr für die Grundbucheintragung wird bei der Beurkundung der Unterlagen fällig.
Anwaltskosten (optional)
Die Mandatierung eines Rechtsanwalts ist dringend zu empfehlen, wenn Sie den Kaufprozess professionell begleiten lassen möchten oder Vertretung vor Ort benötigen.
Wenn Sie einen Anwalt beauftragen, fällt dessen Honorar an. Anwälte in Portugal berechnen in der Regel 1–2 % des Kaufpreises zuzüglich Mehrwertsteuer.
Versorgungsgebühren
Bei einem Neubau müssen Anschlüsse für Strom, Gas, Wasser und Telekommunikation neu beantragt werden. Bei einer Bestandsimmobilie stellen Sie sicher, dass alle bestehenden Verträge auf Ihren Namen umgemeldet werden.
Baugutachterkosten (optional)
Obwohl gesetzlich nicht vorgeschrieben, empfiehlt sich die Hinzuziehung eines zertifizierten Baugutachters (Surveyor) beim Immobilienkauf in Portugal. Sie können eine Bewertung, ein Gutachten zum Bauzustand oder eine umfassende Tragwerksprüfung beauftragen.
Viele ältere portugiesische Gebäude weisen verdeckte Mängel auf, und auch bei neueren Bauten kann es aus Kostengründen zu Qualitätsabstrichen gekommen sein. Eine unabhängige Gebäudeprüfung schafft Gewissheit.
Es ist ratsam, das Gutachten vor Unterzeichnung des Vorvertrags (Contrato Promessa) durchführen zu lassen, da Sie so bei schwerwiegenden Mängeln vom Kauf zurücktreten können.
Die Kosten für ein Vollgutachten sind in Portugal verhältnismäßig moderat. Über die Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS), die auch in Portugal tätig ist, finden Sie zertifizierte Sachverständige. Achten Sie bei internationalen Gutachtern darauf, dass diese über vertiefte Kenntnisse der lokalen Bauweise verfügen.
Insgesamt empfiehlt es sich, für sämtliche Nebenkosten ca. 8–10 % des Kaufpreises einzukalkulieren.
Als ausländischer Käufer mag der Erwerb einer Immobilie in Portugal zunächst komplex erscheinen. Mit geordneten Unterlagen und einer soliden Vorbereitung vermeiden Sie jedoch ungeplante Überraschungen.
Und denken Sie daran: Bewahren Sie alle Unterlagen der Immobilie sorgfältig auf! Falls Sie das Objekt später verkaufen oder vermieten möchten, werden Sie diese Dokumente benötigen.
Lesen Sie dazu auch auf unserem Blog: 6 Gründe, warum Sie in eine Immobilie in Portugal investieren sollten.
Häufig gestellte Fragen
Welche Dokumente sind für den Kauf einer Immobilie in Portugal verpflichtend?
Für den Kauf einer Immobilie in Portugal benötigt der Käufer eine Steuernummer (NIF), die bei der örtlichen Finanzbehörde (Finanças) beantragt wird. Neben der NIF ist ein gültiger Identitätsnachweis (Personalausweis oder Reisepass) sowie ein aktueller Adressnachweis erforderlich.
Was ist der Unterschied zwischen dem Vorvertrag (Contrato Promessa) und der Haupturkunde (Escritura)?
Der Contrato Promessa de Compra e Venda ist ein verbindlicher Vorvertrag, in dem sich Käufer und Verkäufer zur Transaktion verpflichten. Dabei wird in der Regel eine Anzahlung von 10 % bis 20 % fällig. Die Escritura de Compra e Venda ist die notarielle Kaufurkunde, die meist innerhalb von 90 Tagen unterzeichnet wird und den Kauf abschließt. Danach erfolgt die Eintragung im Grundbuchamt (Conservatória do Registo Predial).
Wie werden die IMT und die Stempelsteuer beim Hauskauf in Portugal berechnet?
Beide Steuern werden auf Basis des höheren Werts aus vereinbartem Kaufpreis und steuerlichem Einheitswert (Valor Patrimonial Tributário) berechnet. Bei der IMT wird der entsprechende Steuersatz abzüglich des Freibetrags angewendet; sie ist vor der Notarurkunde zu zahlen (bzw. durch MwSt. ersetzt, wenn es sich um einen Neubau handelt). Die Stempelsteuer beträgt pauschal 0,8 % des ermittelten Werts.
Wer muss die zusätzliche Grundsteuer (AIMI) zahlen?
Die AIMI ist von jedem Eigentümer zu entrichten, der Anteile an Wohnimmobilien in Portugal mit einem Gesamtwert von mehr als 600 000 Euro hält. Diese Regelung gilt unabhängig davon, ob der Eigentümer in Portugal steuerlich ansässig ist, bei einem Steuersatz von 0,7 %. Bei zwei Eigentümern verdoppelt sich die Freigrenze auf einen Gesamtwert von 1,2 Millionen Euro.
Wie suchen und bewerten Experten sowie Investoren Immobilien in Portugal mit CASAFARI?
Immobilienprofis und Investoren nutzen Property Sourcing sowie die Comparables & Marktanalysen von CASAFARI, um Angebote und Vergleichsobjekte im ganzen Land zu analysieren. Diese Lösungen bieten Zugriff auf umfassende Immobilienmarktdaten in Echtzeit. Der Zugang erfolgt direkt über die CASAFARI-Plattform.