Investmentimmobilien: Was du vor dem Kauf beachten solltest
Vor dem Kauf einer Investmentimmobilie sollten Sie sechs wesentliche Faktoren bewerten: das Verhältnis von Risiko und Rendite am Standort, geplante Infrastrukturprojekte, Markttrends wie Angebotspreise, Vermarktungsdauer und Nachfrage, die Assetklasse, das Investitionsmodell sowie den Objektzustand. Werkzeuge wie CASAFARI Gebietsübersicht und CASAFARI Property Sourcing unterstützen Sie dabei mit präzisen Daten.
1. Lage, Lage, Lage
Ja, Sie haben es erraten: Die Lage ist ein wichtiger Faktor, der berücksichtigt werden sollte, bevor Sie sich entscheiden, in eine Immobilie zu investieren. Normalerweise werden die zentralsten Lagen in einer Stadt zu höheren Preisen verkauft (was bedeutet, dass Sie mehr ausgeben müssten, aber auch einen höheren Verkaufspreis erzielen könnten) sowie höhere Mieten erzielen. Absolute Zahlen sind nicht das Einzige, was Immobilieninvestoren berücksichtigen sollten: Sie müssen auch die Rentabilität berücksichtigen.
Es ist wichtig zu sehen, dass risikoärmere Investitionen, in zentralen oder begehrten Gegenden, normalerweise weniger Rentabilität bieten. Dies geschieht aufgrund der höheren Nachfrage, wodurch die Miet- und Verkaufspreise in diesen Gebieten in der Regel am Höhepunkt oder sehr nah an diesem liegen. Das bedeutet, dass die Margen zur Erweiterung der Rentabilität geringer sind.
Auf der positiven Seite kann der Investor beim Kauf in diesen Gebieten erwarten, dass die Investmentimmobilie immer recht schnell vermietet oder verkauft werden kann.
In der Zwischenzeit können opportunistischere Lagen, wie in unterentwickelten Gebieten, langfristig höhere Gewinne bringen, insbesondere wenn die Region in ein paar Jahren abhebt und trendy wird. Der Kauf an solchen Orten erfordert im Vergleich zu etablierten Gebieten die Bereitschaft, Risiken einzugehen.
2. Auf dem Laufenden bleiben
Aber wie wissen Immobilieninvestoren, welche Gebiete in Zukunft profitabel sein werden? Nun, diese Frage führt uns zum zweiten Punkt der Unterhaltung über Ihre Investmentimmobilien. Um zu erfahren, ob in den nächsten Jahren Projekte geplant sind, die sich positiv auf ein Gebiet der Stadt auswirken werden, sollten Sie tatsächlich immer auf dem Laufenden bleiben.
Eine neue U-Bahn-Station, ein Flughafen in der Nähe, eine neue Auffahrt zur Autobahn, ein neues Krankenhaus, ein Einkaufszentrum – es gibt unzählige Beispiele für Projekte in einem Gebiet, die den Wert einer Investitionsimmobilie steigern könnten. Mit anderen Worten: In kurzer Zeit könnten Sie von höheren Mietrenditen oder dem Verkauf der gleichen Immobilie zu einem viel höheren Preis profitieren.
Es ist auch wertvoll, über Veränderungen in der Nachbarschaft Bescheid zu wissen, um mit einem Immobilienmakler zusammenzuarbeiten, wenn es darum geht, Ihre Immobilie zu bewerben. Wenn Sie zum Beispiel wissen, dass die Immobilie in einer Wohngegend liegt, die für Familien interessant ist, kann das Wissen über den Bau neuer Krankenhäuser oder Schulen in der Nähe definitiv helfen, den Pitch des Immobilienmaklers an potenzielle Mieter oder Käufer zu verbessern.
Achten Sie auch auf Nachrichten darüber, welche Gebiete in einer Stadt an Beliebtheit gewinnen. Wenn Sie eine Investmentimmobilie in einem Gebiet kaufen möchten, das bei digitalen Nomaden immer beliebter wird und aufgrund des Tourismus oder der Gastronomieszene bekannt wird, bedeutet das höchstwahrscheinlich, dass Ihre Investition profitabel sein wird.
3. Die Marktumgebung vor einem Immobilieninvestment studieren
Wenn es darum geht, als Investor Markttrends zu verstehen, gibt es noch andere Kennzahlen, die Sie beachten sollten, wenn Sie nach einer Investmentimmobilie suchen. Hier sind einige Beispiele:
- Schwankungen der Angebotspreise;
- Preistrends im Laufe der Zeit, sowohl für Angebotspreise als auch für Mieten;
- Wie lange ist eine Immobilie tatsächlich auf dem Markt, bevor sie verkauft wird;
- Wie viele Objekte für eine bestimmte Art von Immobilie gelistet sind;
- Die Nachfragebewegungen (Zunahmen oder Rückgänge) für eine Art von Immobilie.
All diese Infos finden Sie in CASAFARI Gebietsübersicht, einem leistungsstarken Tool, mit dem Sie Ihre Marktanalyse durchführen und datengesteuerte Entscheidungen unterstützen können.
Immobilienmarkttrends verstehen mit CASAFARI Marktanalysen
In Gebietsübersicht können Sie verschiedene Filter anwenden, wie zum Beispiel den Zustand der Immobilie (neu, sehr gut, renovierungsbedürftig, sanierungsbedürftig), die Gegend der Stadt, Asset-Klasse und Typologie, um eine multidimensionale Analyse bereitzustellen. Es wird Ihnen ermöglichen, genau zu definieren, welche Immobilien zu profitablen Investitionen werden und sich auf maximale Rentabilität zu konzentrieren.
4. Auswahl einer Anlageform für Ihr Investitionsobjekt
Da Sie nun wissen, dass Sie in unserem Tool Informationen darüber finden können, wie die einzelnen Anlageklassen vom Markt bewertet werden, muss auch entschieden werden, in welche von ihnen Sie investieren möchten.
Im Allgemeinen sind Wohnimmobilien weniger rentabel als andere Anlageformen, da ihre Rentabilität von der Kaufkraft der Mieter abhängt. Andererseits sind sie eine sehr stabile Immobilieninvestition, denn schließlich brauchen die Menschen immer einen Platz zum Wohnen.
Andere Arten von Vermögenswerten wie Einzelhandels-, Büro- oder Logistikimmobilien bringen in der Regel mehr Gewinn, sind aber auch risikoreicher und es kann schwieriger sein, eine gute Anlageimmobilie zu finden, da sie Teil eines kleineren Marktes als Wohnimmobilien sind.
Die Lösungen von CASAFARI: das Immobilien Asset Management für Immobilieninvestoren
5. Auswahl eines Investitionsmodells
Ein wichtiger Punkt, über den der Immobilieninvestor nachdenken sollte, ist die Art und Weise, wie er mit seinem Kapital auf dem Immobilienmarkt arbeiten möchte. Es gibt zwei Hauptmodelle, die sich stark voneinander unterscheiden und auch unterschiedliche Anforderungen und Renditen mit sich bringen.
Immobilieninvestitionen für House-Flipping
House-Flipping bedeutet, dass man billige und eher heruntergekommene Immobilien kauft, um sie zu renovieren und schnell zu verkaufen – eine besonders gute Möglichkeit, auf Märkten mit steigenden Preisen Geld mit Immobilien zu verdienen.
Die wichtigsten Aufgaben hierbei sind 1) das schnelle Finden von guten Opportunitäten (ältere Immobilien, die zu einem guten Preis an Orten verkauft werden, an denen die Nachfrage von Hauskäufern hoch ist) und 2) ein Team, das bei der Modernisierung der Immobilie hilft.
Bedenken Sie, dass die Renovierung einen Teil des Kapitals verschlingt und Zeit in Anspruch nimmt, was bedeutet, dass es eine Weile dauern kann, bis Sie eine Rendite für Ihre Investition sehen. Heutzutage ist das Verkaufen von Häusern dank iBuyer, eine Immobilie in kürzester Zeit zu verkaufen, sehr beliebt geworden.
Kauf einer Immobilie zur Miete
Die traditionellste Art, in Immobilien zu investieren. Bei diesem Modell haben Sie Mieterträge als Einkünfte aus Ihrer Immobilieninvestition. Die monatlichen Mietzahlungen werden zu einer passiven Einkommensquelle, während die Immobilie in Ihrem Besitz bleibt und in Zukunft verkauft werden kann.
6. Der Zustand der Immobilie
Die Beschaffenheit einer Immobilie sollte ebenfalls berücksichtigt werden, bevor man in eine Immobilie investiert.
Wenn Immobilieninvestoren in neuere, modernisierte und bezugsfertige Objekte investieren, können sie die Immobilie sofort vermieten und davon profitieren. Ältere Anlageobjekte hingegen sind in der Regel billiger zu erwerben und bieten die Möglichkeit, den Wert der Immobilie durch Modernisierungen zu steigern. Das bedeutet, dass zwischen dem Preis, den Sie für die Immobilie zahlen, und dem Wert, den sie erreichen kann, bevor sie wieder verkauft oder vermietet wird, ein teilweise großer Unterschied liegen kann.
Bevor Sie also in eine Immobilie investieren, die nicht neu ist, solltest Sie sich unbedingt erkundigen, wann die Immobilie das letzte Mal renoviert wurde.
Energieausweis: Was ist das überhaupt und warum ist er wichtig für Verkauf und Vermietung?
Hier kommt Ihnen CASAFARI Property Sourcing zu Hilfe. In unserer Immobiliensoftware können Sie nach Immobilien in einem bestimmten Gebiet suchen und gleichzeitig nach den gewünschten Bedingungen der Immobilie filtern, damit sie Ihren gewünschten Kriterien entspricht. Sie können sogar einen Höchstpreis festlegen, um zu sehen, was auf dem Markt innerhalb der von Ihnen gewünschten Preisspanne verfügbar ist.
Und unabhängig davon, ob Sie in eine Immobilie investieren möchten, um sie zu vermieten oder später zu verkaufen, können Sie auf unserer Plattform innerhalb der Immobilienseite Informationen über die erwarteten Renditen für diese Immobilie finden.
Immobiliensuche mit CASAFARI: Arbeiten Sie mit einer 360º-Sicht auf den Immobilienmarkt
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Häufig gestellte Fragen
Welche Faktoren beeinflussen die Rentabilität einer Investmentimmobilie am stärksten?
Zentrale und etablierte Lagen bieten ein geringeres Risiko sowie eine schnellere Vermietung oder einen raschen Wiederverkauf, führen jedoch meist zu geringeren Renditemargen. Aufstrebende Gebiete mit geplanten Infrastrukturprojekten wie neuen U-Bahn-Stationen, Schulen oder Krankenhäusern bergen hingegen ein höheres langfristiges Renditepotenzial. Investoren sollten daher das Gleichgewicht zwischen Risiko und Ertrag für jeden Standort genau abwägen.
Welche Marktdaten sollten vor einer Immobilieninvestition geprüft werden?
Vor einer Investition sollten Sie Schwankungen der Angebotspreise, historische Preistrends für Kauf- und Mietobjekte sowie die durchschnittliche Vermarktungsdauer analysieren. Zudem ist es wichtig, den verfügbaren Bestand an Inseraten pro Immobilientyp und Veränderungen in der Nachfrage zu prüfen. Das Tool CASAFARI Gebietsübersicht liefert Ihnen dazu alle relevanten Daten für datengesteuerte Entscheidungen.
Was ist der Unterschied zwischen Wohn- und Gewerbeimmobilien als Kapitalanlage?
Wohnimmobilien bieten eine hohe Stabilität, da Wohnraum ein Grundbedürfnis darstellt, während ihre Rentabilität von der Kaufkraft der Mieter abhängt. Gewerbeimmobilien wie Einzelhandels-, Büro- oder Logistikobjekte erzielen in der Regel höhere Renditen, weisen jedoch ein höheres Risiko auf. Zudem bewegen sich Gewerbeobjekte in einem kleineren Teilmarkt als Wohnimmobilien.
Wie unterscheiden sich House-Flipping und der Kauf zur Vermietung?
Beim House-Flipping werden ältere, günstigere Objekte in gefragten Lagen erworben, renoviert und schnell wieder verkauft, was Renovierungskapital und ein Handwerkerteam erfordert. Der Kauf zur Vermietung zielt hingegen darauf ab, fortlaufende Mieteinnahmen als passives Einkommen zu erzielen, während die Immobilie im Eigentum verbleibt. Beide Modelle unterscheiden sich somit deutlich in Kapitalbindung, Arbeitsaufwand und Zeithorizont.
Wie hilft CASAFARI Property Sourcing bei der Suche nach Anlageobjekten?
Mit CASAFARI Property Sourcing können Sie Immobilienangebote nach Standort, Höchstpreis und Objektzustand filtern, um passende Anlageobjekte zu identifizieren. Zudem zeigt die Plattform die erwarteten Renditen direkt auf der Detailseite des Objekts an. Entwickler und Integrationsteams finden nähere Details in der technischen Dokumentation zu Property Sourcing (auf Englisch).