Mallorca: Ein echter Gewinn für Immobilieninvestoren?
Mallorca entwickelt sich dank moderater Einstiegs-Angebotspreise von durchschnittlich 2.088 €/m² auf den Balearen laut CASAFARI-Daten (Stand 2016), stetiger Wertsteigerungen und einer starken Nachfrage seitens kaufkräftiger nordeuropäischer Kunden zu einem der führenden Buy-to-let-Hotspots Europas. Getragen von über 24 Millionen Passagieren am Flughafen pro Jahr, ganzjährigem Tourismus, einer florierenden Parahotellerie sowie hoher Liquidität beim Wiederverkauf bietet die Baleareninsel hervorragende Fundamentaldaten für Immobilieninvestitionen.
Mallorca: Heimat von Traumstränden, beeindruckenden Gebirgszügen und einem weltbekannten spanischen Tennisstar.
Als größte Insel des Balearen-Archipels steht Mallorca seit dem Beginn des Massentourismus in den 1960er-Jahren im Fokus internationaler Immobilienkäufer.
Angesichts ungewisser Aussichten auf den Prime-Immobilienmärkten in Großbritannien und anderen Ländern entwickelt sich die Insel zügig zu einer Top-Adresse für vermögende Eigenheimkäufer und Immobilieninvestoren.
Bei zunehmend günstigen Rahmenbedingungen betrachten wir die zentralen Argumente für den Vermietungskauf (Buy-to-let) in diesem dynamischen Markt:
1. Das Einstiegsniveau ist weiterhin moderat
Puerto Pollensa, Copyright: casafari.com. Alle Rechte vorbehalten.
Trotz ihrer weltweiten Bekanntheit erlebt Mallorca erst jetzt den Zufluss von Wohlstand, den andere europäische Spitzen-Urlaubsdestinationen bereits länger verzeichnen.
Obwohl die Immobilienpreise über dem spanischen Landesdurchschnitt liegen, befinden sie sich weiterhin deutlich unter dem Niveau von Frankreich, Italien oder anderen Teilen des Mittelmeerraums. Mit durchschnittlich 2.088 €/m² Angebotspreis laut CASAFARI-Marktdaten (Stand 2016) schneidet der Quadratmeterpreis für Wohnimmobilien auf den Balearen im Vergleich zur Französischen Riviera (Alpes-Maritimes mit einem durchschnittlichen Angebotspreis von 4.153 €/m²) oder der italienischen Chianti-Region (5.500 €/m² Angebotspreis) außerordentlich attraktiv ab.
Diese Attraktivität setzt sich im Luxussegment fort: In der bei gehobenen Käufern beliebten Küstenstadt Puerto Pollensa werden Objekte im Angebotspreisbereich von 100.000 bis 900.000 € für durchschnittlich 3.220 €/m² Angebotspreis gelistet (CASAFARI-Marktdaten, Stand 2016). Prime-Immobilien im exklusiven Viertel Son Vida in Palma de Mallorca weisen einen durchschnittlichen Angebotspreis von 2.921 €/m² auf.
Wie auf den übrigen Baleareninseln hängt das Preisniveau auf Mallorca eng mit der Dynamik des spanischen Gesamtmarkts zusammen. Dieser hatte nach einem Preisanstieg von 160 % im Jahrzehnt bis 2007 zwischen Januar 2008 und Anfang 2014 mehr als 30 % seines Wertes verloren.
2. …aber die Preise steigen
Wie im gesamten spanischen Markt hat sich auch der Immobilienmarkt auf Mallorca in den letzten Jahren stetig erholt. Die spanischen Immobilienpreise stiegen im dritten Quartal des vergangenen Jahres um 4,5 % im Jahresvergleich und übertrafen damit sowohl den EU-Durchschnitt als auch andere beliebte Mittelmeerregionen wie Portugal, Italien und Frankreich (siehe Grafik unten).
Quelle: Eurostat
Die Balearen spielten beim spanischen Wachstum eine führende Rolle: Im Januar 2016 verzeichneten die Immobilienpreise der Inselgruppe mit durchschnittlich 1,7 % die höchste Wachstumsrate aller spanischen Provinzen.
Auf Mallorca verzeichnen begehrte Lagen, wie etwa der Südwesten der Insel, seit zwei Jahren ein kontinuierliches Wachstum. In vielen der populärsten Orte wurden die Höchststände aus der Zeit vor der Krise bereits 2015 wieder überschritten.
Obwohl diese Preiskorrekturen auf einen sich erwärmenden Markt hindeuten, setzt sich die Erholung in vielen Teilen der Insel fort. Wer gezielt sucht, findet weiterhin beträchtliches Potenzial für Wertsteigerungen.
CASAFARI Area Insights hat allein im Januar mehr als 400 Preiserhöhungen erfasst. Dies entsprach 34 % aller Preisanpassungen (66 % entfielen auf Preissenkungen) auf dem mallorquinischen Immobilienmarkt.
3. Gehobenes Klientel
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Von den Anfängen als typisches „Sonne, Strand und Meer“-Reiseziel hat sich Mallorca schrittweise zu einer gehobenen Lifestyle-Destination für Europas Elite gewandelt.
Der Inseltourismus richtet sich zunehmend an kaufkräftige Nordeuropäer – vermögende Privatpersonen aus Großbritannien, Deutschland, Frankreich, Österreich, der Schweiz, Schweden, Dänemark und den Niederlanden.
Das Freizeitangebot umfasst erstklassige Golfmöglichkeiten; Mallorca verfügt über nicht weniger als 28 Golfplätze. Dazu gehört die Anlage Son Gual, die vom dreifachen deutschen Amateumeister Thomas Himmel entworfen wurde und regelmäßig Schauplatz der Mallorcan Classic im Rahmen der European Tour ist.
Der berühmte Club de Golf Alcanada im Nordosten der Insel befindet sich im Besitz der Familie Porsche und bietet ein herausragendes Golferlebnis mit spektakulärer Aussicht und erstklassiger Ausstattung.
Mit 41 Yachthäfen und 17.000 Liegeplätzen ist Mallorca zudem ein Anziehungspunkt für Wassersportler und bietet die höchste Dichte an Marina-Anlagen in Europa.
Ergänzt wird dies durch geschützte Naturparks (mit über 400 km Wander- und Laufstrecken), das beeindruckende Serra de Tramuntana-Gebirge mit seinen malerischen UNESCO-Weltkulturerbe-Dörfern sowie zahlreiche Michelin-Sterne-Restaurants. Es überrascht daher nicht, dass die Insel eine so breite Anziehungskraft ausübt.
4. Ganzjähriges Besucheraufkommen
Neus Vich, Triathlon Challenge Peguera-Mallorca (CC BY 2.0)
Die ausgeprägte Tourismusbranche und die hervorragende Verkehrsanbindung erleichtern die Vermietung von Anlageimmobilien erheblich.
Das milde mediterrane Klima sorgt dafür, dass Strände und Attraktionen das gesamte Jahr über attraktiv bleiben. Die klassische Sommersaison dehnt sich im ländlichen Raum von vier auf sechs Monate aus und dauert in den größeren Städten noch länger an.
In der Inselhauptstadt Palma wurde die Initiative „Palma 365“ ins Leben gerufen, die auch außerhalb der Hauptsaison zahlreiche Besucher anzieht.
Die Herbst-, Winter- und Frühjahrsmonate sind besonders bei Sportlern und Naturliebhabern beliebt, die die Insel abseits der Hochsaison schätzen.
Mallorca gilt zudem als Trainingsparadies für Radsportler und Triathleten. Jährlich besuchen mehr als 35.000 Radsportler die Insel, um auf den Spuren von Profis wie Sir Bradley Wiggins zu trainieren.
Mit 3.800 Teilnehmern hat sich der Wettbewerb Ironman Mallorca in Alcúdia zum weltweit größten Ironman-Event entwickelt. Die Veranstaltungen im Mai und Oktober sind meist Monate im Voraus ausgebucht.
Diese unterschiedlichen Zielgruppen sichern eine ganzjährige Auslastung und steigern die Nachfrage nach privaten Mietwohnungen und Fincas, was die Vorteile einer Mietimmobilie auf Mallorca und Ibiza unterstreicht.
5. Hervorragende Erreichbarkeit
PMI Privatjet-Terminal, Copyright: casafari.com. Alle Rechte vorbehalten.
Mallorca ist die am besten erreichbare Insel der Balearen und verfügt über eine der besten Verkehrsanbindungen im gesamten Mittelmeerraum.
In Palma de Mallorca befindet sich der drittgrößte Flughafen Spaniens. Laut der nationalen Luftfahrtbehörde AENA wurden an diesem zentralen Drehkreuz im Jahr 2015 mehr als 24 Millionen Passagiere abgefertigt.
Der Flughafen bietet Direktverbindungen zu den wichtigsten europäischen Metropolen, darunter vier Londoner Flughäfen sowie fünf weitere Ziele in Großbritannien, mindestens 18 Städte in Deutschland sowie Paris, Zürich, Wien, Stockholm, Amsterdam und Kopenhagen.
Quelle: AENA
Palma entwickelt sich zudem rasch zu einem der führenden Top-Drehkreuze für Privatjets mit Verbindungen unter anderem nach St. Tropez, Havanna, São Paulo, Rimini, Kiew, Bahrain, Denver, Bangkok, Baku, Miami und Kapstadt.
Diese Vielfalt an Reisemöglichkeiten festigt nicht nur den Status als Urlaubsziel, sondern öffnet den lokalen Immobilienmarkt für ausländische Eigentümer, die von der Insel aus in europäischen Wirtschaftszentren arbeiten.
6. Der Parahotellerie-Sektor boomt
Das zunehmend kaufkräftige Profil der Mallorca-Urlauber ist ein wesentlicher Vorteil für Immobilieninvestoren. Von den 12,5 Millionen Besuchern in den ersten neun Monaten des Jahres 2015 nutzten mehr als 32 % Unterkünfte außerhalb des klassischen Hotelgewerbes. Diese Zahl umfasst sowohl kostenpflichtige Ferienwohnungen als auch selbst genutztes Eigentum.
Da spanische Staatsbürger häufiger eigenes Eigentum auf der Insel besitzen, stellen ausländische Gäste mit 92 % die überwiegende Mehrheit der Nutzer von Ferienunterkünften. Rund 30 % dieser Gäste stammten aus Großbritannien.
Quelle: Ibestat
7. Hohes Wiederverkaufspotenzial
Port d’Andratx, Copyright: casafari.com. Alle Rechte vorbehalten.
Internationale Käufer stellen einen bedeutenden Anteil der Immobilienkäufer auf den Balearen dar. Ihr Einfluss wächst stetig und stieg von 32,6 % des Gesamtmarktes (2014) auf 41 % (vorläufige Daten für 2015).
Typische Käufer von Prime-Immobilien kommen aus Großbritannien, Deutschland, Frankreich, der Schweiz, Österreich, Schweden, Norwegen, Dänemark, den Niederlanden und Osteuropa.
Aufgrund der hohen internationalen Nachfrage dauert der Verkauf einer Eigentumswohnung in begehrten Lagen wie Port d’Andratx oder Puerto Pollensa oft weniger als drei Monate.
Gut erhaltene Objekte mit Meerblick zu attraktiven Preisen sind sehr gefragt. Marktanalysen von CASAFARI Property Sourcing für Immobilieninvestoren zeigen, dass Eigentumswohnungen mit Meerblick bei Angebotspreisen unter 400.000 € (laut CASAFARI-Marktdaten, Stand 2016) oft veräußert werden, bevor sie in die öffentlichen Portfolios der Makler gelangen.
Der Grund hierfür liegt im Zusammenspiel von Angebot und Nachfrage: Die vergebene Anzahl an Baugenehmigungen ist begrenzt, während die Zahl der Feriengäste in Appartements über eine verlängerte Saison hinweg hoch bleibt.
Warum bietet Mallorca langfristiges Rendite- und Wertsteigerungspotenzial?
Während Urlaubsdestinationen im Mittelmeerraum nicht zwangsläufig mit solider Investitionslogik einhergehen, bildet Mallorca eine bemerkenswerte Ausnahme.
Mit der steigenden Bedeutung der Insel als gehobenes Reiseziel besitzt der Markt das Potenzial, in Bezug auf Immobilienpreise und Mietrenditen mit der Französischen Riviera oder der Chianti-Region gleichzuziehen.
Angesichts wieder steigender Preise bietet sich derzeit die Gelegenheit, frühzeitig von der Marktentwicklung zu profitieren.
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Häufig gestellte Fragen
Wie schneiden die Immobilienpreise auf Mallorca im Vergleich zu anderen Top-Destinationen im Mittelmeerraum ab?
Die durchschnittlichen Angebotspreise für Wohnimmobilien auf den Balearen liegen laut CASAFARI-Marktdaten (Stand 2016) bei 2.088 €/m² und bleiben damit unter anderen exklusiven Mittelmeerregionen wie der Französischen Riviera (Alpes-Maritimes mit 4.153 €/m² Angebotspreis) und der italienischen Chianti-Region (5.500 €/m² Angebotspreis). Auch im Luxussegment bietet Mallorca wettbewerbsfähige Preise: In Puerto Pollensa liegt der durchschnittliche Angebotspreis bei 3.220 €/m², während Prime-Immobilien im Palmer Bezirk Son Vida durchschnittlich 2.921 €/m² Angebotspreis erreichen.
Was treibt die ganzjährige Mietnachfrage auf Mallorca an?
Die Mietnachfrage wird durch milde Winter, eine auf sechs Monate erweiterte Saison im ländlichen Raum und die Initiative „Palma 365“ getragen. Freizeitmöglichkeiten wie 28 Golfplätze, 41 Yachthäfen und über 400 km Wanderwege in der Serra de Tramuntana sorgen für kontinuierliche Besucherströme. Zudem bringen große Sportveranstaltungen außerhalb der Spitze jährlich über 35.000 Radsportler und 3.800 Ironman-Teilnehmer auf die Insel.
Wie gut ist Mallorca für internationale Immobilieneigentümer und Touristen erreichbar?
Der Flughafen Palma de Mallorca ist das drittgrößte Luftfahrt-Drehkreuz Spaniens und fertigte laut AENA im Jahr 2015 über 24 Millionen Passagiere ab. Er bietet Direktverbindungen zu europäischen Metropolen in Deutschland, Großbritannien und ganz Europa. Ein eigenes Privatjet-Terminal verbindet Palma zudem mit internationalen Zielen.
Wer macht den Hauptteil der Nachfrage nach Ferienvermietungen und Immobilienkäufen auf den Balearen aus?
Daten von Ibestat zeigen, dass über 32 % der 12,5 Millionen Besucher in den ersten neun Monaten des Jahres 2015 Unterkünfte außerhalb des Hotelgewerbes wählten. Ausländische Gäste machen 92 % der Nutzer von Ferienunterkünften aus, wovon 30 % aus Großbritannien stammen. Zudem entfielen im Jahr 2015 41 % aller Immobilienkäufe auf den Balearen auf internationale Käufer.
Wie können Investoren Immobilienpreise und Markttrends auf Mallorca verfolgen?
Immobilienexperten und Investoren können Werkzeuge wie CASAFARI Area Insights und Property Sourcing nutzen, um Angebotspreise und Markttrends in Echtzeit zu analysieren. Diese Tools ermöglichen es, Angebot und Nachfrage auszuwerten, schnelle Objektverkäufe zu identifizieren und Immobilienwerte auf Mallorca und den Balearen zu vergleichen.