insights de · 16. März 2016

Immobilienkauf in Spanien: So gelingt die Immobiliensuche

Immobiliensuche und Preisvergleich für Immobilienprofis auf Mallorca und Ibiza casafari

Die Suche nach einer Immobilie in Spanien erfordert ein klares Budget inklusive Kaufnebenkosten, den Vergleich mehrerer Maklerangebote zur Identifizierung von Angebotspreis-Abweichungen (die laut CASAFARI-Untersuchungen aus dem Jahr 2016 auf Mallorca bei 10 % der mehrfach gelisteten Objekte auftraten, mit durchschnittlich 28 % Unterschied) sowie die Recherche zu Infrastruktur und Klima. In diesem Beitrag unserer Reihe Buying Property in Spain erklären wir Ihnen, wie Sie Ihre Immobilieninvestition in Spanien gezielt suchen und bewerten.

Wie schaffen Sie die Grundlagen und legen Ihr Budget beim Kauf in Spanien fest?

Das Auffinden der Wunschimmobilie ist der erste entscheidende Schritt beim Immobilienkauf in Spanien. Diese Phase verlangt einen erheblichen Zeitaufwand für die Recherche der Region, die Kontaktaufnahme mit Maklern, die Auswahl der besten Partner, Besichtigungstermine und das Einholen weiterführender Informationen zum gewählten Objekt.

Laut CASAFARI-Käuferbefragungen aus dem Jahr 2016 sprachen nur 60 % der Immobilienmakler die Muttersprache des Käufers, während mehr als 70 % Immobilien anboten, ohne diese zuvor selbst gesehen zu haben.

Für Sie als Käufer bedeutet dies, dass Ihre Suche äußerst präzise sein muss. Immer mehr Immobilieninvestoren nutzen daher einen Suchmakler (Buyers’ Agent), der einen Großteil dieser zeitaufwendigen Arbeit übernimmt. Für den Kunden entstehen dabei oft keine Zusatzkosten, da die Provision des Suchmaklers mit der des verkaufenden Maklers geteilt wird. Seine Aufgabe umfasst die Standortrecherche, die Auswahl geeigneter Makleragenturen, die Begleitung des finalen Kaufs sowie die anschließende Betreuung. Vielen Käufern ist jedoch nicht bewusst, dass herkömmliche Makler vom Verkäufer beauftragt werden, was zu Interessenskonflikten führen und die Unparteilichkeit beeinträchtigen kann.

Zu Beginn der Suche müssen Sie Ihr Budget festlegen, das sämtliche Gebühren und Kaufnebenkosten beinhaltet. Stellen Sie anschließend sicher, dass Ihr Budget Ihren Kriterien bezüglich Lage und Größe der Immobilie entspricht. Definieren Sie Ihre Kriterien sehr genau, da der Wert des Objekts maßgeblich von Größe und Standort abhängt. Dieses Wissen gestaltet Ihre Suche effizienter und erhöht die Chance, dass Ihre Wunschimmobilie genau Ihren Vorstellungen entspricht – und nicht denen des Verkäufers.

Warum weichen Angebotspreise und Immobiliendaten zwischen spanischen Agenturen ab?

Nachdem Budget, Standort- und Objektkriterien definiert sowie Suchaufträge aktiviert sind, sind Sie bereit für den Immobilienkauf in Spanien. Nun beginnt der eigentliche Teil der Suche.

Sammeln Sie zunächst Informationen über die Region im Internet und aus weiteren Quellen. Nehmen Sie sich Zeit, regionales Orientierungsmaterial zu prüfen, um einen vollständigen Überblick über die Orte und Regionen der Balearen zu erhalten.

Die Immobiliensuche ist der anspruchsvollste Teil und kann viel Zeit sowie Geld kosten. Eine CASAFARI-Untersuchung aus dem Jahr 2016, die mehr als 15.000 einzelne Objekte bei verschiedenen Maklern allein auf Mallorca analysierte, zeigte, dass Mehrfachlistungen regelmäßig zu Abweichungen bei Angebotspreisen und Objekteigenschaften führten.

Hier ist eine Auswahl der Ergebnisse zu mehrfach gelisteten Immobilien:

In 10 % der Fälle wichen die Angebotspreise ab (um durchschnittlich 28 %); In 16 % der Fälle wichen die Angaben zu den Schlafzimmern ab (um durchschnittlich 1); In 25 % der Fälle wichen die Angaben zu den Badezimmern ab (um durchschnittlich 2); In 28 % der Fälle wichen die Angaben zur Wohnfläche ab (um durchschnittlich 6 %); In 39 % der Fälle wichen die Angaben zur Grundstücksfläche ab (um durchschnittlich 136 Quadratmeter); In 83 % der Fälle wichen die Angaben zur Terrassenfläche ab (um durchschnittlich 8 %). Copyright: casafari.com. All Rights Reserved

Was bedeutet das für Sie? Da es auf dem spanischen Immobilienmarkt kaum Alleinverträge gibt, sollten Sie alle Makler prüfen, die ein bestimmtes Objekt listen, um verlässliche Daten zu erhalten. Aufgrund der hohen Maklerdichte informieren Verkäufer zudem nicht immer alle Agenturen über Preisänderungen. Manchmal stehen Makler nicht im direkten Kontakt mit dem Verkäufer, was zu fehlerhaften Angaben führt. Um bei der Recherche Zeit und Geld zu sparen, nutzen Sie CASAFARI Property Sourcing. Mit CASAFARI Area Insights vergleichen wir Tausende von Immobilien und analysieren den Markt in jeder Region – so erhalten Sie mit einem Klick eine Marktübersicht samt Preisverteilung und können gezielt den passenden Makler kontaktieren.

Versuchen Sie, Informationen zu einer Immobilie aus möglichst vielen Quellen zu bündeln und die Quadratmeterpreise in der gesamten Region zu vergleichen. Analysieren Sie die Preisdynamik sorgfältig – diese Daten geben Ihnen die Sicherheit für eine fundierte Investitionsentscheidung. Bedenken Sie, dass Immobilien bei richtiger Wahl von Standort und Objekttyp eine hervorragende Kapitalanlage bieten.

Letztlich gilt: Unabhängig davon, ob Sie einen Suchmakler beauftragen oder selbst recherchieren – nur Sie entscheiden, welche Immobilie Sie besichtigen und schlussendlich erwerben.

Wie helfen Suchaufträge dabei, neue Angebote zuerst zu finden?

Um stets auf dem Laufenden zu bleiben, richten Sie gezielte Benachrichtigungen über CASAFARI Alerts ein. So werden Sie sofort informiert, sobald eine passende Immobilie irgendwo neu inseriert wird. Da auch andere Käufer nach attraktiven Angeboten suchen, verschafft Ihnen der Einsatz moderner Technologie einen klaren Zeitvorsprung. Nutzen Sie ergänzend Immobilienportale, Kleinanzeigen und Makler-Websites.

Prüfen Sie erste Suchergebnisse jedoch genau auf ihre Relevanz, da anfänglich auch Objekte enthalten sein können, die nicht exakt Ihren Vorstellungen entsprechen.

Welche lokalen Infrastruktur- und Klimafaktoren sollten Sie recherchieren?

Wie erwähnt ist eine gründliche Umfeldrecherche beim Immobilienkauf in Spanien unerlässlich. Nachfolgend haben wir die wichtigsten Kriterien für die Standortwahl zusammengestellt.

Berücksichtigen Sie die Infrastruktur im Umfeld der Immobilie:

1. Entfernung zum nächsten Flughafen

2. Bietet die Gegend gehobene Gastronomie, Golf- und Yachtclubs, ruhige Buchten und Boutique-Hotels, oder prägen Kneipen, lebhafte Clubs und große Hotelkomplexe das Bild?

3. Welche Architektur dominiert die Nachbarschaft: moderne Villen, traditionelle Fincas oder mehrstöckige Apartmenthäuser?

4. Wie ist die medizinische Versorgung durch Krankenhäuser und Kliniken aufgestellt?

5. Wie viele Supermärkte gibt es vor Ort und wie weit sind diese entfernt?

6. Gibt es internationale Schulen oder Universitäten für Familien mit Kindern?

7. Stehen ausreichend Sportmöglichkeiten zur Verfügung und werden persönliche Hobbys abgedeckt?

Recherchieren Sie das lokale Klima:

1. Jährliche und monatliche Sonnenscheintage

2. Durchschnittliche monatliche Niederschlagsmenge

3. Vorherrschende Winde (kalt, warm, trocken, feucht, staubig) – die Windverhältnisse können das Wohlbefinden beeinflussen

4. Jährliche Durchschnittstemperaturen von Luft und Wasser

5. Sonnenstand, insbesondere in den Wintermonaten, da dieser die Luftfeuchtigkeit in den Räumen stark beeinflusst

Falls die Zweitimmobilie auch als Investition für einen späteren Wiederverkauf dient, sollten Sie geplante Bauvorhaben bei der Gemeinde einsehen. Es wäre bedauerlich, wenn nach einigen Jahren ein Hotelbau die Aussicht versperrt oder Baulärm die Wohnqualität beeinträchtigt – insbesondere, wenn alle Vorhaben rechtmäßig genehmigt wurden.

Wählen Sie Ihre Nachbarschaft vorausschauend: Manche Käufer bevorzugen ein internationales Umfeld, andere suchen gezielt den Kontakt zur einheimischen Bevölkerung.

Informieren Sie sich auch über Freizeit- und Sportangebote; Mallorca bietet beispielsweise vielfältige Aktivitäten für jedes Alter.

Prüfen Sie zudem die Beschaffenheit und Erreichbarkeit der Strände, deren Auslastung zu Hauptzeiten sowie die Sicherheitslage.

Alle genannten Faktoren greifen ineinander und bilden die Grundlage dafür, dass Sie sich in Ihrem neuen Zuhause langfristig wohl und sicher fühlen.

Wann und wie sollten Sie Ihre Besichtigungsreise planen?

Nach der Recherche und der Erstellung einer Engeren Wahl geht es an die Planung der Besichtigungsreise. Wählen Sie den Reisezeitpunkt sorgfältig nach Jahreszeit und Wetterbedingungen. Stellen Sie sicher, dass Sie alle Gegebenheiten ungestört prüfen können und nicht wenige Regentage Ihren Ersteindruck verfälschen.

Fordern Sie vorab aussagekräftige Fotos von den Maklern an, um eine klare Vorstellung der Objekte zu erhalten.

Verbringen Sie während der Reise Zeit in Ihren bevorzugten Orten und suchen Sie das Gespräch mit Anwohnern, um Ihre Kaufentscheidung abzusichern.

Welche Fragen und Prüfungen sind bei der Besichtigung essenziell?

Haben Sie Besichtigungstermine für den Immobilienkauf in Spanien vereinbart? Wir empfehlen Ihnen, folgende Unterlagen und Angaben beim Makler anzufordern:

1. Grundrisse, Objektbeschreibung sowie Nachweise zu Versorgungseinrichtungen (Wasser, Gas, Heizung)

2. Beschreibung der Ausstattungsmerkmale und Serviceleistungen

3. Übersicht der verwendeten Baumaterialien

Prüfen Sie darüber hinaus den baulichen Zustand und erfragen Sie folgende Details:

1. Sonneneinstrahlung, Ausrichtung und windanfällige Gebäudeseiten im Jahresverlauf

2. Ausrichtung der Fenster im Hinblick auf Sonnen- und Windschutz

3. Lichteinfall in den Wintermonaten

4. Feuchtigkeit im Winter (Wände, Keller und Schattenseiten prüfen)

5. Datum der letzten Sanierung oder Renovierung

6. Alter der Elektro- und Wasserleitungen

7. Wasserversorgung (öffentliches Netz oder Belieferung per Zisterne/LKW)

8. Lärmbelästigung vor Ort

Richten Sie alle verbleibenden Fragen direkt an Makler oder Verkäufer. Erkundigen Sie sich genau nach dem Kaufablauf, konsultieren Sie unseren Leitfaden zum spanischen Kaufvertrag und zur Notarurkunde (Escritura) und machen Sie sich ein Bild von der Nachbarschaft.

Zusammenfassend basiert eine erfolgreiche Immobiliensuche auf gründlichen Vergleichen, genauer Prüfung und transparenten Informationen.

Sie können sich jederzeit an Immobilienmakler wenden und gegebenenfalls einen Baugutachter für ein detailliertes Gutachten hinzuziehen. Ohne professionelle Unterstützung geht bei der Immobiliensuche in Spanien oft viel Zeit und Geld verloren.

Häufig gestellte Fragen

Warum wird dieselbe spanische Immobilie oft zu unterschiedlichen Angebotspreisen angeboten?

Da es auf dem spanischen Immobilienmarkt kaum Alleinverträge gibt, wird ein Objekt häufig von mehreren Maklern gleichzeitig angeboten. Verkäufer informieren bei Preisänderungen nicht immer alle Agenturen, was zu Abweichungen auf den Portalen führt. In der CASAFARI-Studie von 2016 auf Mallorca traten bei 10 % der mehrfach gelisteten Immobilien unterschiedliche Angebotspreise auf, mit einer durchschnittlichen Abweichung von 28 %.

Was macht ein Suchmakler (Buyer’s Agent) in Spanien und wer zahlt sein Honorar?

Ein Suchmakler recherchiert passende Standorte, bewertet Makleragenturen, begleitet die Transaktion und unterstützt den Käufer nach dem Kauf. Dies vermeidet mögliche Interessenskonflikte bei reinen Verkäufermaklern. Dem Käufer entstehen dadurch in der Regel keine Zusatzkosten, da der Suchmakler die übliche Provision mit dem Verkäufermakler teilt.

Welche Infrastruktur- und Entwicklungsprüfungen sollten Sie vor dem Kauf einer Zweitimmobilie in Spanien durchführen?

Käufer sollten Erreichbarkeit von Flughäfen, Gesundheitseinrichtungen, Supermärkten, internationalen Schulen, Stränden sowie den lokalen Baustil prüfen. Ebenso wichtig ist die Einsicht in die Stadtentwicklungsplanung der Gemeinde, um sicherzustellen, dass künftige Bauprojekte weder die Aussicht beeinträchtigen noch Lärm verursachen.

Welche baulichen Merkmale und Anschlüsse sollten Sie bei einer Besichtigung in Spanien prüfen?

Bei einer Besichtigung sollten Käufer Grundrisse, Baubeschreibungen und Unterlagen zu Wasser-, Gas- und Heizungsanlagen anfordern. Wichtig sind die Überprüfung des Alters von Elektro- und Sanitärinstallationen, die Klärung der Wasserversorgung (Leitungsnetz oder Zisterne) sowie die Bewertung von Sonneneinstrahlung im Winter, Windrichtung und Feuchtigkeit an Schattenseiten und im Keller.

Wie hilft CASAFARI Käufern und Maklern beim Vergleich doppelter Inserate in Spanien?

CASAFARI bündelt und bereinigt Immobilienangebote von Tausenden Makler-Websites und Portalen in einer zentralen Übersicht. Die Plattform verfolgt die Historie der Angebotspreise und hebt Abweichungen bei Flächenangaben, Zimmerzahlen und Preisen hervor. Um bereinigte Inserate zu durchsuchen und Immobiliendaten zu analysieren, melden Sie sich auf der CASAFARI-Plattform an.