Immobilienkauf in Spanien: Vertrag und Urkunde
Im zweiten Teil unserer Serie zum Immobilienkauf in Spanien widmen wir uns den rechtlichen Schritten zur Absicherung Ihres Immobilienkaufs. Der Erwerb einer Immobilie in Spanien erfordert die Prüfung von Eigentumsverhältnissen und Belastungen über eine Nota Simple beim Grundbuchamt (Registro de la Propiedad), die Beantragung einer NIE-Nummer, die Eröffnung eines spanischen Bankkontos, den Abschluss eines Vorvertrags (Contrato de Arras) mit einer üblichen Anzahlung von 10 % sowie die Unterzeichnung der öffentlichen Kaufurkunde (Escritura pública de compraventa) vor einem Notar.
Welche Due Diligence ist vor der Unterzeichnung eines Kaufvertrags in Spanien erforderlich?
Nach einer eingehenden Suche und gemäß unserem Leitfaden zum Immobilienkauf in Spanien haben Sie die wesentlichen Fragen geklärt. Nun folgt der rechtliche Teil des Kaufprozesses.
Es obliegt Ihnen, die folgenden Informationen von den derzeitigen Eigentümern anzufordern und sorgfältig zu prüfen:
1. wer der rechtmäßige Eigentümer der Immobilie ist;
2. ob noch offene Rechnungen oder Belastungen wie Hypotheken oder gerichtliche Verfügungen vorliegen;
3. ob das Objekt derzeit vermietet oder verpachtet ist;
4. ob Rückstände bei der Eigentümergemeinschaft oder nicht gezahlte Grundsteuern bestehen;
5. welche Steuerarten in Ihrem konkreten Fall anfallen;
6. die detaillierten Kauf- und Nebenkosten der Immobilie;
7. die jährlichen Laufzeiten und Betriebskosten einschließlich Steuern, Gemeinschaftsabgaben und Versicherungen.
Falls Sie keinen Immobilienmakler oder Rechtsanwalt hinzuziehen, erhalten Sie die meisten dieser Informationen beim zuständigen Grundbuchamt (Registro de la Propiedad) der jeweiligen Region. Sie können jedes Grundbuchamt in Spanien persönlich, per Fax, Post oder E-Mail kontaktieren.
Grundbuchauszüge lassen sich über die Website des spanischen Registerverbands (Colegio de Registradores) anfordern (für einen Auszug in englischer Sprache steht die internationale Webseite zur Verfügung). Bei einer Online-Anfrage ist auch die Bezahlung im Internet möglich; der Auszug wird Ihnen anschließend per E-Mail zugestellt. Über den Verbraucherdienst des Verbands erfahren Sie zudem, welches lokale Grundbuchamt zuständig ist.
Bitte beachten Sie, dass Grundbuchauskünfte in zwei Formen ausgestellt werden:
1. Einfacher unbeglaubigter Grundbuchauszug (Nota Simple): Dieses Dokument dient lediglich Ihrer persönlichen Information und gilt nicht als öffentlicher Rechtsnachweis für das Nichtbestehen von Hypotheken oder Lasten. Es enthält eine Beschreibung der Immobilie, Lage und Fläche, Eigentümerangaben, Hinweise auf Hypotheken, Belastungen, gerichtliche Verfügungen, steuerliche Verpflichtungen sowie die Klassifizierung des Grundstücks als „rústico“, „urbano“ oder „urbanizable“.
Geben Sie bei der Beantragung spezifische Fragen an, damit das Grundbuchamt diese beantwortet. Muster einer Nota Simple ansehen.
2. Eigentums- und Belastungszertifikat (Certificación de dominio y cargas): Hierbei handelt es sich um ein vom Registerführer unterzeichnetes öffentliches Dokument. Es besitzt Gerichts- und Rechtsgültigkeit und weist das Bestehen oder Nichtbestehen von Lasten nach. Es umfasst sämtliche Inhalte der Nota Simple, jedoch in ausführlicherer Form.
Weitere ergänzende Unterlagen sollten vom Verkäufer vorgelegt werden, darunter:
– eine beglaubigte Abschrift der Kaufurkunde des Verkäufers;
– ein Nachweis über die Zahlung aller anfallenden Grundsteuern;
– eine Bescheinigung der Eigentümergemeinschaft (Verwalter oder Präsident), dass keine Beitragsrückstände bestehen;
– eine förmliche Erklärung, dass die Immobilie derzeit nicht vermietet ist.
Wie erhalten Sie eine NIE-Nummer, ein Bankkonto und eine Hypothek in Spanien?
1. Beantragung der NIE-Nummer (Número de Identificación de Extranjero): Diese spanische Steuernummer ist für alle steuerlich relevanten Vorgänge zwingend erforderlich – etwa für den Immobilienerwerb, die Kontoeröffnung oder den Kauf eines Fahrzeugs.
Sie ist das offizielle Ausweisdokument für EU-Bürger und Nicht-EU-Bürger in Spanien. Die Beantragung erfolgt persönlich bei der Nationalpolizei (Policía Nacional) oder über einen Bevollmächtigten (z. B. einen Rechtsanwalt/Abogado) mittels Notarvollmacht und Reisepass.
Ohne NIE-Nummer und spanische Bankverbindung lassen sich Verträge mit Versorgungsunternehmen für Strom, Wasser oder Telefon nicht abschließen, da Rechnungen per Lastschrift eingezogen werden. Die Ausstellung kann bis zu 14 Tage dauern und sollte daher frühzeitig veranlasst werden.
2. Da sämtliche laufenden Kosten über ein spanisches Bankkonto abgewickelt werden müssen, empfiehlt sich die Eröffnung direkt nach Erhalt der NIE-Nummer.
Führende Kreditinstitute mit Filialnetzen – wie etwa auf Mallorca mit Banca March, Banco de Sabadell, Banco Santander, BMN – Banco Mare Nostrum, Barclays Bank, Caixabank oder Deutsche Bank – bieten aufgrund der Vielzahl internationaler Käufer häufig Beratung in Deutsch oder Englisch an;
3. Hypotheken und Finanzierung: Falls Sie eine Finanzierung in Betracht ziehen, beachten Sie folgende Punkte:
a. Vor der Kreditauszahlung verlangt die Bank die Eintragung bzw. die Ausfertigung der Kaufurkunde. Der Vorgang erfolgt zeitgleich beim Notartermin: Ein Vertreter der Bank ist anwesend, um den Betrag an den Verkäufer zu überweisen.
b. Informieren Sie sich vor der Unterzeichnung eines Hypothekenvertrags über die Verbraucherschutzvorschriften zu nicht verhandelbaren Klauseln.
c. Falls auf der Immobilie bereits eine Hypothek des Verkäufers lastet, sind Sie nicht verpflichtet, diese zu übernehmen. Sie können die Löschung verlangen und eine Finanzierung bei einem anderen Kreditinstitut abschließen.
d. Wenn Sie die bestehende Hypothek übernehmen, fordern Sie vom Verkäufer eine Bankbescheinigung an, aus der die bereits getilgte Summe und die Restschuld hervorgehen.
Verhandeln Sie zudem mit der bisherigen Bank über günstigere Zinssätze. Bei einer Ablehnung können Sie eine Umschuldung zu einem anderen Institut vornehmen. Diese Übertragungen sind steuerfrei.
Zusammenfassend empfehlen wir, Fachleute wie Rechtsanwälte und Immobilienmakler mit der Due Diligence zu beauftragen. Nehmen Sie diese Prüfungen sehr ernst: Unrechtmäßig errichtete Bauten können von den Behörden zwangsweise abgerissen werden – wie etwa im prominenten Fall der Villa von Antonio Banderas im Jahr 2000.
Wie funktionieren Contrato de Arras und Escritura beim Vertragsschluss?
Nach erfolgreicher Due Diligence und der Kaufentscheidung steht die Vertragsunterzeichnung an. Ist der Vertrag geschlossen, das Geld überwiesen und der Schlüssel übergeben, gibt es kein Zurück mehr. Achten Sie daher genau auf das Einhalten aller rechtlichen Vorgaben.
Zunächst verhandeln Sie den Preis. Beim direkten Kontakt mit dem Verkäufer oder über den Makler lassen sich mitunter Nachlässe auf die Angebotspreise (asking prices) erzielen. Ergebnisse aus Objektprüfungen bieten zusätzliche Argumente für Nachverhandlungen.
Berücksichtigen Sie die Verkaufsschuld, die Verweildauer am Markt sowie den Verkaufsdruck des Eigentümers.
Vergleichen Sie Ihr Angebot mithilfe eines Werkzeugs zur Immobilienbewertung und Marktanalyse mit konkurrierenden Angebotspreisen (asking prices). Bleiben Sie realistisch, um Verkäufer nicht zu verschrecken. Ist der Preis fair, schlagen Sie zügig zu!
Im zweiten Schritt leisten Sie eine Anzahlung, die üblicherweise 10 % des Kaufpreises beträgt. Diese Anzahlung wird durch einen Vorvertrag bis zur Erstellung der öffentlichen Kaufurkunde abgesichert.
In Spanien bezeichnet man diese Vereinbarung als „Contrato de Arras“. Tritt der Käufer vom Vertrag zurück, verfällt die Anzahlung meist; tritt der Verkäufer zurück, muss er in der Regel eine Entschädigung in doppelter Höhe zahlen.
Bei einer Hypothek beauftragt die Bank nach Abschluss des Contrato de Arras einen Gutachter (Tasador) mit der Wertermittlung. Die Kreditzusage erfolgt erst nach Vorliegen dieses Gutachtens.
Auch ohne Finanzierung können Sie ein solches Gutachten veranlassen. Bedenken Sie jedoch, dass reine Bankgutachten besondere Lagemerkmale, Meerblick oder Architekturelemente oft anders bewerten als der freie Markt.
Drittens: Nach der Anzahlung wird die Vereinbarung finalisiert. Hierbei ist zu beachten, dass zwei Vertragsformen unterschieden werden:
1. Ohne Hypothek kann der Kauf als privater Vertrag ohne Notar geschlossen werden. Dies wird jedoch nicht empfohlen, da für den Eintrag ins Grundbuch eine notarielle Urkunde zwingend erforderlich ist. Eine spätere Beglaubigung ist bei beidseitigem Einverständnis möglich.
2. Empfohlen wird stets die Ausarbeitung als notariell beurkundeter Vertrag. Dieser gilt als öffentliche Urkunde mit allen notariellen Prüfungen und dient als rechtssicherer Eigentumsnachweis. Die Notarwahl obliegt in der Regel dem Käufer, da dieser die Notarkosten trägt.
Nach Unterzeichnung muss der Vertrag beim örtlichen Grundbuchamt eingetragen werden. Das übernimmt häufig ein Vertreter oder Anwalt für Sie, um das Eigentumsrecht vollständig abzusichern.
Neben der notariellen Urkunde erhalten Sie die öffentliche Kaufurkunde (Escritura pública de compraventa de vivienda), die den Eigentumswechsel amtlich bestätigt und im Grundbuch einzutragen ist.
Die Escritura enthält Beschreibungen der Immobilie, Eigentümerangaben, Angaben zu Kosten und Hypotheken sowie die genauen Flächenangaben. Sie ist rechtsverbindlich.
Damit sind die wesentlichen rechtlichen Dokumente für den Immobilienerwerb in Spanien vollständig.
Häufig gestellte Fragen
Was ist der Unterschied zwischen einer Nota Simple und einem Eigentumszertifikat in Spanien?
Eine Nota Simple ist ein unbeglaubigter Grundbuchauszug (Registro de la Propiedad), der Informationen zu Objektbeschreibung, Eigentümern, Hypotheken, Lasten und Grundstücksklassifizierung liefert, jedoch vor Gericht nicht als Beweismittel dient. Ein Eigentums- und Belastungszertifikat (Certificación de dominio y cargas) ist ein vom Registerführer unterzeichnetes öffentliches Dokument, das gerichtlich als rechtssicherer Nachweis für das Bestehen oder Nichtbestehen von Lasten gilt.
Warum wird für den Immobilienkauf in Spanien eine NIE-Nummer benötigt?
Die NIE-Nummer (Número de Identificación de Extranjero) ist die offizielle Ausweis- und Steuernummer für ausländische Staatsbürger in Spanien. Sie ist zwingend erforderlich, um eine Immobilie zu erwerben, ein spanisches Bankkonto zu eröffnen sowie Versorgungsverträge für Strom, Wasser oder Telefon abzuschließen, deren Abrechnung per Lastschrift erfolgt.
Wie funktioniert der Contrato de Arras beim spanischen Immobilienkauf?
Der Contrato de Arras ist ein Vorvertrag, der nach Einigung auf den Kaufpreis unterzeichnet wird und meist mit einer Anzahlung von 10 % verbunden ist. Tritt der Käufer vom Vertrag zurück, verfällt die Anzahlung; zieht der Verkäufer seine Zusage zurück, muss er eine Strafe zahlen.
Was ist die Escritura pública de compraventa und warum muss sie eingetragen werden?
Die Escritura pública de compraventa de vivienda ist die notariell beurkundete öffentliche Kaufurkunde. Sie bestätigt den rechtmäßigen Eigentumswechsel und dokumentiert Objektbeschreibung, Fläche, Hypotheken und Zahlungsvereinbarungen. Erst mit der Eintragung im zuständigen Grundbuchamt (Registro de la Propiedad) ist das Eigentumsrecht des Käufers vollständig geschützt.
Wie können Käufer und Makler Angebotspreise und Bewertungen in Spanien vergleichen?
Vor Unterzeichnung des Contrato de Arras sollten Käufer den Angebotspreis (asking price) mit Marktangeboten, der Verweildauer und Bankgutachten vergleichen. Immobilienexperten und Investoren nutzen die Bewertungswerkzeuge von CASAFARI sowie die Dokumentation der Comparables und Valuation API, um Angebotspreise (asking prices) und Transaktionspreise (closing prices) auf dem spanischen Markt zu analysieren.