Immobilienkauf in Spanien: Steuern und weitere Kosten

Im dritten und letzten Teil unserer Leitfaden-Serie zum Immobilienkauf in Spanien beleuchten wir die finanziellen Aspekte einer spanischen Immobilieninvestition. Über den eigentlichen Kaufpreis hinaus fallen für Käufer die Mehrwertsteuer (10 % bei Neubauten, 21 % bei Gewerbeimmobilien oder 6,5 % IGIC auf den Kanarischen Inseln) zuzüglich Stempelsteuer (0,75 % bis 1,5 %) an. Bei Bestandsimmobilien wird stattdessen Grunderwerbsteuer (ITP, 6 % bis 10 %) fällig. Hinzu kommen Notar-, Grundbuch-, Anwalts- und Bankgebühren sowie laufende Eigentumssteuern wie IBI, Vermögenssteuer und IRNR.

Steuern und Nebenkosten beim Immobilienkauf in Spanien

Zusätzlich zum Kaufpreis einer Immobilie müssen Sie beim Erwerb in Spanien mit verschiedenen Steuern und Abgaben rechnen, für die Sie als Käufer haften. Dazu gehören Notar- und Maklergebühren sowie Kosten für die Eintragung ins Grundbuch. Einige Steuern wie die Mehrwertsteuer und die Stempelsteuer sind obligatorisch, während andere wie die Vermögenssteuer nur für bestimmte Objekte und Vermögenswerte gelten. Es empfiehlt sich dringend, Bargeldtransaktionen zu vermeiden und Zahlungen nach Möglichkeit per Banküberweisung oder Verrechnungsscheck abzuwickeln.

Folgende Kosten können beim Kauf einer Immobilie in Spanien anfallen:

1. Der Kaufpreis, der an den Verkäufer gezahlt wird
2. Mehrwertsteuer & Stempelsteuer, fällig bei Neubauten, Gewerbeimmobilien oder Baugrundstücken
3. Grunderwerbsteuer (ITP), fällig beim Wiederverkauf einer Bestandsimmobilie
4. Einkommensteuer-Einbehalte sowie Gewinnsteuer (Capital Gains Tax), vom Verkäufer zu tragen
5. Gebühren für Immobilienmakler und Käuferberater (je nach Honorarstruktur)
6. Notargebühren
7. Anwaltskosten (optional)
8. Grundbucheintragungsgebühren
9. Bankgebühren und Gebühr für die NIE-Nummer
10. Gutachterkosten (optional)
11. Gebühren für Gestorías / Verwaltungsdienstleister (optional)

Der Kaufpreis

Der erste Schritt ist die Abwicklung des Verkaufs, die mit der Auszahlung der Anzahlung beginnt, gefolgt vom Restbetrag. Stellen Sie sicher, dass die geleistete Anzahlung korrekt von der Schlusszahlung abgezogen wird. Meist erfolgt diese Transaktion über mehrere Bank- bzw. Verrechnungsschecks, die an den Verkäufer, den Anwalt und den Notar ausgestellt werden. Darin enthalten sein sollten auch die entsprechenden Steuern.

Mehrwertsteuer (IVA) und Stempelsteuer (AJD) bei Neubauten, Gewerbeimmobilien und Baugrundstücken

Die Mehrwertsteuer wird in Spanien als IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) bezeichnet. Sie fällt beim Kauf einer neuen, zuvor unbewohnten Wohnimmobilie, einer Gewerbeimmobilie oder eines Grundstücks an. Es handelt sich um eine Landessteuer, deren Satz sich nach der Art der Immobilie richtet. Eine Ausnahme bilden die Kanarischen Inseln, die einen eigenen indirekten Steuersatz haben.

Seit 2019 beträgt die Mehrwertsteuer 10 % des Kaufpreises für Wohnimmobilien wie Wohnungen, Fincas oder Villen und 21 % für Gewerbeimmobilien oder Baugrundstücke (einschließlich Garagen). Auf den Kanarischen Inseln wird die Steuer als IGIC (Impuesto General Indirecto Canario) bezeichnet und entspricht 6,5 % des Kaufpreises.

Die Stempelsteuer, bekannt als Actos Jurídicos Documentados (AJD), wird an die jeweilige autonome Region gezahlt. Der Steuersatz variiert je nach Region und liegt üblicherweise zwischen 0,75 % und 1,5 % des Kaufpreises. Auf den Balearen beträgt der AJD-Satz derzeit 1,2 %, in Katalonien 1,5 % und auf den Kanarischen Inseln 1 %. Bei einem privaten Kauf müssen Sie ein offizielles Steuerformular zur Selbstveranlagung ausfüllen. Wenn Sie einen Makler oder Anwalt hinzuziehen, unterstützt dieser Sie bei der Abwicklung der IVA, AJD und weiterer Steuern.

Nachfolgend finden Sie Beispiele dafür, wie Mehrwertsteuer und Stempelsteuer auf den Kaufpreis einer Immobilie in Spanien aufgeschlagen werden.

Beispiel:

Eine neugebaute Villa in Portals Nous, Mallorca (Balearen)

Kaufpreis 2.000.000 € + 10 % MwSt. (200.000 €) + Stempelsteuer mit 1,2 % (24.000 €) = 224.000 € Nebenkosten

Ein Baugrundstück in Port d’Andratx, Mallorca (Balearen)

Kaufpreis 700.000 € + 21 % MwSt. (147.000 €) + Stempelsteuer mit 1,2 % (8.400 €) = 155.400 € Nebenkosten

Ein Supermarkt in Barcelona

Kaufpreis 2.500.000 € + 21 % MwSt. (525.000 €) + Stempelsteuer mit 1,5 % (37.500 €) = 562.500 € Nebenkosten

Ein Penthouse in Santa Cruz de Tenerife

Kaufpreis 600.000 € + 5 % MwSt. (30.000 €) + Stempelsteuer mit 1 % (3.000 €) = 33.000 € Nebenkosten

Grunderwerbsteuer (ITP) beim Wiederverkauf von Bestandsimmobilien

In Spanien heisst die Grunderwerbsteuer Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, abgekürzt ITP. Wenn Sie eine Bestandsimmobilie erwerben, sind Sie von MwSt. (IVA) und Stempelsteuer (AJD) befreit, müssen jedoch ITP an die regionale Finanzbehörde entrichten. Der zu zahlende Betrag wird von der jeweiligen autonomen Region festgelegt und liegt gewöhnlich zwischen 6 % und 8 %, kann aber bis zu 10 % betragen. Werfen Sie einen Blick auf die folgende Übersicht.

Region	Grunderwerbsteuer-Satz (2019)
Balearen	Kaufpreis bis 400.000 € – 8% Kaufpreis von 400.001 € bis 600.000 € – 9% Kaufpreis über 600.001 € – 10%
Andalusien	Kaufpreis bis 400.000 € – 8% Kaufpreis von 400.001 € bis 700.000 € – 9% Kaufpreis über 700.001 € – 10%
Katalonien	10%
Madrid	6%

Die ITP berechnet sich nach der Anzahl der eigenständigen Eigentumsurkunden (Escrituras). Details zu diesen rechtlichen Anforderungen finden Sie in unserem Leitfaden über den Kaufvertrag und die Eigentumsurkunde (Escritura) in Spanien. Das bedeutet: Wenn Sie beispielsweise ein Haus für 1.000.000 € erwerben, das aus vier gleichwertigen Wohnungen mit jeweils eigener Escritura besteht, fallen vier separate ITP-Transaktionen an. Wird jede Wohnung mit 250.000 € bewertet (1.000.000 € / 4 = 250.000 €), werden sie gemäß dem Steuersatz für Objekte unter 400.000 € mit 8 % besteuert.

Beispiel:

Bestandsvilla in Son Vida, Palma de Mallorca: 3 Wohnungen mit jeweils eigener Escritura

Kaufpreis 1.000.000 €

8 % auf 400.000 € = 32.000 €

8 % auf 200.000 € = 16.000 €

8 % auf 400.000 € = 32.000 €

Gesamte ITP: 32.000 € + 16.000 € + 32.000 € = 80.000 €

Gibt es hingegen nur eine einzige Escritura für das gesamte Anwesen, bemisst sich die ITP am Gesamtwert von 1.000.000 €, was einen ITP-Steuersatz von 10 % bedeutet.

Sie haben ab dem Ausstellungsdatum der Urkunde einen Monat Zeit, um die Grunderwerbsteuer und Stempelsteuer zu entrichten. Erst nach Zahlung dieser Steuern kann die Immobilie im Grundbuch eingetragen werden.

• Befindet sich die Immobilie in einer Provinzhauptstadt, suchen Sie das örtliche Finanzamt auf (Delegación de Hacienda).
• Befindet sich die Immobilie in einer anderen Gemeinde, wenden Sie sich an das zuständige Bezirksabwicklungsbüro beim Grundbuchamt (Oficina Liquidadora de Distrito).

Gewinnsteuer (Capital Gains Tax), zu zahlen vom Verkäufer

Die Wertzuwachssteuer ist vom Verkäufer auf Vermögenswerte zu zahlen, die für mehr verkauft werden, als sie erworben wurden. Es handelt sich also um eine Steuer auf den Reingewinn beim Immobilienverkauf. Ist der Verkäufer nicht in Spanien ansässig (Nicht-Resident), behält der Käufer 3 % des Kaufpreises ein und führt diesen Betrag direkt an die Delegación de Hacienda ab.

Der Steuersatz beträgt derzeit 19 % für Einwohner der Europäischen Union und 24 % für Nicht-EU-Bürger. In manchen Fällen kann die tatsächlich geschuldete Gewinnsteuer höher oder niedriger sein als der vom Käufer einbehaltene Betrag von 3 %. Der Verkäufer hat dann ab dem Verkaufsdatum drei Monate Zeit, entweder die verbleibende Steuer nachzuzahlen oder eine Rückerstattung zu beantragen. Auch diese Transaktion erfolgt über die örtliche Delegación de Hacienda.

Die Gewinnsteuer wird auf den Nettogewinn berechnet, der sich aus dem Kaufpreis abzüglich der Erwerbs- und Instandhaltungskosten ergibt. Hierfür müssen alle relevanten Belege vorgelegt werden. Auf Mallorca beispielsweise liegt die geschuldete Gewinnsteuer häufig über den einbehaltenen 3 %, und die spanischen Steuerbehörden sind berechtigt, Inspektionen vorzunehmen, um dies zu überprüfen.

Beispiel:

Eine in London wohnhafte Person verkauft im November 2018 eine Ferienvilla in Son Vida, Palma de Mallorca, für 1.000.000 €. Der Käufer behält 3 % (30.000 €) ein und führt diesen Betrag an die Delegación de Hacienda ab. Der Verkäufer hatte die Villa 2007 für 400.000 € erworben, wobei Nebenkosten von 50.000 € sowie 200.000 € für Renovation und Instandhaltung anfielen.

Der Nettogewinn berechnet sich aus 1.000.000 € abzüglich der 650.000 € an Erwerbs- und Nebenkosten. Das Ergebnis ist ein Veräusserungsgewinn von 350.000 €, auf den 19 % Gewinnsteuer anfallen (68.250 €). In diesem Fall hat der Verkäufer (UK-Resident) keinen Anspruch auf eine Rückerstattung, da die geschuldete Steuer den einbehaltenen Wert von 3 % übersteigt. Die spanischen Finanzbehörden können eine Nachforderung von weiteren 38.250 € stellen.

Maklergebühren

Bei Immobilien in Spanien werden die Maklergebühren grundsätzlich vom Verkäufer getragen. Die Provisionen liegen zwischen 3 % und 6 % des Kaufpreises zuzüglich 21 % MwSt. und werden bei Abschluss des Kaufvertrags vom Notar einbehalten. Beauftragt der Käufer einen eigenen Käuferberater (Buyers Agent), fallen für ihn meist keine zusätzlichen Gebühren an, da die Provision in der Regel zwischen den beiden beteiligten Maklern aufgeteilt wird. Der Verkäufer zahlt dieselbe Gebühr, unabhängig davon, ob der Käufer einen eigenen Berater nutzt.

Notargebühren

Der Notar ist ein unabhängiger Träger eines öffentlichen Amtes und erhebt Gebühren für die Beurkundung der Kaufurkunde und der Hypothekenurkunde. Das Gesetz sieht vor, dass der Verkäufer die Kosten für die Erstellung der Urkunde trägt, während der Käufer nur für Ausfertigungen aufkommt.

In der Praxis ist es heute jedoch üblich, dass der Käufer die gesamten Notarkosten übernimmt, sofern keine abweichende Vereinbarung mit dem Verkäufer getroffen wurde.

Die Notargebühren sind gesetzlich nach dem Wert der Immobilie gestaffelt und liegen zwischen 0,1 % für Objekte über 400.000 € und etwa 0,4 % für Objekte unter 100.000 €. Auf Mallorca liegt das Honorar aufgrund des durchschnittlichen Preisniveaus meist zwischen 1.000 € und 3.000 €.

Wird eine Hypothek aufgenommen, fallen auch für die Hypothekenurkunden Notargebühren an. Als Richtwert sollten Sie hierfür zusätzliche 0,25 % des Kaufpreises einplanen.

Anwaltskosten

Beauftragen Sie einen Rechtsanwalt mit der Prüfung der Immobilie (Due Diligence), liegt das durchschnittliche Honorar zwischen 0,5 % und 1,5 %, was mit der Kanzlei verhandelt werden kann. Ihr Anwalt prüft etwaige Belastungen der Immobilie wie Grundschulden, Hypotheken oder Kredite und informiert Sie über Baugenehmigungen, Grundbucheinträge oder rechtliche Unstimmigkeiten.

Zudem überprüft er die Eigentumsverhältnisse und Titelurkunden.

Wir raten Ihnen nachdrücklich zur Hinzuziehung eines Anwalts – insbesondere, wenn Sie zum ersten Mal eine Immobilie in Spanien kaufen und eine reibungslose Transaktion anstreben.

Grundbucheintragungsgebühren

Sie müssen die Eigentumsurkunde beim zuständigen Grundbuchamt eintragen lassen, um Ihre Eigentumsrechte vollständig abzusichern. Die Gebühr hierfür beträgt standardmäßig 0,4 % für Immobilien mit einem Wert von 6.010 € und sinkt bei Werten über 6.010.121 € auf 0,02 %.

Bankgebühren und NIE-Nummer

Als Nicht-Spanier benötigen Sie für jegliche Finanzgeschäfte in Spanien eine Steuernummer, die Número de Identificación de Extranjero (NIE). Diese kostet 9,64 €. Den Antrag können Sie entweder bei der spanischen Botschaft in Ihrem Heimatland, bei der Ausländerbehörde oder bei einer Dienststelle der Policia Nacional in Spanien stellen.

Die monatlichen Kontoverwaltungsgebühren liegen bei etwa 20 €. Für die Ausstellung eines Verrechnungsschecks verlangen Banken üblicherweise etwa 0,5 % der Schecksumme, was jedoch oft auf 0,1 % verhandelt werden kann (z. B. 1.000 € bei einer Transaktion von 1.000.000 €). Sprechen Sie hierzu mit Ihrem Kreditinstitut. Wenn Sie Geld aus dem Ausland auf ein spanisches Konto überweisen, prüfen Sie etwaige Gebühren, die im Rahmen des SEPA-Zahlungsverkehrs meist entfallen.

Gutachterkosten

Es ist für Käufer stets empfehlenswert, die Immobilie von einem qualifizierten Baugutachter prüfen zu lassen, um wertbeeinflussende Mängel aufzudecken oder eine professionelle Immobilienbewertung und Marktstudie durchzuführen. Zertifizierte Gutachter verfügen über eine Berufshaftpflichtversicherung, sodass im Schadensfall Ersatzansprüche bestehen. Im Durchschnitt bewegen sich die Gutachterkosten zwischen 1.000 € und 2.000 €.

Gestoría (Verwaltungsdienstleister)

Wenn Sie eine Gestoría mit der Abwicklung der Formalitäten beauftragen, sollten Sie weitere 1.000 € bis 2.000 € einplanen. Sofern Sie mit einem Anwalt oder Makler zusammenarbeiten, übernehmen diese oft die Einreichung der Unterlagen. Achten Sie bei Kostenvoranschlägen darauf, ob die Mehrwertsteuer enthalten ist – in vielen Fällen wird sie erst auf der Schlussrechnung ausgewiesen.

Die laufenden Kosten des Immobilieneigentums in Spanien

Nachdem die Erwerbsnebenkosten kalkuliert sind, betrachten wir die laufenden Unterhaltskosten. Jedes Objekt erfordert regelmässige Instandhaltung. Planen Sie daher ein Budget für Reparaturen sowie Ausgaben für die Pflege von Pool und Garten ein. Hinzu kommen Kosten für Reinigung, Renovierungen und Nebenkosten für Energie und Wasser. Diese hängen stark von der Größe des Objekts und den gewählten Dienstleistern ab.

Als Immobilieneigentümer unterliegen Sie zudem folgenden Steuern und Abgaben:

1. Grundsteuer (Impuesto Sobre Bienes Inmuebles – IBI): Eine kommunale Steuer auf Immobilieneigentum, die für Residenten und Nicht-Residenten gleichermaßen gilt. Sie berechnet sich auf Basis des Katasterwerts (Valor Catastral) – siehe auch unseren Leitfaden zur Katasterreferenz und Immobilienbewertung. Dieser liegt meist deutlich unter dem Marktwert und der Steuersatz bewegt sich zwischen 0.4 % und 1.2 %, abhängig von der jeweiligen Gemeinde. 2. Jährliche Vermögenssteuer (Impuesto Sobre Patrimonio): Fällt für Residenten und Nicht-Residenten bei höheren Vermögenswerten an. Die Freibeträge beginnen in der Regel ab 700.000 € (in Katalonien ab 500.000 €). Nicht-Residenten zahlen diese Steuer auf ihr spanisches Immobilienvermögen zu Sätzen zwischen 0.2 % und 2.5 %, gestaffelt nach dem Gesamtwert. 3. Einkommensteuer für Nicht-Residenten (Impuesto Sobre la Renta de No Residentes – IRNR): Betrifft Eigentümer ohne Wohnsitz in Spanien. Die Höhe richtet sich danach, ob die Immobilie vermietet wird oder nicht. Eigentümer, die ihr Objekt selbst nutzen und keine weiteren Einkünfte in Spanien erzielen, zahlen eine pauschale Steuer auf den Nutzungswert. Der Satz ist fixiert und entspricht 25 % von 2 % des Katasterwerts der Immobilie. Wie erwähnt, liegt der Katasterwert deutlich unter dem Marktwert. Vermieten Nicht-Residenten ihr Objekt, müssen die Mieteinnahmen deklariert werden. Die Steuer wird nach Abzug von Werbungskosten berechnet. Seit 2019 beträgt der Steuersatz für EU/EWR-Bürger 19 % auf den Nettomietertrag; für Nicht-EU/EWR-Bürger beträgt er 24 %. Der genaue Steuersatz wird unter Berücksichtigung von Doppelbesteuerungsabkommen im Einzelfall ermittelt. 4. Hausgeld / Gemeinschaftskosten (Gastos de Comunidad): Fallen an, wenn die Immobilie Teil einer Wohnanlage ist, in der Eigentümer Gemeinschaftseigentum teilen und einer Eigentümergemeinschaft (Comunidad de Propietarios) angehören. Das Budget wird auf der jährlichen Eigentümerversammlung beschlossen. Die Höhe hängt von der Fläche, den Wartungskosten und den gebotenen Services ab. Prüfen Sie diese Kosten vor dem Kauf. 5. Versorgungsbetriebe (Strom, Wasser, Telefon, Heizung): Werden monatlich per Bankeinzug abgebucht und bewegen sich auf einem mit anderen europäischen Ländern vergleichbaren Niveau. 6. Versicherungen: Eine Gebäude- und Feuerversicherung ist verpflichtend, wenn Sie eine Hypothek aufnehmen. Eine Hausratversicherung schützt Inventar und Mobiliar. Zu den führenden Anbietern in Spanien zählen AXA Seguros, Liberty Seguros und Helvetia.

Ein Immobilienkauf in Spanien verläuft transparent und sicher, wenn Sie die finanziellen Rahmenbedingungen kennen. Mit der Kenntnis der wichtigsten Steuern und Abgaben sind Sie bestens vorbereitet.

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Häufig gestellte Fragen

Was ist der Unterschied zwischen Mehrwertsteuer (IVA) und Grunderwerbsteuer (ITP) beim Immobilienkauf in Spanien?

Die Mehrwertsteuer (IVA) und Stempelsteuer (AJD, 0,75 % bis 1,5 %) fallen bei neugebauten Wohnimmobilien (10 % IVA bzw. 6,5 % IGIC auf den Kanaren) sowie bei Gewerbeimmobilien und Baugrundstücken (21 % IVA) an. Die Grunderwerbsteuer (ITP) kommt hingegen beim Kauf von Bestandsimmobilien aus Vorbesitz zum Tragen; die regionalen Steuersätze liegen in der Regel zwischen 6 % und 10 %.

Wie viel Zeit bleibt für die Zahlung der Grunderwerbsteuer und Stempelsteuer in Spanien?

Käufer haben ab dem Ausstellungsdatum der Notarurkunde (Escritura) genau einen Monat Zeit, um die Grunderwerbsteuer (ITP) oder Stempelsteuer (AJD) zu entrichten. Die Zahlung erfolgt bei der örtlichen Delegación de Hacienda oder der Oficina Liquidadora de Distrito und ist Voraussetzung für die Grundbucheintragung.

Wer zahlt die Makler- und Notargebühren bei einer spanischen Transaktion?

Maklergebühren in Spanien (üblicherweise 3 % bis 6 % des Kaufpreises zzgl. 21 % MwSt.) werden vom Verkäufer getragen und beim Notartermin einbehalten. Notargebühren (ca. 0,1 % bis 0,4 % je nach Objektwert) sind gesetzlich zwischen den Parteien aufgeteilt, werden in der Praxis jedoch meist vollständig vom Käufer übernommen, sofern nichts anderes vereinbart wurde.

Wie funktioniert der 3-prozentige Steuereinbehalt beim Kauf von einem Nicht-Residenten?

Ist der Verkäufer nicht in Spanien steueransässig, behält der Käufer 3 % des Kaufpreises ein und führt diesen Betrag als Vorauszahlung auf die Gewinnsteuer des Verkäufers an das Finanzamt (Delegación de Hacienda) ab. Der Verkäufer hat anschliessend drei Monate Zeit, um eine Erstattung zu beantragen oder eine Differenz nachzuzahlen.

Welche jährlichen Steuern fallen für Immobilieneigentümer in Spanien an?

Eigentümer zahlen die kommunale Grundsteuer (IBI, 0,4 % bis 1,2 % des Katasterwerts), die jährliche Vermögenssteuer (Impuesto Sobre Patrimonio, 0,2 % bis 2,5 % ab 700.000 € Vermögen bzw. 500.000 € in Katalonien) sowie die Einkommensteuer für Nicht-Residenten (IRNR). Bei Eigennutzung beträgt die IRNR 25 % von 2 % des Katasterwerts; bei Vermietung werden 19 % (EU/EWR) bzw. 24 % (Nicht-EU) auf die Nettoeinnahmen erhoben.