Neues Wohnungsgesetz 2023 in Spanien: Die Änderungen verstehen

Das spanische Wohnungsgesetz von 2023 (Ley por el Derecho a la Vivienda), das am 26. Mai 2023 in Kraft getreten ist, bringt grundlegende Änderungen für Vermieter und Mieter im ganzen Land mit sich. Die Gesetzgebung deckelt jährliche Mieterhöhungen auf 2 % im Jahr 2023 und 3 % im Jahr 2024, definiert angespannt gehandhabte Märkte („zonas tensionadas“), senkt die Schwelle für Großvermieter in Gebieten mit hoher Nachfrage auf fünf Immobilien, verlagert die Maklergebühren auf die Eigentümer und gewährt Einkommensteuerermäßigungen von 50 % bis 90 % für bezahlbaren Wohnraum.

Was ist das neue Wohnungsgesetz?

In dem Versuch, die Mietpreise im ganzen Land zu regulieren und die Zahl der Zwangsräumungen zu reduzieren, hat Spanien sein neues Wohnungsgesetz verabschiedet. Es definiert wesentliche Aspekte der Beziehung zwischen Vermietern und Mietern neu, setzt Grenzen für Mieterhöhungen und bietet steuerliche Vorteile für Eigentümer, die dem Mietmarkt mehr Immobilien zur Verfügung stellen.

Dies ist eine Reaktion auf die stark gestiegenen Preise in Spanien, die vor allem auf den Mangel an verfügbarem Wohnraum zurückzuführen sind. Wie CASAFARI in unserem Marktbericht im April 2023 hervorgehoben hat, erreichte Madrid eine durchschnittliche Monatsangebotsmiete von 17 € pro Quadratmeter, übertroffen von Barcelona mit einer durchschnittlichen Angebotsmiete von 22 € pro Quadratmeter.

Angespannte Märkte sowie Groß- und Kleinvermieter

Um die durch das Wohnungsgesetz von 2023 herbeigeführten Änderungen zusammen mit unserem Leitfaden zum Immobilienkauf in Spanien zu verstehen, ist es wichtig, das Konzept der angespannten Märkte („zonas tensionadas“) und die Definition von Groß- und Kleinvermietern zu kennen.

Als angespannte Märkte gelten Gebiete, in denen Mieten und Angebotspreise besonders drastisch gestiegen sind. Sie werden von den lokalen Behörden ausgewiesen. Für diese Einstufung gilt:

• Die Summe aus den durchschnittlichen Mietkosten (oder der Hypothekenrate) und den Nebenkosten muss mehr als 30 % des durchschnittlichen Haushaltseinkommens betragen.

• Die Miete (oder der Angebotspreis für Kaufimmobilien) muss in den vergangenen 5 Jahren um mindestens 3 % über dem Verbraucherpreisindex gestiegen sein.

Nach der Ausweisung gilt ein Gebiet drei Jahre lang als angespannter Markt. Diese Einstufung kann je nach Lage auf dem Wohnungsmarkt verlängert werden.

Auch bei der Unterscheidung zwischen Groß- und Kleinvermietern gibt es neue Definitionen, die sich auf die angewendete Mietpolitik auswirken.

Als Großvermieter („gran tenedor“) gilt eine natürliche oder juristische Person, die mehr als zehn städtische Wohnimmobilien oder eine bebaute Wohnfläche von mehr als 1.500 m² (ohne Garagen und Abstellräume) besitzt. In einem ausgewiesenen angespannten Markt kann diese Grenze jedoch auf fünf Immobilien gesenkt werden.

Als Kleinvermieter gelten dagegen diejenigen Eigentümer, die weniger als 5 Wohnimmobilien besitzen.

Mieterhöhungen, Neuverträge und Vertragsverlängerungen

1. Regeln für Erhöhungen in bestehenden Verträgen

Das Wichtigste vorweg: Mieterhöhungen sind nicht mehr an den Verbraucherpreisindex gekoppelt. Sie sind für 2023 auf 2 % und für 2024 auf 3 % begrenzt, wobei für spätere Jahre neue Regeln gelten.

Handelt es sich beim Eigentümer nicht um einen Großvermieter, kann die Erhöhung zwischen Mieter und Vermieter frei vereinbart werden. Kommt keine Einigung zustande, darf die Erhöhung 3 % der aktuellen Miete nicht übersteigen.

Dieselben Grundsätze gelten für alle anderen Vereinbarungen: Sie dürfen das neue Wohnungsgesetz nicht außer Kraft setzen.

2. Regeln für Neuverträge

Das Wohnungsgesetz von 2023 legt eine Obergrenze für alle neuen Mietverträge fest, die Immobilien in angespannten Märkten betreffen. Die Miete darf den Wert der letzten Miete für dieselbe Immobilie (unter Berücksichtigung der letzten 5 Jahre) zuzüglich des Anpassungsprozentsatzes für das laufende Jahr nicht überschreiten (2 % für 2023, 3 % für 2024).

Wichtig ist auch: Der Vermieter darf dem Mieter keine Gebühren oder Kosten auferlegen, die nicht bereits im vorherigen Mietvertrag enthalten waren.

Ausnahmsweise können Kleinvermieter die Miete gegenüber dem zuletzt geforderten Betrag um bis zu 10 % erhöhen, wenn die Immobilie in den zwei Jahren vor der Unterzeichnung des Vertrags:

• saniert wurde;
• Verbesserungen erfahren hat, die zu einer Einsparung von 30 % an nicht erneuerbarer Energie führen;
• Maßnahmen zur Barrierefreiheit unterzogen wurde.

Wird der neue Vertrag für 10 Jahre oder länger abgeschlossen, gilt die Erhöhung um 10 % ebenfalls.

Großvermieter müssen sich hingegen strikt an den vorgegebenen Mietpreisindex halten.

Immobilien, die noch nie auf dem Mietmarkt angeboten wurden, müssen bei der Erstvermietung die von der jeweiligen Autonomen Gemeinschaft festgelegten Preisobergrenzen einhalten.

3. Regeln für die Vertragsverlängerung

Wird der Vertrag weder vom Vermieter noch vom Mieter fristgerecht gekündigt (4 Monate Frist für den Eigentümer, 2 Monate für den Mieter), verlängert sich der Vertrag automatisch um ein Jahr, was bis zu dreimal geschehen kann. Befindet sich die Immobilie in einem städtischen Gebiet, ist der Vermieter verpflichtet, dem Antrag des Mieters auf Verlängerung des Mietvertrags stattzugeben.

Eine Ausnahme besteht, wenn der Eigentümer die Immobilie für sich selbst oder Verwandte ersten Grades zu Wohnzwecken benötigt oder wenn im Falle einer Scheidung das Vermögen aufgeteilt werden muss. In beiden Fällen gelten spezifische Fristen und Regeln für die Aussetzung des Mietverhältnisses.

Steuervorteile und Kosten für Eigentümer

Um Eigentümer zu ermutigen, ihre Immobilien dem Mietmarkt zur Verfügung zu stellen, bietet das Wohnungsgesetz Anreize für Kleinvermieter, die Wohnraum in angespannten Märkten zu bezahlbaren Preisen vermieten. Vermieter können folgende Steuerermäßigungen auf ihre Nettomieteinnahmen in Anspruch nehmen:

• 50 % Ermäßigung bei Neuverträgen;

• 60 % Ermäßigung, wenn die Immobilie in den zwei Jahren vor Vertragsabschluss saniert wurde;

• 70 % Ermäßigung, wenn die Immobilie an junge Menschen zwischen 18 und 35 Jahren oder im Rahmen geförderter Mietprogramme vermietet wird;

• 90 % Ermäßigung bei Neuverträgen, deren Mietpreis mindestens 5 % unter dem des vorherigen Vertrags liegt.

Dies sind die wesentlichen Möglichkeiten für Eigentümer, zur Entlastung des Wohnungsmarktes beizutragen. Das Wohnungsgesetz enthält darüber hinaus noch weitere Regelungen.

Was die Pflichten betrifft, gilt ab sofort: Eigentümer tragen die Kosten für die Immobilienverwaltung und die Vertragsabwicklung. Sie dürfen die Miete nicht erhöhen, um Nebenkosten wie Müllabfuhr oder Gemeinschaftskosten auszugleichen, und sie dürfen die Maklerprovision nicht mehr auf die Mieter umlegen.

Schließlich können Eigentümer von mehr als vier Immobilien in derselben Gemeinde, die Wohnungen länger als zwei Jahre leer stehen lassen, von der Kommunalverwaltung mit einem Zuschlag von bis zu 150 % auf die Grundsteuer Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) belegt werden. Anstatt Immobilien ungenutzt zu lassen, soll der Staat damit Anreize bieten, Wohnraum aktiv zu vermieten.

Haben Sie noch Fragen zum neuen spanischen Wohnungsgesetz? Die vollständigen Gesetzestexte finden Sie im Offiziellen Staatsblatt Spaniens (BOE). Nutzen Sie auch CASAFARI Area Insights sowie unsere Tools zur Immobilienbewertung und Marktanalyse, um zu beobachten, wie sich das Regelwerk auf den spanischen Immobilienmarkt auswirkt.

Häufig gestellte Fragen

Wie wird ein angespannter Wohnungsmarkt im spanischen Wohnungsgesetz von 2023 definiert?

Ein angespannter Markt („zona tensionada“) wird von den lokalen Behörden für drei erneuerbare Jahre ausgewiesen, wenn die Wohnkosten bestimmte wirtschaftliche Schwellenwerte überschreiten. Ein Gebiet qualifiziert sich, wenn die durchschnittlichen Miet- oder Hypothekenzahlungen zuzüglich Nebenkosten 30 % des durchschnittlichen Haushaltseinkommens übersteigen. Alternativ gilt diese Einstufung, wenn die Miet- oder Kaufangebotspreise in den vorangegangenen fünf Jahren um mindestens 3 % über dem Verbraucherpreisindex gestiegen sind.

Wer gilt in Spanien als Großvermieter?

Nach dem spanischen Wohnungsgesetz von 2023 ist ein Großvermieter („gran tenedor“) eine natürliche oder juristische Person, die mehr als zehn städtische Wohnimmobilien oder mehr als 1.500 Quadratmeter bebaute Wohnfläche besitzt (ohne Garagen und Abstellräume). In ausgewiesenen angespannten Märkten können die lokalen Behörden diese Schwelle auf Eigentümer von fünf oder mehr Wohnimmobilien senken. Eigentümer mit weniger Immobilien gelten als Kleinvermieter.

Welche Obergrenzen gelten für Mieterhöhungen nach dem spanischen Wohnungsgesetz von 2023?

Das Gesetz hat jährliche Mietanpassungen vom Verbraucherpreisindex entkoppelt und für 2023 auf 2 % sowie für 2024 auf 3 % gedeckelt. Bei Neuverträgen in angespannten Märkten darf die Miete den vorherigen Mietzins zuzüglich des jeweiligen jährlichen Anpassungsprozentsatzes nicht überschreiten. Kleinvermieter können bei Neuverträgen unter bestimmten Ausnahmen, wie etwa nach Sanierungen oder bei Vertragslaufzeiten ab 10 Jahren, die Miete um bis zu 10 % anheben.

Welche steuerlichen Anreize erhalten Kleinvermieter in angespannten Märkten?

Kleinvermieter, die Immobilien in ausgewiesenen angespannten Märkten zu bezahlbaren Preisen vermieten, erhalten einen Basisabschlag von 50 % auf die Einkommensteuer der Nettomieteinnahmen. Diese Steuerermäßigung steigt auf 60 % bei kürzlich sanierten Immobilien und auf 70 % bei Vermietung an Mieter zwischen 18 und 35 Jahren oder im Rahmen öffentlich geförderter Programme. Vermieter, die den Mietpreis im Vergleich zum vorherigen Vertrag um mindestens 5 % senken, können eine Steuerermäßigung von 90 % beanspruchen.

Wer zahlt Maklergebühren und Verwaltungskosten nach dem spanischen Wohnungsgesetz?

Nach dem Wohnungsgesetz von 2023 sind Immobilieneigentümer dazu verpflichtet, sämtliche Maklergebühren, Immobilienverwaltungskosten und Vertragsabwicklungsgebühren zu tragen. Vermieter dürfen diese Betriebskosten weder auf Mieter umlegen noch neue Gebühren wie Gemeinschaftskosten oder Müllgebühren einführen, sofern diese nicht bereits Bestandteil des vorherigen Mietvertrags waren.