Vergleichsobjekte und Schätzpreis per KI-Assistent: der Comparables & Valuation MCP von CASAFARI

Der Comparables & Valuation MCP von CASAFARI gibt KI-Assistenten wie Claude oder ChatGPT direkten Zugriff auf Vergleichsobjekte und einen Schätzpreis für Eigentumswohnungen und Häuser. Über das Werkzeug comparables_get-comparables fragt der Assistent aktuelle Daten aus einem bereinigten Immobiliengraphen in 16 Ländern (USA: Markteintritt läuft, ausgewählte Bundesstaaten, nur Gewerbeimmobilien, über Claro AI) ab. Die Nutzung startet kostenlos im Free-Plan mit 1.000 Tokens ohne Kreditkarte.

Stellen Sie sich einen typischen Dienstagabend in einem Hamburger Maklerbüro vor: Eine Immobilieneigentümerin aus Eimsbüttel bittet kurzfristig um ein Erstgespräch für den nächsten Morgen. Sie möchte wissen, welcher Angebotspreis für ihre 85 Quadratmeter große Eigentumswohnung aus den 1960er-Jahren realistisch ist. Statt mehrere Portale manuell zu durchsuchen, Tabellen anzulegen und Ausreißer per Hand herauszufiltern, genügt eine kurze Anweisung an den KI-Assistenten. Innerhalb weniger Sekunden liefert der Sprachassistent eine strukturierte Übersicht aktueller und historischer Vergleichsobjekte samt Preisspanne und abgeleitetem Schätzwert.

Was liefert der Comparables & Valuation MCP, und für wen?

Der Comparables & Valuation MCP richtet sich an Fachleute der Immobilienwirtschaft in Deutschland, Österreich und der Schweiz: Immobilienmakler, zertifizierte Sachverständige sowie Bewertungs- und Risikoabteilungen von Banken und Bausparkassen. Das System macht den umfangreichen Immobiliengraphen von CASAFARI über das Model Context Protocol (MCP) für Sprachmodelle nutzbar.

Jede Zielgruppe zieht daraus spezifischen Nutzen:

• Immobilienmakler bereiten damit fundierte Objektbewertungen und Preisempfehlungen für Eigentümer vor, um im Akquisegespräch mit klaren Marktdaten zu überzeugen.
• Immobiliensachverständige und Gutachter nutzen den MCP zur schnellen Recherche passender Vergleichsobjekte im Rahmen des Vergleichswertverfahrens und verkürzen die Analysephase vor der Erstellung des Gutachtens.
• Banken und Bausparkassen setzen das Werkzeug ein, um eingereichte Marktwerteinschätzungen bei Finanzierungsanfragen rasch zu plausibilisieren.

Angebotspreis oder Kaufpreis: Welche Zahl zählt in Deutschland?

Bei der Immobilienbewertung in Deutschland muss strikt zwischen Angebotspreisen und beurkundeten Kaufpreisen unterschieden werden. Angebotspreise stammen aus Immobilienportalen oder Makler-Websites; sie spiegeln die Preiserwartung der Verkäufer wider. Tatsächlich vereinbarte Kaufpreise hingegen werden von Notaren an die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte übermittelt, die daraus die Kaufpreissammlung nach § 195 BauGB führen.

Das deutsche Grundbuch ist für Dritte nicht frei zugänglich und nennt ohne berechtigtes Interesse keine Kaufpreise. Auch die Kaufpreissammlung ist vertraulich und dient den Gutachterausschüssen zur Ableitung von Bodenrichtwerten und Immobilienmarktberichten. Der Immobiliengraph von CASAFARI erfasst Angebotspreise samt vollständiger Preis- und Statushistorie. Dadurch lässt sich nachvollziehen, zu welchem Preis ein Objekt zuletzt am Markt angeboten wurde, bevor es deaktiviert wurde. Wo amtliche Registerdaten vorliegen – laut Dokumentation derzeit in Frankreich, Italien, Portugal und Spanien –, fließen diese Daten direkt in die Vergleichsobjekte ein. Ein gezielter Blick darauf zeigt, warum Transaktionsdaten den Unterschied machen.

In dynamischen Marktphasen veralten reine Angebotspreise schnell. Nach den Preisrückgängen im Jahr 2024 zeigten die amtlichen Indizes für Wohnimmobilien 2025 wieder ein klares positives Vorzeichen. Laut dem Statistischen Bundesamt (Destatis, März 2026) stiegen die Häuserpreise in Deutschland im Jahr 2025 im Jahresdurchschnitt um 3,2 % gegenüber 2024, nachdem sie 2024 um 1,5 % gefallen waren. In Österreich meldete Statistik Austria im September 2026 für das erste Halbjahr 2026 einen Anstieg der Wohnimmobilienpreise um 3,9 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum.

Wie funktioniert comparables_get-comparables im Alltag?

Kern des Comparables & Valuation MCP ist das Werkzeug comparables_get-comparables. Der KI-Assistent nimmt die Objektdaten auf und führt den Abruf eigenständig aus. Als Standortdaten dienen in Deutschland, Österreich und der Schweiz eine konkrete Adresse oder Geokoordinaten. Die Suche über eine Katasterreferenz ist ein spanischer Sonderfall (Referencia catastral) und kommt im deutschsprachigen Raum nicht zum Tragen.

Eingabeparameter für den Abruf sind unter anderem:

1. Standort: Adresse oder Längen- und Breitengrad.
2. Suchradius: Beispielsweise 500 Meter oder 1.000 Meter um das Objekt.
3. Objekteigenschaften: Objektart (Wohnung, Haus), Wohnfläche, Zimmeranzahl, Baujahr und Zustand.
4. Vermarktungsart: Verkauf oder Vermietung.

Ortsnamen löst bei Bedarf das kostenfreie Werkzeug Location Lookup (eigener MCP-Server unter platform.casafari.com/mcp/locations) in Standort-IDs auf; es verbraucht 0 Tokens. Ergänzende Umfelddaten wie Fußgängerfrequenz oder Fahrzeitberechnungen stehen über Location Intelligence bereit.

Ein Praxis-Prompt im KI-Client kann folgendermaßen lauten:

„Suche mir zehn Vergleichsobjekte für eine Eigentumswohnung mit 85 m² Wohnfläche, 3 Zimmern, Baujahr 1960 in der Musterstraße 12, 80331 München. Berücksichtige einen Radius von 600 Metern und Verkäufe der letzten 18 Monate. Gib mir die Liste mit Quadratmeterpreisen und eine Schätzwertspanne zurück.“

Ausgabe des Werkzeugs ist eine detaillierte Liste passender Objekte inklusive Preisentwicklung, Objektstatus und Quelle sowie ein berechneter Schätzwert mit Ober- und Untergrenze. Die Parameter und Datenstrukturen sind in der Dokumentation zu Comparables & Valuation (auf Englisch) beschrieben.

Ein KI-Assistent ersetzt kein förmliches Verkehrswertgutachten gemäß Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2021). Er nimmt Sachverständigen und Maklern jedoch die zeitintensive Recherche ab und bereitet die Grundlage für das Vergleichswertverfahren (§ 24 ff. ImmoWertV) in Sekunden vor.

Vom Vergleichsobjekt zum Bewertungsbericht für den Kunden

Für Immobilienmakler ist die Marktwerteinschätzung (im englischsprachigen Raum als Comparative Market Analysis, CMA, bezeichnet) das zentrale Instrument zur Akquise und Einwertung von Immobilien. Eine transparente Aufbereitung schafft Vertrauen beim Verkäufer.

Der Prozess umfasst drei Schritte:

1. Daten abrufen: Der KI-Assistent fragt über comparables_get-comparables aktuelle und historische Objekte ab.
2. Auswahl filtern: Makler oder Gutachter prüfen die Liste, bereinigen atypische Ausreißer und bewerten Lageunterschiede.
3. Bericht erstellen: Die Daten werden direkt in ein Kundendokument überführt oder in der Anwendung Bewertungen & Marktstudie von CASAFARI weiterverarbeitet.

Sachverständige dokumentieren diese Vergleichsdaten in ihren Gutachten; Banken nutzen sie zur transparenten Belegführung bei der Beleihungswertprüfung. Detaillierte Abläufe beschreibt der Use Case: Vergleichswertbericht für Kunden (auf Englisch). Mehr darüber, welche CASAFARI-Produkte Sachverständige nutzen, findet sich in unserer Fachübersicht.

Wie verbindet man Claude oder ChatGPT mit dem Casafari MCP?

Die Einrichtung verläuft ohne komplexe API-Schlüssel. Der Zugang erfolgt über die Produktseite des CASAFARI MCP für KI-Agenten oder direkt über den Server-Endpunkt unter https://platform.casafari.com/mcp/comparables.

Die Verbindung basiert auf dem Standard Streamable HTTP. Nach der Eingabe des Server-Links im Client öffnet sich das Anmeldefenster im Browser. Die Authentifizierung erfolgt sicher per OAuth 2.1. Bei der ersten Anmeldung lässt sich direkt ein kostenfreies Konto auf dem Free-Plan anlegen. Unterstützt werden unter anderem Claude (Desktop, Web, mobil), ChatGPT im Developer Mode, Cursor, VS Code, Claude Code und weitere MCP-fähige Clients. Eine genaue Schritt-für-Schritt-Anleitung bietet die Anleitung zum Verbinden eines MCP-Clients (auf Englisch). Für Claude Code gibt es zudem ein Plugin und für Gemini CLI eine Erweiterung; beide liegen zusammen mit Codebeispielen im öffentlichen GitHub-Repository casafari/casafari-mcp (auf Englisch).

Die Abrechnung erfolgt transparent in Tokens:

• Free-Plan: 1.000 Tokens für 30 Tage kostenfrei, keine Kreditkarte erforderlich.
• Agent-Plan: 49 € pro Monat bei jährlicher Zahlungsweise (oder 70 € bei monatlicher Abrechnung), jeweils zzgl. USt.
• Custom-Plan: Individuelle Vereinbarungen für größere Teams und Banken.
• Zusatzverbrauch: Flexibel über vorausbezahlte Credits steuerbar. Adressauflösungen über Location Lookup verbrauchen 0 Tokens.

Um Vergleichsobjekte und Schätzpreise direkt in Ihren bevorzugten KI-Assistenten einzubinden, können Sie in wenigen Minuten Ihr Konto auf platform.casafari.com anlegen und den Comparables & Valuation MCP kostenfrei testen.

Häufig gestellte Fragen

Was ist der Unterschied zwischen Angebotspreis und Kaufpreis bei Immobilien?

Der Angebotspreis ist der in Immobilienportalen oder Exposés geforderte Wunschpreis des Verkäufers. Der Kaufpreis ist der tatsächlich beim Notar beurkundete Transaktionswert. In Deutschland werden Kaufpreise von den Gutachterausschüssen in der Kaufpreissammlung (§ 195 BauGB) erfasst und sind nicht öffentlich im Grundbuch einsehbar. Eine fundierte Bewertung berücksichtigt sowohl aktuelle Angebotspreise als auch nachgewiesene historische Marktdaten.

Kann ChatGPT oder Claude eine Immobilie bewerten?

Ein KI-Modell allein kann Immobilien nicht zuverlässig bewerten, da ihm der Zugriff auf tagesaktuelle, bereinigte Echtdaten fehlt. In Verbindung mit dem Comparables & Valuation MCP von CASAFARI kann der Assistent jedoch auf verifizierte Immobiliendaten zugreifen, passende Vergleichsobjekte auflisten und eine nachvollziehbare Marktwerteinschätzung erstellen. Ein rechtssicheres Verkehrswertgutachten nach ImmoWertV bleibt qualifizierten Sachverständigen vorbehalten.

Woher bekomme ich tatsächlich gezahlte Kaufpreise in Deutschland?

Amtliche Auskünfte zu tatsächlich gezahlten Kaufpreisen erteilen in Deutschland die lokalen Gutachterausschüsse aus der Kaufpreissammlung sowie über Immobilienmarktberichte und Bodenrichtwerte. Das Grundbuch gibt Dritten ohne berechtigtes Interesse keine Preisauskünfte. CASAFARI bildet im Immobiliengraphen die vollständige Preis- und Statushistorie ab, wodurch der letzte Angebotspreis vor der Deaktivierung eines Objekts nachvollziehbar wird. Details dazu erklärt der Hilfeartikel zu Vergleichsobjekten mit erzielten Kaufpreisen.

Wie viele Vergleichsobjekte braucht man für eine Immobilienbewertung?

Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) schreibt keine feste Anzahl vor, sondern verlangt eine ausreichende Zahl hinreichend vergleichbarer Objekte. In der Bewertungspraxis herrscht Einigkeit, dass meist fünf bis zehn gut passende Objekte mit ähnlicher Lage, Fläche, Baujahr und Ausstattung eine solide Basis bilden. Der MCP liefert eine gefilterte Übersicht, aus der der Fachmann die geeignetsten Objekte auswählt.

Was kostet der Casafari MCP für Vergleichsobjekte?

Der Einstieg erfolgt über den Free-Plan mit 1.000 Tokens für 30 Tage ohne Angabe einer Kreditkarte. Für die regelmäßige Nutzung steht der Agent-Plan für 49 € pro Monat bei jährlicher Zahlung (oder 70 € monatlich), jeweils zzgl. USt., zur Verfügung. Zusätzlicher Verbrauch lässt sich über vorausbezahlte Credits abdecken, während Adressabfragen per Location Lookup 0 Tokens verbrauchen. Weitere Informationen bietet die Dokumentation dazu, wie CASAFARI den Schätzwert berechnet.