Immobilienmarkt Bodensee: Konstanz und Lindau in Zahlen

Eigentumswohnungen in Konstanz und Lindau werden im 3. Quartal 2026 im Durchschnitt für 5.653 €/m² angeboten, Häuser für 6.129,4 €/m² (Quelle: CASAFARI Area Insights, Angebotspreise aus indexierten Inseraten ohne Ausreißer, Stand Oktober 2026). Das sind 0,9 % weniger als vor einem Jahr; nach der Erholung vom Tief Ende 2023 bewegen sich die Preise seit Anfang 2025 seitwärts. Der Markt zeigt ein hohes Preisniveau bei knappem Angebot, aber keine Preisrallye. Alle genannten Werte sind Angebotspreise, nicht beurkundete Kaufpreise.

Was kostet eine Wohnung in Konstanz und Lindau im Herbst 2026?

Wer aus Stuttgart anreist oder als Grenzgängerin aus dem benachbarten Kreuzlingen herüberkommt und eine Dreizimmerwohnung im Konstanzer Stadtteil Paradies durchrechnet, stößt schnell auf Großstadtzahlen. Nicht nur liegt der Quadratmeterpreis nahe am Niveau süddeutscher Metropolen wie dem Immobilienmarkt München; in Konstanz fallen zudem 5,0 % Grunderwerbsteuer an, und für einen Zweitwohnsitz verlangt die Stadt 35 % der Jahreskaltmiete. Nur 60 Kilometer weiter östlich, im bayerischen Lindau (Bodensee), gelten für dieselbe Kaufentscheidung 3,5 % Grunderwerbsteuer und 20 % Zweitwohnungssteuer.

Im 3. Quartal 2026 liegt der durchschnittliche Angebotspreis für Eigentumswohnungen in beiden Städten zusammen bei 5.653 €/m², für Häuser bei 6.129,4 €/m² (CASAFARI Area Insights, abgefragt am 23. Oktober 2026). Es handelt sich dabei um Angebotspreise aus Immobilienportalen, nicht um tatsächlich gezahlte Transaktionspreise.

Für zwei Mittelstädte ist dieses Preisniveau bemerkenswert. Konstanz zählte Ende 2025 exakt 87.178 Einwohner mit Hauptwohnsitz (Stadt Konstanz, Einwohnerentwicklung 2025), während Lindau Ende 2024 auf 25.845 Einwohner kam (Bayerisches Landesamt für Statistik, Einwohnerzahlen 2024). Zusammen bilden sie einen Markt von rund 113.000 Einwohnern, in dem aufgrund der Größe vor allem Konstanz den statistischen Durchschnitt prägt. Wichtig für die Einordnung: Die vorliegende Datenreihe umfasst ausschließlich die Gemeinden Konstanz (Location-ID 527264) und Lindau (Location-ID 529309). Andere Städte am deutschen Ufer wie Friedrichshafen, Überlingen oder Meersburg sowie das schweizerische und österreichische Ufer sind darin nicht enthalten.

Wie haben sich die Angebotspreise seit 2023 entwickelt?

Die Preisentwicklung am See lässt sich seit Beginn der Aufzeichnungen im 1. Quartal 2023 in drei klare Phasen unterteilen. Auf den Zinsanstieg folgte 2023 zunächst ein merklicher Rückgang, bei dem die Angebotspreise für Wohnungen von 5.881,9 €/m² im 1. Quartal 2023 auf ihren Tiefpunkt von 5.157,3 €/m² im 4. Quartal 2023 nachgaben. Das Jahr 2024 brachte eine schrittweise Erholung, die seit Anfang 2025 in eine stabile Seitwärtsbewegung übergegangen ist: In den vergangenen sechs Quartalen pendelten die Wohnungspreise in einem engen Band zwischen 5.577,5 €/m² und 5.703,5 €/m².

Im Jahresvergleich zum 3. Quartal 2025 (5.702,6 €/m²) liegen Eigentumswohnungen im 3. Quartal 2026 um 0,9 % niedriger. Gegenüber dem Beginn der Zeitreihe im 1. Quartal 2023 beträgt das Minus 3,9 %, während die Preise seit dem Tiefststand Ende 2023 wieder um 9,6 % gestiegen sind.

Bei Häusern steht im 3. Quartal 2026 ein Durchschnitt von 6.129,4 €/m² zu Buche – ein Rückgang von 1,2 % gegenüber dem 3. Quartal 2025 (6.205,3 €/m²) und von 7,6 % gegenüber dem 1. Quartal 2023 (6.633 €/m²). Weil der Markt für Einfamilienhäuser und Villen am See klein ist, bewegen schon wenige hochpreisige Objekte auf der Lindauer Insel oder am Konstanzer Ufer den Quartalsschnitt deutlich, was Ausschläge wie 4.981,5 €/m² im 3. Quartal 2023 oder 6.655 €/m² im 3. Quartal 2024 erklärt; maßgeblich ist daher die mehrjährige Richtung, nicht das einzelne Quartal.

Einen ruhigeren Blick bieten die Jahresdurchschnitte der Angebotspreise aus CASAFARI Area Insights. Bei Wohnungen markierte das Jahr 2024 den tiefsten Stand, bevor sich die Werte 2025 und in den ersten drei Quartalen 2026 oberhalb von 5.630 €/m² einpendelten.

Jahr	Wohnungen (€/m²)	Häuser (€/m²)
2023	5.512,3	5.997,7
2024	5.421,0	6.243,0
2025	5.652,9	6.279,1
2026 (Q1–Q3)	5.637,3	6.078,7

Liegt der Bodensee über oder unter dem Bundestrend?

Ein Blick auf den Gesamtmarkt zeigt, dass sich Konstanz und Lindau im Einklang mit den aktuellen Trends auf dem Wohnungsmarkt in Deutschland bewegen. Während die Angebotspreise für Wohnungen in den beiden Bodenseestädten im 3. Quartal 2026 im Jahresvergleich um 0,9 % leicht nachgaben, verzeichnete das Statistische Bundesamt bundesweit ein kleines Plus von 0,6 % im 2. Quartal 2026 gegenüber dem Vorjahresquartal (Destatis, Häuserpreisindex 2. Quartal 2026, vorläufiger Indexstand 100,6 bei Basis 2025 = 100).

Beim Vergleich dieser beiden Kurven ist der methodische Unterschied entscheidend: CASAFARI misst Angebotspreise aus laufenden Inseraten, während der Destatis-Index auf tatsächlich beurkundeten Kaufpreisen der Gutachterausschüsse beruht und ein Quartal früher endet. In einem ruhigen Markt, in dem Käufer wieder verhandeln, liegen Angebotspreise regelmäßig über den später erzielten Abschlüssen. Einen breiteren Überblick über die bundesweite Entwicklung bietet unser Leitfaden zum deutschen Wohnungsmarkt.

Unterm Strich läuft der See flach mit dem Land mit – ohne Einbruch, aber auch ohne neuen Boom. Gestützt wird das Bestandsniveau durch die Baukosten: Die Preise für den Neubau konventionell gefertigter Wohngebäude lagen im Mai 2026 um 5,0 % höher als im Mai 2025 (Destatis, Baupreisindex Wohngebäude), was neuen Wohnraum am Ufer knapp und teuer hält.

Wer kauft am See, und warum bleibt das Angebot so knapp?

Dass die Preise trotz stagnierender Dynamik kaum nachgeben, liegt an einer strukturellen Knappheit, die auf mehrere zahlungskräftige Käufergruppen trifft. In Konstanz spielt die unmittelbare Grenze zur Schweiz eine zentrale Rolle: Gemeinsam mit der Nachbarstadt Kreuzlingen bildet Konstanz einen zusammenhängenden Siedlungsraum von rund 110.000 Einwohnern (Stadt Konstanz, Konstanz in Zahlen 2025). Grenzgänger mit Schweizer Einkommen und die Nähe zum Flughafen Zürich, der in rund einer Stunde erreichbar ist, stützen die Nachfrage auf deutscher Seite erheblich.

Hinzu kommen die Universität Konstanz und die Hochschule Konstanz (HTWG). Sie sorgen jedes Semester für einen konstanten Zuzug von Studierenden und wissenschaftlichem Personal – und damit für eine dauerhafte Nachfrage nach Ein- und Zweizimmerwohnungen, die häufig von Eltern zur Eigennutzung ihrer Kinder gekauft werden. Rund um die Klosterinsel Reichenau, die Blumeninsel Mainau und die historische Lindauer Insel zieht der See zudem Ruheständler und Zweitwohnungskäufer aus den Räumen Stuttgart, München, Zürich und dem Rheinland an. Allein in Lindau waren im Jahr 2023 rund 520 Zweitwohnungen gemeldet, die der Stadt ein Steueraufkommen von etwa 950.000 € einbrachten (Schwäbische Zeitung, 2023).

Dabei wächst die Bevölkerung in Konstanz selbst nicht mehr. Ende 2025 verzeichnete die Stadt 87.178 Einwohner mit Hauptwohnsitz, ein Rückgang um 190 Personen (−0,2 %) gegenüber 2024 und das fünfte Geburtendefizit in Folge. In ihrer Mitteilung nennt die Stadt ausdrücklich den angespannten Wohnungsmarkt als Hauptgrund für Wanderungsverluste ins Umland. Die hohen Preise werden also durch Flächenknappheit getragen, nicht durch Bevölkerungswachstum. Gekauft wird überwiegend von inländischen Eigennutzern und privaten Anlegern; institutionelle Investoren treten kaum auf, da die Bestände kleinteilig sind und die Regulierung in Konstanz Kurzzeitvermietungen ausschließt.

Welche Steuern und Regeln gelten in Konstanz und in Lindau?

Zwischen Konstanz und Lindau verläuft die Landesgrenze zwischen Baden-Württemberg und Bayern – und mit ihr wechseln die steuerlichen und rechtlichen Rahmenbedingungen beim Immobilienkauf erheblich.

Regelung	Konstanz (Baden-Württemberg)	Lindau (Bodensee) (Bayern)
Grunderwerbsteuer	5,0 % des Kaufpreises	3,5 % des Kaufpreises
Steuer bei 500.000 € Kaufpreis	25.000 €	17.500 €
Zweitwohnungssteuer	35 % der Jahresnettokaltmiete	20 % der Jahresnettokaltmiete
Zweckentfremdungsverbot	Ja (seit 14. März 2015)	Keine vergleichbare Satzung verifiziert

Beim Erwerb schlägt zunächst die Grunderwerbsteuer nach § 11 GrEStG zu Buche: Baden-Württemberg erhebt seit November 2011 einen Satz von 5,0 %, während Bayern bei 3,5 % geblieben ist (Grunderwerbsteuersätze der Länder 2026). Bei einer Wohnung für 500.000 € macht allein die Landesgrenze einen Unterschied von 7.500 € bei den Kaufnebenkosten aus.

Noch deutlicher fällt der Unterschied für Käufer aus, die ihre Wohnung nicht als Hauptwohnsitz nutzen. Nach der Zweitwohnungssteuersatzung der Stadt Konstanz (Satzung vom 29. April 2014, geändert 2016 und 2021) wird das Innehaben einer Zweitwohnung besteuert. Seit 2022 beträgt der Steuersatz 35 % der jährlichen Nettokaltmiete – der höchste Satz in Deutschland (Zweitwohnungssteuer im Städtevergleich 2026). Bei einer angesetzten Kaltmiete von 600 € im Monat (7.200 € im Jahr) werden jährlich 2.520 € Zweitwohnungssteuer fällig. In Lindau wird die Steuer seit 2006 erhoben und seit der Satzungsneufassung 2020 ebenfalls nach der Nettokaltmiete (bei Eigennutzung nach der geschätzten ortsüblichen Miete) berechnet; der Satz liegt hier bei 20 %, und die Wohnung muss innerhalb eines Monats angemeldet werden (Stadt Lindau (Bodensee), Zweitwohnungssteuer).

Wer den Kaufpreis über Feriengäste gegenfinanzieren möchte, stößt in Konstanz auf eine klare Schranke. Seit dem 14. März 2015 gilt dort ein Zweckentfremdungsverbot (Stadt Konstanz, Zweckentfremdung von Wohnraum): Die Umwandlung von Wohnraum in eine Ferienwohnung oder in Gewerberaum sowie ein Leerstand von mehr als sechs Monaten sind nur mit Genehmigung des Baurechts- und Denkmalamts zulässig. Geduldet wird lediglich eine tage- oder wochenweise Ferienvermietung von bis zu zehn Wochen im Kalenderjahr nach vorheriger Anzeige. Für Lindau wurde im Rahmen dieses Leitfadens keine vergleichbare Zweckentfremdungssatzung verifiziert; Käufer sollten die aktuellen Vorgaben vorab direkt bei der Stadtverwaltung Lindau erfragen.

Für Käufer aus der Schweiz oder anderen Nicht-EU-Staaten gibt es hingegen keine Hürden beim Erwerb: Deutschland kennt keine Erwerbsbeschränkungen für Ausländer, sodass Schweizer zu exakt denselben rechtlichen und steuerlichen Bedingungen kaufen wie deutsche Staatsbürger. Wer vor einem Gebot prüfen möchte, wie weit der geforderte Preis vom Marktwert abweicht, nutzt Bewertungen und Comparables für einzelne Objekte oder führt für die eigene Bestandsimmobilie eine Online-Immobilienbewertung durch.

Woher die Zahlen kommen und wie man sie selbst abfragt

Alle Preisangaben in diesem Bericht stammen aus Area Insights, die Gebietsübersicht von CASAFARI. Die Plattform aggregiert und bereinigt Immobilieninserate aus hunderten Quellen, schließt statistische Ausreißer aus und berechnet daraus quartalsweise Durchschnittswerte je Quadratmeter. Für diesen Leitfaden wurden am 23. Oktober 2026 die Zeitreihen ab dem 1. Quartal 2023 für die beiden Location-IDs 527264 (Konstanz) und 529309 (Lindau (Bodensee)) ausgewertet, aufgelöst über Location Lookup.

Zur Transparenz gehört auch der Hinweis auf die Grenzen der Daten: Die Reihe bildet zwei einzelne Gemeinden mit überschaubaren Stichproben ab, nicht den gesamten Bodenseeraum. Da für diesen Zuschnitt keine Mietzeitreihe mit ausreichender Abdeckung vorliegt, weist dieser Bericht bewusst keine Mietpreise und keine Bruttomietrenditen aus.

Makler, Sachverständige und Finanzierer in den Landkreisen Konstanz und Lindau kombinieren in der täglichen Praxis Area Insights für die Makrolage mit Comparables für die Einzelbewertung, deren Funktionsweise in der Dokumentation zu Comparables und Bewertung (englisch) beschrieben ist. Wenn Sie die Marktdaten in eigene Systeme, Berichte oder Bewertungsmodelle einbinden möchten, finden Sie die exakten Endpunkte in der Dokumentation zu Area Insights auf developers.casafari.com (englisch). Jede Abfrage über die API oder über Casafari MCP wird transparent in Tokens abgerechnet; zur Authentifizierung dienen reguläre OAuth access tokens.

Ob Sie als Käufer ein Angebot in Konstanz-Petershausen einordnen, als Eigentümer in Lindau-Aeschach über einen Verkauf nachdenken oder als Marktteilnehmer die Quartalszahlen verfolgen: Sie können jederzeit ein Konto auf platform.casafari.com anlegen und die aktuellen Daten für Ihre Zielgemeinden rund um den See direkt in Area Insights, die Gebietsübersicht von CASAFARI, abrufen.