Immobilien in Bonn: Preise, Mieten und Rendite 2026

Im 3. Quartal 2026 lag der durchschnittliche Angebotspreis für Eigentumswohnungen in Bonn laut CASAFARI Area Insights bei 4.049 €/m² (Angebotspreise aus indexierten Inseraten, Ausreißer ausgeschlossen, keine beurkundeten Kaufpreise). Das sind 1,8 % weniger als im Vorjahresquartal, aber 21,9 % mehr als Anfang 2023. Die Angebotsmiete betrug 16,6 €/m² monatlich, woraus sich eine indikative Bruttorendite von rund 4,9 % ergibt. Gleichzeitig zählte der Gutachterausschuss 2025 rund 16 % mehr Wohnungsverkäufe: Der Markt hat nach zwei Preisschüben ein stabiles Plateau erreicht.

Was kostet eine Wohnung in Bonn im Herbst 2026?

Stellen Sie sich ein Paar Ende dreißig vor: Sie arbeitet bei der Deutschen Telekom am Landgrabenweg, er in einem der Bundesministerien. Seit Jahren pendeln beide mit der Regionalbahn aus Köln nach Bonn und besichtigen nun eine 85-m²-Altbauwohnung in der Südstadt. Bei einem städtischen Durchschnittswert von 4.049 €/m² im 3. Quartal 2026 (Abfrage vom 23.10.2026) liegt der rechnerische Angebotspreis für diese Größe bei rund 344.000 €. Hinzu kommen 6,5 % Grunderwerbsteuer in Nordrhein-Westfalen – etwa 22.400 € – sowie rund 1,5 bis 2 % für Notar und Grundbuchamt. Die naheliegende Frage vor dem Notartermin lautet: Kauft man auf diesem Niveau oder wartet man ab?

Um das einzuordnen, lohnt der Blick auf den Unterschied zwischen Angebots- und Transaktionsdaten. Die 4.049 €/m² stammen aus Area Insights, der Gebietsübersicht von CASAFARI, und bilden ab, was Verkäufer in den Portalen verlangen. Als amtliche Gegenprobe dient der Grundstücksmarktbericht 2026 des Gutachterausschusses Bonn (Stand 29.03.2026), der sämtliche notariellen Kaufverträge auswertet. Demnach stieg die Zahl der beurkundeten Verkäufe von Wohnungs- und Teileigentum im Jahr 2025 um 16 % auf 1.754 Kauffälle (nach 1.508 im Jahr 2024, was bereits einem Plus von 21 % gegenüber 2023 entsprach). Zum 1. Januar 2026 hob der Gutachterausschuss die Immobilienrichtwerte für Eigentumswohnungen um rund 3 % an.

Wer den Bonner Markt verfolgt, sieht in dieser Kombination kein Abrutschen, sondern eine Normalisierung bei reger Nachfrage. Sie können die aktuellen Zeitreihen für Bonn (Location ID 534420) jederzeit selbst in Area Insights einsehen und nachvollziehen.

Wie haben sich die Angebotspreise seit 2023 entwickelt?

Die Preisentwicklung für Eigentumswohnungen in Bonn verlief seit Anfang 2023 nicht linear, sondern in drei klar abgrenzbaren Phasen. Über den gesamten Zeitraum von 15 durchgehenden Quartalen (Q1 2023 bis Q3 2026) stiegen die Angebotspreise in den Daten von CASAFARI Area Insights von 3.321,6 €/m² auf 4.049 €/m², ein Zuwachs von 21,9 %. Da in der Bonner Serie keine Quartalswerte wiederholt werden und durchgehend ausreichend Inserate vorlagen, ist die Datenreihe ohne Einschränkungen belastbar.

Die erste Phase markierte das 4. Quartal 2023: Innerhalb eines einzigen Quartals sprang der Durchschnittswert um 13 % von 3.401,4 €/m² (Q3 2023) auf 3.844,6 €/m². In einer Angebotspreisserie ist ein solcher Sprung nicht als organischer Wertzuwachs bestehender Wohnungen zu lesen, sondern als Niveauverschiebung im Angebotsmix – etwa weil nach dem Zinsanstieg vermehrt höherwertige oder neuere Einheiten inseriert wurden, während günstigere Objekte vom Markt blieben.

Darauf folgte 2024 ein erstes Plateau zwischen 3.770 €/m² und 3.934 €/m², ehe der Markt 2025 zu einem zweiten Schub ansetzte und im 3. Quartal 2025 bereits 4.124,7 €/m² erreichte. Den vorläufigen Höchststand verzeichnete die Serie im 1. Quartal 2026 mit 4.142,7 €/m². Seitdem geben die Forderungen leicht nach: Der Wert von 4.049 €/m² im 3. Quartal 2026 liegt 2,3 % unter dem Frühjahrshoch und 1,8 % unter dem Vorjahresquartal. Wie sich diese Seitwärtsbewegung in das Gesamtbild anderer deutscher Städte einfügt, zeigen unser übergeordneter Leitfaden zum deutschen Immobilienmarkt sowie die aktuellen Analysen zu den Trends auf dem Wohnungsmarkt.

Steht Bonn im Bundesvergleich gut da?

Ein Blick auf die bundesweiten Transaktionsdaten bestätigt, dass Bonns ruhige Preisentwicklung dem landesweiten Trend entspricht. Laut der Destatis-Pressemitteilung zum Häuserpreisindex im 2. Quartal 2026 (veröffentlicht am 24.09.2026) stiegen die Wohnimmobilienpreise in Deutschland im 2. Quartal 2026 vorläufig um 0,6 % gegenüber dem Vorjahresquartal und um 0,3 % gegenüber dem 1. Quartal 2026 (Indexstand 100,6 bei Basis 2025 = 100). Für Eigentumswohnungen in kreisfreien Großstädten außerhalb der Top 7 meldete das Statistische Bundesamt ein Plus von 2,0 % zum Vorjahr.

Wenn wir Bonns Veränderung von −1,8 % im 3. Quartal 2026 danebenstellen, müssen zwei methodische Unterschiede beachtet werden: Zum einen vergleichen wir das 3. Quartal mit dem 2. Quartal 2026, zum anderen stehen bei CASAFARI inserierte Angebotspreise den tatsächlichen Kaufpreisen der amtlichen Statistik gegenüber. Dass der Bonner Markt keineswegs austrocknet, belegt der Geldumsatz: Nach Angaben des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Bundesstadt Bonn wuchs das Transaktionsvolumen bei Eigentumswohnungen 2025 um 13 % von 351 Mio. € auf rund 397 Mio. € (nachdem 2024 über alle Teilmärkte hinweg bereits 2.511 Kauffälle und rund 1,1 Mrd. € Umsatz registriert worden waren).

Hinzu kommt ein struktureller Treiber auf der Angebotsseite. Der Destatis Baupreisindex für konventionell gefertigte Wohngebäude lag im Mai 2026 um 5,0 % über dem Vorjahresmonat. Hohe Baukosten bremsen den Neubau und lenken die Kaufnachfrage verlässlich in den gut erhaltenen Bestand.

Wie hoch sind die Mieten und was bleibt als Rendite?

Während die Kaufpreisforderungen 2026 eine Pause einlegten, sind die Mieten in Bonn weiter leicht gestiegen. Im 3. Quartal 2026 lag die durchschnittliche Angebotsmiete für Wohnungen laut CASAFARI Area Insights bei 16,6 €/m² im Monat (abgefragt am 23.10.2026). Gegenüber dem 3. Quartal 2025 (16,4 €/m²) entspricht das einem Anstieg von 1,2 %, gegenüber dem 1. Quartal 2024 (15,8 €/m²) einem Plus von 5,1 %. In den letzten vier Quartalen bewegte sich das Mietniveau sehr konstant in einer engen Spanne zwischen 16,6 €/m² und 16,8 €/m².

Setzt man die Jahresmiete ins Verhältnis zum Angebotspreis, ergibt sich für das 3. Quartal 2026 eine indikative Bruttomietrendite von rund 4,9 % (12 × 16,6 € geteilt durch 4.049 € = 4,92 %). Da Kaufpreise und Mieten seit 2024 weitgehend im Gleichschritt liefen, hielt sich diese Bruttorendite in jedem Quartal seit Anfang 2024 stabil zwischen 4,8 % (Q1 2024 und Q3 2025) und 5,2 % (Q2 2024). Bitte beachten Sie, dass es sich hierbei um eine Kennzahl auf Angebotsbasis vor Abzug von nicht umlagefähigem Hausgeld, Instandhaltungsrücklagen, etwaigem Leerstand und Steuern handelt.

Für Kapitalanleger setzt zudem das Mietrecht klare Leitplanken. Bonn gehört zu den 57 Kommunen der Mieterschutzverordnung NRW beim Ministerium für Heimat, Kommunales, Bau und Digitalisierung, die seit dem 1. März 2025 in Kraft ist. Bei Wiedervermietung darf die Miete bis zum 31. Dezember 2029 höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (Mietpreisbremse). Für Bestandsmieten gilt bis zum 28. Februar 2030 eine abgesenkte Kappungsgrenze von 15 % innerhalb von drei Jahren sowie eine achtjährige Kündigungssperrfrist nach der Umwandlung in Wohnungseigentum. Ausgenommen von der Mietpreisbremse sind lediglich Neubauten mit Erstvermietung nach dem 1. Oktober 2014 sowie umfassend modernisierte Wohnungen.

Dass Wohnungen in Bonn dennoch selten leer stehen, liegt an der Wirtschaftsstruktur der Bundesstadt. Laut den statistischen Ämtern zu den Beschäftigten am Arbeits- und Wohnort Bonn (Stand 2025) stehen 195.321 sozialversicherungspflichtig Beschäftigten am Arbeitsort lediglich 131.201 am Wohnort gegenüber – ein Einpendlerfaktor von 1,49. Zusammen mit einer leicht wachsenden amtlichen Einwohnerzahl Bonns (IT.NRW) von 323.587 Personen zum 31. Dezember 2025 (nach 321.544 beim Zensus am 15. Mai 2022; das städtische Melderegister zählt inklusive Nebenwohnsitzen rund 340.000 zum 1. Januar 2025) sorgt dies für eine verlässliche Grundnachfrage. Wie Sie für ein konkretes Objekt die zulässige Vergleichsmiete und den Marktwert ermitteln, zeigt unsere Seite zu Bewertungen, Comparables und Marktstudie.

Wo in Bonn kaufen: Südstadt, Poppelsdorf, Beuel oder Bad Godesberg?

Bonn gliedert sich in vier Stadtbezirke – Bonn, Bad Godesberg, Beuel und Hardtberg –, die durch den Rhein, die Stadtbahnlinien 16 und 18 sowie die Regionalbahnstrecke nach Köln (Fahrzeit 25 bis 30 Minuten) und die Nähe zum Flughafen Köln/Bonn geprägt sind. Da unsere CASAFARI-Zeitreihe für diesen Leitfaden den gesamten Stadtdurchschnitt (Location ID 534420) abbildet, ordnen wir die Lagen hier qualitativ nach ihren Nachfragetreibern ein.

• Südstadt, Poppelsdorf und Endenich (Stadtbezirk Bonn): Die zusammenhängenden Gründerzeitviertel in der Südstadt und in Poppelsdorf sowie das benachbarte Endenich werden stark durch die Exzellenzuniversität Bonn und das Universitätsklinikum auf dem Venusberg geprägt. Kleine und mittlere Wohnungen treffen hier auf eine dauerhaft hohe Nachfrage von Studierenden, wissenschaftlichem Personal und jungen Berufstätigen.
• Bad Godesberg: Der Süden Bonns mit seinen gewachsenen Villenvierteln und der Rheinpromenade trägt das Erbe der Diplomatenzeit und beherbergt bis heute internationale Einrichtungen rund um den UN-Campus. Hier suchen vor allem Familien und etablierte Haushalte – oft auch Zuzügler aus Köln – nach größeren Etagenwohnungen oder Häusern.
• Beuel (rechtsrheinisch): Auf der Sonnenseite des Rheins gelegen, bietet Beuel oft etwas zugänglichere Einstiegsmöglichkeiten bei gleichzeitig sehr guter Bahnanbindung über den Bahnhof Bonn-Beuel. Wer in unmittelbarer Rheinnähe kauft – das gilt für Beuel ebenso wie für Graurheindorf im Norden oder tief gelegene Teile von Bad Godesberg –, sollte vorab die offiziellen Hochwassergefahrenkarten des Landes NRW einsehen und die Bedingungen für eine Elementarschadenversicherung prüfen.
• Hardtberg: Der westlich gelegene Bezirk auf den Anhöhen (unter anderem Duisdorf und Lengsdorf) ist stärker durch Wohnanlagen der Nachkriegszeit, Reihenhäuser und die Nähe zu mehreren Bundesministerien geprägt und spricht vor allem preisbewusste Eigennutzer an.

Ein wichtiger Preisfaktor, der in Gründerzeit- und Bestandsbauten über alle Stadtteile hinweg genau geprüft werden muss, ist der energetische Zustand nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG). Um das aktuelle Angebot in den einzelnen Vierteln ohne Dubletten zu überblicken, nutzen Makler und Käufer die Immobiliensuche über alle Portale hinweg (Property Sourcing).

Welche Steuern und Regeln gelten beim Kauf in Bonn?

Wer in Bonn eine Immobilie erwirbt oder vermietet, kalkuliert mit den landesrechtlichen Vorgaben Nordrhein-Westfalens und den kommunalen Satzungen der Bundesstadt. Rechtliche Beschränkungen für ausländische Käufer gibt es in Deutschland nicht; der Bonner Markt ist dabei ein klassischer Erstwohnsitzmarkt, in dem Ferien- oder Zweitwohnungen kaum eine Rolle spielen.

Kostenart oder Regelung	Satz bzw. Vorgabe in Bonn (Stand 2026)	Rechtsgrundlage / Quelle
Grunderwerbsteuer NRW	6,5 % des Kaufpreises (kein Freibetrag für Ersterwerber)	Unverändert seit 01.01.2015 (Grunderwerbsteuer in Nordrhein-Westfalen 2026)
Notar- und Grundbuchkosten	ca. 1,5 % bis 2,0 % des Kaufpreises	Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG)
Grundsteuer B (Hebesatz)	Einheitlich 680 % rückwirkend zum 01.01.2026	Ratsbeschluss vom 11.06.2026 (Steuern und Gebühren der Bundesstadt Bonn)
Mietpreisbremse	Max. 10 % über ortsüblicher Vergleichsmiete (bis 31.12.2029)	Mieterschutzverordnung NRW (seit 01.03.2025)
Kurzzeitvermietung	Wohnraum-ID Pflicht; max. 90 Tage/Jahr frei (180 für Studierende)	Zweckentfremdungssatzung Bonn / Bauportal.NRW

Bei der Grunderwerbsteuer in Nordrhein-Westfalen 2026 gilt weiterhin der Satz von 6,5 %, womit NRW zusammen mit Brandenburg, dem Saarland und Schleswig-Holstein den bundesweit höchsten Steuersatz aufweist. Ein im Oktober 2026 im Düsseldorfer Landtag eingebrachter Gesetzentwurf der FDP-Fraktion zur Senkung auf 5 % ab 2027 ist bislang nicht beschlossen; Käufer müssen fest mit 6,5 % rechnen. Wird beim Kauf ein Makler eingeschaltet, darf die Provision bei Wohnungen und Einfamilienhäusern seit Dezember 2020 höchstens zur Hälfte der Kaufpartei auferlegt werden.

Für die laufenden Kosten ist die Neuregelung der Grundsteuer wichtig: Nachdem Bonn 2025 kurzzeitig gespaltene Hebesätze (657 % für Wohnen, 900 % für Nichtwohnen) angewandt hatte, kehrte der Stadtrat nach Urteilen des Verwaltungsgerichts Gelsenkirchen am 11. Juni 2026 rückwirkend zum 1. Januar 2026 zu einem einheitlichen Hebesatz der Grundsteuer B von 680 % zurück (Grundsteuer A: 543 %, Gewerbesteuer: 537 %). Die entsprechenden Bescheide wurden Mitte Juli 2026 verschickt.

Planen Sie eine möblierte Vermietung auf Zeit oder über Plattformen, greift die Bonner Zweckentfremdungssatzung (gültig bis 1. Juli 2028). Sie müssen vorab eine kostenfreie Wohnraum-ID beantragen auf Bauportal.NRW. Genehmigungsfrei ist die Kurzzeitvermietung nur bis zu 90 Tage im Kalenderjahr (180 Tage für Studierende). Alles darüber hinaus sowie jede möblierte Vermietung unter sechs Monaten erfordert eine gebührenpflichtige Genehmigung (500 bis 2.500 €); bei Verstößen drohen nach dem Wohnraumstärkungsgesetz NRW Bußgelder bis zu 500.000 €.

Falls Sie statt einer Wohnung ein Haus oder Grundstück suchen: Laut Gutachterausschuss Bonn wurden 2025 genau 898 Ein- und Zweifamilienhäuser verkauft (+13 % gegenüber 798 im Vorjahr), wobei die Hauspreise stabil blieben. Die Bodenrichtwerte für baureifes Einfamilienhausland wurden zum 1. Januar 2026 jedoch um 5 % gesenkt, was Grundstückskäufern etwas mehr Verhandlungsspielraum verschafft.

Wie prüfen Sie den Preis einer konkreten Wohnung?

Der städtische Durchschnitt von 4.049 €/m² ist ein verlässlicher Anker, ersetzt aber nicht die Einzelprüfung. Ob eine Wohnung in Poppelsdorf oder Beuel ihren Angebotspreis wert ist, entscheidet sich an Mikrolage, Baujahr, Energieausweis, Etage, Balkon oder Stellplatz sowie am Blick in die WEG-Protokolle, die Höhe des Hausgelds und die Instandhaltungsrücklage.

Für diese Objektprüfung zieht Bewertungen, Comparables und Marktstudie von CASAFARI aktuelle und historische Vergleichsangebote aus allen relevanten Portalen heran und zeigt Ihnen, wie lange ein Inserat bereits online ist und ob der Preis bereits gesenkt wurde. Eigentümer, die über einen Verkauf nachdenken, erhalten über unsere Online-Immobilienbewertung für Eigentümer schnell einen ersten datengestützten Anhaltspunkt, den sie anschließend mit den Immobilienrichtwerten im Grundstücksmarktbericht und den Bodenrichtwerten in BORIS-NRW abgleichen können.

Wenn Sie als Bewerter, Analyst oder Entwickler arbeiten, können Sie die hier gezeigte Bonner Zeitreihe (Location ID 534420, Metriken sale_apartment_psqm und rent_apartment_psqm) direkt über unsere Schnittstellen reproduzieren – entweder klassisch per REST-API oder über Casafari MCP für KI-Agenten. Die technischen Details finden Sie in der Dokumentation zu Area Insights (auf Englisch) sowie in der Dokumentation zu Comparables und Bewertung (auf Englisch). Die Abrechnung der API- und MCP-Abfragen erfolgt transparent in Tokens (bitte nicht mit OAuth Access Tokens zur Authentifizierung verwechseln).

Ihr eigenes Konto und API-Keys auf platform.casafari.com richten Sie direkt im Self-Service ein. Und wenn Sie zunächst ohne Programmieraufwand prüfen möchten, wie sich Preise, Mieten und Bestände in Ihrem Bonner Zielviertel entwickeln, werfen Sie einen Blick in Area Insights, die Gebietsübersicht von CASAFARI.