Immobilienpreise in Bremen 2026: Was Wohnungen kosten und was sie bringen

Eine Eigentumswohnung in Bremen wird im 3. Quartal 2026 im Durchschnitt für 2.955,7 €/m² angeboten (CASAFARI Area Insights, Angebotspreise aus indexierten Inseraten, keine Kaufpreise). Das sind 0,5 % weniger als vor einem Jahr und praktisch der Stand von Anfang 2023. Die Angebotsmiete liegt bei 13,5 €/m² im Monat (+2,3 %), daraus ergibt sich eine indikative Bruttorendite von rund 5,5 %. Für eine 75-m²-Wohnung heißt das: etwa 222.000 € Angebotspreis, etwa 1.010 € Kaltmiete. Hinzu kommen 5,5 % Grunderwerbsteuer und die bis Ende 2029 geltende Mietpreisbremse.

Was kostet eine Wohnung in Bremen pro Quadratmeter?

Im Frühjahr 2023 stand ein Paar in Findorff vor einem schmalen Bremer Haus und beschloss, mit dem Kauf noch zu warten. Die Zinsen waren gerade gestiegen, alle rechneten mit deutlich fallenden Preisen. Wer heute, im Herbst 2026, in derselben Straße sucht, sieht auf den Preisschildern fast exakt dieselbe Zahl wie damals. Die Miete für die Nachbarwohnung ist in der Zwischenzeit allerdings merklich gestiegen. Das ist die eigentliche Nachricht vom Bremer Markt: Seit drei Jahren herrscht beim Kaufpreis eine bemerkenswerte Seitwärtsbewegung, während sich die laufenden Erträge leise nach oben schieben.

Im 3. Quartal 2026 liegt der durchschnittliche Angebotspreis für Eigentumswohnungen in der Stadtgemeinde Bremen (CASAFARI Location-ID 531239) bei 2.955,7 €/m². Gegenüber dem 3. Quartal 2025 (2.969,3 €/m²) entspricht das einem leichten Rückgang von 0,5 %, gegenüber dem 1. Quartal 2023 (2.961,0 €/m²) sind es −0,2 %. Diese Zahlen stammen aus der Gebietsübersicht von CASAFARI Area Insights (Stand: 3. Quartal 2026, abgefragt am 23. Oktober 2026). Wichtig für die Einordnung: Gemessen werden wöchentlich aktualisierte Angebotspreise aus indexierten Inseraten nach Bereinigung von Ausreißern, nicht die notariell beurkundeten Kaufpreise. Das 3. Quartal 2026 ist zudem als vorläufig zu betrachten, da Nachzügler-Inserate die Reihe noch leicht verändern können.

Für eine typische Dreizimmerwohnung mit 75 m² Wohnfläche bedeutet der aktuelle Schnitt einen Angebotspreis von rund 222.000 €. Damit liegt Bremen im Mittelfeld der kreisfreien deutschen Großstädte und deutlich unter den Niveaus der Top-7-Metropolen. Gerade für Haushalte und Kapitalanleger aus dem niedersächsischen Umland oder dem rund 100 Kilometer entfernten Raum Hamburg ist dieser Preisabstand ein wesentliches Argument, wie ein Blick in unseren Leitfaden zum Hamburger Immobilienmarkt zeigt.

Allerdings sagt der städtische Durchschnitt von 2.955,7 €/m² wenig darüber aus, was Sie für eine Altbauetage in Schwachhausen oder eine Bestandswohnung in Gröpelingen tatsächlich kalkulieren müssen. Die Spreizung zwischen den Quartieren ist erheblich.

Wo liegt was in Bremen: Stadtteile, die der Markt kennt

Der Bremer Wohnungsmarkt gliedert sich entlang der Weser in klar abgegrenzte Teilmärkte, die jeweils eigene Käufergruppen anziehen.

• Schwachhausen und Östliche Vorstadt (das Viertel): Die traditionsreichen und teuersten Altbaulagen östlich der Innenstadt. Hier prägen großbürgerliche Bremer Häuser und stilvolle Etagenwohnungen das Bild; das Angebot ist knapp, die Nachfrage von Eigennutzern hoch.
• Findorff und Neustadt: Sehr gefragte Wohnlagen für Erstkäufer, junge Familien und Akademiker. Beide Stadtteile verbinden eine hohe Dichte an klassischen Reihenhäusern und kleineren Mehrfamilienhäusern mit kurzen Wegen ins Zentrum.
• Horn-Lehe, Oberneuland und Borgfeld: Die bevorzugten Adressen im Nordosten für Familien, die freistehende Häuser oder Reihenhäuser mit eigenem Garten suchen, in unmittelbarer Nähe zur Universität Bremen.
• Überseestadt und Hulsberg-Viertel: Auf den ehemaligen Hafenbecken der Überseestadt – einem der größten innerstädtischen Entwicklungsgebiete Deutschlands – sowie auf dem früheren Klinikgelände am Hulsberg entsteht der Großteil des Bremer Geschosswohnungsneubaus, der vor allem bei Kapitalanlegern und Bauträgern im Fokus steht.
• Walle, Woltmershausen und Sebaldsbrück: Solide, teils im Wandel befindliche Arbeiter- und Angestelltenquartiere mit vielen kleineren Bremer Häusern und starkem Bezug zu den Häfen oder dem großen Mercedes-Benz-Werk in Sebaldsbrück.
• Gröpelingen und Bremen-Nord (Vegesack, Lesum, Blumenthal): Preiswertere Lagen mit deutlich niedrigeren Einstiegspreisen, in denen bei Kaufentscheidungen die genaue Mikrolage und der energetische Zustand besonders sorgfältig geprüft werden müssen.

Da eine verlässliche Kalkulation immer auf der Ebene der konkreten Straße beginnt, sollten Sie für Einzelobjekte nicht mit dem Stadtdurchschnitt rechnen, sondern eine Bewertung mit Comparables und Marktstudie für den jeweiligen Stadtteil heranziehen.

Steigen oder fallen die Preise in Bremen gerade?

Betrachtet man die vergangenen dreieinhalb Jahre in den Daten von CASAFARI Area Insights, zeigt die Preiskurve für Bremer Eigentumswohnungen eine flache U-Form. Vom Ausgangswert bei 2.961,0 €/m² im 1. Quartal 2023 gaben die Angebotspreise im Zuge der veränderten Zinslandschaft nach und erreichten im 4. Quartal 2024 mit 2.796,4 €/m² ihren Tiefpunkt (−5,6 % gegenüber Anfang 2023). Von dort aus erholte sich der Markt um 5,7 % bis heute, wobei im 1. Quartal 2026 ein Zwischenhoch von 3.023,3 €/m² verzeichnet wurde.

Seit diesem Hoch im Frühjahr 2026 haben die Angebotspreise über zwei Quartale um insgesamt 2,2 % auf nun 2.955,7 €/m² nachgegeben. Zwei Quartale begründen auf dem Immobilienmarkt jedoch noch keinen neuen Abwärtstrend. Zum einen bilden Angebotspreise das ab, was Eigentümer und Makler in den Portalen aufrufen, nicht das, was beim Notar gezahlt wird. Zum anderen ordnet sich diese Bewegung in die bundesweite Stagnation ein, die wir auch im Überblick über den deutschen Wohnungsmarkt beobachten.

Ein Abgleich mit der amtlichen Transaktionsstatistik unterstreicht diese Ruhe: Laut dem Häuserpreisindex des Statistischen Bundesamtes für das 2. Quartal 2026 (Pressemitteilung 336/2026 vom 24. September 2026, vorläufig, Basis 2025 = 100) stiegen die tatsächlichen Kaufpreise für Wohnimmobilien in Deutschland im Vorjahresvergleich um 0,6 % und zum Vorquartal um 0,3 %. In exakt demselben Zeitraum – dem 2. Quartal 2026 gegenüber dem 2. Quartal 2025 – legten die Bremer Angebotspreise laut CASAFARI Area Insights um 1,0 % zu (2.984,9 €/m² gegenüber 2.954,9 €/m²). Beide Messgrößen bewegen sich nahe der Nulllinie. Für Verkäufer heißt das: Wunschpreise aus den Niedrigzinsjahren lassen sich nicht durchsetzen. Für Käufer bedeutet es, dass zwar Verhandlungsspielraum im Einzelgespräch besteht, ein breiter Preisverfall jedoch ausbleibt.

Welche Rendite bringt eine Eigentumswohnung in Bremen?

Während die Angebotspreise zum Kauf auf der Stelle treten, kennen die Angebotsmieten in Bremen nur eine moderate, aber stetige Richtung nach oben. Im 3. Quartal 2026 liegt die durchschnittliche Angebotsmiete für Wohnungen laut CASAFARI Area Insights bei 13,5 €/m² im Monat. Gegenüber dem 3. Quartal 2025 (13,2 €/m²) ist das ein Anstieg von 2,3 %, seit dem 1. Quartal 2024 (13,1 €/m²) ein Plus von 3,1 %. Den bisherigen Höchstwert der Reihe markierte das 2. Quartal 2026 mit 13,7 €/m².

Setzt man die aktuelle Jahreskaltmiete ins Verhältnis zum Angebotspreis, ergibt sich eine klare Rechnung:

• 12 Monate × 13,5 €/m² ÷ 2.955,7 €/m² = 5,5 % indikative Bruttomietrendite (Q3 2026).

Ein Jahr zuvor, im 3. Quartal 2025, lag dieser Wert noch bei 5,3 % (12 × 13,2 €/m² ÷ 2.969,3 €/m²). Dass Bremen heute rechnerisch 5,5 % brutto auf Angebotspreisen ausweist, ist für eine westdeutsche Großstadt dieser Größenordnung ein beachtlicher Wert und erklärt, warum private Anleger aus Niedersachsen und Hamburg vermehrt alle Bremer Inserate in der Immobiliensuche (Property Sourcing) sichten.

Zur kaufmännischen Ehrlichkeit gehören dabei zwei Einschränkungen. Erstens handelt es sich um eine Bruttorendite vor nicht umlagefähigem Hausgeld, Instandhaltungsrücklage, Mietausfallwagnis und Steuern. Zweitens stammt der Mietwert von 13,5 €/m² aus aktuellen Neuvermietungsinseraten (inklusive Neubau). Wer eine gebrauchte Bestandswohnung kauft und neu vermietet, unterliegt in der Stadt Bremen der Mietpreisbremse und darf nicht ohne Weiteres die freie Angebotsmiete ansetzen.

Wie viel wird in Bremen tatsächlich verkauft?

Dass der Bremer Markt trotz stabiler Preise keineswegs eingefroren ist, belegen die Zahlen der beurkundeten Abschlüsse. Laut dem Grundstücksmarktbericht 2026 des Gutachterausschusses Bremen wurden im Berichtsjahr 2025 (das beim Gutachterausschuss vom November 2024 bis zum Oktober 2025 läuft) in der Stadt Bremen insgesamt 6.519 Kaufverträge registriert. Das sind 13,4 % mehr als im Berichtsjahr 2024 (5.751 Verträge) und deutlich mehr als im Zinstiefjahr 2023 (5.100 Verträge).

Besonders dynamisch entwickelte sich das Segment der Eigentumswohnungen: Hier stieg die Zahl der Kaufverträge im Berichtsjahr 2025 um 22,5 % auf 3.388 (nach 2.766 im Jahr 2024 und 2.351 im Jahr 2023). Auch die Erstverkäufe im Neubau erholten sich von einem sehr niedrigen Niveau von 39 Verkäufen (2024) auf 145 Verkäufe (2025). Bei den bebauten Grundstücken – also Ein- und Zweifamilienhäusern, Bremer Häusern sowie Mehrfamilienhäusern – legte die Zahl der Transaktionen um 11,6 % auf 2.545 zu (2024: 2.280).

Die Marktanpassung findet in Bremen also über die Menge statt, nicht über heftige Preisausschläge. Gestützt wird diese Grundnachfrage durch eine leicht wachsende Bevölkerung: Am 31. Dezember 2025 zählte die Stadt Bremen 588.413 Einwohner, nach 586.271 Ende 2024 und 576.947 Ende 2022, wie Radio Bremen zu den Einwohnerzahlen des Statistischen Landesamts sowie das Jahrbuch Bremen in Zahlen 2025 des Statistischen Landesamts ausweisen. Die großen Hochschulen, die Hafen- und Logistikwirtschaft sowie die Luft- und Raumfahrtindustrie sorgen für einen konstanten Zuzug, vor allem in kleinere und mittlere Mietwohnungen.

Welche Regeln gelten für Vermieter in Bremen?

Wer in Bremen eine Wohnung zur Kapitalanlage erwirbt oder im Bestand vermietet, muss drei landes- beziehungsweise kommunalrechtliche Leitplanken in seine Kalkulation einbauen:

1. Mietpreisbremse bis Ende 2029: Nach einem Senatsbeschluss vom 18. November 2025 gilt die neue Mietenbegrenzungsverordnung in der Stadtgemeinde Bremen vom 1. Dezember 2025 bis zum 31. Dezember 2029 (für Bremerhaven gilt sie nicht). Bei einer Wiedervermietung von Bestandswohnungen darf die Miete höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, die im qualifizierten Bremer Mietspiegel ausgewiesen wird und spürbar unter den freien Angebotsmieten liegt. Ausgenommen sind Neubauten sowie umfassend modernisierte Wohnungen, wie die Pressemitteilung des Senats zur Verlängerung der Mietpreisbremse bis 2029 erläutert.
2. Abgesenkte Kappungsgrenze: In bestehenden Mietverhältnissen dürfen Mieten in der Stadt Bremen innerhalb von drei Jahren um höchstens 15 % statt der bundesweit üblichen 20 % bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete angehoben werden. Diese Verordnung läuft bis zum 31. August 2029, wie unter anderem Haufe zur abgesenkten Kappungsgrenze in Bremen berichtet.
3. Wohnraumschutzgesetz und Ferienvermietung: Nach dem Bremischen Wohnraumschutzgesetz bei der Senatorin für Bau, Mobilität und Stadtentwicklung gilt die Vermietung einer Wohnung als Ferien- oder Monteurswohnung an mehr als 90 Tagen im Kalenderjahr als anzeigepflichtige Zweckentfremdung. Auch ein Leerstand von mehr als sechs Monaten bedarf einer Genehmigung; bei Verstößen drohen Bußgelder bis zu 100.000 €. Die Stadtbürgerschaft hat das zugehörige Ortsgesetz am 19. Mai 2026 um vier Jahre bis 2030 verlängert, wie ein Bericht des Weser-Kurier zur Verlängerung des Ortsgesetzes bis 2030 bestätigt.

Für die Renditerechnung bei Bestandswohnungen bedeutet das: Kalkulieren Sie bei Neuvermietung mit der jeweiligen Mietspiegelmiete plus 10 % und lassen Sie Besonderheiten wie Indexmieten oder Modernisierungsumlagen vorab fachkundig prüfen.

Was kostet der Kauf neben dem Kaufpreis?

Beim Erwerb einer Immobilie in Bremen fällt seit dem 1. Juli 2025 eine erhöhte Grunderwerbsteuer an: Das Land Bremen hat den Satz von zuvor 5,0 % auf 5,5 % des Kaufpreises angehoben. Für unsere Beispielwohnung mit 75 m² und 222.000 € Kaufpreis entspricht das einer Grunderwerbsteuer von 12.210 €.

Hinzu kommen die bundesweit üblichen Kosten für Notar und Grundbucheintragung von rund 1,5 % bis 2,0 % des Kaufpreises. Wird die Wohnung oder das Einfamilienhaus über einen Makler vermittelt, teilen sich Käufer und Verkäufer die Provision nach dem seit Dezember 2020 geltenden Bundesrecht in der Regel hälftig. Je nachdem, ob ein Makler beteiligt ist, summieren sich die gesamten Kaufnebenkosten damit als grobe Faustformel auf etwa 7 % bis 11 %. Laufende Mieteinnahmen unterliegen der Einkommensteuer; bei einem privaten Weiterverkauf gilt die zehnjährige Spekulationsfrist, deren Details Sie mit Ihrer Steuerberatung abstimmen sollten.

Welche Risiken sollte man in Bremen einpreisen?

Wer den Bremer Markt nüchtern betrachtet und mit den aktuellen Trends auf dem deutschen Wohnungsmarkt abgleicht, sollte vor allem vier Punkte in seine Preisverhandlung einbeziehen:

Risikofaktor	Worauf Käufer und Eigentümer in Bremen achten müssen
Starkes Lagegefälle	Bremen weist im Ländervergleich strukturelle Herausforderungen wie eine hohe Pro-Kopf-Verschuldung und überdurchschnittliche Arbeitslosigkeit auf. Zwischen Schwachhausen und Quartieren wie Gröpelingen oder Tenever liegen wirtschaftlich Welten; der Stadtdurchschnitt taugt nie als pauschales Preisargument.
Energetischer Zustand	Der hohe Bestand an Bremer Häusern aus der Zeit vor 1945 sowie an Geschosswohnungsbauten der 1950er- bis 1970er-Jahre bringt teils erheblichen Sanierungsbedarf nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) mit sich, der in den Angebotspreisen noch ungleichmäßig abgebildet ist.
Mietregulierung bis 2029	Mietpreisbremse und abgesenkte Kappungsgrenze begrenzen das Mietsteigerungspotenzial im Bestand. Die rechnerische Bruttorendite von 5,5 % lässt sich im unmodernisierten Bestand oft nicht sofort realisieren.
Neubau-Pipelines	Sollten sich Baukosten und Finanzierungszinsen weiter stabilisieren, kann zusätzliches Neubauangebot in der Überseestadt oder im Hulsberg-Viertel den Preisspielraum für jüngere Bestandswohnungen dämpfen.

Eigentümer, die vor diesem Hintergrund über einen Verkauf nachdenken, können über unsere Online-Immobilienbewertung für Eigentümer eine erste realistische Spanne für ihre Adresse ermitteln.

Wie lassen sich die Bremer Zahlen selbst prüfen und nutzen?

Alle in diesem Leitfaden genannten Preis- und Mietreihen stammen direkt aus der Datenplattform von CASAFARI und lassen sich für Ihre eigene Arbeit nachvollziehen. Über Area Insights (Gebietsübersicht) rufen Sie wöchentlich aktualisierte Zeitreihen für Bremen (über Location Lookup aufgelöst zur Location-ID 531239) und die einzelnen Stadtteile ab. Wenn Sie vom Marktdurchschnitt zum konkreten Einzelobjekt wechseln möchten, liefert Ihnen die Bewertung mit Comparables und Marktstudie die passenden Vergleichsobjekte samt Angebots- und Änderungshistorie.

Für Maklerbüros, Bewerter und Investmentteams, die ihre eigenen Systeme oder KI-Assistenten anbinden möchten, stehen dieselben Daten über Casafari MCP für KI-Agenten sowie über unsere Programmierschnittstellen bereit; abgerechnet wird transparent in Tokens. Den technischen Aufbau der Zeitreihenabfrage finden Sie in der Dokumentation zu Area Insights auf developers.casafari.com (englisch) sowie in der Dokumentation zu Comparables und Bewertung (englisch).

Wenn Sie die Bremer Marktdaten für ein konkretes Kaufangebot, ein Wertgutachten oder ein Beratungsgespräch selbst durchrechnen möchten, können Sie Ihr Konto und API-Schlüssel auf platform.casafari.com einrichten oder direkt in unserer Gebietsübersicht für Bremen starten.