Immobilienpreise Dortmund 2026: Wohnungen, Mieten und Rendite

Im dritten Quartal 2026 liegt der durchschnittliche Angebotspreis für Eigentumswohnungen in Dortmund bei 2.649,9 €/m² (CASAFARI Area Insights, Angebotspreise aus indexierten Inseraten; 1,7 % unter dem Vorjahr, aber 17,1 % über Q1 2023). Beim Notar erzielten Bestandswohnungen im 1. Halbjahr 2026 laut Gutachterausschuss Dortmund im Median 2.245 €/m² (+5 %). Die Angebotsmiete erreicht 11,2 €/m² (+2,8 % zum Vorjahr), was einer indikativen Bruttomietrendite von rund 5,1 % entspricht. Dortmund bleibt damit eine preiswerte deutsche Großstadt bei steigenden Mieten und seit März 2025 geltender Mietpreisbremse.

Was kostet eine Wohnung in Dortmund im Herbst 2026?

Wenn eine Familie aus dem Raum Düsseldorf am Hörder PHOENIX See eine 70-Quadratmeter-Wohnung besichtigt, rechnet sie anders als noch am Rhein: Laut einem Rechenbeispiel des Dortmunder Gutachterausschusses aus dem Jahr 2026 zahlt sie für eine vergleichbare Wohnung am See rund 60.000 € weniger als im Düsseldorfer Umfeld. Genau dieser Preisabstand macht das östliche Ruhrgebiet für Eigennutzer aus dem Rheinland und für Kapitalanleger aus ganz Nordrhein-Westfalen interessant.

Im Vergleich mit Metropolen wie im Leitfaden zu den Immobilienpreisen in Berlin oder den Immobilienpreisen in München im Vergleich bewegt sich Dortmund auf einem deutlich niedrigeren Einstiegsniveau. Wer den Markt im Herbst 2026 prüft, begegnet allerdings zwei unterschiedlichen Kennzahlen: Im 1. Halbjahr 2026 wurden gebrauchte Eigentumswohnungen beim Notar für einen Median von 2.245 €/m² beurkundet, wie der Halbjahresbericht 2026 des Gutachterausschusses als PDF ausweist. Gleichzeitig liegt der durchschnittliche Angebotspreis über alle Wohnungsangebote im dritten Quartal 2026 bei 2.649,9 €/m².

Diese zweite Zahl stammt aus Area Insights, der Gebietsübersicht von CASAFARI (Location-ID 534499, Stand Q3 2026). Area Insights misst die Angebotspreise aus indexierten Immobilieninseraten nach Bereinigung statistischer Ausreißer; es handelt sich ausdrücklich um Angebotsdaten der Verkäufer und nicht um einen amtlichen Verkehrswert.

Wie haben sich die Angebotspreise seit 2023 entwickelt?

Ein Blick auf die Mehrjahresreihe von CASAFARI Area Insights (Location-ID 534499, abgefragt am 23. Oktober 2026) zeigt, wie sich die Preisvorstellungen der Eigentümer und Bauträger seit Anfang 2023 verschoben haben. Zwischen dem ersten Quartal 2023 (2.262,6 €/m²) und dem vierten Quartal 2023 zogen die Angebotspreise für Dortmunder Wohnungen kräftig um 13 % an. Nach einer Seitwärtsbewegung im Jahr 2024 markierte die Reihe im dritten Quartal 2025 mit 2.694,6 €/m² ihren bisherigen Höchststand.

Bis zum dritten Quartal 2026 gaben die geforderten Quadratmeterpreise leicht um 1,7 % gegenüber dem Vorjahresquartal auf 2.649,9 €/m² nach. Über den gesamten Beobachtungszeitraum seit dem ersten Quartal 2023 steht dennoch ein Plus von 17,1 % in den Inseraten.

Ein methodischer Hinweis zur Datenreihe gehört zur sauberen Einordnung dazu: Das vierte Quartal 2025 und das erste Quartal 2026 weisen in der Statistik exakt denselben Wert von 2.679,1 €/m² aus. Das ist kein reales Preisplateau am Markt, sondern ein Hinweis auf fehlende neue Datenpunkte im ersten Quartal 2026; Quartalsvergleiche rund um diesen Jahreswechsel sollten daher nicht überinterpretiert werden.

Im bundesweiten Kontext verlaufen die Dortmunder Angebotspreise damit ruhig, während die Abschlüsse anziehen. Laut dem Häuserpreisindex Q2 2026 des Statistischen Bundesamts (Pressemitteilung Nr. 336 vom 24. September 2026) stiegen die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland im zweiten Quartal 2026 vorläufig um 0,6 % gegenüber dem Vorjahresquartal und um 0,3 % gegenüber dem ersten Quartal 2026. In Dortmund stehen nahezu stabilen Angebotspreisen im Inserat tatsächlich beurkundete Kaufpreise für Bestandswohnungen gegenüber, die sowohl 2025 als auch im ersten Halbjahr 2026 um jeweils rund 5 % zulegten. Weitere Hintergründe zur landesweiten Entwicklung bündelt unsere Seite zu den Trends auf dem Wohnungsmarkt.

Angebotspreis oder Kaufpreis: Welche Zahl zählt beim Notar?

Für Käufer, Verkäufer und Makler ist die Differenz zwischen den 2.649,9 €/m² im Inserat (Q3 2026, CASAFARI Area Insights) und den 2.245 €/m² im Notarvertrag für Bestandswohnungen (Median 1. Halbjahr 2026, Gutachterausschuss Dortmund) die wichtigste Kenngröße am Markt. Warum liegen rund 405 €/m² zwischen beiden Werten?

Erstens fasst der durchschnittliche Angebotspreis den gesamten inserierten Markt zusammen: Er enthält neben unsanierten Etagenwohnungen auch kernsanierte Objekte sowie Neubauwohnungen, die den Mittelwert nach oben ziehen. Zweitens kalkulieren Verkäufer in ihren Inseraten regelmäßig einen Verhandlungsspielraum ein, bevor man sich beim Notar auf den endgültigen Kaufpreis einigt. Drittens verändert sich die Zusammensetzung des Angebots, weil das Neubausegment nahezu ausgetrocknet ist.

Kennzahl & Segment	Wert in €/m²	Zeitraum	Datenquelle & Methodik
Eigentumswohnungen gesamt (Angebotspreis)	2.649,9 €/m²	Q3 2026	CASAFARI Area Insights (Mittelwert aus Inseraten, ohne Ausreißer)
Bestandswohnungen (Kaufpreis)	2.245 €/m²	1. Halbjahr 2026	Gutachterausschuss Dortmund (Median beurkundeter Kauffälle, ca. +5 %)
Neubauwohnungen (Kaufpreis)	4.745 €/m²	1. Halbjahr 2026	Gutachterausschuss Dortmund (Median aus nur 3 Verkäufen, geringe Aussagekraft)
Neubauwohnungen (Kaufpreis)	rd. 4.550 €/m²	Gesamtjahr 2025	Gutachterausschuss Dortmund (62 beurkundete Verkäufe)
Freistehende Bestandshäuser (Bezugsjahr 1957)	2.640 €/m²	1. Halbjahr 2026	Gutachterausschuss Dortmund (Median, Preisniveau ca. -5 %)
Reihenmittelhäuser im Bestand (Bezugsjahr 1972)	2.820 €/m²	1. Halbjahr 2026	Gutachterausschuss Dortmund (Median beurkundeter Kauffälle)

Wie der Grundstücksmarktbericht 2026 für Dortmund (veröffentlicht am 6. April 2026) dokumentiert, wurden im Gesamtjahr 2025 stadtweit 4.166 Kaufverträge beurkundet – ein Plus von 10 % gegenüber den 3.781 Verträgen des Jahres 2024 (die ihrerseits rund 22 % über dem Rekordtief von 2023 lagen). Der Geldumsatz erreichte 2025 rund 1,5 Mrd. €. Auf Wohnungs- und Teileigentum entfielen 1.725 Verkäufe (+10 %) mit 316 Mio. € Umsatz, darunter jedoch lediglich 62 Neubauwohnungen.

Im ersten Halbjahr 2026 zählte der Gutachterausschuss laut dem Halbjahresbericht 2026 des Gutachterausschusses Dortmund (Pressemitteilung der Stadt) vom 7. September 2026 insgesamt 1.914 Kaufverträge (rund 4 % weniger als im Vorjahreszeitraum), während der Geldumsatz um 11 % auf rund 747 Mio. € stieg. Verkauft wurden unter anderem 807 Bestandswohnungen für zusammen 137,5 Mio. € sowie 483 Ein- und Zweifamilienhäuser (Vorjahreszeitraum: 539) mit einem Umsatz von 200,2 Mio. €. Während Bestandswohnungen um rund 5 % (von zuvor 2.185 €/m² auf 2.245 €/m²) und Bauland um rund 10 % teurer wurden, gaben freistehende Häuser im ersten Halbjahr 2026 um rund 5 % nach.

Für die Praxis heißt das: Ein Stadtdurchschnitt ersetzt keine Einzelbewertung nach dem Vergleichswertverfahren. Makler und Sachverständige stützen ihre Preisempfehlung auf eine Bewertung mit Comparables und Marktstudie, um konkrete Vergleichsobjekte nach Baujahr, Zustand und Mikrolage heranzuziehen. Eigentümer, die vor einem Verkauf stehen, erhalten über die Online-Immobilienbewertung für eine erste Einschätzung schnell einen Orientierungswert für ihre Adresse.

Wo in Dortmund kaufen: Hörde, Hombruch, Nordstadt oder Innenstadt-Ost?

Dortmund gliedert sich in sehr unterschiedliche Teilmärkte zwischen dem bürgerlichen Süden und den dicht bebauten Quartieren nördlich der Bahnlinie.

• Der Dortmunder Süden (Hombruch, Aplerbeck, Hörde): Laut Grundstücksmarktbericht 2026 verzeichneten diese drei südlichen Stadtbezirke im Jahr 2025 die meisten Kaufverträge und die höchsten Geldumsätze im gesamten Stadtgebiet. Hier suchen vor allem Familien nach Reihenhäusern (städteweiter Median für Reihenmittelhäuser mit Bezugsjahr 1972 im 1. Halbjahr 2026: 2.820 €/m²) und Eigentumswohnungen, wobei das Quartier am PHOENIX See in Hörde die höchsten Preise im Bestand und Neubau aufruft.
• Nordstadt sowie Innenstadt-West und Innenstadt-Ost: Nördlich des Hauptbahnhofs liegen die günstigsten Einstiegspreise für private Kapitalanleger. Im Jahr 2025 stiegen die Kaufpreise für Bestandswohnungen in der Nordstadt laut Gutachterausschuss von ihrem niedrigen Ausgangsniveau aus sogar etwas stärker als die stadtweiten rund 5 %. Anleger müssen hier jedoch genau hinschauen: Nach Angaben der Dortmunder Statistik zum Welttag der Statistik 2026 (veröffentlicht am 19. Oktober 2026) bezogen 2025 rund 17 % der Dortmunder Bevölkerung soziale Mindestsicherungsleistungen (rund 24.000 Kinder leben in Bedarfsgemeinschaften). Das begrenzt in Teilen des Nordens die durchsetzbaren Mieten und erhöht das Mietausfallrisiko.
• Kreuzviertel, Klinikviertel und Umfeld der TU Dortmund: Rund um das Kreuzviertel, das Klinikviertel und den Campus der Technischen Universität sowie der Fachhochschule trifft ein begrenztes Wohnungsangebot auf eine verlässliche Nachfrage von Studierenden, wissenschaftlichen Mitarbeitern und jungen Berufstätigen.

Bei der Standortwahl spielen zudem Infrastrukturprojekte eine spürbare Rolle: Der langjährige Brückenneubau auf der A45 an der Martener Straße belastet Pendler aus dem Dortmunder Westen und Südwesten noch auf Jahre. Auf der Habenseite werten Großprojekte wie die Internationale Gartenausstellung (IGA) 2027, geplante Verlängerungen der H-Bahn am Universitätscampus sowie etablierte Anziehungspunkte rund um das Dortmunder U, den Westfalenpark und den Signal Iduna Park die umliegenden Wohnlagen auf. Wer gezielt nach Objekten in bestimmten Teilmärkten sucht, bündelt Inserate über die Immobiliensuche über alle Portale (Property Sourcing).

Mieten und Rendite: Lohnt sich Dortmund als Kapitalanlage?

Während die Angebotspreise für Kaufobjekte zuletzt leicht nachgaben, kannten die Angebotsmieten in Dortmund seit Anfang 2024 nur eine Richtung. Nach Daten von CASAFARI Area Insights (Location-ID 534499) kletterte die durchschnittliche nettokalte Angebotsmiete für Wohnungen von 10,4 €/m² im ersten Quartal 2024 auf 11,2 €/m² im dritten Quartal 2026. Das entspricht einem Anstieg von 7,7 % über zweieinhalb Jahre und einem Plus von 2,8 % gegenüber dem dritten Quartal 2025 (10,9 €/m²). Auch hier gilt ein Blick auf die Datenqualität: Im ersten und zweiten Quartal 2026 wiederholt die Reihe exakt den Wert von 11,1 €/m², weshalb dieser Zwischenschritt mit Vorsicht zu lesen ist.

Weil die Mieten schneller gestiegen sind als die Kaufpreisforderungen, hat sich die indikative Bruttomietrendite für Eigentumswohnungen von 4,9 % im ersten Quartal 2024 auf 5,1 % im dritten Quartal 2026 verbessert (berechnet aus 12 × 11,2 € Jahresmiete geteilt durch 2.649,9 € Angebotspreis, CASAFARI Area Insights). Wichtig für jede Kalkulation: Es handelt sich um einen indikativen Bruttowert auf Basis von Angebotsdaten aus unterschiedlichen Inseratepools – vor Abzug von nicht umlagefähigem Hausgeld, Instandhaltungsrücklage, Mietausfallwagnis und Steuern.

Besonders deutlich zeigt sich das Interesse professioneller und privater Bestandshalter im Segment der Zinshäuser: Im ersten Halbjahr 2026 wurden laut Gutachterausschuss 252 Mehrfamilienhäuser verkauft (nach 219 im ersten Halbjahr 2025), wobei der Umsatz kräftig von 144,9 Mio. € auf 222,0 Mio. € sprang. Nachdem die Preise für Mehrfamilienhäuser 2025 noch um rund 3 % gestiegen waren, gaben Bestands-Mehrfamilienhäuser im ersten Halbjahr 2026 im Preisniveau um rund 5 % nach – für Käufer mit Eigenkapital eröffnet das wieder etwas Verhandlungsspielraum.

Das Fundament für die Mietnachfrage ist breit:

• Jüngere Großstadtbevölkerung: Laut der Bevölkerungsstatistik 2025 der Stadt Dortmund (Melderegister, veröffentlicht am 11. Februar 2026) zählte die Stadt im Jahr 2025 genau 612.165 Einwohner. Das Durchschnittsalter sank auf 43 Jahre, während sich Zu- und Fortzüge mit jeweils knapp 30.000 Personen die Waage hielten.
• Wachsende Beschäftigung im Dienstleistungssektor: Allein im Gesundheits- und Sozialwesen entstanden in Dortmund laut städtischer Statistik (Oktober 2026) innerhalb von 15 Jahren mehr als 12.000 zusätzliche Arbeitsplätze (+35 % auf rund 46.000 Beschäftigte), ergänzt durch Logistik, IT und den Technologiestandort Phoenix-West.
• Hohe Baukosten bremsen den Neubau: Nach dem Baupreisindex des Statistischen Bundesamts lagen die Preise für den Neubau konventionell gefertigter Wohngebäude im Mai 2026 (inklusive Umsatzsteuer) um 5,0 % über dem Vorjahresmonat. Bei Neubaupreisen von rund 4.550 €/m² (2025) bis 4.745 €/m² (H1 2026, bei nur 3 Verkäufen) weicht die Nachfrage zwangsläufig in den Bestand aus. Dort müssen Käufer von Nachkriegsbauten aus den 1950er- bis 1970er-Jahren allerdings die energetischen Sanierungspflichten nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) fest einpreisen.

Welche Regeln gelten: Mietpreisbremse, Grunderwerbsteuer, Kurzzeitvermietung?

Wer in Dortmund Wohnungen kauft oder vermietet, muss seit 2025 verschärfte landes- und kommunalrechtliche Vorgaben beachten. Einen Überblick über die bundesweiten Rahmenbedingungen bietet ergänzend unser Leitfaden Deutschland.

Mietpreisbremse seit März 2025: Seit dem 1. März 2025 gehört Dortmund als erste Stadt des Ruhrgebiets zur Gebietskulisse der nordrhein-westfälischen Mieterschutzverordnung, die das Land von 18 auf 57 Kommunen ausgeweitet hat (Stand März 2025, geprüft im Oktober 2026). Wie die Übersichten zu Mietrecht und Mietpreisbremse bei der Stadt Dortmund sowie zur Mieterschutzverordnung NRW beim Ministerium für Heimat, Kommunales, Bau und Digitalisierung erläutern, gelten bis zum 31. Dezember 2029 drei Kernregeln:

1. Bei einer Neuvermietung darf die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete nach dem qualifizierten Dortmunder Mietspiegel um höchstens 10 % übersteigen.
2. Für Mieterhöhungen in bestehenden Mietverhältnissen gilt eine abgesenkte Kappungsgrenze von 15 % innerhalb von drei Jahren.
3. Nach der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen gilt bei Eigenbedarfskündigungen eine verlängerte Kündigungssperrfrist von acht Jahren.

Ausgenommen von der Mietpreisbremse sind die Erstvermietung von Neubauten, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, sowie die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung. Den jeweils gültigen qualifizierten Mietspiegel zur Berechnung der konkreten Vergleichsmiete sollten Vermieter direkt über die Stadt Dortmund oder den Mieterverein prüfen.

Grunderwerbsteuer und Kaufnebenkosten: In Nordrhein-Westfalen beträgt die Grunderwerbsteuer seit dem 1. Januar 2015 unverändert 6,5 % des beurkundeten Kaufpreises – auch im Oktober 2026 teilt sich NRW damit den höchsten Steuersatz in Deutschland. Zusammen mit dem allgemeinen Richtwert für Notar- und Grundbuchkosten von etwa 1,5 bis 2 % müssen Käufer rund 8 % Kaufnebenkosten einplanen, noch bevor eine eventuelle Maklerprovision (die sich Käufer und Verkäufer bei Wohnungen im Regelfall teilen) hinzukommt. Bei einer Dortmunder Bestandswohnung für 200.000 € fallen somit allein 13.000 € Grunderwerbsteuer und insgesamt rund 16.000 € für Steuer, Notar und Grundbuch an.

Kurzzeitvermietung und Wohnraum-ID: Geschäftsmodelle mit unregulierten Ferien- oder Monteurwohnungen sind im Dortmunder Wohnungsbestand weitgehend ausgeschlossen. Auf Grundlage des Wohnraumstärkungsgesetzes NRW (WohnStG NRW) und der städtischen Wohnraumschutzsatzung (Zweckentfremdungsverbot seit 2012) ist seit dem 1. Juli 2022 für jede Kurzzeitvermietung eine Wohnraum-Identitätsnummer (Wohnraum-ID) verpflichtend im Inserat anzugeben, wie die Seite zu Wohnraumschutz und Zweckentfremdungsverbot der Stadt Dortmund (aktualisiert 2026) festhält. Jede einzelne Überlassung muss dem Amt für Wohnen gemeldet werden; wer länger als 90 Tage im Kalenderjahr vermietet (180 Tage bei Studierenden in der eigenen Wohnung), benötigt eine gebührenpflichtige Zweckentfremdungsgenehmigung. Verstöße können nach dem WohnStG NRW mit Bußgeldern von bis zu 500.000 € geahndet werden.

Für ausländische Käufer bestehen in Deutschland hingegen keinerlei Beschränkungen beim Immobilienerwerb; im Gegenzug gibt es auch kein Aufenthaltsrecht über ein Golden-Visa-Programm.

Wie lassen sich die Dortmunder Zahlen selbst nachvollziehen?

Alle in diesem Leitfaden zitierten Angebotsdaten stammen aus der CASAFARI-Datenbank und lassen sich für eigene Analysen direkt abrufen. Über den Dienst Location Lookup wird der Ortsname „Dortmund“ in die eindeutige Location-ID 534499 aufgelöst, mit der Area Insights die Zeitreihen für Kaufpreise, Mieten und Bruttorenditen bereitstellt.

Immobilienmakler, Gutachter und Finanzierungsberater nutzen im Tagesgeschäft die Bewertungsfunktionen für Einzelobjekte sowie unsere Daten-Dienste für Datenteams und Bewerter, um Portfolien und Marktberichte mit aktuellen Angebotsdaten zu unterlegen. Wer eigene Software oder automatisierte Analyse-Workflows betreibt, bindet die Schnittstellen über Casafari MCP für KI-Agenten ein, wobei API- und MCP-Abfragen transparent in Tokens abgerechnet werden.

Die technischen Spezifikationen der Endpunkte finden Entwickler in der Area-Insights-Dokumentation auf developers.casafari.com (auf Englisch) sowie in der Comparables-Dokumentation auf developers.casafari.com (auf Englisch). Wenn Sie die aktuellen Dortmunder Marktdaten für Ihre eigene Objektprüfung oder Kundenberatung nutzen möchten, können Sie direkt ein Konto auf platform.casafari.com anlegen oder sich in den Produktbereich von Area Insights, der Gebietsübersicht von CASAFARI, einarbeiten.