Immobilien in Duisburg: Preise, Mieten und Renditen 2026

Eigentumswohnungen in Duisburg kosten im dritten Quartal 2026 im Durchschnitt 2.073,2 €/m² Angebotspreis (CASAFARI Area Insights, ohne Ausreißer), ein Plus von 4,3 % gegenüber dem dritten Quartal 2025. Bei durchschnittlichen Angebotsmieten von 9,7 €/m² im Monat ergibt sich eine rechnerische Bruttorendite von rund 5,6 %. Dabei handelt es sich um Angebotspreise indexierter Inserate, nicht um notarielle Kaufpreise; allerdings zählte auch der Gutachterausschuss für das Jahr 2025 mit 3.717 Kaufverträgen (+19 %) ein deutlich belebteres Marktgeschehen. Was der städtische Durchschnitt jedoch verdeckt, ist das ausgeprägte Nord-Süd-Gefälle zwischen günstigen Arbeitervierteln und hochpreisigen Wohnlagen an der Düsseldorfer Stadtgrenze.

Wer in Düsseldorf-Bilk zur Miete wohnt und über Eigentum nachdenkt, rechnet oft zweimal. Zwanzig Minuten weiter nördlich mit dem RE 1 oder der S 1 liegt Duisburg – und dort steht eine 70-m²-Eigentumswohnung im Schnitt für rund 145.000 € Angebotspreis in den Portalen. Genau diesen Schritt über die Stadtgrenze haben im Jahr 2025 laut der Vorstellung des Grundstücksmarktberichts 2026 durch den Gutachterausschuss Duisburg 217 Käuferinnen und Käufer aus Düsseldorf gemacht.

Doch wer die Stadt nur über ihren Durchschnittspreis betrachtet, übersieht ihre innere Struktur. Duisburg ist auf dem Immobilienmarkt nicht eine Stadt, sondern mindestens zwei: Zwischen den grünen Familienlagen in Huckingen oder Wedau im Süden und den dicht bebauten Quartieren in Hamborn oder Marxloh im Norden liegen nicht nur zwanzig Autominuten, sondern völlig unterschiedliche Märkte, Käufergruppen und Risiken.

Was kostet eine Eigentumswohnung in Duisburg?

Im dritten Quartal 2026 liegt der durchschnittliche Angebotspreis für Eigentumswohnungen in Duisburg bei 2.073,2 €/m² (CASAFARI Area Insights, Standort-ID 534577, Abfrage vom 23. Oktober 2026). Gegenüber dem Vorjahresquartal (Q3 2025: 1.987,1 €/m²) entspricht das einem Anstieg von 4,3 %. Wichtig für die Einordnung: Die hier gezeigten Area-Insights-Zeitreihen von CASAFARI bilden die Angebotspreise aus bereinigten, indexierten Immobilieninseraten ab – also das, was Verkäuferinnen und Verkäufer am Markt aufrufen, nicht die später im Notarvertrag beurkundeten Transaktionspreise.

Eigentumswohnungen sind mit Abstand das meistgehandelte Segment der Stadt. Von den insgesamt 3.717 notariellen Kaufverträgen, die der Gutachterausschuss im Berichtsjahr 2025 über alle Teilmärkte hinweg registrierte, entfielen 1.885 auf Eigentumswohnungen. Das entspricht einem Zuwachs von rund 30 % gegenüber 2024; der Geldumsatz in diesem Segment stieg um 33 % auf 244,4 Mio. € (Gutachterausschuss Duisburg, 2025).

Für die Praxis bedeutet das aktuelle Preisniveau: Eine durchschnittliche Bestandswohnung mit 70 m² Wohnfläche wird rechnerisch für rund 145.100 € angeboten. Hinzu kommen die Kaufnebenkosten in Nordrhein-Westfalen – allen voran 6,5 % Grunderwerbsteuer sowie etwa 1,5 % bis 2,0 % für Notar und Grundbucheintragung und gegebenenfalls eine Maklercourtage.

Der Preis-Ticker am Anfang dieser Seite greift direkt auf die Datenbank von Area Insights (Gebietsübersicht) für Duisburg zu und wird wöchentlich aktualisiert, sodass Sie Verschiebungen im laufenden Quartal ohne Zeitverzug verfolgen können.

Wie haben sich die Preise seit 2023 entwickelt – und wie steht Duisburg im Bundesvergleich?

Die Zinswende hat auch in Duisburg eine deutliche Spur hinterlassen, doch die Korrektur fiel kürzer aus als in vielen deutschen Metropolen. Vom Ausgangswert der CASAFARI-Zeitreihe im ersten Quartal 2023 bei 1.854,1 €/m² gaben die Angebotspreise für Wohnungen zunächst nach und erreichten im dritten Quartal 2023 mit 1.751,4 €/m² ihren Tiefpunkt. Seitdem hat sich der Markt schrittweise erholt: Über das Jahr 2024 hinweg zogen die Forderungen wieder an, und seit dem dritten Quartal 2025 (1.987,1 €/m²) steigen die Angebotspreise Quartal für Quartal leicht bis auf 2.073,2 €/m² im dritten Quartal 2026. Das ist ein Plus von 11,8 % seit dem ersten Quartal 2023 und ein Zuwachs von 18,4 % gegenüber dem Tiefststand im Herbst 2023 (CASAFARI Area Insights, Q3 2026).

Die amtlichen Transaktionsdaten stützen das Bild einer Marktbelebung. Laut Gutachterausschuss kletterte die Gesamtzahl der Kaufverträge 2025 um 19 % auf 3.717, während der Geldumsatz über alle Immobiliensegmente um 4 % auf mehr als 1,1 Mrd. € wuchs. Zum Stichtag 1. Januar 2026 hob der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Duisburg (BORIS.NRW) die Bodenrichtwerte für Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke im Stadtschnitt um 7 % und für Mehrfamilienhausgrundstücke um 3 % an.

Im bundesweiten Vergleich wächst das Duisburger Preisniveau auf den ersten Blick schneller als der Schnitt. Laut der Destatis-Pressemitteilung zum Häuserpreisindex Q2 2026 vom 24. September 2026 lagen die Wohnimmobilienpreise in Deutschland im zweiten Quartal 2026 vorläufig um 0,6 % über dem Vorjahresquartal (+0,3 % gegenüber Q1 2026); für Eigentumswohnungen in kreisfreien Großstädten außerhalb der Top-7-Metropolen meldet das Statistische Bundesamt ein Plus von 2,0 % zum Vorjahr.

Beim Vergleich der +4,3 % in Duisburg (Q3 2026) mit den Destatis-Zahlen ist jedoch methodische Vorsicht geboten: Der amtliche Häuserpreisindex basiert auf tatsächlichen Kaufpreisen aus den Gutachterausschüssen, während die CASAFARI-Kurve Angebotspreise misst. In Phasen der Marktbelebung testen Eigentümerinnen und Eigentümer oft höhere Preise in den Portalen, oder sie orientieren sich noch an den Spitzenwerten aus dem Jahr 2022. Gleichzeitig laufen die amtlichen Auswertungen dem aktuellen Marktgeschehen um bis zu 15 Monate nach. Wie sich dieses Zusammenspiel in anderen Regionen zeigt, ordnen unsere Trends auf dem deutschen Wohnungsmarkt und der übergeordnete Leitfaden zum Immobilienmarkt Deutschland ein.

Wie hoch sind die Mieten und welche Rendite ist realistisch?

Für Kapitalanlegerinnen und Kapitalanleger ist Duisburg vor allem ein Cashflow-Markt. Im dritten Quartal 2026 liegt die durchschnittliche Angebotsmiete für Wohnungen bei 9,7 €/m² im Monat (CASAFARI Area Insights, Q3 2026). Gegenüber dem dritten Quartal 2025 (9,4 €/m²) sind die Mieten damit um 3,2 % gestiegen. Nach einem kurzen Rücksetzer auf 8,9 €/m² im dritten Quartal 2024 (Ausgangswert Q1 2024: 9,5 €/m²) zeigen die Angebotsmieten seit zwei Jahren in jedem Quartal nach oben.

Setzt man die Jahreskaltmiete ins Verhältnis zum Angebotspreis desselben Quartals (12 × 9,7 €/m² geteilt durch 2.073,2 €/m²), ergibt sich für das dritte Quartal 2026 eine rechnerische Bruttorendite von 5,6 %. Bemerkenswert ist die Konstanz dieser Kennzahl: Seit dem ersten Quartal 2024 bewegt sich die rechnerische Bruttorendite in Duisburg ohne Ausreißer in einem engen Korridor zwischen 5,3 % und 5,9 %.

Quartal	Angebotspreis (€/m²)	Angebotsmiete (€/m²/Monat)	Rechnerische Bruttorendite
Q3 2024	—	8,9 €	5,3 %
Q1 2025	—	—	5,4 %
Q3 2025	1.987,1 €	9,4 €	5,7 %
Q1 2026	—	—	5,6 %
Q2 2026	—	—	5,6 %
Q3 2026	2.073,2 €	9,7 €	5,6 %

Quelle: CASAFARI Area Insights (Standort-ID 534577, Abfrage 23.10.2026), bereinigte Angebotsdaten.

Diese 5,6 % sind eine Bruttogröße vor Kaufnebenkosten und Bewirtschaftung. In der Praxis schmälern nicht umlagefähige Hausgeldanteile, die Instandhaltungsrücklage der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG), Mietausfallwagnis und Zinskosten das Ergebnis deutlich. Ein Rechenbeispiel für eine 60-m²-Wohnung zum Durchschnittspreis:

• Kaufpreis (Angebot): 60 m² × 2.073,2 €/m² = 124.392 € (zuzüglich rund 8,0 % bis 8,5 % für Steuer und Notar sowie ggf. Maklercourtage)
• Jahresrohertrag (Angebotsmiete): 60 m² × 9,7 €/m² × 12 Monate = 6.984 €
• Rechnerische Bruttorendite: 5,6 %

Zieht man für Verwaltung, laufende Instandhaltung eines Bestandsgebäudes aus den 1960er Jahren und ein kalkulatorisches Leerstandswagnis realistische 20 % bis 25 % der Jahresnettokaltmiete ab und bezieht die Erwerbsnebenkosten in das gebundene Kapital ein, liegt die Nettomietrendite vor Steuern und Finanzierung eher im Bereich von 3,8 % bis 4,2 %.

Regulatorisch bietet Duisburg Vermietern mehr Spielraum als die Nachbarstädte am Rhein: Die Stadt fällt nicht unter die nordrhein-westfälische Mieterschutzverordnung vom 28. Januar 2025 (in Kraft seit 1. März 2025). Wie aus der Stellungnahme des Deutschen Mieterbundes NRW zur Mieterschutzverordnung 2025 (Fußnote 5) hervorgeht, gehört Duisburg zu den 40 Kommunen, die nicht in der Gebietskulisse der 57 regulierten Städte enthalten sind. Damit gilt in Duisburg weder die Mietpreisbremse bei Wiedervermietung noch die abgesenkte Kappungsgrenze von 15 %; für Mieterhöhungen im Bestand greift die reguläre gesetzliche Kappungsgrenze von 20 % innerhalb von drei Jahren bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete.

Gestützt wird die Mietnachfrage durch eine inzwischen wieder stabile Bevölkerungszahl: Nach Jahrzehnten des Rückgangs zählte die Stadt zum 31. Dezember 2024 genau 502.270 Einwohnerinnen und Einwohner bei einer Bevölkerungsdichte von 2.157 Menschen je Quadratkilometer und einem Ausländeranteil von rund 24 % bzw. 118.957 Personen, wie das Kommunalprofil Duisburg von IT.NRW ausweist. Wirtschaftliches Rückgrat sind der Binnenhafen duisport mit seiner Logistikbranche, die Industriearbeitsplätze rund um Thyssenkrupp sowie die Universität Duisburg-Essen mit ihrem großen Campus in Neudorf. Wer ein konkretes Anlageobjekt prüft, sollte sich dennoch nicht auf den Stadtschnitt verlassen, sondern über eine Bewertung mit Comparables und Marktstudie die tatsächlichen Mieten und Preise in der unmittelbaren Mikrolage heranziehen.

Welche Stadtteile lohnen sich – Norden, Mitte oder Süden?

Duisburg gliedert sich in sieben Stadtbezirke: Walsum, Hamborn, Meiderich/Beeck, Homberg/Ruhrort/Baerl, Mitte, Rheinhausen und Süd. Wie stark diese Bezirke auseinanderdriften, zeigt eine Zahl des Gutachterausschusses aus dem Jahr 2025 besonders deutlich: Während ein neu gebautes Ein- oder Zweifamilienhaus im Duisburger Süden (vor allem in Huckingen) im Schnitt rund 761.233 € kostete, lag der Durchschnittspreis für ein vergleichbares Neubauhaus im nördlichen Bezirk Meiderich bei 386.550 € (Gutachterausschuss Duisburg, 2025).

Duisburg-Süd (Huckingen, Buchholz, Rahm, Wedau, Großenbaum)

Der Süden grenzt unmittelbar an den Düsseldorfer Norden (Angermund, Kaiserswerth, Wittlaer) und ist der bevorzugte Teilmarkt für kaufkräftige Familien und Eigennutzer. Reihenhäuser, Doppelhaushälften und freistehende Einfamilienhäuser prägen das Bild; die S-Bahn-Haltepunkte in Rahm und Großenbaum binden die Viertel direkt an den Düsseldorfer Flughafen und Hauptbahnhof an. Mit dem Neubaugebiet 6-Seen-Wedau entsteht auf einer ehemaligen Bahnfläche eines der größten Stadtentwicklungsprojekte Nordrhein-Westfalens: Für das dortige Seequartier wies der Gutachterausschuss zum 1. Januar 2026 erstmals eine eigene Bodenrichtwertzone mit 950 €/m² aus (Gutachterausschuss Duisburg, 2026).

Duisburg-Mitte (Neudorf, Duissern, Dellviertel, Innenhafen, Mercatorviertel)

Rund um den Hauptbahnhof, den Campus der Universität Duisburg-Essen in Neudorf und die grünen Altbaustraßen am Kaiserberg in Duissern konzentriert sich der klassische Markt für kleinere bis mittlere Eigentumswohnungen. Hier kaufen Kapitalanleger für Studierende, Universitätsbeschäftigte und Berufspendler. Während Wohnbaugrundstücke in der Gesamtstadt zulegten, zeigt sich in der City zugleich der Strukturwandel des Handels: Entlang der Einkaufsmeile Königstraße senkte der Gutachterausschuss die Bodenrichtwerte für Geschäftshäuser zum 1. Januar 2026 um rund 10 % (Gutachterausschuss Duisburg, 2026).

Der Norden (Hamborn, Marxloh, Bruckhausen, Meiderich, und im südlichen Anschluss Hochfeld)

In den traditionellen Arbeiter- und Stahlquartieren im Norden – sowie im zentrumsnahen Hochfeld – liegen die Quadratmeterpreise oft weit unter dem städtischen Durchschnitt von 2.073,2 €/m². Auf dem Papier lassen sich hier zweistellige Bruttorenditen errechnen. In der Realität treffen Anlegerinnen und Anleger jedoch häufig auf einen hohen Bestand an Mehrfamilienhäusern aus den 1950er bis 1970er Jahren mit erheblichem Sanierungsstau, auf Problemimmobilien in einzelnen Straßenzügen und auf eine schwache Kaufkraft der Haushalte. Gleichzeitig gibt es in Hamborn, Marxloh und Hochfeld einen festen Stamm einheimischer Käuferinnen und Käufer – oft Familien mit Wurzeln in der Türkei und Südosteuropa –, die Häuser und Wohnungen gezielt zur Eigennutzung erwerben und den Markt vor Ort genau kennen.

Linkes Rheinufer (Homberg, Ruhrort, Baerl, Rheinhausen)

Westlich des Rheins bieten Alt-Homberg, das ländlich geprägte Baerl sowie Teile von Rheinhausen (etwa Rumeln-Kaldenhausen) ruhige, oft deutlich günstigere Wohnlagen für Familien als der Duisburger Süden. Von hier aus pendeln viele Erwerbstätige nach Moers, Krefeld oder über die A 40 in Richtung Niederrhein und Düsseldorf.

Insgesamt bleibt der Duisburger Markt fest in regionaler Hand: Von den 3.717 Käufern des Jahres 2025 hatten 2.143 (rund 58 %) ihren Wohnsitz bereits in Duisburg. Dahinter folgten Käufer aus Düsseldorf (217), Mülheim an der Ruhr (103), Moers (88) und Oberhausen (85) sowie 1.083 Erwerber aus weiteren Kommunen, vor allem aus Dinslaken, Krefeld und Ratingen (Gutachterausschuss Duisburg, 2025). Zweitwohnsitze oder Ferienwohnungen spielen in der Statistik keine Rolle. Wenn Sie das laufende Angebot in einzelnen Quartieren wie Neudorf oder Buchholz filtern möchten, bündelt unsere Immobiliensuche nach Stadtteil mit Property Sourcing die Inserate der verschiedenen Portale an einer Stelle.

Welche Steuern, Regeln und Kosten gelten beim Kauf in Duisburg?

Wer in Duisburg eine Wohnung oder ein Zinshaus kalkuliert, muss die rechtlichen und steuerlichen Rahmenbedingungen des Landes Nordrhein-Westfalen einpreisen:

• Grunderwerbsteuer: Nordrhein-Westfalen erhebt seit dem 1. Januar 2015 unverändert 6,5 % Grunderwerbsteuer auf den beurkundeten Kaufpreis – zusammen mit einigen anderen Bundesländern der höchste Satz in Deutschland. Das frühere Förderprogramm „NRW.Zuschuss Wohneigentum“, das Eigennutzern einen Teil der Steuer erstattete, ist im Juli 2023 ausgelaufen. Bei einem Kaufpreis von 230.000 € werden allein 14.950 € Grunderwerbsteuer fällig.
• Bodenrichtwerte und Grundstücksmarktbericht: Die amtlichen Bodenrichtwerte (aktueller Stichtag: 1. Januar 2026) sowie der jährliche Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses sind über das Landesportal BORIS.NRW kostenfrei einsehbar. Käuferinnen und Käufer sollten dort vor Gebotsabgabe sowohl den Bodenrichtwert der exakten Zone als auch die Liegenschaftszinssätze und Sachwertfaktoren für ihr Segment prüfen.
• Keine Zweckentfremdungssatzung: Anders als in vielen Großstädten gibt es in Duisburg derzeit kein kommunales Zweckentfremdungsverbot für frei finanzierten Wohnraum. Laut Auskunft der Stadt Duisburg zur Zweckentfremdung von Wohnraum ist die entsprechende Landesverordnung am 31. Dezember 2006 ausgelaufen (Ausnahmen gelten für öffentlich geförderten Wohnraum). Wichtig: Wer eine Wohnung dauerhaft als Ferienwohnung oder Gewerberaum nutzen will, benötigt dennoch zwingend eine bauaufsichtliche Genehmigung zur Nutzungsänderung.
• Gebäudeenergiegesetz (GEG) und Altbaubestand: Da ein großer Teil des Duisburger Geschosswohnungsbaus aus der Nachkriegszeit bis in die 1970er Jahre stammt, entscheidet der energetische Zustand über die tatsächliche Rendite. Prüfen Sie vor dem Kauf nicht nur den Energieausweis, sondern auch die Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen, die Höhe der Erhaltungsrücklage und anstehende Sonderumlagen für Heizungstausch oder Fassadendämmung.
• Erwerb durch ausländische Käufer: In Deutschland gibt es beim Immobilienerwerb keine Beschränkungen nach Staatsangehörigkeit; Käuferinnen und Käufer aus der EU sowie aus Drittstaaten erwerben Eigentum zu denselben rechtlichen und steuerlichen Bedingungen wie Inländer.

Eigentümerinnen und Eigentümer, die vor einem Verkauf wissen möchten, wo ihre Wohnung im Verhältnis zum städtischen Schnitt von 2.073,2 €/m² steht, können eine erste Indikation über unsere Online-Immobilienbewertung für Eigentümer abrufen.

Wie lassen sich die Zahlen für Duisburg selbst abrufen?

Alle in diesem Leitfaden zitierten Angebotsdaten stammen aus der Zeitreihen-API von CASAFARI. In unserem System ist das Stadtgebiet Duisburg unter der location_id 534577 hinterlegt (abfragbar über Location Lookup). Die Quartalswerte für Kaufpreise und Mieten werden über die Metriken sale_apartment_psqm und rent_apartment_psqm in Area Insights bereitgestellt.

Je nachdem, wie Sie mit Marktdaten arbeiten, stehen Ihnen drei Wege offen:

• Für Makler, Bewerter und Investment-Teams: Über die Oberfläche von CASAFARI greifen Sie direkt auf die Gebietsübersicht mit Area Insights und die Einzelobjektanalyse mit Comparables zu, ohne eine Zeile Code zu schreiben.
• Für Entwickler und Analysten: Die technischen Spezifikationen der Endpunkte finden Sie in der Dokumentation zu Area Insights auf developers.casafari.com (auf Englisch) sowie in der Dokumentation zu Comparables und Bewertung (auf Englisch). Wenn Sie KI-Workflows oder eigene Sprachmodelle direkt an unsere Marktdaten anbinden möchten, steht Ihnen dafür Casafari MCP für KI-Agenten zur Verfügung; die Abrechnung der Abfragen erfolgt transparent über Tokens.

Wenn Sie die Duisburger Preis- und Mietreihen für Ihre eigenen Standorte oder Teilmärkte testen möchten, können Sie direkt ein Konto auf platform.casafari.com anlegen und Ihre Abfragen selbstständig konfigurieren.