Immobilienmarkt Frankfurt am Main: Preise, Mieten und Regeln 2026

Der durchschnittliche Angebotspreis für Eigentumswohnungen in Frankfurt am Main liegt laut CASAFARI Area Insights im 3. Quartal 2026 bei 6.295,9 €/m² – 2,4 % unter dem Vorjahresquartal und 8,6 % unter dem Stand von Anfang 2023, jedoch 3,0 % über dem Tief vom 4. Quartal 2023. Die Angebotsmieten erreichen 23,4 €/m² monatlich (+4,5 % zum Vorjahr). Es handelt sich ausdrücklich um Angebotspreise aus indexierten Inseraten, nicht um Kaufpreise aus Notarverträgen. Gleichzeitig wurden 2025 laut Gutachterausschuss Frankfurt 5.347 Kaufverträge beurkundet – so viele wie seit drei Jahren nicht.

Wer im Frühjahr 2023 im Frankfurter Nordend eine Vierzimmerwohnung suchte, brach die Besichtigungen oft nach dem Gespräch mit der Bank ab: Die Bauzinsen hatten die monatliche Rate binnen weniger Monate vervielfacht, während die Eigentümer noch an den Höchstpreisen aus der Nullzinsphase festhielten. Wer 2026 wieder auf den Markt blickt, erlebt ein anderes Bild. Die ausgeschriebenen Quadratmeterpreise bewegen sich seitwärts und liegen leicht unter dem Vorjahr, doch die Notariate an der Bockenheimer Anlage und rund um die Alte Oper haben volle Terminkalender. Käufer und Verkäufer finden wieder zusammen, während am Mietmarkt und in der hessischen Landesgesetzgebung die Karten neu gemischt werden.

Was kostet eine Eigentumswohnung in Frankfurt am Main?

Für eine Eigentumswohnung im Stadtgebiet von Frankfurt am Main verlangen Verkäufer im 3. Quartal 2026 im Schnitt 6.295,9 €/m². Dieser Wert stammt aus Area Insights für Frankfurt am Main (Location-ID 531502, Stand der Abfrage: 23.10.2026) und bildet den Durchschnitt der bereinigten Angebotspreise aus den indexierten Inseraten ohne statistische Ausreißer ab. Gegenüber dem 3. Quartal 2025 (6.453,1 €/m²) gaben die Forderungen um 2,4 % nach; gegenüber dem Tiefpunkt im 4. Quartal 2023 (6.115,3 €/m²) stehen sie um 3,0 % höher.

Für die Einordnung ist die Trennung der Datenquellen entscheidend: Die Reihen von CASAFARI messen das aktuelle Angebot in den Portalen, nicht die später im Grundbuch vollzogenen Transaktionspreise. Den Blick in die Notariate liefert der Gutachterausschuss Frankfurt im Bericht zum Immobilienmarkt vom Januar 2026: Über alle Teilmärkte – Wohnen und Gewerbe zusammen – wurden im Jahr 2025 insgesamt 5.347 Kaufverträge beurkundet. Nach 4.938 Verträgen im Jahr 2024 (+8,3 %) und 3.958 im Zinswendejahr 2023 zeigt diese Zahl, dass Haushalte und Investoren das neue Zinsniveau in ihre Kalkulationen übernommen haben. Wie sich Frankfurt im bundesweiten Gefüge positioniert, zeigt unser übergeordneter Leitfaden zum deutschen Immobilienmarkt.

Wie hat sich der Markt seit 2023 entwickelt?

Die Preisbewegung am Main lässt sich seit Beginn des Jahres 2023 in drei klar abgegrenzte Phasen teilen, die in den Quartalsdaten von CASAFARI Area Insights (Stand Q3 2026) sichtbar werden:

Quartal	Angebotspreis (€/m²)	Marktphase und Veränderung
1. Quartal 2023	6.891,5 €/m²	Ausgangsniveau vor der vollen Wirkung des Zinsanstiegs
4. Quartal 2023	6.115,3 €/m²	Tiefpunkt der Korrektur (−11,3 % gegenüber Q1 2023)
2. Quartal 2025	6.514,3 €/m²	Zwischenhoch der Erholung (+6,5 % vom Tiefpunkt)
3. Quartal 2026	6.295,9 €/m²	Seitwärtsbewegung mit leichtem Abgleiten (−3,4 % vom Zwischenhoch, −8,6 % seit Q1 2023)

Der scharfe Rückgang im Jahr 2023 war keine Folge sinkender Wohnraumnachfrage, sondern eine reine Anpassung an die gestiegenen Finanzierungskosten. Während die Zahl der beurkundeten Verträge seit 2023 jedes Jahr wuchs (von 3.958 über 4.938 auf 5.347 im Jahr 2025), ging der gesamte Geldumsatz laut Gutachterausschuss Frankfurt von 4,0 Mrd. € im Jahr 2024 auf rund 3,6 Mrd. € im Jahr 2025 zurück (2023: 3,3 Mrd. €). Der Grund liegt im institutionellen Segment: Großtransaktionen über 10 Mio. € sanken im Jahr 2025 auf 34 Abschlüsse nach 38 im Vorjahr (−11 %), ihr Umsatzvolumen gab um 16 % von 1,5 Mrd. € auf rund 1,2 Mrd. € nach.

Stellt man die Frankfurter Angebotsdaten den bundesweiten Transaktionsdaten gegenüber, zeigt sich eine ruhige Konsolidierung auf beiden Ebenen. Laut der Destatis-Pressemitteilung zum Häuserpreisindex im 2. Quartal 2026 (veröffentlicht am 24.09.2026, Basis 2025 = 100) stiegen die tatsächlich gezahlten Preise für Wohnimmobilien im Bundesdurchschnitt im 2. Quartal 2026 vorläufig um 0,6 % zum Vorjahresquartal und um 0,3 % zum Vorquartal (Indexstand 100,6; das 1. Quartal 2026 wurde auf +1,2 % revidiert). Dass die Frankfurter Kurve leicht nach unten neigt, während der Bundesindex leicht im Plus liegt, erklärt sich neben dem regionalen Unterschied vor allem durch die Methodik: Hier großstädtische Angebotspreise aus Inseraten, dort bundesweite Kaufpreise aus Notarverträgen einschließlich des ländlichen Raums. Weitere Hintergründe zu den nationalen Zeitreihen bündeln unsere Trends auf dem deutschen Wohnungsmarkt.

Wie hoch sind die Mieten – und was bleibt als Rendite?

Während die Kaufpreise nachgeben, zieht der Mietmarkt weiter an. Im 3. Quartal 2026 liegt die durchschnittliche Angebotsmiete für Wohnungen in Frankfurt am Main laut CASAFARI Area Insights bei 23,4 €/m² im Monat. Gegenüber dem 3. Quartal 2025 (22,4 €/m²) entspricht das einem Anstieg von 4,5 %. Wer die längere Zeitreihe betrachtet, sieht zwischen dem 1. Quartal 2025 (25,9 €/m²) und dem 2. Quartal 2025 (22,7 €/m²) einen deutlichen Sprung nach unten. Dabei handelt es sich nicht um einen realen Mietrückgang am Markt, sondern um einen statistischen Reihenbruch durch eine veränderte Zusammensetzung der indexierten Inserate – etwa beim Anteil möblierter oder befristeter Wohnungen. Seriöse Trendaussagen zur Miete sollten daher ab dem 2. Quartal 2025 gelesen werden.

Aus dem Zusammenspiel von steigenden Angebotsmieten und leicht sinkenden Angebotspreisen errechnet sich eine steigende indikative Bruttomietrendite. Im 3. Quartal 2026 erreicht sie 4,5 % nach der Formel: 12 Monate × 23,4 €/m² geteilt durch 6.295,9 €/m². Vom 2. Quartal 2025 bis zum 1. Quartal 2026 lag dieser Wert konstant bei 4,2 %, stieg im 2. Quartal 2026 auf 4,3 % und nun auf 4,5 % (die rechnerischen Werte vor dem 2. Quartal 2025 von 4,9 % bis 5,4 % sind durch den genannten Bruch in der Mietreihe überzeichnet und nicht direkt vergleichbar). Wichtig für Kapitalanleger: Dies ist eine indikative Bruttogröße auf Basis von Angebotsdaten – vor nicht umlagefähigem Hausgeld, Instandhaltungsrücklage, Mietausfallwagnis, Kaufnebenkosten und Steuern.

Dass die Mietnachfrage in Frankfurt so konstant bleibt, hat strukturelle Gründe. Zum 30.06.2025 zählte die Stadt laut Frankfurt Statistik aktuell 13/2025 zur Bevölkerung (Melderegister des Bürgeramts, Statistik und Wahlen) 778.589 Einwohner mit Hauptwohnsitz, ein Zuwachs von 1.746 Personen (+0,2 %) allein im ersten Halbjahr 2025. Als Sitz der Europäischen Zentralbank, der Deutschen Bundesbank, der Deutschen Börse sowie zahlreicher Großbanken, Beratungsgesellschaften und des größten deutschen Flughafens zieht die Stadt laufend hochqualifizierte Arbeitskräfte an, während der Wohnungsneubau hinter dem Bedarf zurückbleibt. Wenn Sie für eine konkrete Wohnung prüfen möchten, welche Miete und welcher Kaufpreis im direkten Umfeld durchsetzbar sind, empfiehlt sich eine Bewertung mit Comparables und Marktstudie.

Wer kauft in Frankfurt – und in welchen Stadtteilen?

Der Frankfurter Markt wird überwiegend von inländischen Käufern getragen. Bei den Selbstnutzern dominieren Doppelverdiener-Haushalte aus dem Rhein-Main-Gebiet, die Eigentumswohnungen in den gewachsenen, innenstadtnahen Lagen wie Nordend, Bornheim, Sachsenhausen und Bockenheim oder in jüngeren Quartieren wie dem Europaviertel suchen. Familien mit größerem Flächenbedarf weichen häufig auf den Riedberg, die nordwestlichen Stadtteile oder in die angrenzenden Taunus-Kommunen wie Bad Homburg, Oberursel und Kronberg aus.

Auf der Anlegerseite stehen private Kapitalanleger, die einzelne vermietete Eigentumswohnungen zur Altersvorsorge erwerben, neben deutschen und internationalen Bestandshaltern, die ganze Mehrfamilienhäuser prüfen; der Gutachterausschuss Frankfurt verzeichnete für 2025 eine wieder steigende Zahl von Verkäufen bei Mehrfamilienhäusern. Internationale Käufer sind in Frankfurt zumeist vor Ort ansässige Fachkräfte aus der Finanzwirtschaft und den europäischen Institutionen, die eine Wohnung zur Eigennutzung oder als Kapitalanlage kaufen. Einen klassischen Ferienwohnungsmarkt gibt es nicht: Zweitwohnungen sind in Frankfurt fast ausschließlich berufsbedingte Pendlerwohnungen (Pied-à-terre), wozu weder Stadt noch Land eine gesonderte Erwerbsstatistik führen.

Da sich Preisniveaus zwischen einer Altbauwohnung im Westend und einem Bestandsobjekt in Gallus oder Niederrad erheblich unterscheiden, führt ein pauschaler Stadtdurchschnitt bei der Einzelprüfung nicht weit. In Area Insights lassen sich Preis- und Mietreihen gezielt auf einzelne Stadtteile herunterbrechen; für die tägliche Akquise bündelt die Immobiliensuche über alle Portale (Property Sourcing) den gesamten Marktbestand ohne Dubletten.

Welche Kaufnebenkosten fallen in Hessen an, und was bringt das Hessengeld?

Beim Erwerb einer Immobilie in Frankfurt am Main bestimmt das Bundesland Hessen die steuerlichen Rahmenbedingungen. Rechtliche Erwerbsbeschränkungen für ausländische Staatsangehörige – ob aus der EU oder aus Drittstaaten – existieren in Deutschland laut Bürgerlichem Gesetzbuch (BGB) nicht; umgekehrt ist mit dem Immobilienkauf kein Aufenthaltstitel verbunden.

Die wichtigsten Kosten- und Förderpositionen im Jahr 2026 im Überblick:

• Grunderwerbsteuer: Sie beträgt in Hessen seit dem 01.08.2014 unverändert 6,0 % des beurkundeten Kaufpreises (§ 11 GrEStG in Verbindung mit dem hessischen Steuersatz). Bei einer Wohnung von 80 m² zum durchschnittlichen Angebotspreis von 6.295,9 €/m² (rechnerisch rund 503.700 €) werden damit etwa 30.200 € Grunderwerbsteuer fällig.
• Notar und Grundbuchamt: Für die Beurkundung des Kaufvertrags, die Auflassungsvormerkung und die Eintragung der Grundschuld sind zusätzlich rund 1,5 % bis 2,0 % des Kaufpreises einzukalkulieren.
• Maklerprovision: Ist ein Immobilienmakler eingeschaltet, wird die Courtage bei Wohnungen und Einfamilienhäusern nach dem Halbteilungsprinzip (§ 656c BGB) geteilt; marktüblich in Hessen sind je 3,57 % inklusive Mehrwertsteuer für Käufer und Verkäufer.
• Hessengeld für Ersterwerber: Für Kaufverträge, die ab dem 01.03.2024 geschlossen wurden, fördert das Land den erstmaligen Erwerb einer selbstgenutzten Wohnimmobilie (Stand Oktober 2026, siehe Hessisches Ministerium der Finanzen zum Hessengeld). Gezahlt werden 10.000 € je einziehendem Erwerber (maximal 20.000 € bei zwei Käufern) zuzüglich 5.000 € je einziehendem Kind unter 18 Jahren. Die Förderung ist auf die Höhe der tatsächlich gezahlten Grunderwerbsteuer begrenzt und wird in zehn gleichen Jahresraten über die Wirtschafts- und Infrastrukturbank Hessen (WIBank) ausgezahlt, wo der Antrag nach Begleichung des Steuerbescheids online gestellt wird; eine Einkommensgrenze besteht nicht.

Eigentümer, die vor einer Veräußerung prüfen möchten, wie der Markt ihre Immobilie unter diesen Rahmenbedingungen einpreist, erhalten über unsere Online-Immobilienbewertung für Eigentümer eine schnelle erste Orientierung.

Mietpreisbremse und Ferienwohnungssatzung: Welche Regeln gelten für Vermieter?

Für Vermieter und Bestandsinvestoren in Frankfurt ist der Spätherbst 2026 rechtlich eine Übergangsphase (Stand der Darstellung: Oktober 2026). Die bisherige Hessische Mieterschutzverordnung beim Wirtschaftsministerium läuft regulär am 25.11.2026 aus. Hinzu kommt eine gerichtliche Unsicherheit: Das Amtsgericht Frankfurt am Main hat am 10.06.2026 (Az. 33029 C 130/25, Urteil nicht rechtskräftig) entschieden, dass die Verlängerung der Verordnung aus dem Jahr 2025 formell unwirksam gewesen sei.

Die Landesregierung hat darauf reagiert und am 24.09.2026 den Entwurf einer Neufassung in die Anhörung gegeben, über den das Kabinett voraussichtlich Mitte November 2026 beschließt. Laut der Pressemitteilung des Landes Hessen zur neuen Mieterschutzverordnung soll die Gebietskulisse von 49 auf 71 Kommunen wachsen – Frankfurt am Main ist weiterhin Teil davon. Vorgesehen sind die Verlängerung der Mietpreisbremse um drei weitere Jahre (Miete bei Wiedervermietung maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete, sofern keine Ausnahme wie Neubau oder umfassende Modernisierung greift), eine abgesenkte Kappungsgrenze für Mieterhöhungen im Bestand von 15 % in drei Jahren sowie eine Verkürzung der Kündigungssperrfrist nach Umwandlung in Wohnungseigentum von acht auf sechs Jahre. Wer im Herbst 2026 eine Neuvermietung oder einen Ankauf kalkuliert, sollte den Kabinettsbeschluss im November abwarten, den aktuellen Frankfurter Mietspiegel heranziehen und im Zweifel fachanwaltlichen Rat einholen.

Klar und unverändert streng ist hingegen das kommunale Recht bei der Kurzzeitvermietung. Die Ferienwohnungssatzung der Stadt Frankfurt am Main ist seit dem 28.03.2018 in Kraft und wurde im Jahr 2023 bis zum 28.03.2028 verlängert. Jede Nutzung von Wohnraum als Ferienwohnung oder zur entgeltlichen Fremdenbeherbergung bedarf einer ausdrücklichen Genehmigung der Bauaufsicht Frankfurt. Die Stadt setzt diese Vorgabe konsequent durch: Seit 2018 wurden 1.144 illegale Ferienwohnungen festgestellt und Bußgelder in Höhe von insgesamt über 2 Mio. € verhängt (Vollzugszahlen Stand 2025).

Woher stammen die Zahlen in diesem Leitfaden?

Alle Angebotsdaten zu Kaufpreisen, Mieten und indikativen Renditen in diesem Bericht stammen aus CASAFARI Area Insights (Abfrage vom 23.10.2026 für die Location-ID 531502, aufgelöst über Location Lookup). CASAFARI aggregiert und bereinigt hierfür fortlaufend die Inserate der relevanten Immobilienportale, entfernt Dubletten sowie statistische Ausreißer und fasst die Werte zu Quartalsreihen zusammen. Ergänzt werden diese Marktdaten durch die amtlichen Veröffentlichungen des Gutachterausschusses für Immobilienwerte der Stadt Frankfurt am Main, des Bürgeramts (Statistik und Wahlen) sowie des Statistischen Bundesamts (Destatis).

Wenn Sie als Analyst, Entwickler oder Portfoliomanager diese Zeitreihen direkt in Ihre eigenen Modelle einbinden möchten, finden Sie den technischen Aufbau in der Dokumentation von Area Insights (auf Englisch) sowie in der Dokumentation zu Comparables und Bewertung (auf Englisch). Wer Marktanalysen lieber direkt in einem KI-Assistenten ausführt, nutzt Casafari MCP: Immobiliendaten für KI-Agenten. Den Zugang zur Konsole und Ihre API-Schlüssel richten Sie im Self-Service über ein Konto und API-Schlüssel auf platform.casafari.com ein; die Abrechnung der Abfragen erfolgt transparent in Tokens.

Für den direkten Vergleich mit anderen deutschen Metropolen lesen Sie auch unseren Leitfaden zum Immobilienmarkt München im Vergleich oder prüfen Sie die wöchentlich aktualisierten Frankfurter Kennzahlen direkt in Area Insights für Frankfurt am Main.