Immobilienpreise Nürnberg 2026: Quadratmeterpreise, Mieten, Rendite

Eigentumswohnungen in Nürnberg werden im 3. Quartal 2026 im Schnitt für 3.990,2 €/m² angeboten (CASAFARI Area Insights, Angebotspreise aus indexierten Inseraten, Ausreißer ausgeschlossen, keine Kaufpreise). Das sind 1,4 % mehr als im Vorjahresquartal und 1,2 % weniger als beim Höchststand von 4.037,4 €/m² im 2. Quartal 2026. Die Angebotsmieten liegen bei 15,30 €/m² im Monat, die indikative Bruttomietrendite bei rund 4,6 %. Zugleich zählte der Gutachterausschuss 2025 genau 5.621 Kaufverträge (+20 % gegenüber 2024) – der Markt hat sich nach der Zinskorrektur stabilisiert.

Was kostet der Quadratmeter in Nürnberg aktuell?

Wer an einem Samstagvormittag durch ein gepflegtes Sandsteinhaus in St. Johannis geht und im Exposé einen Angebotspreis knapp an der 4.000-Euro-Marke pro Quadratmeter liest, stellt sich unweigerlich die Frage: Ist das bereits wieder das Preisniveau von 2022 oder die neue Normalität? Ein Blick in die aktuellen Marktdaten zeigt, dass Nürnberg heute auf einem gefestigten, binnengetriebenen Fundament steht.

Im 3. Quartal 2026 liegt der durchschnittliche Angebotspreis für Eigentumswohnungen im Stadtgebiet Nürnberg (Location id 529630) bei 3.990,2 €/m², während Wohnungen zur Miete im Mittel für 15,30 €/m² monatlich inseriert werden (Quelle: Area Insights in der Entwicklerdokumentation (auf Englisch), Abfrage vom 23.10.2026). Wichtig für die Einordnung: Die hier genannten Zahlen aus CASAFARI Area Insights messen Angebotspreise aus indexierten Immobilieninseraten nach Bereinigung um statistische Ausreißer – es handelt sich nicht um beurkundete Kaufpreise.

Wie weit die tatsächlichen Transaktionspreise je nach Baujahr und Zustand auseinanderliegen, zeigt die Pressemitteilung der Stadt Nürnberg zum Grundstücksmarktbericht 2025 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte vom 13.04.2026: Im Jahr 2025 wurden Bestandswohnungen zwischen 1.800 und 6.800 €/m² beurkundet, während Neubauwohnungen zwischen 4.600 und 9.500 €/m² erzielten. Da in Nürnberg der Nachkriegsbestand zahlenmäßig dominiert, pendelt sich der städtische Gesamtdurchschnitt nahe 4.000 €/m² ein.

Auch für Kapitalanleger aus Südbayern bleibt dieses Niveau bemerkenswert: Im Vergleich zu den Immobilienpreisen in München zahlen Käufer in Nürnberg rund die Hälfte pro Quadratmeter, obwohl der ICE beide Städte in gut einer Stunde verbindet.

Wie haben sich die Immobilienpreise in Nürnberg seit 2023 entwickelt?

Die Preisreihe aus CASAFARI Area Insights zeichnet für Nürnberg seit dem Frühjahr 2023 eine ruhige Aufwärtsbewegung nach. Von 3.765,4 €/m² im 2. Quartal 2023 bewegten sich die Angebotspreise über den jüngsten Tiefpunkt im 4. Quartal 2024 (3.807,1 €/m²) bis auf den bisherigen Höchststand von 4.037,4 €/m² im 2. Quartal 2026. Der leichte Rücksetzer im 3. Quartal 2026 auf 3.990,2 €/m² (−1,2 % zum Vorquartal, aber +1,4 % gegenüber den 3.935,6 €/m² im 3. Quartal 2025) markiert nach einem einzelnen Quartal noch keine Trendwende.

Als verlässlicher Maßstab für die mehrjährige Entwicklung gilt das Plus von 6,0 % seit dem 2. Quartal 2023. Zwar weist die Zeitreihe gegenüber dem 1. Quartal 2023 (3.414,7 €/m²) rechnerisch einen Anstieg von 16,9 % aus; dieser erste Datenpunkt lag jedoch deutlich unter den Folgequartalen und spiegelt eine damals noch dünnere Datenabdeckung wider.

Die amtliche Statistik bestätigt das Bild einer geordneten Erholung ohne Überhitzung. Laut Gutachterausschuss Nürnberg zogen die tatsächlich gezahlten Kaufpreise im Jahr 2025 bei Bestandswohnungen um 4 % und im Neubau um 2 % an. Bundesweit meldete das Statistische Bundesamt in der Destatis-Pressemitteilung zum Häuserpreisindex im 2. Quartal 2026 (veröffentlicht am 24.09.2026) vorläufig ein Plus von 0,6 % gegenüber dem Vorjahresquartal und +0,3 % gegenüber dem 1. Quartal 2026 (Indexstand 100,6; Basis 2025 = 100). Wie sich diese Stabilisierung in das Gesamtbild einfügt, beleuchten unsere Analysen zu den Trends auf dem deutschen Wohnungsmarkt.

Wie viele Wohnungen und Häuser wurden 2025 tatsächlich verkauft?

Während Angebotspreise zeigen, was Eigentümer verlangen, belegt der Blick in das Grundbuch, ob Käufer und Verkäufer tatsächlich zusammenfinden. Nach der Auswertung des Nürnberger Gutachterausschusses (veröffentlicht am 13.04.2026; der vollständige Grundstücksmarktbericht ist als kostenpflichtiges PDF bei der Stadt erhältlich) wurden im Jahr 2025 insgesamt 5.621 Kaufverträge registriert – ein Zuwachs von 20 % gegenüber den 4.666 Verträgen im Jahr 2024. Der Geldumsatz stieg von 2,3 Mrd. € auf rund 2,4 Mrd. €, wovon etwa 1,8 Mrd. € auf Wohnimmobilien entfielen.

Auffällig ist die Rückkehr privater Kapitalanleger im Neubausegment: Die Zahl der verkauften Neubauwohnungen hat sich 2025 gegenüber dem Vorjahr verdoppelt, wobei rund die Hälfte aller Abschlüsse auf Einzimmerwohnungen entfiel. Im Häusersegment verlief die Entwicklung differenziert:

Teilmarkt in Nürnberg (Gutachterausschuss 2025)	Preisentwicklung 2025 vs. 2024	Überwiegende Preisspanne
Eigentumswohnungen Bestand	+4 %	1.800 – 6.800 €/m²
Eigentumswohnungen Neubau	+2 %	4.600 – 9.500 €/m²
Einfamilienhäuser	−3 %	390.000 – 1.200.000 €
Doppel- und Reihenhäuser	+2 %	360.000 – 740.000 €
Mehrfamilienhäuser	+6 %	780.000 – 2.300.000 €

Die gleiche Spreizung zwischen Geschosswohnungsbau und individuellem Hausbau zeigt sich bei den Bodenrichtwerten zum Stichtag 01.01.2026 (im Vergleich zum 01.01.2024 über 1.262 Richtwertzonen): Während Bauland für den Geschosswohnungsbau um 4 % auf 570 bis 3.300 €/m² zulegte, gaben Grundstücke für Ein- und Zweifamilienhäuser um 7 % nach und liegen zwischen 210 und 1.500 €/m².

Wie hoch sind die Mieten in Nürnberg und was bleibt als Rendite?

Auf dem Mietmarkt ziehen die Preise etwas schneller an als im Verkauf. Im 3. Quartal 2026 liegt die durchschnittliche Angebotsmiete für Wohnungen in Nürnberg laut CASAFARI Area Insights bei 15,30 €/m² monatlich. Gegenüber dem 3. Quartal 2025 (15,00 €/m²) entspricht das einem Anstieg von 2,0 %, gegenüber dem 4. Quartal 2024 (14,70 €/m²) einem Plus von 4,1 %. Dass die Reihe in den Quartalen Q1 bis Q3 2024 durchgehend 14,60 €/m² ausweist, ist einer damals noch dünnen Datenlage geschuldet und darf nicht als Mietstagnation gelesen werden.

Setzt man die aktuelle Jahresangebotsmiete ins Verhältnis zum Angebotspreis (12 × 15,30 € ÷ 3.990,2 €), ergibt sich für das 3. Quartal 2026 eine indikative Bruttomietrendite von 4,6 % vor nicht umlagefähigem Hausgeld, Instandhaltung, Leerstand und Steuern. Seit dem 4. Quartal 2024 bewegt sich dieser Wert stabil in einem engen Korridor zwischen 4,4 % (Q4 2025) und 4,7 % (Q1 2025).

Gestützt wird diese Rendite durch eine robuste strukturelle Nachfrage: Nach den Daten und Fakten des Amts für Stadtforschung und Statistik zählte Nürnberg am 31.12.2024 im Melderegister 546.397 Einwohner mit Hauptwohnsitz (+1.983 gegenüber Ende 2023 und +29.627 gegenüber Ende 2014). Von den 291.392 Haushalten sind 50,8 % Einpersonenhaushalte. Zusammen mit den Studierenden der FAU Erlangen-Nürnberg und der Technischen Hochschule Nürnberg sowie großen Arbeitgebern wie Siemens, Siemens Healthineers, DATEV und Schaeffler sorgt dies für eine konstant hohe Nachfrage nach kompakten Wohnungen.

Kapitalanleger müssen jedoch einkalkulieren, dass die Mietpreisbremse bei Bestandswohnungen das Mietsteigerungspotenzial bei Neuvermietung deckelt; ausgenommen ist lediglich der Neubau mit Erstbezug nach dem 01.10.2014. Wer vor einer Kauf- oder Verkaufsentscheidung prüft, welche Miete oder welcher Preis für ein konkretes Objekt realistisch ist, kann über unsere Online-Immobilienbewertung eine erste Einschätzung abrufen oder das Objekt mithilfe von Bewertungen, Comparables und Marktstudie direkt mit aktuellen Angeboten in der Nachbarschaft abgleichen.

Welche Regeln gelten in Nürnberg für Käufer, Vermieter und Kurzzeitvermietung?

Die rechtlichen und steuerlichen Rahmenbedingungen in Nürnberg unterscheiden sich in mehreren Punkten deutlich von anderen deutschen Bundesländern. Einen Gesamtüberblick über die bundesweiten Regelungen bietet unser Leitfaden Immobilienmarkt Deutschland.

• Grunderwerbsteuer und Kaufnebenkosten: Bayern erhebt nach § 11 Grunderwerbsteuergesetz unverändert seit 2006 eine Grunderwerbsteuer von 3,5 % des beurkundeten Kaufpreises (Stand: Oktober 2026) – der niedrigste Satz in Deutschland. Hinzu kommen rund 1,5 bis 2 % für Notar und Grundbuchamt. Bei einer Eigentumswohnung für 350.000 € fallen somit 12.250 € Grunderwerbsteuer sowie etwa 5.250 bis 7.000 € Notar- und Grundbuchkosten an, bevor eine eventuelle Maklerprovision berücksichtigt wird.
• Mietpreisbremse bis Ende 2029: Laut Mitteilung der Bayerischen Staatskanzlei zur Mieterschutzverordnung 2026 (neu erlassen am 16.12.2025) gilt die Mietpreisbremse vom 01.01.2026 bis zum 31.12.2029 in 285 bayerischen Gemeinden einschließlich Nürnberg. Bei einer Wiedervermietung darf die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete laut Nürnberger Mietspiegel um höchstens 10 % übersteigen. Zudem gilt in bestehenden Mietverhältnissen eine abgesenkte Kappungsgrenze von 15 % innerhalb von drei Jahren sowie eine zehnjährige Kündigungssperrfrist wegen Eigenbedarfs nach der Umwandlung in Wohnungseigentum.
• Zweckentfremdungsverbot und Registrierungspflicht: In Nürnberg ist seit dem 30.05.2019 die Zweckentfremdungsverbotssatzung (ZwEVS) in Kraft. Wer Wohnraum länger als drei Monate leer stehen lässt, gewerblich umnutzt oder eine selbst genutzte Wohnung mehr als acht Wochen im Kalenderjahr an Feriengäste vermietet, benötigt eine Genehmigung des Stabs Wohnen. Zusätzlich hat der Stadtrat am 22.07.2026 eine Registrierungspflicht (§ 8a ZwEVS) beschlossen, die seit dem 01.10.2026 gilt: Jedes Online-Inserat für Kurzzeitvermietungen muss eine amtliche Registrierungsnummer enthalten; bei Verstößen gegen die Registrierungspflicht droht ein Bußgeld von bis zu 50.000 € (die Registrierung ersetzt keine Genehmigung). Laut der Information der Stadt Nürnberg zur Registrierungspflicht für Kurzzeitvermietungen war das digitale Registrierungsverfahren zum Stichtag 01.10.2026 bei Redaktionsschluss noch nicht freigeschaltet.
• Kommunale Wärmeplanung: Der Nürnberger Stadtrat hat bereits am 04.06.2025 – ein Jahr vor der gesetzlichen Frist für Großstädte am 30.06.2026 – den kommunalen Wärmeplan beschlossen. Wie die Stadt Nürnberg zur kommunalen Wärmeplanung mitteilt, soll der Fernwärmeanteil gemeinsam mit der N-ERGIE vor allem in dicht bebauten Lagen wie der Altstadt bis 2040 von rund 25 % auf bis zu 50 % steigen. Ein genereller Anschlusszwang besteht nicht; Käufer älterer Bestandsgebäude sollten dennoch die Vorgaben des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) für künftige Heizungstausche im Budget berücksichtigen.
• Ausländische Käufer: In Deutschland gibt es keinerlei Erwerbsbeschränkungen für Staatsangehörige aus EU- oder Nicht-EU-Staaten.

Wo in Nürnberg kaufen? Stadtteile im Vergleich

Innerhalb der Stadtgrenzen teilt sich der Nürnberger Markt in klar unterscheidbare Wohnlagen, die jeweils eigene Käufergruppen ansprechen:

• Nordstadt (St. Johannis, Maxfeld): Geprägt von gründerzeitlichen Altbauten, Nähe zur Burg und den Pegnitzwiesen. Hier suchen vor allem eigennutzende Paare und Familien; gepflegte Altbauwohnungen bewegen sich regelmäßig am oberen Ende der Bestandsspanne.
• Gostenhof: Einstiges Arbeiterviertel westlich der Altstadt, heute dicht besiedelt und kulturell lebendig. Besonders Ein- und Zweizimmerwohnungen stoßen hier bei jungen Berufstätigen auf eine sehr beständige Mietnachfrage.
• Mögeldorf und Erlenstegen: Klassische, grüne Villen- und Einfamilienhauslagen im Osten der Stadt. Das Angebot ist knapp, die Preisbildung stark vom einzelnen Grundstück und dem energetischen Zustand abhängig.
• Südstadt (Steinbühl, Gibitzenhof, Galgenhof): Dichter Nachkriegs- und Altbaubestand nahe dem Hauptbahnhof. Die Einstiegspreise pro Quadratmeter liegen moderater, weshalb hier viele lokale Kapitalanleger kaufen.
• Stadtrandlagen (Langwasser, Eibach, Katzwang): Typische Märkte für Doppel- und Reihenhäuser, die sich laut Gutachterausschuss 2025 überwiegend zwischen 360.000 und 740.000 € bewegten.

Da der Gutachterausschuss in seiner Pressemitteilung keine einzelnen Stadtteil-Durchschnittspreise ausweist, empfiehlt sich vor einem Gebot der Blick in die mikrogeografischen Daten: Über Area Insights für Nürnberg und einzelne Stadtteile lassen sich Preis- und Mietreihen gezielt für einzelne Quartiere auswerten, während Sie über alle Immobilienangebote in Nürnberg auf einen Blick (Property Sourcing) den aktuellen Bestand portalübergreifend durchsuchen.

Wie lassen sich die Zahlen für Nürnberg selbst nachprüfen?

Alle in diesem Leitfaden genannten Angebotspreise und Angebotsmieten stammen direkt aus CASAFARI Area Insights. In der Plattform wird Nürnberg über Location Lookup eindeutig der Location id 529630 zugeordnet; die abgebildeten Zeitreihen entsprechen den Indikatoren sale_apartment_psqm (Angebotspreis Wohnungen je m²) und rent_apartment_psqm (Angebotsmiete Wohnungen je m²).

Makler, Sachverständige und Investment-Teams in Mittelfranken nutzen diese Zeitreihen, um die allgemeine Marktrichtung eines Stadtteils zu belegen, und kombinieren sie anschließend mit der Comparables und Bewertung in der Entwicklerdokumentation (auf Englisch), um für ein konkretes Bewertungsobjekt die exakt passenden Vergleichsangebote inklusive Historie heranzuziehen.

Entwickler und Datenanalysten können dieselben Quartalsreihen direkt über die API abrufen, über Casafari MCP: Immobiliendaten für KI-Agenten in eigene KI-Workflows einbinden oder für größere Portfolien auf die Daten-Dienste von CASAFARI zurückgreifen; die Abrechnung der Abfragen erfolgt transparent in Tokens.

Wenn Sie die Nürnberger Preis- und Mietentwicklung für Ihren eigenen Stadtteil oder ein konkretes Objekt prüfen möchten, können Sie jederzeit ein Konto auf platform.casafari.com anlegen und die Daten auf Straßen- und Quartiersebene einsehen.