Immobilien am Starnberger See: Preise, Trend und Regeln 2026

In der Stadt Starnberg lagen die durchschnittlichen Angebotspreise im 3. Quartal 2026 bei 10.313,4 €/m² für Häuser und 7.001,1 €/m² für Eigentumswohnungen (CASAFARI Area Insights, indexierte Inserate ohne Ausreißer; Angebots-, keine Kaufpreise). Häuser kosten damit rund 47 % mehr pro Quadratmeter als Wohnungen. Während Wohnungen im Jahresvergleich um 3,9 % zulegten, gaben Häuser um 1,3 % nach und liegen 6,4 % unter ihrem Höchststand vom 1. Quartal 2026. Wichtig zur Einordnung: Diese Zahlen gelten für die Stadt Starnberg, nicht für die Ufergemeinden Berg, Tutzing, Feldafing, Pöcking oder Seeshaupt, wo Seegrundstücke in der Regel teurer gehandelt werden.

Ein Paar aus München-Harlaching hat gerade seine Vierzimmerwohnung verkauft und sucht nun ein Haus mit Garten in Söcking oder Percha. Die Tochter fährt morgens ohnehin mit der S6 Richtung Tutzing zur Schule, der Arbeitsweg in die Münchner Innenstadt bleibt überschaubar. Beim abendlichen Blick in die Portale fällt den beiden eine Villa am Ostufer in Berg auf – ein Objekt mit eigenem Steg, dessen Preis in keiner allgemeinen Ortsstatistik der Stadt Starnberg auftaucht.

Wer am Starnberger See kauft oder verkauft, bewegt sich nicht in einem Feriengebiet, sondern im erweiterten Münchner Wohnmarkt. Und wer die Preise verstehen will, muss genau hinsehen, welche Gemeinde und welches Segment eine Statistik tatsächlich abbildet.

Was kostet eine Immobilie in Starnberg im Herbst 2026?

Die Zahlen aus Area Insights, der Gebietsübersicht von CASAFARI, zeigen für die Stadt Starnberg (Location-ID 530243, Stand Q3 2026, abgefragt am 23.10.2026) einen klaren Abstand zwischen den Segmenten: Für Häuser verlangen Verkäufer im Schnitt 10.313,4 €/m², für Wohnungen 7.001,1 €/m². Der Aufschlag für das eigene Haus samt Grundstück beträgt damit rund 47 % pro Quadratmeter.

Was diese Zahl ist – und was nicht: Der Gutachterausschuss sieht jeden notariellen Kaufvertrag, CASAFARI jedes veröffentlichte Inserat. Die hier genannten Werte sind der Durchschnitt aller von CASAFARI indexierten Angebote, bereinigt um statistische Ausreißer. Es handelt sich um Angebotspreise, nicht um beurkundete Kaufpreise.

Als reines Rechenbeispiel zur Einordnung: Ein Haus mit 180 m² Wohnfläche liegt zum Starnberger Durchschnittswert rechnerisch bei rund 1,86 Mio. €, eine 90-m²-Wohnung bei rund 630.000 €. Das ist kein Marktpreis für ein einzelnes Objekt, sondern die statistische Mitte des Angebots in der Stadt Starnberg.

Dabei gilt eine wesentliche Abgrenzung: Die Datenreihe umfasst ausschließlich das Stadtgebiet von Starnberg mit seinen 24.602 Einwohnerinnen und Einwohnern (Stand 31.12.2025, laut Einwohnerzahlen des Landratsamts Starnberg nach dem Bayerischen Landesamt für Statistik). Die Nachbargemeinden am Seeufer – darunter Tutzing (10.054 Einwohner), Berg (8.128), Pöcking (5.618), Feldafing (4.349) sowie Seeshaupt und Bernried – sind in dieser Reihe nicht enthalten. Gerade dort liegen viele der historischen Villen und direkten Seegrundstücke, die das Preisbild des Sees in der Öffentlichkeit prägen.

Warum laufen Häuser und Wohnungen seit 2023 auseinander?

Wer die Quartalsreihen seit Anfang 2023 nebeneinanderlegt, sieht zwei Märkte, die auf die Zinswende unterschiedlich reagiert haben. Bei Eigentumswohnungen setzte mit den steigenden Finanzierungskosten eine rasche Korrektur ein: Vom Startwert bei 7.616,3 €/m² im 1. Quartal 2023 fielen die Angebotspreise in Starnberg um 15,3 % auf ihren Tiefpunkt von 6.447,9 €/m² im 3. Quartal 2023 (CASAFARI Area Insights, Location-ID 530243).

Seither hat sich das Wohnungssegment erholt und bewegt sich seit Anfang 2025 in einem flachen Band zwischen rund 6.900 und 7.200 €/m². Mit 7.001,1 €/m² im 3. Quartal 2026 liegen Wohnungen 8,6 % über ihrem Tiefststand von 2023 und 3,9 % über dem Vorjahresquartal (6.739,1 €/m² im Q3 2025), bleiben aber noch 8,1 % unter dem Niveau von Anfang 2023.

Häuser nahmen den umgekehrten Weg. Statt im Jahr 2023 nachzugeben, stiegen die durchschnittlichen Angebotspreise von 9.284,0 €/m² im 1. Quartal 2023 bis auf einen Höchststand von 11.022,6 €/m² im 1. Quartal 2026. Erst in den beiden darauffolgenden Quartalen gab die Reihe um 6,4 % auf 10.313,4 €/m² im 3. Quartal 2026 nach. Gegenüber dem Vorjahr (10.445,4 €/m² im Q3 2025) entspricht das einem leichten Rückgang von 1,3 %, gegenüber Anfang 2023 jedoch einem Plus von 11,1 %.

Noch deutlicher wird die Spreizung im Jahresmittel der Angebotspreise (arithmetisches Mittel der Quartale aus CASAFARI Area Insights). Zwischen 2023 und den ersten drei Quartalen 2026 legten Häuser im Jahresdurchschnitt um 15,4 % zu, während Wohnungen um 1,1 % nachgaben.

Jahr	Wohnungen (€/m², Angebotspreise)	Häuser (€/m², Angebotspreise)
2023	7.005,5 €	9.195,0 €
2024	10.402,5 € (Häuser) / 6.744,5 € (Wohnungen)	10.402,5 €
2025	6.961,0 €	10.431,4 €
2026 (Q1–Q3)	6.929,1 €	10.608,5 €

Die Ursache liegt in der Käuferstruktur: Wohnungskäufer rechnen stärker mit Fremdkapital und spüren jede Veränderung des Bauzinses unmittelbar. Wer hingegen in Starnberg ein Haus für anderthalb oder zwei Millionen Euro erwirbt, bringt häufig hohes Eigenkapital oder den Erlös aus einem Immobilienverkauf in München mit.

Eine Lesehilfe für die Statistik: Starnberg ist ein kleiner, hochpreisiger Markt. Wenige neu inserierte Villen in guter Halbhöhenlage können den Quartalsdurchschnitt bei Häusern um mehrere hundert Euro pro Quadratmeter verschieben. Quartalsschwankungen unter etwa 3 % sind statistisches Rauschen – verlässlich ist die mehrjährige Richtung, nicht die Nachkommastelle eines einzelnen Quartals. Zudem gilt auch hier: Die Ufergemeinden außerhalb der Stadt Starnberg sind nicht Teil dieser Kurve.

Wie steht Starnberg im Vergleich zu München und Deutschland da?

Im bundesweiten Vergleich zeigt sich, wie eigenständig der Markt im Fünfseenland arbeitet. Laut dem Häuserpreisindex des Statistischen Bundesamts vom Q2 2026 (Pressemitteilung Nr. 336 vom 24.09.2026, vorläufige Werte) stiegen die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland im 2. Quartal 2026 um 0,6 % gegenüber dem Vorjahresquartal und um 0,3 % gegenüber dem Vorquartal.

Starnberger Eigentumswohnungen laufen mit +3,9 % zum Vorjahr (Q3 2026, CASAFARI Area Insights) dieser bundesweiten Stabilisierung voraus, während Häuser in Starnberg mit −1,3 % nach ihrem starken Anstieg in den Jahren 2024 und 2025 eine Pause einlegen. Wichtig beim Vergleich: Der Index des Statistischen Bundesamts basiert auf tatsächlichen Transaktionspreisen bis zum 2. Quartal 2026, während die CASAFARI-Reihen Angebotspreise bis zum 3. Quartal 2026 abbilden. Den größeren nationalen Zusammenhang ordnen unsere Trends auf dem deutschen Wohnungsmarkt ein.

Auch bei der Zahl der Verkäufe hat sich der Markt vom Zinsanstieg erholt. Wie aus den Marktinformationen des Gutachterausschusses Starnberg hervorgeht, gingen im Jahr 2023 beim Gutachterausschuss des Landkreises nur noch rund 70 % der Kaufverträge des Rekordjahres 2021 ein. Für den Auswertungszeitraum 2024 bis 2025 meldet der Ausschuss jedoch wieder steigende Verkaufszahlen. Das deckt sich mit dem Landestrend: Der Immobilienmarktbericht Bayern 2026 des Oberen Gutachterausschusses verzeichnet für das Jahr 2025 bayernweit 142.712 Kauffälle – ein Zuwachs von 11,8 % gegenüber 2024 (in den bayerischen Landkreisen +10,5 %).

Da der Starnberger See funktional als südwestliche Verlängerung des Münchner Wohnmarkts agiert, lohnt sich für Kaufinteressenten der Blick in unseren Leitfaden zum Münchner Immobilienmarkt, um die Preisentwicklung in der Landeshauptstadt direkt danebenzulegen.

Wer kauft am Starnberger See, und was wird gekauft?

Trotz der Segelboote und der Promenade ist der Landkreis Starnberg kein klassischer Ferienhausmarkt. Gekauft wird überwiegend als Erstwohnsitz und überwiegend von Haushalten aus der Region. Über die S-Bahn-Linie S6 (mit Halten unter anderem in Starnberg, Starnberg Nord, Possenhofen, Feldafing und Tutzing) sowie die Autobahn A95 ist die Münchner Innenstadt rund 25 Kilometer entfernt.

Zwei Gruppen prägen die Nachfrage im Alltag: Zum einen Familien aus München, die eine Stadtwohnung verkaufen und für denselben Gegenwert oder mit überschaubarem Aufschlag ein Haus mit Garten in den Starnberger Ortsteilen wie Söcking, Percha oder Hadorf suchen. Zum anderen ältere Eigentümerinnen und Eigentümer, denen das große Haus am Hang in Berg oder Tutzing zu weitläufig wird und die in eine barrierearme Wohnung mit Aufzug und Seeblick nahe dem Bahnhof Starnberg See wechseln. Beruflich dominieren Unternehmerfamilien, Ärztinnen, Juristen sowie Führungskräfte aus der Münchner Technologie- und Finanzbranche.

Zweitwohnungskäufer stammen ebenfalls meist aus München oder dem süddeutschen Raum; Käufer aus dem Ausland – etwa aus Österreich, der Schweiz, den Niederlanden, Skandinavien oder über Münchner Arbeitgeber aus den USA und Großbritannien – bilden eine kleine Minderheit.

Das Angebot bleibt dabei strukturell knapp. Der gesamte Landkreis Starnberg wuchs zwischen dem Zensus am 15.05.2022 (138.325 Einwohner) und dem 31.12.2025 (139.709 Einwohner) lediglich um rund 1.400 Personen beziehungsweise 1,0 % (Bayerisches Landesamt für Statistik via Landratsamt Starnberg). Neubauflächen sind rar, das Seeufer ist weitgehend öffentlich zugänglich oder naturschutzrechtlich geschützt. Auf den Markt kommen vor allem Bestandsvillen und Einfamilienhäuser aus den Baujahren 1900 bis 1980 auf großen Grundstücken, bei denen Käufer die energetische Sanierung nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) von Beginn an einkalkulieren müssen. Reine Kapitalanleger treten kaum auf: Bei diesem Preisniveau steht nicht die laufende Mietrendite im Vordergrund, sondern das eigene Wohnen und der langfristige Werterhalt in der Familie.

Welche Steuern und Nebenkosten fallen beim Kauf an?

Wer im Landkreis Starnberg eine Immobilie erwirbt, profitiert zunächst von einem bayerischen Standortvorteil: Die Grunderwerbsteuer beim Bayerischen Landesamt für Steuern liegt in Bayern auch 2026 bei 3,5 % des Kaufpreises (§ 11 GrEStG) – dem niedrigsten Satz in Deutschland. Wie stark die übrigen Bundesländer abweichen, zeigt unser übergeordneter Leitfaden Deutschland mit Grunderwerbsteuer nach Bundesland. Hinzu kommen die gesetzlichen Kosten für Notar und Grundbucheintrag sowie beim Kauf über einen Makler die Provision, die bei Wohnimmobilien an Verbraucher seit Ende 2020 in der Regel zwischen Käufer und Verkäufer geteilt wird.

Empfindlich teurer wurde in den vergangenen Jahren das Halten einer Zweitwohnung. Sowohl die Zweitwohnungsteuer der Stadt Starnberg (in Kraft seit 01.01.2022, Satzung in der Fassung ab 01.01.2024, abgerufen im Oktober 2026) als auch die Satzung über Steuern und Beiträge der Gemeinde Berg (Satzung vom 22.11.2021, seit 01.01.2022) setzen die Steuer auf 20 % der Jahresnettokaltmiete fest. Bei selbstgenutztem Eigentum wird dafür die ortsübliche Nettokaltmiete geschätzt. Ein Rechenbeispiel: Wird für eine größere Zweitwohnung oder ein Haus in Starnberg eine Jahresnettokaltmiete von 36.000 € angesetzt, werden jährlich 7.200 € Zweitwohnungsteuer fällig. Eine Befreiung ist in Starnberg auf Antrag (jeweils bis zum 31. Januar des Folgejahres) möglich, wenn die Summe der positiven Einkünfte im vorletzten Jahr 29.000 € nicht überschritten hat.

Für die laufende Grundsteuer B unterscheiden sich die Gemeinden ebenfalls: Laut der Übersicht über die Hebesätze im Landkreis Starnberg (Stand 2025) liegt der Hebesatz der Grundsteuer B in der Stadt Starnberg bei 575 %, in der Nachbargemeinde Berg bei 450 %.

Wenn Sie den reinen Bodenwert eines Grundstücks prüfen möchten – etwa für eine Erbschaft, eine Schenkung oder zur Trennung von Boden- und Gebäudewert –, hilft die amtliche Bodenrichtwertliste 2026 des Gutachterausschusses Starnberg. Sie gilt zum Stichtag 01.01.2026, wurde am 20.05.2026 beschlossen und wertet die tatsächlichen Verkäufe vom 01.01.2024 bis zum 31.12.2025 aus. Einen konkreten Angebotspreis für ein bebautes Grundstück ersetzt der Bodenrichtwert jedoch nicht, da Zustand, Architektur und Seeblick des Hauses darin nicht abgebildet sind.

Wie prüft man den Preis eines Hauses am See, bevor man bietet?

Vor einem Kaufangebot oder einer Verkaufsentscheidung am Starnberger See empfiehlt sich ein Vorgehen in drei Schichten: Zuerst liefert der amtliche Bodenrichtwert die Untergrenze für den reinen Grund und Boden. Zweitens zeigt Area Insights die Richtung des Gesamtmarktes im jeweiligen Quartal. Drittens braucht es den Blick auf das konkrete Einzelobjekt über Bewertungen und Comparables für den konkreten Vergleich.

Gerade weil die Durchschnittswerte der Stadt Starnberg (10.313,4 €/m² für Häuser im Q3 2026) weder den freien Alpenblick noch die Sanierungsreife einer Heizungsanlage aus den 1970er-Jahren kennen, entscheidet der Vergleich auf Objektebene. In Comparables sehen Sie, welche ähnlichen Häuser in derselben Mikrolage derzeit oder in den vergangenen Monaten angeboten wurden, wie viele Tage ein Objekt bereits am Markt ist und ob der Angebotspreis im Verlauf der Vermarktung gesenkt wurde. Seit 2022 ist der Verhandlungsspielraum zwischen dem ersten Inseratspreis und dem späteren Abschluss spürbar größer geworden – die Historie eines Inserats ist daher das wichtigste Argument im Preisgespräch.

Eigentümerinnen und Eigentümer, die vor einem Gespräch mit dem Makler eine erste Orientierung für ihr Haus oder ihre Wohnung suchen, können mit unserer Online-Immobilienbewertung für Eigentümer starten. Makler, Gutachter und Analysten, die eigene Marktberichte aufbauen oder Datenreihen direkt in ihre Systeme einbinden möchten, finden die technische Beschreibung in der Dokumentation zu Area Insights auf developers.casafari.com (englisch) sowie in der Dokumentation zu Comparables und Bewertung (englisch). Ihren direkten Konto und Zugang auf platform.casafari.com richten Sie dort in wenigen Schritten selbst ein.

Wer den Markt rund um Starnberg nicht nur über Einzelinserate, sondern im zeitlichen Verlauf beobachten möchte, findet alle Quartalsreihen und Verteilungskurven direkt in Area Insights, der Gebietsübersicht von CASAFARI.