Immobilienpreise in Stuttgart 2026: Was Wohnungen kosten und was bezahlt wird

Im dritten Quartal 2026 liegt der durchschnittliche Angebotspreis für Eigentumswohnungen in Stuttgart laut CASAFARI Area Insights bei 4.723,5 €/m², 1,0 % unter dem Vorjahresquartal und 9,5 % unter dem Stand von Anfang 2023, aber 2,2 % über dem Tief von Ende 2024. Tatsächlich bezahlt wurden 2025 für Bestandswohnungen im Schnitt 4.250 €/m² (Gutachterausschuss Stuttgart). Während sich die Preise seitwärts bewegen, steigt die Zahl der beurkundeten Verkäufe wieder spürbar an.

Was kostet eine Wohnung in Stuttgart im Herbst 2026?

Ein Ingenieurspaar in Stuttgart-West wartet seit dem Frühjahr 2023 darauf, dass die Preise für eine Vierzimmerwohnung noch einmal deutlich nachgeben. Gleichzeitig blickt eine Eigentümerin in Degerloch auf ihr Inserat, dessen Preisvorstellung noch aus den Spitzenjahren vor der Zinswende stammt. Beide Parteien schauen im Herbst 2026 auf denselben Marktwert von 4.723,5 €/m² – und lesen ihn doch völlig entgegengesetzt: Für die Suchenden wirkt der Markt weiterhin teuer, für die Verkäuferin hat er sich längst beruhigt.

Dieser Richtwert von 4.723,5 €/m² für das dritte Quartal 2026 (Quartalsbeginn 01.07.2026, abgefragt am 23.10.2026) stammt aus Area Insights, der Gebietsübersicht von CASAFARI für Stuttgart (Location-ID 527818). Gegenüber dem dritten Quartal 2025 (4.773,1 €/m²) entspricht das einem leichten Rückgang um 49,6 €/m² oder 1,0 %. Verglichen mit dem bisherigen Tiefpunkt im vierten Quartal 2024 (4.621,7 €/m²) liegen die Forderungen der Verkäufer jedoch wieder um 101,8 €/m² (+2,2 %) höher.

Wer in Stuttgart rechnet, trennt dabei sauber zwischen Wunsch und Wirklichkeit. Die in diesem Leitfaden verwendeten Area-Insights-Daten von CASAFARI bilden Angebotspreise aus indexierten Inseraten auf Portalen wie ImmoScout24 oder Immowelt ab, bereinigt um statistische Ausreißer und Dubletten, jedoch keine beurkundeten Kaufpreise. Was beim Notar tatsächlich gezahlt wurde, weist der Bericht des Gutachterausschusses Stuttgart zum Grundstücksmarkt im 4. Quartal 2025 aus: Für das Gesamtjahr 2025 lag der durchschnittliche Kaufpreis für gebrauchte Eigentumswohnungen bei 4.250 €/m² Wohnfläche. Der Live-Ticker oben zeigt Ihnen jeweils den aktuellen Quartalsstand der Angebotspreise sowie die Woche der letzten Datenaktualisierung.

Wie haben sich die Immobilienpreise in Stuttgart seit 2023 entwickelt?

Die Preiskorrektur im Stuttgarter Kessel verlief geordnet, aber spürbar. Vom ersten Quartal 2023, als Eigentumswohnungen laut CASAFARI Area Insights im Schnitt noch für 5.219,8 €/m² angeboten wurden, gaben die Forderungen über sieben Quartale hinweg nach. Ausgelöst durch die rasch gestiegenen Bauzinsen sank der durchschnittliche Angebotspreis bis zum vierten Quartal 2024 auf 4.621,7 €/m² – ein Minus von rund 11,5 % vom Hochpunkt.

Im Frühjahr 2025 sah es kurzzeitig nach einer Gegenbewegung aus, als die Angebotspreise im zweiten Quartal 2025 auf 4.819,9 €/m² anzogen. Aus diesem Zwischenhoch wurde jedoch keine neue Rally, sondern ein stabiles Plateau. Seit dem zweiten Quartal 2025 pendelt der Stuttgarter Quadratmeterpreis im Angebot nunmehr seit sechs Quartalen in einem engen Korridor zwischen 4.720 und 4.790 €/m². Gegenüber dem Beginn der Zeitreihe im ersten Quartal 2023 liegt das Niveau im dritten Quartal 2026 damit um 496,3 €/m² (−9,5 %) niedriger.

Im bundesweiten Vergleich hinkt die baden-württembergische Landeshauptstadt beim Preisauftrieb leicht hinterher. Laut der Destatis-Pressemitteilung zum Häuserpreisindex im 2. Quartal 2026 (veröffentlicht am 24.09.2026) stiegen die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland im zweiten Quartal 2026 vorläufig um 0,6 % gegenüber dem Vorjahresquartal und um 0,3 % gegenüber dem ersten Quartal 2026 (Indexstand 100,6; Basisjahr 2025 = 100). Wie sich diese Stuttgarter Seitwärtsbewegung in das Gesamtbild einfügt, zeigen die Trends auf dem Wohnungsmarkt in Deutschland.

Dass der Markt dennoch wieder lebt, zeigt der Blick auf das Transaktionsvolumen. Schon 2024 wurden in Stuttgart laut einer Pressemitteilung der Landeshauptstadt vom 19.02.2025 insgesamt 4.870 Immobilien und Grundstücke verkauft (+16 % gegenüber 2023, Geldumsatz +22 %). Im Gesamtjahr 2025 stieg die Zahl der Kauffälle laut Gutachterausschuss Stuttgart um weitere 10,3 % auf vorläufig 5.381 Transaktionen und übertraf damit erstmals seit 2021 wieder das Zehnjahresmittel von 5.065 Verkäufen, während der Geldumsatz um 2,6 % auf 2.872 Mio. € wuchs (Zehnjahresmittel: 3.479 Mio. €). Auf dem Stuttgarter Markt kehrt zuerst die Menge zurück, bevor sich die Preise bewegen.

Angebotspreis oder Kaufpreis: Was wird in Stuttgart wirklich bezahlt?

Wer heute in Stuttgart kauft oder verkauft, muss die Lücke zwischen Inserat und Kaufvertrag einkalkulieren. Während CASAFARI Area Insights für das dritte Quartal 2026 über alle angebotenen Wohnungen hinweg 4.723,5 €/m² ausweist, differenziert der Gutachterausschuss Stuttgart in seiner Auswertung für das Gesamtjahr 2025 strikt nach Baujahr und Zustand: Für Bestandswohnungen wurden beim Notar durchschnittlich 4.250 €/m² Wohnfläche bezahlt, für Neubauwohnungen hingegen 8.247 €/m².

Zwischen dem aktuellen Angebotspreis im Herbst 2026 (4.723,5 €/m²) und dem gezahlten Durchschnittspreis für Bestandswohnungen aus dem Jahr 2025 (4.250 €/m²) liegt rechnerisch eine Differenz von rund 11 %. Da sich die beiden Werte auf unterschiedliche Zeiträume und eine leicht abweichende Segmentmischung beziehen, ist dieser Abstand als Größenordnung zu lesen, nicht als exakte Abschlagsquote für jedes Einzelobjekt. Er erklärt sich vor allem dadurch, dass viele Eigentümer gedanklich noch an den Bewertungen von 2022 festhalten, ihre Wohnungen entsprechend hoch inserieren und nach längerer Vermarktungsdauer im Preis nachgeben müssen.

Wie stark das Objekt selbst den Preis bestimmt, zeigt die enorme Spannweite der beurkundeten Verträge im Jahr 2025: Laut Gutachterausschuss reichten die gezahlten Quadratmeterpreise für Wohnungen von 1.515 €/m² im einfachen, sanierungsbedürftigen Bestand bis zu 14.392 €/m² in der absoluten Spitze. Insgesamt wechselten 2025 genau 3.788 Wohnungs- und Teileigentumseinheiten (+10,9 %) für zusammen 1.250 Mio. € (+11 %) den Eigentümer. Davon entfielen 3.112 Verkäufe auf Bestandswohnungen (+10 %) und 210 auf umgewandelte Wohnungen, aber lediglich 153 Kauffälle auf Neubauwohnungen (+25,4 %) – ein Beleg dafür, wie dünn das Neubauangebot im Stadtgebiet geworden ist.

Für Käufer bedeutet diese Marktlage, dass gut begründete Preisverhandlungen anhand konkreter Vergleichsobjekte wieder zum Erfolg führen. Eigentümer wiederum vermeiden monatelange Standzeiten und spätere Preissenkungen, wenn sie von Beginn an mit einem marktgerechten Preis starten. Makler und Sachverständige nutzen hierfür Bewertungen, Comparables und Marktstudie von CASAFARI, um Angebotspreise direkt gegen ähnliche aktive und historische Objekte im Umfeld zu prüfen; private Verkäufer erhalten über die Online-Immobilienbewertung für Eigentümer eine erste fundierte Orientierung.

Welche Stadtbezirke sind teuer, welche günstig?

Stuttgarts Immobilienpreise folgen der Topografie. Der enge Talkessel, die begehrten Halbhöhenlagen mit Blick über die Stadt, das Neckartal mit seinen Industriestandorten und die Hochebene der Filder schaffen auf wenigen Kilometern Luftlinie völlig unterschiedliche Mikromärkte. Da Weinberge, Waldflächen und Frischluftschneisen streng geschützt sind, bleibt bebaubares Land selbst in wirtschaftlich ruhigeren Jahren knapp.

Der vorläufige Jahresbericht 2025 des Gutachterausschusses Stuttgart zeigt ein klares Preisgefälle bei den tatsächlich gezahlten Kaufpreisen für Bestandswohnungen:

Stadtbezirk	Kaufpreis Bestandswohnungen 2025 (€/m²)	Charakteristik der Lage
Stuttgart-Nord	5.572 €/m²	Killesberg, klassische Halbhöhenlagen, Villenbebauung und ruhige Wohnstraßen
Stuttgart-Mitte	5.055 €/m²	Urbanes Zentrum im Kessel, kurze Wege, gemischte Bausubstanz
Stuttgart-West	4.802 €/m²	Dicht bebaute Gründerzeitquartiere, hohe Nachfrage bei Akademikern und Familien
Degerloch	4.634 €/m²	Gehobene Höhenlage oberhalb des Kessels mit direkter Zahnradbahn- und Stadtbahnanbindung
Stuttgart-Süd	4.593 €/m²	Beliebte Wohnlagen vom Heusteigviertel bis zu den Hanglagen Richtung Kaltental
Vaihingen	4.430 €/m²	Großer Bezirk auf den Fildern, Universitätscampus und zahlreiche Forschungsinstitute
Stuttgart-Ost	4.304 €/m²	Vielseitiger Bezirk zwischen Gänsheide (gehoben) und einfachen Tallagen
Bad Cannstatt	3.867 €/m²	Größter und ältester Stadtbezirk am Neckar, breiter Bestand, günstigerer Einstieg
Untertürkheim	3.385 €/m²	Industriell geprägter Neckarvorort am Stammsitz von Mercedes-Benz
Plieningen	3.292 €/m²	Südlicher Filderbezirk rund um die Universität Hohenheim, preiswertester Einstieg in der Auswahl

An der Spitze stehen unangefochten Stuttgart-Nord mit dem Killesberg (5.572 €/m²) sowie die Innenstadt in Stuttgart-Mitte (5.055 €/m²). Dahinter folgen die gründerzeitlich geprägten Quartiere in Stuttgart-West (4.802 €/m²) und Stuttgart-Süd (4.593 €/m²) sowie das hochgelegene Degerloch (4.634 €/m²). Wer unterhalb von 4.000 €/m² sucht, wird vor allem in den Neckarvororten Bad Cannstatt (3.867 €/m²) und Untertürkheim (3.385 €/m²) oder am südlichen Stadtrand in Plieningen (3.292 €/m²) fündig.

Noch deutlicher fällt der Aufschlag für die Halbhöhenlagen bei Ein- und Zweifamilienhäusern aus, die weit über dem städtischen Wohnungsschnitt gehandelt werden. Für Häuser liegt kein eigener CASAFARI-Preisindex vor; der Gutachterausschuss meldet für das Jahr 2025 jedoch eine spürbare Belebung mit 447 verkauften Einfamilienhäusern (+12 % gegenüber 2024), 131 Zweifamilienhäusern (+12 %) und 129 Dreifamilienhäusern (+18,3 %).

Wem das Preisniveau im Stadtgebiet zu hoch ist, weicht zunehmend in den Speckgürtel aus. Städte wie Fellbach, Esslingen am Neckar, Ludwigsburg, Böblingen, Sindelfingen sowie Filderstadt und Leinfelden-Echterdingen nahe Flughafen und Messe sind über das S-Bahn-Netz eng an den Hauptbahnhof angebunden. Laut der Halbjahresbilanz des Statistischen Amts Stuttgart zur Bevölkerung 2025 (Pressemitteilung vom 08.08.2025) verlor die Landeshauptstadt allein im ersten Halbjahr 2025 per Saldo 1.742 Einwohner an die umliegenden Landkreise. Wer den Suchradius über die Stadtgrenze hinaus erweitert, kann mit der Immobiliensuche über alle Portale (Property Sourcing) das gesamte Angebot in Stuttgart und den Nachbarkreisen gebündelt überblicken.

Wie entwickeln sich die Mieten, und was sagt der Mietspiegel?

Auf den ersten Blick wirkt der Stuttgarter Mietmarkt im Herbst 2026 widersprüchlich. Laut CASAFARI Area Insights liegt die durchschnittliche Angebotsmiete für Wohnungen im dritten Quartal 2026 bei 20,1 €/m² monatlich. Gegenüber dem Vorjahresquartal (20,8 €/m² im Q3 2025) entspricht das einem leichten Rückgang um 3,4 %; seit dem ersten Quartal 2024 (21,7 €/m²) haben die inserierten Mieten um 7,4 % nachgegeben.

Diese leichten Abschläge auf hohem Niveau bedeuten jedoch keine Entspannung für gewöhnliche Wohnungssuchende. In den Online-Portalen sind hochpreisige Neubauwohnungen sowie möblierte Apartments auf Zeit stark überrepräsentiert, während günstige Bestandswohnungen oft unter der Hand oder innerhalb weniger Stunden vergeben werden. Was in der Breite tatsächlich gezahlt wird, zeigt der qualifizierte Mietspiegel nach § 558d BGB für die Periode 2025/2026 (gültig vom 01.01.2025 bis 31.12.2026): Laut dem Mieterverein Stuttgart zum Mietspiegel 2025/2026, der das Werk der Landeshauptstadt mitunterzeichnet hat, liegt die durchschnittliche ortsübliche Vergleichsmiete bei 11,15 €/m² nettokalt und damit nur rund 1 % über der Vorausgabe (11,04 €/m²). Der Eigentümerverband Haus & Grund Stuttgart hat den aktuellen Mietspiegel nicht mitgetragen.

Für Vermieter ist dieser Wert von 11,15 €/m² rechtlich bindend, denn Stuttgart gehört auch 2026 zur Gebietskulisse der Mietpreisbremse, wie die Übersicht zu Mietpreise und Mietspiegel der Landeshauptstadt Stuttgart (Stand 01.01.2026) bestätigt. Grundlage ist die Mietpreisbegrenzungsverordnung des Landes vom 16.12.2025, die vom 01.01.2026 bis zum 31.12.2026 in 130 Städten und Gemeinden Baden-Württembergs gilt (rund 33 % der Landesbevölkerung). Bei einer Wiedervermietung darf die Miete höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen; ausgenommen sind lediglich Neubauten mit erstmaliger Nutzung und Vermietung nach dem 01.10.2014 sowie umfassend modernisierte Wohnungen.

Darüber hinaus gilt in derselben Gebietskulisse bei bestehenden Mietverträgen eine abgesenkte Kappungsgrenze, wonach Mieten innerhalb von drei Jahren um maximal 15 % bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete steigen dürfen. Laut den Informationen zur Mietpreisbremse beim Ministerium für Landesentwicklung und Wohnen Baden-Württemberg (Stand 23.10.2026) hat die Landesregierung am 22.09.2026 bereits Verordnungsentwürfe zur Verlängerung dieser Regelungen über das Jahr 2026 hinaus zur Anhörung freigegeben. Für Eigentümer und Mieter bleibt der offizielle Mietspiegelrechner der Stadt damit das wichtigste Instrument vor jeder Mietanpassung.

Lohnt sich eine Wohnung in Stuttgart als Kapitalanlage?

Setzt man die durchschnittliche Angebotsmiete von 20,1 €/m² ins Verhältnis zum durchschnittlichen Angebotspreis von 4.723,5 €/m² (CASAFARI Area Insights, jeweils Q3 2026), ergibt sich auf dem Papier eine indikative Bruttomietrendite von 5,1 % vor Kosten und Leerstand. Im ersten Quartal 2024 lag dieser rechnerische Wert bei 21,7 €/m² Miete und 4.727,3 €/m² Kaufpreis noch bei 5,5 %. Da die Angebotsmieten zuletzt leicht nachgegeben haben, während die Kaufpreise seitwärts laufen, hat sich die nominale Rendite etwas komprimiert.

Eine kaufmännisch ehrliche Kalkulation für den Stuttgarter Bestand fällt jedoch deutlich nüchterner aus. Wer eine nicht ausgenommene Bestandswohnung erwirbt und sich bei der Neuvermietung an die Mietpreisbremse und den Mietspiegelschnitt von 11,15 €/m² nettokalt halten muss, landet selbst bei einem verhandelten Kaufpreis von 4.250 €/m² bei einer Bruttorendite von unter 3 %. Hinzu kommen die Erwerbsnebenkosten: Die Grunderwerbsteuer im Serviceportal Baden-Württemberg ist seit dem 05.11.2011 unverändert auf 5,0 % des Kaufpreises festgesetzt und vom Käufer zu tragen. Zusammen mit etwa 1,5 bis 2 % für Notar und Grundbucheintrag sowie einer eventuellen Maklerprovision (in Baden-Württemberg sind je 3,57 % inklusive Mehrwertsteuer üblich, wobei § 656c BGB seit 2020 bei Wohnungen und Einfamilienhäusern die hälftige Teilung zwischen Käufer und Verkäufer vorschreibt) erhöhen sich die Anschaffungskosten um rund 7 bis 10 %.

Auch der Ausweg über möblierte Kurzzeitvermietung oder Ferienportale ist in der Landeshauptstadt versperrt. Seit dem 01.01.2016 gilt in Stuttgart eine Zweckentfremdungsverbotssatzung, die zum 01.01.2026 erneut verlängert wurde. Wer Wohnraum als Ferienwohnung vermieten, gewerblich nutzen oder längerfristig leer stehen lassen möchte, muss vorab eine Genehmigung zur Zweckentfremdung von Wohnraum in Stuttgart beantragen (Serviceportal Baden-Württemberg). Auf Grundlage des Landesgesetzes vom 16.02.2021 drohen bei Verstößen Bußgelder von bis zu 100.000 €, weshalb Ferienvermietung als Geschäftsmodell praktisch ausscheidet.

Dass Kapitalanleger dennoch wieder zugreifen, liegt an der langfristigen Substanzsicherheit und dem strukturellen Angebotsmangel. Im Jahr 2025 wurden laut Gutachterausschuss 226 Mehrfamilienhäuser verkauft (+24,2 % gegenüber 2024), was zeigt, dass Family Offices und institutionelle Investoren nach der Zinspause in den Markt zurückkehren. Gleichzeitig bleibt der Neubau schwach: Laut den Daten von Destatis zu Baupreisen und Immobilienpreisindex lagen die Baupreise für konventionell gefertigte Wohngebäude im Mai 2026 bundesweit 5,0 % über dem Vorjahresmonat, während in Stuttgart 2025 nur 85 Wohnbaugrundstücke (−1,2 %) bei seit 2023 rückläufigen Bodenpreisen gehandelt wurden – ein klares Signal für die Zurückhaltung der Bauträger.

Welche Risiken sollten Käufer in Stuttgart kennen?

Das größte strukturelle Risiko für den Stuttgarter Wohnungsmarkt liegt in seiner industriellen Basis. Der tiefgreifende Umbau der Automobil- und Zulieferindustrie rund um Mercedes-Benz, Porsche, Bosch und Mahle führt zu Sparprogrammen und Einstellungszurückhaltung in genau jenen gut bezahlten Ingenieurs- und Führungsetagen, die über Jahrzehnte hinweg die Stuttgarter Kaufpreise getragen haben. Das drückt nicht auf den Bestand von heute auf morgen, dämpft aber die Bereitschaft, Höchstpreise zu finanzieren.

Sichtbar wird diese Vorsicht bereits in der Demografie. Laut dem Melderegister des Statistischen Amts der Landeshauptstadt Stuttgart (das eine andere Berechnungsbasis nutzt als die Fortschreibung des Statistischen Landesamts) zählte die Stadt am 30.06.2025 genau 606.682 Einwohner mit Hauptwohnsitz. Das entspricht einem Rückgang um 2.652 Personen seit dem 31.12.2024 und markiert das vierte Halbjahr in Folge mit sinkender Bevölkerungszahl. Neben der Abwanderung ins Umland verzeichnete Stuttgart im ersten Halbjahr 2025 erstmals seit vielen Jahren auch einen negativen Wanderungssaldo mit dem Ausland; der Ausländeranteil lag zur Jahresmitte 2025 bei 28,3 %.

Hinzu kommen Markt- und Regulierungsrisiken. Für Verkäufer birgt die rund elfprozentige Lücke zwischen durchschnittlichem Angebotspreis und gezahltem Bestandspreis die Gefahr, mit überhöhten Forderungen monatelang am Markt zu stehen. Für Kapitalanleger begrenzen Mietpreisbremse und Kappungsgrenze das Mietsteigerungspotenzial im Bestand erheblich, zumal die Entwürfe zur Verlängerung über 2026 hinaus seit dem 22.09.2026 in der Anhörung liegen.

Demgegenüber steht jedoch ein außergewöhnlich widerstandsfähiges Fundament. Stuttgart verfügt weiterhin über eine hohe Kaufkraft, zwei Universitäten (Universität Stuttgart und Universität Hohenheim), zahlreiche Fraunhofer- und Max-Planck-Institute sowie Großprojekte wie den Bahnknoten Stuttgart 21 und den Standort um Flughafen und Landesmesse. Im direkten Vergleich mit den Immobilienpreisen in München im Vergleich oder dem übergeordneten Leitfaden zum deutschen Immobilienmarkt erweist sich Stuttgart im Jahr 2026 nicht als fallender, sondern als bedächtiger, scharf rechnender Markt.

Wie Makler, Bauträger und Analysten die Stuttgarter Daten nutzen

Wenn Angebotspreise und beurkundete Kaufpreise so deutlich auseinanderliegen wie derzeit in Stuttgart, entscheidet die Datenqualität über den Abschluss. Immobilienmakler, Bauträger und Finanzierungsanalysten nutzen Area Insights, um die Quartalsreihen für Verkaufspreise, Mieten und Angebotsvolumen gezielt für Stuttgart (Location-ID 527818) oder angrenzende Teilmärkte abzurufen; der Dienst Location Lookup übersetzt dabei Orts- und Bezirksnamen zuverlässig in die passenden Location-IDs. Im Einkaufsgespräch mit Eigentümern liefert Comparables die nötigen Belege aus aktiven und historischen Inseraten in der unmittelbaren Nachbarschaft, um eine Preisvorstellung aus dem Jahr 2022 sachlich auf das Marktniveau von 2026 zurückzuführen.

Für Unternehmen, die Markt- und Bewertungsdaten direkt in ihre eigenen Arbeitsabläufe oder internen Systeme einbinden möchten, stehen Casafari MCP für Immobiliendaten in KI-Agenten sowie die entsprechenden Programmierschnittstellen bereit. Entwickler finden die technischen Spezifikationen in der Dokumentation zu Area Insights auf developers.casafari.com (auf Englisch) sowie in der Dokumentation zu Comparables und Bewertung auf developers.casafari.com (auf Englisch). Die Abrechnung der API- und MCP-Aufrufe erfolgt transparent in Tokens.

Ob Sie als Eigennutzer eine Bestandswohnung im Stuttgarter Westen prüfen, als Kapitalanleger im Neckartal kalkulieren oder als Makler ein Mandat auf den Fildern einwerten: Ein Blick in die Gebietsübersicht von CASAFARI zeigt Ihnen tagesaktuell, wie sich das Angebot vor Ort zusammensetzt. Wer direkt mit den Schnittstellen arbeiten möchte, kann sein Konto und API-Schlüssel auf platform.casafari.com anlegen.