Der Immobilienmarkt in Luxemburg
Der property graph von CASAFARI und Location Intelligence zeigen, wie sich Nachfrage, Preise und Liquidität in Luxemburgs Regionen entwickeln.
Wer 2026 eine Immobilie in Luxemburg kaufen oder als Kapitalanlage nutzen möchte, trifft auf einen stabilisierten Markt mit klaren gesetzlichen Rahmenbedingungen. Im zweiten Quartal 2026 lagen die Notarpreise für Bestandswohnungen im Landesdurchschnitt bei 7.795 €/m² und für Neubauten (VEFA) bei 9.809 €/m² laut der Verkaufspreisstatistik des Observatoire de l’Habitat. Käufer von Selbstgenutztem profitieren vom Steuerkredit Bëllegen Akt (40.000 € pro Person), während für Vermieter die gesetzliche Mietpreisbremse von 5 Prozent des investierten Kapitals gilt.
Warum zieht der luxemburgische Immobilienmarkt Käufer und Anleger aus dem DACH-Raum an?
Das Großherzogtum Luxemburg verbindet wirtschaftliche Stabilität, ein hohes Einkommensniveau und ein kontinuierliches Bevölkerungswachstum. Zum 1. Januar 2026 zählte das Land 691.000 Einwohner (nach 681.973 im Vorjahr), während im Jahr 2025 rund 237.200 grenzüberschreitende Beschäftigte (Grenzgänger) täglich nach Luxemburg pendelten, wie der STATEC-Bericht „Le Logement en chiffres“ im September 2026 belegt. Diese demografische Dynamik erzeugt eine dauerhafte Nachfrage nach Wohnraum, insbesondere entlang den Hauptverkehrsachsen zu Deutschland, Frankreich und Belgien.
Nach der Zinsanpassungsphase zeigt der Markt fundierte Kennzahlen. Das nationale Preisniveau für Häuser lag im Zwölfmonatszeitraum von Juli 2025 bis Juni 2026 bei einem Median von 870.000 €. Bestandswohnungen erzielten im selben Zeitraum einen Durchschnitt von 7.712 €/m², während Neubauprojekte (Vente en état futur d’achèvement – VEFA) bei 9.839 €/m² notierten.
Während der Hauptstadtkanton traditionell Spitzenpreise aufweist – ausführlich analysiert in unserem Stadtleitfaden zu Luxemburg-Stadt –, bieten die umliegenden Kantone attraktive Ausweichmöglichkeiten für Eigenheimkäufer und Investoren. Immobilienspezialisten und Anleger nutzen die Gebietsübersicht von CASAFARI, um Angebotstrends und Preisentwicklungen auf Gemeindeebene in Echtzeit zu verfolgen.
Wie unterscheiden sich die Regionen und Kantone im Großherzogtum?
Der luxemburgische Immobilienmarkt gliedert sich in fünf statistische Regionen, die sich in Preisstruktur, Renditepotenzial und Käuferzielgruppen deutlich unterscheiden.
Im Zentrum (Kanton Luxemburg) dominiert der internationale Finanz- und EU-Dienstleistungssektor. Zwischen Juli 2025 und Juni 2026 kosteten Bestandswohnungen hier im Schnitt 9.811 €/m² (in Luxemburg-Stadt 10.269 €/m²) und Neubauten (VEFA) 11.795 €/m²; der Hauspreis-Median lag bei 1.300.000 €. Die westliche Ergänzung Zentrum-West (Capellen-Mersch) verzeichnete 7.376 €/m² im Bestand, 8.697 €/m² im Neubau und einen Haus-Median von 1.005.000 €.
Der Osten (Grevenmacher, Remich, Echternach) entlang der Mosel grenzt direkt an Rheinland-Pfalz und das Saarland. Diese Region ist bei deutschen Käufern und Grenzgängern aus Trier, Saarburg oder Perl besonders gefragt. Mit Durchschnittspreisen von 6.833 €/m² im Bestand, 8.448 €/m² im Neubau und einem Haus-Median von 842.500 € verbindet der Osten hohe Lebensqualität mit einer direkten Anbindung an die deutsche Grenze.
Der Süden (Kanton Esch-sur-Alzette / Minette) bildet das urbane Bildungs- und Forschungszentrum rund um Esch-Belval und Differdingen. Bei Preisen von 6.835 €/m² für Bestandswohnungen und 8.707 €/m² im Neubau sowie einem Haus-Median von 740.000 € bietet der Süden für Kapitalanleger vergleichend höhere Bruttomietrenditen.
Der Norden (Ösling – Clervaux, Diekirch, Redange, Vianden, Wiltz) ist mit 6.079 €/m² im Bestand, 7.735 €/m² im Neubau und einem Haus-Median von 686.000 € die erschwinglichste Region des Landes und spricht vor allem Familien an.
Eine Übersicht weiterer Märkte im benachbarten Ausland finden Sie in der Übersicht unserer regionalen Immobilienleitfäden.
Welche Infrastruktur und Mobilität verbinden das Land?
Ein zentraler Standortvorteil Luxemburgs ist das integrierte Verkehrssystem. Seit 2020 ist der gesamte öffentliche Nahverkehr – einschließlich Trams, AVL-, RGTR- und TICE-Bussen sowie der 2. Klasse der Eisenbahn – landesweit kostenfrei nutzbar.
Ein Meilenstein für die Infrastruktur war die Eröffnung der Straßenbahnverlängerung zum Flughafen Luxemburg am 2. März 2025 (Haltestellen Héienhaff P+R und Findel – Luxembourg Airport). Damit umfasst die Linie 1 laut Angaben auf dem Streckennetz der Straßenbahn auf transports.public.lu 16 Kilometer und 24 Stationen vom Stade de Luxembourg bis zum Flughafen. Im Jahr 2026 schreiten die Arbeiten am Kirchberg-Abzweig Kuebebierg (Linie K2A) sowie die Planungen für die Schnelltram nach Esch-sur-Alzette weiter voran.
Das mehrsprachige Schulsystem (Luxemburgisch, Deutsch, Französisch) zusammen mit internationalen und europäischen Schulen in Kirchberg, Mamer und Differdingen sichert zudem eine dauerhafte Nachfrage hochqualifizierter internationaler Arbeitskräfte nach Wohnraum.
Steuern, Bëllegen Akt und Abschreibung: Was gilt 2026 beim Immobilienkauf?
Beim Kauf einer Immobilie fallen regulär 7 % Erwerbsnebenkosten an (6 % Registrierungsgebühr / Droits d’enregistrement und 1 % Überschreibungsgebühr / Droits de transcription), hinzu kommen Notar- und Grundbuchkosten.
Um den Erwerb von Wohneigentum zum eigenen Hauptwohnsitz zu fördern, gewährt der Staat den Steuerkredit Bëllegen Akt. Gesetzlich verankert ist ein Freibetrag von 40.000 € pro Person (80.000 € für Paare), laut Informationen zum Steuerkredit Bëllegen Akt auf Guichet.lu. Das am 16. Juli 2026 von der Regierung vorgestellte Gesetzespaket „Booster fir de Wunnengsbau“ sieht vor, diesen Steuerkredit rückwirkend auf 45.000 € pro Person (90.000 € für Paare) anzuheben und den Konstruktionsanteil bei VEFA-Käufen von der Registersteuer zu befreien.
| Steuerlicher Aspekt | Reguläre Regelung 2026 | Paket „Booster fir de Wunnengsbau“ (Juli 2026) |
|---|---|---|
| Bëllegen Akt (Hauptwohnsitz) | 40.000 € p.P. (80.000 € Paare) | 45.000 € p.P. (90.000 € Paare) rückwirkend |
| AfA / Gebäudeabschreibung | 4 % p.a. (< 5 Jahre alt, max. 2 Objekte); danach 2 % p.a. | Optionale Accelerated Depreciation „3x6“ (6 % p.a. für 6 Jahre, max. 600.000 € Basis) |
| Spekulationsfrist (Veräußerung) | 5 Jahre Haltedauer (besteuert zum progressiven Satz) | Nach 5 Jahren: Halber Steuersatz (Demi-taux) + 50.000 € Freibetrag p.P. |
Für Investoren gilt bei der Vermietung im Standardregime 2026 eine Gebäudeabschreibung (AfA) von 4 % pro Jahr für Immobilien unter 5 Jahren (beschränkt auf maximal zwei Mietobjekte, zuzüglich eines Sonderfreibetrags von 1 % bis max. 10.000 €) und 2 % für ältere Gebäude. Das Gesetzespaket vom Juli 2026 führt ergänzend eine optionale beschleunigte Abschreibung von 6 % pro Jahr über 6 Jahre auf eine Höchstbemessungsgrundlage von 600.000 € ein.
Veräußerungsgewinne fallen 2026 unter eine Spekulationsfrist von 5 Jahren. Wird eine Kapitalanlage innerhalb von 5 Jahren verkauft, wird der Gewinn mit dem vollen progressiven Einkommensteuersatz (bis zu 45,78 %) besteuert. Nach Ablauf von 5 Jahren greift der halbe globale Steuersatz (Demi-taux global) mit einem zehnjährigen Freibetrag von 50.000 € pro Person (100.000 € für Paare). Der Verkauf der eigenen Hauptwohnung bleibt steuerfrei.
Professionelle Akteure nutzen Immobilienbewertungen und Marktstudien von CASAFARI, um Verkehrswerte präzise zu ermitteln und Investitionsentscheidungen abzusichern.
Mietrecht, 5-Prozent-Deckel und Kurzzeitvermietung: Was müssen Vermieter beachten?
Die Mietpreise im Angebot lagen 2025/2026 landesweit bei einem Median von rund 33 €/m² (in Luxemburg-Stadt im Oktober 2026 bei ca. 37 €/m²), während Bestandsmietverträge 2025 im Schnitt bei 20,54 €/m² nettokalt lagen.
Aufgrund des im Juli 2024 reformierten Mietgesetzes unterliegt die Miete strengen Regeln, die im Leitfaden zum luxemburgischen Mietrecht des Wohnungsbauministeriums zusammengefasst sind:
- Mietpreisdeckel von 5 Prozent: Die jährliche Netto-Kaltmiete darf maximal 5 % des in die Immobilie investierten und nach amtlichen Koeffizienten aufgewerteten Kapitals betragen (abzüglich eines Altersabschlags von 2 % alle zwei Jahre nach Ablauf von 15 Jahren). Die frühere Ausnahme für Luxuswohnungen ist ersatzlos gestrichen.
- Begrenzung von Mieterhöhungen: Mieterhöhungen sind auf höchstens 10 % alle zwei Jahre gedeckelt.
- Möblierungszuschlag: Bei möbliertem Wohnraum darf der monatliche Zuschlag maximal 1,5 % der Kaufrechnungen von Möbeln betragen, die jünger als 10 Jahre sind.
- Maklerprovision bei Vermietung: Seit dem 1. August 2024 muss die Maklerprovision bei Wohnraumvermietungen gesetzlich zwingend zu gleichen Teilen (50/50) zwischen Vermieter und Mieter aufgeteilt werden. Bei Immobilienverkäufen trägt die Provision (üblicherweise 3 % zzgl. 17 % MwSt. = 3,51 % brutto) weiterhin der Verkäufer.
Für die Kurzzeitvermietung (z. B. über Airbnb) gilt seit September 2023 das überarbeitete Niederlassungsgesetz: Wer eine Unterkunft ab 90 Nächten pro Kalenderjahr vermietet, betreibt ein gewerbliches Beherbergungsgewerbe. Dies erfordert eine Niederlassungsgenehmigung (Autorisation d’établissement), eine Pflichtschulung und die gewerbliche Versteuerung der Einnahmen. Zudem gilt seit Mitte 2026 die EU-Verordnung 2024/1028 zur Transparenz von Daten bei der Kurzzeitvermietung. In reinen Wohngebieten (HAB-1) der Stadt Luxemburg gilt überdies eine Obergrenze von maximal 89 Nächten pro Jahr für gelegentliche Vermietungen.
Um vakante Miet- oder Kaufobjekte marktweit zu identifizieren, greifen Makler und Investoren auf die Immobiliensuche von CASAFARI zurück, die Angebote aus allen relevanten Portalen konsolidiert.
Wer Marktdaten direkt für eigene Analysen nutzen möchte, findet auf der CASAFARI Plattform den passenden Zugang.
Häufig gestellte Fragen
Wie hoch sind die Kaufnebenkosten und der Bëllegen Akt beim Immobilienkauf in Luxemburg?
Die Grunderwerb- und Überschreibungssteuer (Droits d’enregistrement et de transcription) beträgt in Luxemburg regulär 7 % des Kaufpreises (6 % Registrierungs- und 1 % Überschreibungsgebühr), hinzu kommen Notargebühren. Käufer, die ihre Immobilie selbst als Hauptwohnsitz nutzen, profitieren vom Steuerkredit Bëllegen Akt in Höhe von 40.000 € pro Person (80.000 € für Paare), wodurch bis auf eine Mindestgebühr von 100 € oft keine Registersteuer anfällt. Das am 16. Juli 2026 vorgestellte Gesetzespaket „Booster fir de Wunnengsbau“ sieht zudem eine rückwirkende Erhöhung auf 45.000 € pro Person (90.000 € für Paare) vor.
Wer zahlt in Luxemburg die Maklerprovision bei Kauf und Vermietung?
Beim Immobilienverkauf trägt in Luxemburg üblicherweise der Verkäufer die gesamte Maklerprovision, die frei verhandelbar ist und in der Praxis meist 3 % des Verkaufspreises zuzüglich 17 % Mehrwertsteuer (also 3,51 % brutto) beträgt. Bei der Wohnungsvermietung schreibt das seit dem 1. August 2024 geltende Mietrecht zwingend eine hälftige Teilung (50/50) zwischen Vermieter und Mieter vor, unabhängig davon, wer den Makler beauftragt hat.
Wie funktioniert die gesetzliche Mietpreisbremse von 5 Prozent in Luxemburg?
Nach dem im Juli 2024 reformierten Mietgesetz darf die Jahreskaltmiete in Luxemburg maximal 5 % des in die Immobilie investierten und nach amtlichen Koeffizienten aufgewerteten Kapitals (Kaufpreis, Erwerbsnebenkosten und Renovierungen) betragen, abzüglich eines Altersabschlags nach 15 Jahren. Die frühere Ausnahme für Luxuswohnungen wurde abgeschafft, Mieterhöhungen sind auf höchstens 10 % alle zwei Jahre begrenzt und ein Möblierungszuschlag darf monatlich maximal 1,5 % der unter zehn Jahre alten Möbelrechnungen ausmachen.
Welche Regeln gelten für Kurzzeitvermietung und Airbnb in Luxemburg?
Wer eine Unterkunft in Luxemburg für 90 oder mehr Nächte pro Kalenderjahr kurzfristig vermietet, übt nach dem Niederlassungsgesetz eine gewerbliche Beherbergungstätigkeit aus und benötigt eine Niederlassungsgenehmigung (Autorisation d’établissement) samt Pflichtschulung. Unterhalb von 90 Nächten pro Jahr (in reinen Wohngebieten HAB-1 der Stadt Luxemburg maximal 89 Nächte) gilt die Vermietung als gelegentlich, unterliegt jedoch seit Mitte 2026 den europäischen Registrierungspflichten der Verordnung (EU) 2024/1028 sowie der jeweiligen Teilungserklärung der Eigentümergemeinschaft.
Was sollte ich vor dem Kauf einer Bestandsimmobilie in Luxemburg hinsichtlich energetischer Anforderungen und Gebäudeabschreibung prüfen?
Für Investoren ist neben der Gebäudeabschreibung von 4 Prozent für Immobilien unter fünf Jahren und 2 Prozent für ältere Objekte die neue optionale beschleunigte Abschreibung von 6 Prozent pro Jahr über einen Zeitraum von sechs Jahren besonders relevant. Da die Immobilienpreise im Bestand landesweit bei einem Durchschnitt von 7.712 Euro pro Quadratmeter lagen, empfiehlt es sich, den technischen Zustand genau zu prüfen, da dieser über die langfristige Rentabilität und mögliche Investitionskosten entscheidet.
Welche Rolle spielt die Anbindung an die öffentlichen Verkehrsmittel bei der Bewertung einer Immobilie im Umland?
Da das gesamte öffentliche Verkehrsnetz seit 2020 landesweit kostenfrei nutzbar ist, hat sich die Standortattraktivität in Regionen wie dem Norden oder dem Osten maßgeblich gewandelt. Insbesondere bei einer täglichen Pendlerzahl von rund 237.200 Personen im Jahr 2025 beeinflussen die Nähe zu den Hauptverkehrsachsen und der Ausbau der Infrastruktur, wie die neue Straßenbahnverbindung zum Flughafen, den langfristigen Wertzuwachs einer Immobilie erheblich.
