Immobilienmarkt Österreich 2026: Preise, Trends und Regeln

Eigentumswohnungen in Österreich werden im Q3 2026 im Schnitt zu 4.996,4 €/m² angeboten (CASAFARI Area Insights, Angebotspreise aus indexierten Inseraten, Ausreißer bereinigt, keine Kaufpreise), ein Plus von 0,4 % gegenüber dem Q3 2025 und seit acht Quartalen innerhalb einer Bandbreite von 5.000 €/m² ± 1 %. Gleichzeitig steht der Häuserpreisindex der Statistik Austria, Q2 2026, der auf tatsächlichen Grundbuchpreisen beruht, mit +5,1 % auf einem Allzeithoch, und 2025 wurden 16,8 % mehr Kaufverträge verbüchert als 2024. Wer kauft, zahlt also wieder mehr; wer inseriert, verlangt kaum mehr als vor zwei Jahren.

Wo steht der Immobilienmarkt in Österreich im Herbst 2026?

Wer im Herbst 2024 in Graz-Geidorf oder Linz-Urfahr eine gut geschnittene Dreizimmerwohnung inseriert hat, brauchte vor allem Geduld. Besichtigungen fanden statt, doch die Preisvorstellungen lagen weit auseinander. Zwei Jahre später steht dieselbe Wohnung oft zum nahezu unveränderten Preis im Portal – nur dass die Angebote der Kaufinteressenten im Herbst 2026 plötzlich wieder sehr nahe an dieser Zahl liegen. Der Angebotspreis hat sich kaum bewegt, die Käuferseite schon.

Genau diese Lücke prägt das Jahr 2026. Auf der einen Seite steht der durchschnittliche Angebotspreis für Eigentumswohnungen bei 4.996,4 €/m² im Q3 2026 (+0,4 % gegenüber Q3 2025, laut CASAFARI Area Insights, Location-ID 130, abgefragt am 23.10.2026). Auf der anderen Seite weist die amtliche Statistik für tatsächlich beurkundete Verkäufe ein kräftiges Plus aus: Der Häuserpreisindex der Statistik Austria erreichte im Q2 2026 vorläufig 105,00 Punkte (Basis 2025) und legte damit im Jahresvergleich um 5,1 % zu – ein neues Allzeithoch über dem bisherigen Spitzenwert aus dem Q3 2022.

Der Unterschied liegt in der Messmethode. CASAFARI Area Insights wertet Angebotspreise aus aktiven und historisch indexierten Immobilieninseraten im gesamten Bundesgebiet aus, bereinigt um Duplikate und statistische Ausreißer. Der Häuserpreisindex der Statistik Austria hingegen misst die tatsächlich im Grundbuch eingetragenen Kaufpreise aus den Urkundensammlungen.

Für Eigentümer, Käufer und Makler bedeutet das: Private Verkäufer und Bauträger haben ihre Preisvorstellungen durch die Zinskorrektur der Jahre 2023 und 2024 hindurch weitgehend festgehalten, statt breitflächig abzuwerten. Jetzt kehrt die Liquidität in den Markt zurück. Im Gesamtjahr 2025 wurden über alle Assetklassen hinweg 117.782 Transaktionen im Grundbuch verbüchert (+16,8 % gegenüber 2024) bei einem Volumen von 34,61 Mrd. € (+20,3 %, laut RE/MAX ImmoSpiegel 2025 auf Basis von IMMOunited-Daten). Diese Dynamik hält an: Laut den IMMOunited-Verbücherungszahlen bis 15. Oktober 2026 wurden bereits 100.578 Kaufverträge registriert, ein Zuwachs von 11,7 % gegenüber den 90.019 Verträgen im selben Zeitraum 2025.

Wie haben sich die Wohnungspreise seit 2023 entwickelt?

Betrachtet man die Zeitreihe der Angebotspreise in Österreich seit dem Beginn der belastbaren Abdeckung im Q4 2023, zeigt sich kein Einbruch, sondern eine flache Wanne. Vom damaligen Niveau bei 5.122,9 €/m² gaben die geforderten Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen bis zum Tiefpunkt im Q3 2024 auf 4.867,1 €/m² nach – ein Rückgang um exakt 5,0 % (CASAFARI Area Insights).

Vom Serientief im Q3 2024 bis zum Q3 2026 (4.996,4 €/m²) haben sich die Angebotspreise wieder um 2,7 % (+129,3 €/m²) erholt, liegen damit aber noch um 2,5 % (−126,5 €/m²) unter dem Wert von Ende 2023. Bemerkenswert ist die geringe Volatilität der jüngeren Vergangenheit: Seit dem Q4 2024 (4.963,1 €/m²), also über acht aufeinanderfolgende Quartale hinweg, bewegt sich der österreichische Schnitt in einem äußerst engen Korridor von 5.000 €/m² ± 1 %.

Ein Blick auf die Veränderungsraten zum jeweiligen Vorjahresquartal verdeutlicht diese Beruhigung. Nachdem die Jahresraten während der Anpassungsphase im Jahr 2024 im negativen Bereich lagen, schrumpfte die Differenz schrittweise zusammen und erreichte im Q3 2026 gegenüber Q3 2025 (4.975,2 €/m²) ein leichtes Plus von 0,4 % (+21,2 €/m²). Datenhinweis: Die Quartale Q1 bis Q3 2023 (5.212,6 €/m² bis 5.212,9 €/m²) weisen in der Rohdatenserie eine dünne Abdeckung mit wiederholten Werten auf; sie sind deshalb aus Trendaussagen und Grafiken ausgeklammert.

Ein ähnliches Bild moderater nominaler Veränderungen zeichnet der Wohnimmobilienpreisindex der OeNB (Oesterreichische Nationalbank), der sowohl Transaktions- als auch Angebotsdaten einbezieht. Er stand im Q2 2026 für Österreich gesamt bei 274,0 Punkten (nach 272,2 im Q1 2026), wobei Wien einen Indexwert von 307,8 und Österreich ohne Wien 266,2 erreichte. Im Gesamtjahr 2025 lag die Jahresveränderung laut OeNB bei +1,0 % (Wien +1,4 %, übrige Bundesländer +0,7 %) und damit nominal unter der allgemeinen Teuerung. Wer für seine eigene Liegenschaft prüfen möchte, wie sich diese landesweite Seitwärtsbewegung auf die Mikrolage auswirkt, findet einen ersten Anhaltspunkt über die Online-Immobilienbewertung von CASAFARI.

Warum steigen die Kaufpreise, während die Angebotspreise stillstehen?

Stellt man die beiden großen Messgrößen für das erste Halbjahr 2026 direkt nebeneinander, fällt die Divergenz sofort ins Auge. Während die Angebotspreise laut CASAFARI Area Insights im Q1 2026 gegenüber Q1 2025 um 0,05 % nachgaben (5.026,7 €/m² vs. 5.029,2 €/m²) und im Q2 2026 um 0,3 % zulegten (5.030,8 €/m² vs. 5.017,5 €/m²), verzeichnete der transaktionsbasierte Häuserpreisindex der Statistik Austria im Q1 2026 bereits +3,5 % (Indexwert 102,80; Bestand +3,5 %, Neubau +3,2 %) und beschleunigte sich im Q2 2026 auf +5,1 %.

Drei Faktoren treiben diese Aufwärtsbewegung bei den beurkundeten Preisen:

1. Günstigere Finanzierungskosten: Nach acht Zinssenkungen der Europäischen Zentralbank sind Wohnbaukredite für österreichische Haushalte wieder deutlich kalkulierbarer geworden als in den Jahren 2023 und 2024.
2. Flexiblere Kreditvergabe nach dem KIM-V-Ende: Die strenge Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung (KIM-V) ist am 30.6.2025 ausgelaufen. Laut der FMA zum Auslaufen der KIM-Verordnung gilt seit dem 1.7.2025 das WIK-Rundschreiben vom 26.6.2025. Die bisherigen Kennzahlen bleiben zwar als aufsichtliche Erwartung bestehen, sind aber keine starre Rechtsnorm mehr, was Banken bei guten Bonitäten wieder Spielraum gibt.
3. Knapper Neubau und hohe Baukosten: Die Bautätigkeit ist seit 2022 zurückgegangen, während das Bauen selbst teuer bleibt. Laut dem Baupreisindex der Statistik Austria, Q2 2026 (veröffentlicht am 10.8.2026) stiegen die Preise im Hoch- und Tiefbau auf 104,9 Punkte (+4,9 % zum Vorjahresquartal), im Wohnhaus- und Siedlungsbau um 3,6 %.

Weil das Angebot an Neubauprojekten dünn wird, weicht die Nachfrage auf den Bestand aus. Im Q2 2026 verteuerten sich bestehende Wohnimmobilien im Häuserpreisindex mit +5,1 % sogar etwas rascher als Neubauten (+4,9 %). In der Praxis bedeutet das für Verhandlungen: Der Abschlag zwischen dem letzten Inseratspreis und dem Preis im Kaufvertrag wird kleiner. Wer 2024 bei vielen Bestandswohnungen noch erhebliche Nachlässe durchsetzen konnte, schließt heute deutlich näher am Angebotspreis ab.

Welche Regionen tragen den Markt: Wien, Speckgürtel und Alpen

Österreich ist kein homogener Markt, sondern teilt sich in das demografische Schwergewicht Wien, die wachsenden Umlandgemeinden der Landeshauptstädte und die gesetzlich rationierten Alpen- und Seenregionen. Ein Blick in den RE/MAX ImmoSpiegel Eigentumswohnungsmarkt 2025 (veröffentlicht im März 2026) zeigt, wo das Volumen gehandelt wird: Insgesamt wurden 2025 genau 40.576 Eigentumswohnungen verbüchert (+21,7 % gegenüber 2024, wenn auch noch um 6.243 Einheiten unter dem Zehnjahresschnitt). Allein auf Wien entfielen 11.915 Wohnungsverkäufe (+24,7 %), gefolgt von der Steiermark (6.553), Oberösterreich (5.077), Niederösterreich (4.563) und Tirol (4.132).

Die Hauptstadt wird durch den Zuzug gestützt. Laut dem endgültigen Bevölkerungsstand der Statistik Austria, 1. Jänner 2026 (veröffentlicht am 29.6.2026) lebten in Österreich 9.215.956 Menschen (+18.743 bzw. +0,2 % gegenüber dem Vorjahr; halb so stark wie das Plus von 0,4 % im Jahr 2024). Wien wuchs nach vorläufigen Zahlen vom Februar 2026 um 0,7 % auf 2.042.036 Einwohner und verzeichnete damit den stärksten Zuwachs aller neun Bundesländer. Das gesamte Bevölkerungswachstum wird von der Zuwanderung getragen; der Anteil ausländischer Staatsangehöriger lag zu Jahresbeginn 2026 bei 1.890.740 Personen oder 20,5 % (mit deutschen Staatsbürgern als größter Gruppe).

Entsprechend klar gliedern sich die Käufergruppen im Land:

• Eigennutzer und Familien: Sie kaufen Bestands- und Neubauwohnungen in Wien, Graz, Linz, Salzburg und Innsbruck oder weichen für Reihenhäuser und Einfamilienhäuser in den Speckgürtel aus (Wien-Umgebung, Graz-Umgebung, Innsbruck-Land).
• Private Anleger und Zinshaus-Investoren: In Wien und Graz suchen Privatanleger wieder vermehrt klassische Vorsorgewohnungen zur Vermietung, während institutionelle und vermögende private Käufer den Wiener Zinshausmarkt sondieren. Für die landesweite Immobiliensuche über alle Portale (Property Sourcing) bündeln professionelle Einkäufer heute sämtliche Inserate in einer Ansicht.
• Alpen- und Seenmärkte: In Kitzbühel, Zell am See, am Wörthersee oder im Salzkammergut trifft eine kaufkräftige Nachfrage aus Österreich, Deutschland, der Schweiz und den Niederlanden auf ein Angebot, das durch Raumordnung und Grundverkehr strikt begrenzt ist.

Da der landesweite Durchschnittswert von 4.996,4 €/m² die starke Preisspreizung zwischen Wien oder Tirol auf der einen Seite und dem Burgenland, Kärnten oder der ländlichen Steiermark auf der anderen Seite verdeckt, empfiehlt sich vor jeder Transaktion der Blick in die Area Insights für österreichische Bezirke und Gemeinden sowie in die laufenden Analysen über aktuelle Trends auf dem Wohnungsmarkt.

Was kostet der Kauf wirklich: Grunderwerbsteuer, Grundbuch, Makler

Für Käufer hat sich zur Jahresmitte 2026 eine wichtige Änderung bei den Kaufnebenkosten ergeben. Die von der Bundesregierung eingeführte, befristete Befreiung von der Grundbuch- und Pfandrechtseintragungsgebühr für dringend benötigtes, selbst genutztes Wohneigentum bis zu einer Bemessungsgrundlage von 500.000 € (für Anträge zwischen 1.7.2024 und 30.6.2026) ist ausgelaufen. Wie der Bericht zum Ende der Grundbuch-Gebührenbefreiung (ORF) und die Österreichische Notariatskammer bestätigen, fallen seit dem 1.7.2026 wieder für alle Käufer die regulären Gerichtsgebühren an.

Auch bei der Grunderwerbsteuer gibt es im Herbst 2026 keine Entlastung für Erstkäufer: Das Regierungsprogramm 2025–2029 kündigt zwar eine Prüfung einer solchen Befreiung an, in Kraft ist jedoch weiterhin der reguläre Steuersatz von 3,5 % der Gegenleistung (der begünstigte Stufentarif von 0,5 %, 2,0 % und 3,5 % greift laut Brandauer Rechtsanwälte ausschließlich bei Übertragungen im Familienverband).

Kostenposition beim Immobilienkauf	Satz / Richtwert (Stand Herbst 2026)	Beispiel: Wohnung um 400.000 € (80 % Kredit)
Grunderwerbsteuer (GrESt)	3,5 % vom Kaufpreis	14.000 €
Grundbuch-Eintragungsgebühr (Eigentum)	1,1 % vom Kaufpreis (wieder voll seit 1.7.2026)	4.400 €
Pfandrechtseintragung (Hypothek)	1,2 % vom Pfandbetrag (hier: 320.000 €)	3.840 €
Vertragserrichtung & Treuhand	üblicherweise 1,0 % bis 2,0 % zzgl. 20 % USt	ca. 4.800 € bis 9.600 € (inkl. USt)
Maklerprovision (Käuferseite)	bis zu 3,6 % inkl. 20 % USt (bei Beauftragung)	bis zu 14.400 €

In Summe müssen Käufer in Österreich üblicherweise mit Kaufnebenkosten von 10 % bis 12 % des Kaufpreises kalkulieren (Sekundärrichtwert inklusive Vertragserrichter und Makler; im Einzelfall ist die Honorarvereinbarung mit dem Notar oder Rechtsanwalt maßgeblich).

Bei der Kreditaufnahme orientieren sich die österreichischen Banken seit dem 1.7.2025 am WIK-Rundschreiben der FMA vom 26.6.2025: Mindestens 20 % Eigenmittel (inklusive der gesamten Kaufnebenkosten), eine Schuldendienstquote von höchstens 40 % des verfügbaren Nettohaushaltseinkommens und eine maximale Laufzeit von 35 Jahren gelten als aufsichtliche Erwartung für eine solide Vergabepraxis, von der Institute im begründeten Einzelfall abweichen können.

Freizeitwohnsitz, Grundverkehr und Kurzzeitvermietung: Was ist erlaubt?

Wer aus Deutschland, der Schweiz oder einem anderen EU-/EWR-Staat nach Österreich blickt, stößt beim Erwerb selten auf Hürden wegen der Staatsbürgerschaft, dafür aber auf strenge Nutzungsregeln der Bundesländer. Im Grundverkehr sind EU- und EWR-Bürger sowie Schweizer Staatsangehörige beim Immobilienerwerb österreichischen Staatsbürgern rechtlich gleichgestellt (Brandauer Rechtsanwälte, Stand 2025/2026). Drittstaatsangehörige hingegen benötigen in allen neun Bundesländern vor der Eintragung ins Grundbuch eine behördliche Grundverkehrsgenehmigung (in Wien in der Praxis meist eine sogenannte Negativbestätigung).

Die eigentliche Hürde in den Alpenländern ist die Nutzung als Ferienwohnung:

• Salzburg: Nach dem Salzburger Grundverkehrsgesetz (S.GVG 2023) ist die Neubegründung von Freizeitwohnsitzen grundsätzlich verboten (eine Regelung, die im Kern seit 1993 besteht). Jeder Käufer – unabhängig von der Nationalität – muss beim Erwerb eine verbindliche Hauptwohnsitzerklärung abgeben.
• Tirol: Wie die Kanzleiübersicht zum Grundverkehr in Tirol und Salzburg (Brandauer Rechtsanwälte) (Juni 2026) darlegt, sind EU-/EWR-Bürger zwar nach § 3 TGVG 1996 von der Ausländergenehmigung befreit (Drittstaatsangehörige unterliegen § 12 TGVG). Eine Nutzung als Freizeitwohnsitz ist jedoch ausschließlich in eigens dafür gewidmeten und im Freizeitwohnsitzverzeichnis eingetragenen Objekten zulässig. Eine verdeckte Freizeitwohnsitznutzung in Vorbehaltsgemeinden wird von den Behörden streng geahndet.

Auch in den Städten hat der Gesetzgeber die touristische Vermietung über Plattformen deutlich eingeschränkt. Laut einer Zusammenfassung zur Kurzzeitvermietung in Wien (finanz.at) (Sekundärquelle, Stand 2026) dürfen Privatpersonen ihre eigene Wohnung im Rahmen des sogenannten Home-Sharings bis zu 90 Tage pro Kalenderjahr ohne baubehördliche Bewilligung kurzfristig vermieten (§ 119 Abs. 2a Bauordnung für Wien). Wer darüber hinaus oder ganzjährig touristisch vermieten möchte, benötigt seit dem 1.7.2024 eine Ausnahmebewilligung nach § 129 Abs. 1a BO für Wien, die auf höchstens fünf Jahre befristet wird; juristische Personen können die 90-Tage-Ausnahme generell nicht nutzen. In der Stadt Salzburg gilt die touristische Nutzung von Wohnungen ebenfalls als bewilligungspflichtige Zweckentfremdung.

Für Anleger, die stattdessen auf klassische langfristige Vermietung setzen, unterscheidet der Wiener Markt scharf zwischen Neubau und Altbau: Während bei neu errichteten Vorsorgewohnungen ein freier Mietzins vereinbart werden kann, unterliegt der klassische Wiener Altbau dem Richtwertmietzins nach dem Mietrechtsgesetz (MRG), was die erzielbaren Mieterträge nach oben begrenzt. Vor jedem Kaufvertrag in den Bundesländern oder im Wiener Zinshaussegment ist die Prüfung der Widmung durch einen spezialisierten Rechtsanwalt oder Notar als Vertragserrichter unerlässlich.

Wie CASAFARI den österreichischen Markt misst

Um in einem Markt mit auseinanderlaufenden Angebots- und Transaktionspreisen sicher zu agieren, benötigen Marktteilnehmer saubere, tagesaktuelle Daten. CASAFARI aggregiert und indexiert fortlaufend Immobilieninserate aus hunderten Quellen in Österreich, führt mehrfach inserierte Objekte zu einem einzigen Datensatz zusammen und bereinigt die Zeitreihen um statistische Ausreißer.

Die folgende Ansicht zeigt die Abfrage für Österreich (Location-ID 130) im Produkt Area Insights für das Segment Eigentumswohnungen zum Kauf (sale_apartment_psqm) auf Quartalsbasis, die wöchentlich aktualisiert wird:

Im österreichischen Marktalltag nutzen drei Gruppen diese Datenbasis besonders intensiv:

• Immobilienmakler belegen im Einkaufsgespräch mit Eigentümern, warum ein überhöhter Angebotspreis trotz steigendem Häuserpreisindex zu langen Stehzeiten führt, und untermauern ihre Einschätzung durch Bewertungen und Comparables aus echten Vergleichsobjekten.
• Bauträger und Projektentwickler prüfen vor dem Grundstücksankauf das regionale Preisgefüge auf Bezirks- und Gemeindeebene.
• Banken, Sachverständige und Analysten binden die Zeitreihen direkt in ihre eigenen Bewertungs- und Risikomodelle ein.

Für Softwareteams und Datenanalysten stehen exakt dieselben Endpunkte über die CASAFARI-API sowie über Casafari MCP für KI-Agenten bereit. Die Abfragen werden transparent über Tokens im jeweiligen Tarif abgerechnet (wobei API-Tokens das Abfrageguthaben bezeichnen, getrennt von technischen OAuth-Access-Tokens zur Authentifizierung). Details zur Integration finden Sie unter Area Insights in der Entwicklerdokumentation (englisch) sowie zu Comparables und Bewertung in der Entwicklerdokumentation (englisch).

Worauf Käufer und Anleger 2027 achten sollten

Mit Blick auf die kommenden Quartale sprechen die Fundamentaldaten für einen Markt, der seine Korrekturphase hinter sich gelassen hat, aber genaues Hinsehen verlangt. Sollten sich die zweistelligen Zuwächse bei den Grundbuch-Verbücherungen (+11,7 % bis Mitte Oktober 2026) fortsetzen, könnten Verkäufer beginnen, die Dynamik des Häuserpreisindex in ihre Inserate einzupreisen – die seit zwei Jahren flache Kurve der Angebotspreise würde dann nach oben drehen. Umgekehrt bliebe das Transaktionsvolumen empfindlich, falls die Kapitalmarktzinsen noch einmal anziehen sollten.

Stützend für den Wert bestehender Immobilien wirkt die anhaltende Knappheit im Neubau, getrieben durch Baukosten, die im Q2 2026 um 4,9 % über dem Vorjahr lagen. Für Wohnungssuchende verschärft genau dieser Rückgang an Fertigstellungen jedoch die Frage der Leistbarkeit, zumal nach dem Auslaufen der Grundbuch-Gebührenbefreiung am 30.6.2026 wieder die vollen Kaufnebenkosten zu finanzieren sind und eine Befreiung von der Grunderwerbsteuer nicht eingeplant werden sollte.

Wer 2026 oder 2027 in Österreich kauft, bewertet oder investiert, sollte sich nicht auf den nationalen Schnitt von 4.996,4 €/m² verlassen, sondern Preisverlauf und Bestandsdauer im konkreten Bezirk prüfen. Sie können jederzeit selbst ein Konto auf platform.casafari.com anlegen, um die aktuellen Marktdaten für Ihre Zielgemeinden direkt abzurufen.