Immobilienpreise Feldkirch: Wohnungen bei 4.673 €/m²

Eigentumswohnungen in Feldkirch werden im dritten Quartal 2026 zu durchschnittlich 4.673,2 €/m² angeboten (CASAFARI Area Insights, Angebotspreise aus indexierten Inseraten, keine Kaufpreise). Gegenüber dem Vorjahresquartal (4.669,5 €/m²) entspricht das einem Plus von 0,1 %, gegenüber dem vierten Quartal 2023 einem Zuwachs von 2,0 %. Seit Ende 2023 bewegt sich die Reihe in einem engen Band zwischen rund 4.430 und 4.790 €/m², obwohl die verbücherten Wohnungsverkäufe in Vorarlberg im Jahr 2025 laut RE/MAX ImmoSpiegel um 29,6 % zulegten, ohne dass Feldkirchs Angebotspreise folgten.

Wer am Rand von Tisis wohnt und morgens über die Grenze nach Schaan pendelt, kennt dieses Bild aus den vergangenen drei Jahren. Ein Paar, das hier seit Ende 2023 den Umstieg von der Mietwohnung ins Eigentum plant, sieht in den Portalen Woche für Woche nahezu dieselben Quadratmeterpreise. Während im Grundbuch des Landes Vorarlberg nach dem Ende der strengen Kreditvergaberichtlinien wieder deutlich mehr Käufe eingetragen werden, bleibt das Preisschild auf den Feldkircher Wohnungsinseraten bemerkenswert unaufgeregt.

Was kostet eine Eigentumswohnung in Feldkirch heute?

Mit durchschnittlich 4.673,2 €/m² im dritten Quartal 2026 (Abfrage vom 23. Oktober 2026 über Area Insights für Feldkirch und jede andere Gemeinde) liegt Feldkirch im oberen Drittel der österreichischen Städte, jedoch spürbar unter den ersten Reihen direkt am Bodensee. Wichtig für die Einordnung ist die Datenbasis: CASAFARI Area Insights wertet Angebotspreise aus bereinigten Immobilieninseraten aus, nicht die im Grundbuch eingetragenen Transaktionspreise. Verhandlungsspielräume zwischen Käufer und Verkäufer sowie der jeweilige Anteil an Neubauprojekten im Quartal beeinflussen diesen Durchschnittswert.

Geografisch erklärt sich das Preisniveau durch die Lage im Vorarlberger Rheintal direkt am Dreiländereck. Wo der Ortsteil Tisis endet, beginnt das Fürstentum Liechtenstein; die Schweizer Grenze bei Buchs ist in einer Viertelstunde erreicht, und mit dem Zug liegt Zürich näher als Innsbruck.

Wie haben sich die Angebotspreise seit 2023 entwickelt?

Betrachtet man die Preisreihe seit dem vierten Quartal 2023 (4.582,6 €/m²), zeigt sich in den Daten von CASAFARI Area Insights (Location ID 3697719) eine klassische Seitwärtsbewegung. Der tiefste Stand dieser dreijährigen Periode wurde im ersten Quartal 2024 mit 4.431,5 €/m² gemessen, der bisherige Höchststand im ersten Quartal 2026 mit 4.791,4 €/m². Der aktuelle Wert von 4.673,2 €/m² im dritten Quartal 2026 liegt damit 2,5 % unter dem Frühjahrshoch.

Noch deutlicher wird die Ruhe am Markt im direkten Vergleich der Sommerquartale: Zwischen dem dritten Quartal 2025 (4.669,5 €/m²) und dem dritten Quartal 2026 (4.673,2 €/m²) beträgt der Unterschied lediglich 3,7 € pro Quadratmeter oder +0,1 %.

Über die Kalenderjahre geglättet ergibt sich eine langsame Aufwärtsdrift von knapp 2 % pro Jahr. Im Jahresdurchschnitt der vier Quartale 2024 lagen die Angebotspreise bei 4.619,7 €/m², im Jahr 2025 bei 4.707,2 €/m² (+1,9 % gegenüber 2024) und in den ersten drei Quartalen 2026 bei 4.725,5 €/m² (eigene Berechnung auf Basis von CASAFARI Area Insights). In einer Stadt mit gut 36.000 Einwohnerinnen und Einwohnern sind Quartalsschwankungen von 2 bis 8 % normal und sollten nicht überinterpretiert werden, da bereits der Verkaufsstart eines einzelnen Bauträgerprojekts den Quartalsschnitt merklich anheben kann.

Warum steigen die Preise in Feldkirch nicht wie im übrigen Österreich?

Der Blick auf die Bundesstatistik zeigt eine scheinbare Diskrepanz. Laut dem amtlichen Häuserpreisindex der Statistik Austria (veröffentlicht am 23. September 2026) erreichten die Immobilienpreise in Österreich im zweiten Quartal 2026 mit 105,00 Punkten ein neues Allzeithoch und stiegen gegenüber dem Vorjahresquartal vorläufig um 5,1 % (Bestandswohnungen +5,1 %, Neubau +4,9 %). Hier gilt es jedoch, zwei unterschiedliche Maßstäbe auseinanderzuhalten: Der Index der Statistik Austria misst qualitätsbereinigte tatsächliche Kaufpreise im gesamten Bundesgebiet, während die Feldkircher Reihe von CASAFARI lokale Angebotspreise aus Inseraten (+0,1 % im Q3 2026 zum Vorjahr) abbildet.

Dass die Nachfrage in Vorarlberg zurückgekehrt ist, belegen die Grundbuchdaten. Nach dem Auslaufen der strengen Kreditvergaberichtlinien (KIM-Verordnung) zur Jahresmitte 2025 und sinkenden Hypothekarzinsen wurden in Vorarlberg im Kalenderjahr 2025 genau 2.281 Wohnungsverkäufe im Grundbuch verbüchert. Laut RE/MAX ImmoSpiegel Wohnungsmarkt 2025 (auf Basis der IMMOunited-Vollerhebung, veröffentlicht am 1. April 2026) entspricht das einem Zuwachs von 29,6 % gegenüber 2024 und einem Transaktionsvolumen von 852 Mio. € nach 624 Mio. € im Vorjahr – der stärkste prozentuelle Anstieg aller Bundesländer, wenngleich die Stückzahl noch 17,0 % unter dem Zehnjahresschnitt blieb. Über alle Immobilienarten hinweg verzeichnete der RE/MAX ImmoSpiegel Gesamtmarkt 2025 (veröffentlicht am 4. März 2026) für Vorarlberg ein Plus von 26,2 % gegenüber 2024 (Österreich gesamt: 117.782 Verbücherungen, +16,8 %).

Für das Ausbleiben eines Preissprungs in den Feldkircher Inseraten bieten sich zwei Lesarten an, die auch im Kontext für weitere Trends auf dem Wohnungsmarkt relevant sind. Entweder hinken die Angebotspreise der Verkäufer dem wiederbelebten Transaktionsmarkt noch hinterher, oder Feldkirch erweist sich schlicht als verlässlicher, ruhiger Markt, in dem hohe Baukosten größere Sprünge im Neubauangebot bremsen. Der Baupreisindex Q2 2026 der Statistik Austria (veröffentlicht am 10. August 2026) lag für den Wohnhaus- und Siedlungsbau bei 103,7 Punkten (+3,6 % gegenüber Q2 2025), was bei knappen Baulandreserven im Rheintal die Neubau-Pipeline klein hält.

Das Fundament der Nachfrage bleibt indes stabil. Am 1. Jänner 2026 zählte die Stadt laut Bevölkerung Feldkirch (Statistik Austria über citypopulation.de) endgültig 36.643 Einwohnerinnen und Einwohner (gegenüber 34.842 bei der Registerzählung am 31. Oktober 2021, ein Plus von 5,2 %; der gesamte Bezirk Feldkirch hält bei 113.680 Einwohnern). Als Standort des Schwerpunktkrankenhauses (Landeskrankenhaus Feldkirch), des Landesgerichts, der Bezirkshauptmannschaft, der Pädagogischen Hochschule Vorarlberg und des Landeskonservatoriums verfügt die Stadt über einen hohen Anteil an öffentlichen Dienstposten, ergänzt durch den Bahnknotenpunkt an der Arlbergbahn und der Strecke nach Buchs.

Wer kauft in Feldkirch, und wo?

Feldkirch ist ein ausgeprägter Hauptwohnsitzmarkt. Gekauft wird vor allem von Haushalten aus der Region, die von der Miete ins Eigentum wechseln, von jungen Familien aus Dornbirn oder dem Walgau sowie von Grenzgängerinnen und Grenzgängern. Wer in Vaduz, Schaan, Buchs oder im St. Galler Rheintal arbeitet und in Schweizer Franken verdient, findet auf der österreichischen Seite der Grenze ein im Regionalvergleich moderateres Preisniveau vor. Unter den ausländischen Staatsangehörigen bilden Deutsche die größte Gruppe: Am 1. Jänner 2026 besaßen laut Statistik Austria 5.227 von 36.643 Einwohnern (rund 14,3 %) eine EU-, EFTA- oder britische Staatsbürgerschaft, weitere 4.169 Personen (11,4 %) eine sonstige ausländische Staatsangehörigkeit.

Innerhalb des Stadtgebiets unterscheiden sich die Lagen nach ihrer Bebauungsstruktur (für einzelne Fraktionen liegen keine gesonderten Preisreihen vor). In der historischen Innenstadt und in Levis dominieren Altbau- und Bestandswohnungen in Gehdistanz zum Bahnhof. Tisis grenzt unmittelbar an Liechtenstein und ist bei Berufspendlern gefragt, während die weitläufigeren Ortsteile Tosters, Gisingen, Nofels und Altenstadt stärker durch Einfamilienhäuser, kleinere Wohnanlagen und den Zuzug von Familien aus dem Bezirk geprägt sind. Wer gezielt nach verfügbaren Objekten in diesen Ortsteilen sucht, nutzt dafür die Immobiliensuche über alle Angebote in Vorarlberg.

Kleinanleger erwerben in Feldkirch vornehmlich Ein- und Zweizimmerwohnungen zur langfristigen Vermietung an Bedienstete des Landeskrankenhauses, des Gerichts oder Studierende. Da für Feldkirch (Location ID 3697719) seitens CASAFARI Area Insights zum Stichtag 23. Oktober 2026 keine Mietpreisreihe vorliegt, lässt sich an dieser Stelle keine indikative Bruttomietrendite ausweisen. Anleger, Makler und Bewerter, die ein konkretes Kaufobjekt kalkulieren möchten, ziehen hierfür die Bewertung mit Comparables und Marktstudie heran, um das Angebot mit aktuellen Vergleichsobjekten in der Nachbarschaft abzugleichen.

Welche Nebenkosten und Regeln gelten beim Kauf in Vorarlberg?

Beim Wohnungskauf in Vorarlberg ist neben dem Kaufpreis mit Kaufnebenkosten von insgesamt rund 8 bis 12 % zu rechnen. Im Detail setzen sich die gesetzlichen Abgaben und Honorare im Jahr 2026 wie folgt zusammen:

Kostenposition	Gesetzlicher Satz / Rahmen (Stand 2026)	Beispiel bei 400.000 € Kaufpreis
Grunderwerbsteuer	3,5 % vom Kaufpreis (Stufentarif nur im Familienverband)	14.000 €
Grundbuch-Eintragungsgebühr (Eigentum)	1,1 % vom Kaufpreis (§ 26 GGG)	4.400 €
Grundbuch-Eintragungsgebühr (Pfandrecht)	1,2 % der eingetragenen Pfandsumme	z. B. 3.600 € (bei 300.000 € Pfandsumme)
Maklerprovision	max. 3 % zzgl. 20 % USt (3,6 % brutto) je Auftraggeber	bis zu 14.400 €
Vertragserrichtung & Treuhand	nach Vereinbarung (Notar oder Rechtsanwalt) zzgl. USt und Barauslagen	individuell

Die Details zu Grunderwerbsteuer und Grundbuchgebühren 2026 im Überblick zeigen eine wichtige Änderung für das laufende Jahr: Die befristete Gebührenbefreiung im Grundbuch für dringend benötigte Eigenheime bis 500.000 € Bemessungsgrundlage (§§ 25a–25c GGG) galt nur für Anträge, die nach dem 30. Juni 2024 und vor dem 1. Juli 2026 beim Grundbuchsgericht einlangten. Wie der Bericht im ORF: Grundbuch-Gebührenbefreiung ausgelaufen (Juli 2026) bestätigt, fallen seit dem 1. Juli 2026 wieder die vollen 1,1 % für das Eigentumsrecht und 1,2 % für das Pfandrecht an. Für die Maklerprovision gilt bei Kaufpreisen über 36.336,42 € nach der Immobilienmaklerverordnung weiterhin der Höchstsatz von 3 % zuzüglich 20 % USt; das seit 1. Juli 2023 geltende Bestellerprinzip betrifft ausschließlich Wohnungsmieten, nicht den Kauf (siehe Maklerprovision 2026: Höchstsätze und Bestellerprinzip).

Besondere Aufmerksamkeit verlangt in einer Grenzstadt das Vorarlberger Grundverkehrsgesetz im RIS (LGBl. Nr. 42/2004 idgF, Stand 25. Juni 2026). Natürliche Personen ohne österreichische Staatsbürgerschaft sowie Gesellschaften mit Sitz im Ausland benötigen für den Erwerb von Eigentum, Baurechten oder Fruchtgenussrechten eine Genehmigung der Grundverkehrsbehörde. Staatsangehörige der EU und des EWR sind österreichischen Käuferinnen und Käufern staatsvertraglich gleichgestellt. Schweizer Staatsangehörige (sowie Drittstaatsangehörige etwa aus dem Vereinigten Königreich) unterliegen hingegen der Genehmigungspflicht; Staatsangehörige aus Liechtenstein (EWR-Mitglied) und der Schweiz sollten ihren genauen Status und etwaige staatsvertragliche Aufenthaltsrechte vorab im Einzelfall mit der Grundverkehrsbehörde klären. Der Kaufvertrag wird in diesen Fällen unter der aufschiebenden Bedingung der rechtskräftigen Genehmigung geschlossen, wofür ein bis vier Monate Verfahrensdauer einzuplanen sind.

Eine Nutzung als Ferienwohnung ist nach dem Grundverkehrs- und Raumplanungsgesetz nur dort zulässig, wo die Flächenwidmung dies ausdrücklich vorsieht – in Feldkirch die absolute Ausnahme. Wie die Übersicht zu den Zweitwohnsitzregelungen der Länder (ÖIZ) festhält, drohen bei unzulässiger Ferienwohnungsnutzung Verwaltungsstrafen bis zu 35.000 €, und der Bürgermeister kann im Extremfall die gerichtliche Zwangsversteigerung beantragen.

Wie lassen sich die Feldkircher Zahlen selbst nachprüfen?

Alle in diesem Leitfaden genannten Angebotspreise stammen aus CASAFARI Area Insights für die Location ID 3697719 (Location Lookup: Österreich › Vorarlberg › Feldkirch). Die Plattform bündelt und bereinigt Inserate aus einer Vielzahl von Quellen, schließt statistische Ausreißer aus und aktualisiert die Zeitreihen wöchentlich.

Eigentümerinnen und Eigentümer in Feldkirch, die den Marktwert ihrer eigenen Liegenschaft einschätzen möchten, können hierfür die Online-Immobilienbewertung für Eigentümer nutzen. Immobilienmakler, Sachverständige und Bauträger greifen auf die Bewertung mit Comparables und Marktstudie zurück, um einzelne Wohnungen in Tisis, Tosters oder der Innenstadt direkt gegen die historische Stadtreihe zu legen.

Für Softwareentwickler und Analysten, die Marktdaten direkt in eigene Systeme einbinden möchten, stehen die Dokumentation zu Area Insights (englisch) sowie die Dokumentation zu Comparables und Bewertung (englisch) bereit. Die Abrechnung der API-Abfragen erfolgt transparent in Tokens. Um die Daten für Feldkirch oder andere Gemeinden in Vorarlberg selbst abzurufen, können Sie direkt ein Konto auf platform.casafari.com anlegen oder sich in den bestehenden Arbeitsbereich von Area Insights für Feldkirch und jede andere Gemeinde einloggen.