Immobilienmarkt Graz: Preise, Mieten und Rendite 2026

Eigentumswohnungen in Graz werden laut CASAFARI Area Insights im 3. Quartal 2026 im Durchschnitt um 3.605,9 €/m² angeboten (Angebotspreise aus Inseraten, Ausreißer bereinigt) – ein Plus von 2,7 % gegenüber dem Vorjahresquartal und rund 5 % über dem Tief von Ende 2024. Die Angebotsmieten liegen bei 13,1 €/m² monatlich, was einer indikativen Bruttorendite von rund 4,4 % entspricht. Graz ist ein klassischer Hauptwohnsitzmarkt, deutlich günstiger als Wien, Salzburg oder Innsbruck, und zählte mit 3.045 Verbücherungen im ersten Halbjahr 2026 laut RE/MAX-Analyse via ORF Steiermark mehr Verkäufe im Grundbuch als jeder andere Bezirk Österreichs.

Ein Ehepaar aus dem Bezirk Graz-Umgebung besichtigt im Spätsommer eine 50 Quadratmeter große Zweizimmerwohnung in Geidorf. Die Tochter beginnt im Oktober ihr Studium an der Karl-Franzens-Universität; statt fünf Jahre lang Miete zu überweisen, rechnen die Eltern eine Vorsorgewohnung durch. Im Inserat stehen rund 3.600 €/m², während Bekannte von deutlich niedrigeren Durchschnittswerten aus dem steirischen Grundbuch erzählen. Wer heute in der steirischen Landeshauptstadt kauft oder verkauft, bewegt sich genau in diesem Spannungsfeld zwischen städtischen Angebotspreisen, tatsächlichen Abschlüssen und einem Markt, in den die Käuferinnen und Käufer mit spürbarer Dynamik zurückgekehrt sind.

Was kostet eine Wohnung in Graz?

Im 3. Quartal 2026 liegt der durchschnittliche Angebotspreis für Eigentumswohnungen in Graz (Location-ID 1509) laut CASAFARI Area Insights bei 3.605,9 €/m² (Stand: 23. Oktober 2026). Gegenüber dem 3. Quartal 2025 mit 3.511,5 €/m² entspricht das einem Anstieg von 2,7 %, während der Wert gegenüber dem Vorquartal (Q2 2026: 3.667,1 €/m²) leicht um 1,7 % nachgegeben hat. Wichtig für die Einordnung: Bei den in diesem Leitfaden genannten CASAFARI Area Insights-Zahlen handelt es sich um Angebotspreise aus laufenden Inseraten, nicht um die im Grundbuch eingetragenen Kaufpreise.

Wie weit Inserat und Abschluss auseinanderliegen können, zeigt der Blick auf das gesamte Bundesland. Laut dem privaten Maklernetzwerk RE/MAX (RE/MAX ImmoSpiegel Eigentumswohnungen 2025, veröffentlicht am 1. April 2026 auf Basis des amtlichen Grundbuchs) wurden 2025 in der gesamten Steiermark 6.553 Eigentumswohnungen zu einem durchschnittlichen Kaufpreis von 2.925 €/m² (+4,7 %) verbüchert – dem niedrigsten Wert aller westlichen und südlichen Bundesländer. Die Landeshauptstadt Graz liegt naturgemäß deutlich über dem steirischen Flächenschnitt, bleibt aber merklich unter dem Preisniveau von Wien, Salzburg oder Innsbruck. Zwischen dem ersten Inseratspreis und dem notariellen Kaufvertrag besteht in der Praxis ein Verhandlungsspielraum, dessen Höhe stark von Zustand, Energieeffizienz und Mikrolage abhängt.

Die hier ausgewertete Zeitreihe umfasst ausschließlich Eigentumswohnungen. Einfamilienhäuser und Baugrundstücke machen im städtischen Gebiet von Graz nur einen kleinen Teil des Angebots aus und sind in dieser Kennzahl nicht enthalten. Um ein unverzerrtes Bild zu liefern, führt Area Insights (Gebietsübersicht) für Graz und seine Bezirke die Inserate aller großen Immobilienportale zusammen, bereinigt Dubletten – wenn etwa dasselbe Objekt von mehreren Maklern inseriert wird – und filtert statistische Ausreißer quartalsweise heraus.

Wie hat sich der Grazer Wohnungsmarkt seit 2023 entwickelt?

Betrachtet man die letzten drei Jahre, zeigt sich in Graz kein abrupter Preissturz, sondern eine geordnete Korrektur mit anschließender Stabilisierung. Vom ersten belastbaren Quartal der Reihe im 4. Quartal 2023 mit 3.573,7 €/m² gaben die Angebotspreise laut CASAFARI Area Insights bis zum Tiefpunkt im 4. Quartal 2024 auf 3.434,5 €/m² nach (−3,9 %). Seither haben die Forderungen der Verkäufer um 5,0 % zugelegt, erreichten im 2. Quartal 2026 ein Zwischenhoch von 3.667,1 €/m² und stehen im 3. Quartal 2026 bei 3.605,9 €/m². Über den gesamten Zeitraum seit Ende 2023 ergibt das ein Plus von lediglich 0,9 % – ein klassischer Seitwärtsmarkt, der nun langsam nach oben dreht. (Ein methodischer Hinweis zur Datenreihe: Für die Quartale Q1 bis Q3 2023 weist das System einen identischen Platzhalterwert von 3.697,7 €/m² ohne neue Inseratsdaten aus; unsere Diagramme und Vergleiche beginnen daher im 4. Quartal 2023.)

Im österreichweiten Vergleich läuft Graz mit dem Gesamtmarkt mit, ohne ihm davonzueilen. Laut dem Häuserpreisindex der Statistik Austria (veröffentlicht am 23. September 2026) stiegen die Preise für Wohnimmobilien in Österreich im 2. Quartal 2026 im Jahresabstand um 5,1 % auf einen neuen Höchststand (bestehende Wohnimmobilien +5,1 %, Neubau +4,9 %; erstes Halbjahr 2026 +3,9 %). Im selben Quartal (Q2 2026 gegenüber Q2 2025: 3.667,1 vs. 3.527,2 €/m²) legten die Grazer Angebotspreise für Wohnungen laut CASAFARI um 4,0 % zu. Für die Einordnung in das bundesweite Geschehen empfehlen wir unsere Analyse zu den Trends auf dem Wohnungsmarkt in Österreich.

Die eigentliche Dynamik spielt sich 2026 nicht bei den Preisen, sondern bei den Transaktionszahlen ab. Nach zwei ruhigen Jahren lösen sich der Rückstau und die Zurückhaltung der Käufer auf:

• Bezirk Graz (Stadt): Im 1. Halbjahr 2026 wurden laut einer Grundbuchauswertung von RE/MAX (ORF Steiermark zu den Grundbuchzahlen von RE/MAX, Bericht vom 16. September 2026) genau 3.045 Verbücherungen gezählt – mehr als in jedem anderen Bezirk Österreichs. Die Menge lag um 9,8 % über dem Zehnjahresschnitt, der Transaktionswert stieg um 54,2 % auf 914 Mio. €.
• Gesamte Steiermark (alle Immobilienarten): RE/MAX verzeichnete für das 1. Halbjahr 2026 landesweit 10.457 verbücherte Verkäufe (+29,4 % gegenüber H1 2025) und ein Volumen von 2,44 Mrd. € (+49,1 %).
• Wohnimmobilien Steiermark: Das private Grundbuch-Analysehaus IMMOunited zählte in seiner IMMOunited-Halbjahresanalyse 2026 (via trend.at) im 1. Halbjahr 2026 in der Steiermark 6.608 verbücherte Wohnimmobilien-Transaktionen nach 4.932 im Vorjahreszeitraum, was einem Zuwachs von 34,0 % entspricht.

Welche Lagen in Graz sind gefragt?

Die 17 Grazer Stadtbezirke unterscheiden sich in Bausubstanz und Käuferpublikum deutlich. Während östlich der Mur grüne Wohnbezirke und die Universitätsviertel dominieren, konzentriert sich westlich der Mur die jüngere Stadtentwicklung mit großvolumigem Neubau.

• Innere Stadt: Das historische Zentrum (UNESCO-Welterbe) ist geprägt von repräsentativem Altbau und ausgebauten Dachgeschossen rund um Hauptplatz, Herrengasse und Schlossberg. Das Angebot auf dem freien Markt ist äußerst knapp.
• Geidorf und St. Leonhard: Durch die unmittelbare Nähe zur Universität Graz, zur Technischen Universität (Alte Technik) und zur Medizinischen Universität sowie zum Stadtpark sind diese beiden Bezirke das klassische Revier für Vorsorgewohnungen zwischen 30 und 55 m² sowie für gehobenes bürgerliches Wohnen.
• Jakomini und St. Peter: Südlich ans Zentrum anschließend, profitieren diese Lagen von der TU Graz (Campus Inffeldgasse) und guter Straßenbahnanbindung. Hier suchen vor allem Studierende, wissenschaftliche Mitarbeiter und junge Berufstätige.
• Lend und Gries: Einstige Arbeiter- und Bahnhofsviertel am rechten Murufer, die sich stark gewandelt haben. Rund um den Hauptbahnhof, in den Reininghausgründen (dem größten Stadtentwicklungsgebiet von Graz) und in der Smart City Graz nahe der Helmut-List-Halle entstand in den letzten Jahren der Großteil des innerstädtischen Neubaus.
• Mariatrost, Waltendorf, Ries und Andritz: Die grünen Hügellagen im Norden und Osten sind das bevorzugte Ziel von Familien, die Einfamilienhäuser, Reihenhäuser oder Terrassenwohnungen mit Garten suchen.
• Liebenau und Puntigam: Im Süden der Stadt bestimmen die Nähe zu großen Arbeitgebern wie Magna Steyr, das Einkaufszentrum Murpark und die rasche Anbindung an die Autobahn A2 und A9 die Nachfrage.

In dieser Übersicht weisen wir bewusst keine pauschalen Quadratmeterpreise für einzelne Bezirke aus, da für eine seriöse Bewertung die Mikrolage und das Baujahr entscheidend sind. Kleinräumige Auswertungen auf Bezirksebene sowie Einzelobjektvergleiche lassen sich direkt über Comparables und Marktstudie für eine konkrete Wohnung abrufen.

Wer kauft in Graz – und warum?

Graz ist kein Zweitwohnsitz- oder Ferienmarkt, sondern ein wirtschaftlich und demografisch getriebener Hauptwohnsitzmarkt. Am 1. Jänner 2026 zählte die Stadt laut Statistik Austria (Einwohnerzahlen bei WIBIS Steiermark) 306.971 Einwohnerinnen und Einwohner, nach 305.314 im Jahr 2025 und 302.749 im Jahr 2024. Wie die Standortanalyse Graz der WKO Steiermark auf Basis der Statistik Austria zeigt, wuchs die Bevölkerung der Landeshauptstadt zwischen 2010 und 2025 um 20 % (von 255.152 auf 305.314), während die gesamte Steiermark im selben Zeitraum um 5,5 % zulegte. Rund 29 % der Grazer Bevölkerung besitzen keine österreichische Staatsbürgerschaft (Stand 2025), was in erster Linie den Mietmarkt stützt.

Für die anhaltende Nachfrage am Wohnungsmarkt sorgen drei strukturelle Säulen:

1. Hochschulen und Forschung: Vier Universitäten (Universität Graz, TU Graz, Medizinische Universität, Kunstuniversität) und die FH Joanneum sichern eine konstante Nachfrage nach Klein- und Zweizimmerwohnungen.
2. Industrie- und Technologiecluster: Große Arbeitgeber wie Magna Steyr und AVL List im Mobilitätssektor, das Entwicklungszentrum von Infineon, ams-OSRAM in der Region sowie zahlreiche Ausgründungen rund um die TU Graz ziehen qualifizierte Fachkräfte an.
3. Relativer Preisvorteil: Mit Angebotspreisen um 3.600 €/m² ist Wohneigentum in Graz für einheimische Haushalte und Anleger leichter finanzierbar als in Wien, Salzburg oder Innsbruck.

Auf der Käuferseite begegnen Maklerinnen und Bauträger vor allem drei Gruppen: Eigennutzern aus Graz und Graz-Umgebung, die in eine größere Wohnung wechseln; Eltern aus der Steiermark, Kärnten oder dem Burgenland, die für ihre studierenden Kinder kaufen; sowie privaten österreichischen Anlegern, die eine Vorsorgewohnung zur Vermietung und späteren Pensionsvorsorge erwerben. Internationale Käuferinnen und Käufer – überwiegend aus Deutschland, Slowenien, Kroatien und dem übrigen EU-Raum – treten vor allem dann auf, wenn ein beruflicher Bezug zum Standort besteht.

Welche Miete und Rendite sind in Graz realistisch?

Während die Kaufpreise zwischen 2023 und 2025 eine Delle durchliefen, entwickelten sich die Mieten in Graz stetig nach oben. Im 3. Quartal 2026 liegt die durchschnittliche Angebotsmiete für Wohnungen laut CASAFARI Area Insights bei 13,1 €/m² pro Monat. Gegenüber dem 3. Quartal 2025 (12,7 €/m²) ist das ein Anstieg um 3,1 %; seit dem 1. Quartal 2024 (12,1 €/m²) haben die Angebotsmieten um 8,3 % zugelegt.

Setzt man die Jahresmiete ins Verhältnis zum Angebotspreis, ergibt sich für das 3. Quartal 2026 eine indikative Bruttomietrendite von 4,4 % (Berechnung: 12 × 13,1 €/m² ÷ 3.605,9 €/m² = 4,36 %, gerundet 4,4 %). Über die gesamte beobachtete Periode vom 1. Quartal 2024 bis zum 3. Quartal 2026 bewegte sich diese Kennzahl laut CASAFARI-Daten in einem engen Korridor zwischen 4,1 % und 4,4 % (Q1 2024: 4,1 %; Q4 2024: 4,3 %; Q2 2026: 4,2 %; Q3 2026: 4,4 %). Da Mieten und Kaufpreise weitgehend im Gleichschritt gestiegen sind, blieb die Bruttorendite stabil.

Für Käufer einer Vorsorgewohnung ist dieser Wert eine erste Orientierung, ersetzt aber keine Einzelkalkulation. Um von der indikativen Bruttorendite zur tatsächlichen Nettorendite zu gelangen, müssen Kaufnebenkosten, nicht umlagefähige Betriebskosten, Rücklagen dotierungen der Eigentümergemeinschaft, ein kalkulatorisches Mietausfallsrisiko, Steuern sowie etwaige Finanzierungskosten abgezogen werden. Zudem sollten Anleger vor dem Kauf durch eine Rechtsberatung prüfen lassen, welchem Anwendungsbereich des österreichischen Mietrechtsgesetzes (MRG) das Objekt unterliegt: Während im Altbau oft strenge Richtwertmieten gelten, unterliegen freifinanzierte Neubauten in der Regel dem Teilanwendungsbereich des MRG mit freier Mietzinsbildung. Wer gezielt nach passenden Anlageobjekten sucht, kann über die Immobiliensuche über alle Portale (Property Sourcing) den aktuellen Bestand in den Universitätsbezirken filtern.

Ein Sonderfall ist die touristische Kurzzeitvermietung über Plattformen wie Airbnb. Laut Medienberichten vom September 2026 (5min.at) gibt es in Graz rund 400 solcher Unterkünfte. Anders als in Wien existiert in der Steiermark keine pauschale Tagesgrenze pro Jahr (Stand: Oktober 2026, siehe Übersicht zu den Regeln zur Kurzzeitvermietung in Österreich 2026). Dennoch sind die Hürden hoch: Eine regelmäßige gewerbliche Vermietung an Touristen kann eine bewilligungspflichtige Nutzungsänderung nach § 19 des Steiermärkischen Baugesetzes darstellen, erfordert im Wohnungseigentum in der Regel die Zustimmung aller Miteigentümer und unterliegt der Nächtigungsabgabe. Zudem gilt seit dem 20. Mai 2026 die EU-Kurzzeitvermietungsverordnung (Verordnung 2024/1028), wobei ein bundesweites österreichisches Registrierungsverfahren im Oktober 2026 noch ausstand, während die Stadt Graz beim Land auf strengere bau- und raumordnungsrechtliche Regeln drängt.

Welche Kaufnebenkosten und Regeln gelten in der Steiermark?

Beim Erwerb einer Immobilie in Graz fallen neben dem Kaufpreis gesetzliche Steuern, Gerichtsgebühren und Beratungskosten an. Seit dem Sommer 2026 gilt dabei wieder die reguläre Gebührenpflicht ohne Ausnahmen: Die befristete Befreiung von der Grundbucheintragungs- und Pfandrechtsgebühr für Hauptwohnsitze bis 500.000 € ist für neue Anträge am 30. Juni 2026 ausgelaufen (Details bei Brandauer Rechtsanwälte zu Grunderwerbsteuer und Grundbuchgebühren 2026).

Kostenposition	Höhe (Regelfall 2026)	Anmerkung / Rechtsgrundlage
Grunderwerbsteuer (GrESt)	3,5 % vom Kaufpreis	Bei entgeltlichem Erwerb unter Fremden (Stufentarif nur im Familienverband)
Grundbucheintragungsgebühr	1,1 % vom Kaufpreis	Eigentumsrecht; temporäre Befreiung für Hauptwohnsitze am 30.06.2026 geendet
Pfandrechtseintragungsgebühr	1,2 % des Pfandbetrags	Nur bei Fremdfinanzierung mit hypothekarischer Besicherung im Grundbuch
Vertragserrichtung & Treuhand	nach Vereinbarung	Notar oder Rechtsanwalt, zuzüglich Barauslagen und Beglaubigungskosten
Maklerprovision (Kauf)	gesetzlich gedeckelt	Nur bei Einschaltung eines Maklers; zuzüglich 20 % USt.

Als grobe Faustregel kalkulieren Käuferinnen und Käufer in Österreich bei einer kreditfinanzierten Bestandsimmobilie mit Kaufnebenkosten von insgesamt rund 10 % des Kaufpreises.

Für internationale Käufer regelt das Steiermärkische Grundverkehrsgesetz (Stmk. GVG) den Zugang zum Eigentum. Bürgerinnen und Bürger der EU sowie des Europäischen Wirtschaftsraums (EWR) sind österreichischen Staatsbürgern nach § 22 Stmk. GVG vollständig gleichgestellt und benötigen keine grundverkehrsbehördliche Genehmigung. Drittstaatsangehörige hingegen müssen vor der Eintragung ins Grundbuch eine Genehmigung der Grundverkehrsbehörde – in der Stadt Graz ist dies der Magistrat – einholen (§§ 22–28a Stmk. GVG; siehe Grundverkehr Steiermark: Genehmigung und Erklärung, Stand Juni 2026).

Hinsichtlich einer möglichen Leerstands- oder Zweitwohnsitzabgabe empfiehlt sich vor einem Anlagekauf eine Rückfrage beim Magistrat Graz: Das Land Steiermark hat den Gemeinden über das Steiermärkische Zweitwohnsitz- und Wohnungsleerstandsabgabegesetz (StZWAG) eine solche Abgabe ermöglicht, und der Grazer Gemeinderat fasste bereits 2022 einen entsprechenden Grundsatzbeschluss; die tatsächliche Einhebung war jedoch zuletzt noch Gegenstand der verwaltungstechnischen Umsetzung.

Welche Risiken sollte man in Graz kennen?

Auch wenn das Transaktionsvolumen im ersten Halbjahr 2026 kräftig angezogen hat, sollten Käufer, Eigentümer und Finanzierer vier Marktmechanismen im Blick behalten:

• Sinkende Neubaufertigstellungen: Österreichweit gehen die Fertigstellungszahlen im Wohnbau deutlich zurück. Trifft dieses verknappte Neubaunangebot in Graz auf die wiedererstarkte Kaufnachfrage, kann dies mittelfristig zu einem Preisdruck bei neuwertigen Wohnungen führen.
• Zinssensibilität im Anlegersegment: Wie empfindlich der Markt auf die Zinsentwicklung reagiert, zeigte sich laut IMMOunited bereits ab September 2026, als die Zahl der österreichweiten Verbücherungen nach leichten Zinsanstiegen wieder etwas nachgab. Gerade das Segment der Vorsorgewohnungen kalkuliert spitz und reagiert als Erstes auf veränderte Finanzierungskonditionen.
• Abstand zwischen Wunschpreis und Grundbuch: Die Lücke zwischen den Grazer Angebotspreisen um 3.605,9 €/m² (Q3 2026) und den tatsächlich verbücherten Kaufpreisen in der Steiermark (2.925 €/m² im Jahr 2025 laut RE/MAX) zeigt, dass überzogene Preisvorstellungen bei unsanierten Bestandswohnungen zu langen Vermarktungsdauern führen.
• Wirtschaftliche Konzentration: Der Großraum Graz hängt stark am Automobil- und Zuliefercluster rund um Magna Steyr und AVL List. Konjunkturelle Schwankungen in der europäischen Fahrzeugindustrie wirken sich zeitverzögert auf den lokalen Arbeits- und Wohnungsmarkt aus.

Wie kommt man selbst an die Grazer Zahlen?

Alle in diesem Marktbericht genannten Angebotsreihen zu Kaufpreisen, Mieten und Renditen stammen aus Area Insights (Gebietsübersicht) für Graz und seine Bezirke für die Location-ID 1509 (Graz). Über Location Lookup lässt sich jeder Orts- oder Bezirksname in die entsprechende Kennung auflösen, um Preisreihen, Bestandsverteilungen und historische Trends abzufragen.

Wer von der städtischen Durchschnittszahl zur Bewertung einer einzelnen Liegenschaft wechseln möchte, nutzt Comparables und Marktstudie für eine konkrete Wohnung. Das Werkzeug stellt aktuelle Konkurrenzinserate, historische Preisänderungen und die Vermarktungsdauer vergleichbarer Objekte im unmittelbaren Umkreis zusammen. Private Eigentümerinnen und Eigentümer, die einen ersten Anhaltspunkt für ihr Objekt suchen, können zudem die Online-Immobilienbewertung für Eigentümer in Graz nutzen.

Für Softwareentwickler, Analysten in Banken und Bauträger stehen sämtliche Endpunkte über unsere Programmierschnittstelle bereit; die technischen Spezifikationen finden Sie in der Dokumentation zu Area Insights (englisch) sowie in der Dokumentation zu Comparables und Bewertung (englisch). Wer eigene KI-gestützte Arbeitsabläufe aufbaut, bindet die Marktdaten über Casafari MCP für KI-Agenten direkt in sein Sprachmodell ein. Die Abrechnung der API- und MCP-Abfragen erfolgt transparent in Tokens; für die Authentifizierung werden standardisierte OAuth-Access-Tokens verwendet.

Ob Sie eine Vorsorgewohnung nahe der Universität kalkulieren, ein Portfolio in der Steiermark bewerten oder den Angebotspreis für einen Verkauf festlegen: Sie können jederzeit selbstständig ein Konto auf platform.casafari.com anlegen oder einen Blick in Area Insights (Gebietsübersicht) für Graz und seine Bezirke werfen, um mit tagesaktuellen Marktdaten zu arbeiten.