Immobilien in Klosterneuburg: Preise, Lagen und Markt 2026

Eine Eigentumswohnung in Klosterneuburg wird im dritten Quartal 2026 im Schnitt um 4.643,9 €/m² angeboten (CASAFARI Area Insights, Angebotspreise aus indexierten Inseraten, Ausreißer ausgeschlossen, keine verbücherten Kaufpreise). Das sind 8,6 % weniger als beim Hoch im dritten Quartal 2025 mit 5.078,6 €/m² und 3,2 % unter dem vierten Quartal 2023. Gleichzeitig erreichte der Häuserpreisindex der Statistik Austria im zweiten Quartal 2026 mit +5,1 % einen neuen Höchststand. Klosterneuburg korrigiert nach einem starken Jahr 2025 also die Preisvorstellungen im Angebot, während der Gesamtmarkt stabil bleibt.

Wer an einem Samstagvormittag aus dem benachbarten Döbling über die Stadtgrenze fährt und am Niedermarkt vor den Schaufenstern der Maklerbüros stehen bleibt, bemerkt einen scheinbaren Widerspruch. Während die Wiener Tageszeitungen von neuen Rekorden am österreichischen Wohnungsmarkt berichten, wirken die ausgeschriebenen Quadratmeterpreise in Klosterneuburg etwas ruhiger als noch im Herbst des Vorjahres. Ein genauer Blick auf die Marktdaten zeigt, warum beides gleichzeitig zutrifft und worauf Käufer und Verkäufer in der Babenbergerstadt derzeit achten müssen.

Was kostet eine Wohnung in Klosterneuburg?

Im dritten Quartal 2026 (Stichtag der Abfrage: 23. Oktober 2026) liegt der durchschnittliche Angebotspreis für Eigentumswohnungen in der Stadtgemeinde Klosterneuburg bei 4.643,9 €/m². Diese Zahl stammt aus den Area Insights für Klosterneuburg und jede andere Gemeinde Österreichs und bildet ab, was Verkäufer und Bauträger in den Inseraten verlangen. Angebotspreise sind nicht mit den tatsächlich gezahlten und im Grundbuch eingetragenen Kaufpreisen gleichzusetzen; sie reagieren schneller auf Stimmungsumschwünge, lassen aber noch Verhandlungsspielraum.

Seit dem Beginn der belastbaren Datenreihe im vierten Quartal 2023 (4.798,9 €/m²) hat der Markt für Wohnungsangebote in Klosterneuburg drei Phasen durchlaufen:

• Rückgang bis Anfang 2024: Unter dem Eindruck höherer Zinsen gaben die Angebotspreise bis zum ersten Quartal 2024 auf den bisherigen Tiefstwert von 4.409,5 €/m² nach.
• Deutliche Erholung bis Herbst 2025: Von diesem Tiefpunkt stiegen die Preisvorstellungen in sechs Quartalen um 15,2 % an und erreichten im dritten Quartal 2025 mit 5.078,6 €/m² den Höchstwert der Reihe.
• Korrektur und Seitwärtsbewegung 2026: Gegenüber dem Hoch von Q3 2025 liegen die Angebotspreise im dritten Quartal 2026 um 434,7 €/m² (−8,6 %) niedriger. Innerhalb des Jahres 2026 zeigt sich jedoch eine stabile Seitwärtsbewegung: Auf 4.646,0 €/m² im ersten und 4.703,6 €/m² im zweiten Quartal folgten zuletzt 4.643,9 €/m² (−1,3 % zum Vorquartal).

Glättet man die Quartalsschwankungen über die Jahresdurchschnitte der Angebotspreisreihe, wird das Bild noch klarer: Im Gesamtjahr 2024 wurden Eigentumswohnungen im Schnitt um 4.452,0 €/m² angeboten, im starken Jahr 2025 um 4.873,4 €/m², und in den ersten drei Quartalen 2026 pendelte sich der Durchschnitt bei 4.664,5 €/m² ein.

Wie ordnen sich diese Angebotspreise im Grundbuch ein? Für Klosterneuburg allein liegt keine amtliche Auswertung vor, wohl aber für den gesamten politischen Bezirk Tulln, dessen teuerstes Pflaster Klosterneuburg ist. Laut dem RE/MAX ImmoSpiegel Eigentumswohnungsmarkt 2025 (veröffentlicht am 1. April 2026) wurden im Bezirk Tulln im Jahr 2025 insgesamt 343 Eigentumswohnungen verbüchert (+25,2 % gegenüber 2024). Der durchschnittliche verbücherte Kaufpreis je Wohnung erreichte 273.804 € (+10,8 %) und war damit der höchste aller niederösterreichischen Bezirke; im obersten Preisviertel lagen die Abschlüsse über 344.701 €.

Ein wichtiger Hinweis für Hauskäufer: Einfamilienhäuser und Villen – etwa in Weidling, in Kierling oder an den Hängen des Ölbergs – erzielen pro Quadratmeter deutlich höhere Preise als Eigentumswohnungen. Da für diesen Guide ausschließlich die Wohnungsreihe ausgewertet wurde, weisen wir für das Haussegment bewusst keinen eigenen Quadratmeterpreis aus.

Warum geben die Angebotspreise nach, während Österreichs Häuserpreisindex steigt?

Der Blick auf die Bundesstatistik sorgt auf den ersten Blick für Verwunderung. Laut der Pressemitteilung der Statistik Austria zum Häuserpreisindex Q2 2026 (veröffentlicht am 23. September 2026) stieg der offizielle österreichische Häuserpreisindex (HPI, Basis 2025 = 100) im ersten Quartal 2026 um 3,5 % und im zweiten Quartal 2026 vorläufig um 5,1 % auf 105,00 Punkte – ein neuer Höchststand über dem bisherigen Spitzenwert aus dem dritten Quartal 2022. Bestehende Wohnungen verteuerten sich österreichweit um 5,1 %, neue Wohnungen um 4,9 %. In Klosterneuburg hingegen lagen die Angebotspreise im ersten Quartal 2026 noch um 1,9 % über dem Vorjahr (4.646,0 gegenüber 4.560,8 €/m²), im zweiten Quartal um 4,4 % darunter (4.703,6 gegenüber 4.921,0 €/m²) und im dritten Quartal bei −8,6 % (der HPI für das dritte Quartal erscheint erst am 18. Dezember 2026).

Zeitraum	Angebotspreise Wohnungen Klosterneuburg (€/m²)	Veränderung zum Vorjahresquartal (Klosterneuburg)	Häuserpreisindex Österreich (Vorjahresvergleich)
Q1 2026	4.646,0 €/m²	+1,9 %	+3,5 % (102,80 Punkte, Basis 2025 = 100)
Q2 2026	4.703,6 €/m²	−4,4 %	+5,1 % (105,00 Punkte, vorläufig)
Q3 2026	4.643,9 €/m²	−8,6 %	Veröffentlichung am 18. Dezember 2026

Der Unterschied erklärt sich aus der Messmethode. Der Häuserpreisindex der Statistik Austria wertet zeitverzögert tatsächlich abgeschlossene Transaktionen im gesamten Bundesgebiet aus. Die CASAFARI-Reihe misst hingegen tagesaktuell, zu welchen Preisen Wohnungen in Klosterneuburg inseriert werden. Angebotspreise laufen den Grundbuchdaten zeitlich voraus und schlagen in beide Richtungen stärker aus.

In einem überschaubaren Markt wie Klosterneuburg, in dem zu jedem Zeitpunkt nur einige hundert Wohnungen inseriert sind, wirken sich zudem Zusammensetzungs-Effekte aus: Kommen in einem Quartal vermehrt kleinere Bestandswohnungen statt hochpreisiger Dachgeschoß-Neubauten auf den Markt, sinkt der rechnerische Schnitt, ohne dass die einzelne Wohnung an Wert verliert. Nach dem deutlichen Anstieg im Jahr 2025 nehmen Verkäufer ihre überzogenen Spitzenforderungen zurück. Wer die Trends auf dem österreichischen Wohnungsmarkt insgesamt verfolgt, erkennt darin eine gesunde Normalisierung auf hohem Niveau.

Welche Lagen in Klosterneuburg sollte man kennen?

Geografisch nimmt die Stadtgemeinde im Bezirk Tulln eine Sonderstellung ein: Sie schmiegt sich zwischen die bewaldeten Hänge des Wienerwalds und das rechte Donauufer und grenzt im Süden unmittelbar an den 19. Wiener Gemeindebezirk Döbling. Für Kaufinteressenten gliedert sich die Stadt in klar unterscheidbare Wohnlagen:

• Stadtzentrum (Obere und Untere Stadt): Rund um das Chorherrenstift Klosterneuburg und den Rathausplatz finden sich gewachsene Bürgerhäuser, Altbauwohnungen und gute Nahversorgung.
• Klosterneuburg-Bahnhof und Niedermarkt: Hier konzentrieren sich jüngere Neubauprojekte und Eigentumswohnungen für Käufer, die kurze Wege zur Schnellbahn nach Wien schätzen.
• Weidling und der Ölberg: Südwestlich des Zentrums im Weidlingtal und an den Hängen des Ölbergs prägen Villen, Einfamilienhäuser mit großen Gärten und ruhige Wohnstraßen das Bild.
• Kierling und Maria Gugging: Entlang des Kierlingtals Richtung Westen verbinden sich klassische Einfamilienhauslagen mit dem internationalen Forschungscampus des Institute of Science and Technology Austria (ISTA) in Maria Gugging.
• Kritzendorf und Höflein an der Donau: Die stromaufwärts gelegenen Katastralgemeinden bieten direkten Bezug zur Donau, das traditionsreiche Strombad Kritzendorf und eigene Bahnhalte.

Was die Preise in allen Katastralgemeinden langfristig stützt, ist die natürliche Knappheit an Bauland. Laut der Gemeindestatistik Klosterneuburg des Landes Niederösterreich (Stand 2026) sind 58,54 % der gesamten Katasterfläche von 7.619,82 Hektar (rund 76 km²) Wald. Hinzu kommen die geschützten Donau-Auen und das Landschaftsschutzgebiet Wienerwald. Große Neuwidmungen am Stadtrand sind kaum möglich.

Gleichzeitig bietet die Stadt eine hohe Freizeit- und Kulturqualität: Neben dem Stift, den örtlichen Weingütern und Heurigen sowie dem Donauradweg hat sich seit April 2024 die Albertina Klosterneuburg im ehemaligen Gebäude des Essl Museums an der Donau-Au als kultureller Anziehungspunkt etabliert.Verkehrlich ist die Stadt über die Klosterneuburger Straße (B14), Buslinien zur U-Bahn-Linie U4 sowie die Schnellbahnlinie S40 nach Wien-Heiligenstadt und zum Franz-Josefs-Bahnhof direkt an die Bundeshauptstadt angebunden.

Wer kauft in Klosterneuburg, und warum?

Klosterneuburg ist ein ausgeprägter Hauptwohnsitzmarkt; Ferienwohnungen oder gewerbliche Kurzzeitvermietung spielen keine nennenswerte Rolle. Auf der Käuferseite begegnen Maklern vor allem drei Gruppen:

Erstens Familien aus Wien in den Dreißigern bis Fünfzigern, die eine Eigentumswohnung innerhalb des Gürtels oder in den westlichen Bezirken gegen ein Haus mit Garten oder eine größere Gartenwohnung im Grünen tauschen, ohne den Arbeitsplatz in Wien aufzugeben. Zweitens ältere Eigentümer aus Klosterneuburg selbst: Wer über Jahrzehnte ein großes Haus in Weidling oder Kierling bewohnt hat, wechselt im Ruhestand häufig in eine barrierefreie Neubauwohnung nahe dem Zentrum oder dem Bahnhof. Drittens Kleinanleger, die kompakte Wohnungen zur langfristigen Vermietung an Wien-Pendler sowie an Forschende und Beschäftigte des ISTA-Campus in Maria Gugging erwerben.

Die amtliche Demografie bestätigt diese Struktur. Nach dem Datenblatt Statistik Austria: Ein Blick auf die Gemeinde Klosterneuburg zählte die Stadt am 1. Jänner 2026 genau 28.153 Einwohner – ein Zuwachs von 9,0 % gegenüber der Volkszählung 2011 (25.828 Einwohner). Genau 24,0 % der Bevölkerung sind 65 Jahre oder älter, was das stetige Interesse an seniorengerechten Eigentumswohnungen erklärt. Das Bevölkerungswachstum wird vollständig vom Zuzug getragen: Im Jahr 2025 standen 163 Geburten und 400 Sterbefälle (Geburtenbilanz −237) insgesamt 1.774 Zuzügen und 1.535 Wegzügen gegenüber, was einen positiven Wanderungssaldo von +239 Personen ergab. Zudem besitzen 4.993 Einwohner (17,7 %) keine österreichische Staatsbürgerschaft, wovon 56,4 % aus Staaten der EU, des EFTA-Raums oder dem Vereinigten Königreich stammen.

Dass die Kauflust nach den ruhigen Jahren 2023 und 2024 zurückgekehrt ist, zeigt der RE/MAX ImmoSpiegel 2025 Gesamtmarkt (veröffentlicht am 4. März 2026): Über alle Immobilienkategorien hinweg wurden im Bezirk Tulln im Jahr 2025 insgesamt 1.681 Transaktionen im Grundbuch verbüchert (+24,3 % gegenüber 2024), das Transaktionsvolumen stieg um 34,6 % auf 438 Millionen Euro. Eigentümer einer Liegenschaft in Weidling oder Kierling, die über einen Wechsel in eine Wohnung nachdenken, können als ersten Orientierungspunkt eine Online-Immobilienbewertung für Eigentümer abrufen. Marktteilnehmer und Berater wiederum nutzen die Immobiliensuche über alle Portale und Maklerseiten, um das begrenzte Angebot der Gemeinde ohne Dubletten zu überblicken.

Welche Nebenkosten und Regeln gelten beim Kauf in Niederösterreich?

Wer im zweiten Halbjahr 2026 in Klosterneuburg eine Immobilie erwirbt, muss bei den staatlichen Kaufnebenkosten genauer kalkulieren als noch im Frühjahr. Beim regulären Kauf fallen folgende Steuern und Gebühren auf den Kaufpreis an:

• Grunderwerbsteuer: 3,5 % des Kaufpreises.
• Grundbucheintragungsgebühr (Eigentumsrecht): 1,1 % des Kaufpreises.
• Pfandrechtseintragungsgebühr: 1,2 % des Pfandbetrags bei einer Kreditfinanzierung.

Zusammen ergeben diese drei Posten rund 5,8 % an staatlichen Nebenkosten, noch bevor die Kosten für die Vertragserrichtung (Notar oder Rechtsanwalt), die Treuhandabwicklung und eine allfällige Maklerprovision hinzukommen. Wichtig für die Budgetplanung: Die befristete Befreiung von der Grundbucheintragungs- und Pfandrechtsgebühr für dringend benötigte Hauptwohnsitze bis 500.000 € galt laut dem Bundesministerium für Justiz zur ausgelaufenen Gebührenbefreiung ausschließlich für Anträge, die zwischen dem 1. Juli 2024 und dem 30. Juni 2026 beim Grundbuchsgericht eingelangt sind. Seit dem 1. Juli 2026 sind wieder die vollen Gebühren von 1,1 % und 1,2 % zu entrichten. Für Bauträger und institutionelle Anleger gilt zudem seit dem 1. Juli 2025, dass sogenannte Share Deals ab einer Beteiligungsschwelle von 75 % an einer Immobiliengesellschaft mit 3,5 % Grunderwerbsteuer vom gemeinen Wert (Verkehrswert) besteuert werden.

Ein konkretes Rechenbeispiel veranschaulicht die Größenordnung: Beim Kauf einer Eigentumswohnung in Klosterneuburg um 400.000 €, die über ein im Grundbuch besichertes Bankdarlehen in gleicher Höhe finanziert wird, fallen allein für Grunderwerbsteuer (14.000 €), Eigentumseintragung (4.400 €) und Pfandrechtseintragung (4.800 €) rund 23.200 € an Gebühren an, zuzüglich Honorar für den Vertragserrichter und Makler.

Auch bei der Wohnbaufinanzierung hat sich der rechtliche Rahmen geändert. Die verbindliche Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung (KIM-V) ist am 30. Juni 2025 ausgelaufen und wurde nicht verlängert. Wie die FMA zu Wohnimmobilienkrediten nach dem Ende der KIM-V festhält, gilt seit dem 1. Juli 2025 jedoch das WIK-Rundschreiben der Finanzmarktaufsicht vom 26. Juni 2025: Die bekannten Richtwerte – mindestens 20 % Eigenmittel, maximal 40 % Schuldendienstquote vom Nettoeinkommen und höchstens 35 Jahre Laufzeit – bestehen als aufsichtliche Erwartung für eine solide Kreditvergabe weiter, auch wenn Banken im begründeten Einzelfall flexibler entscheiden können.

Für Käufer ohne österreichischen Pass regelt das NÖ Grundverkehrsgesetz 2007 (konsolidierte Fassung vom 14. Oktober 2026) den Zugang zum Grundbuch. Laut den Vorgaben zum Grunderwerb durch ausländische Personen in Niederösterreich sind Staatsangehörige der EU, des EWR sowie der Schweiz österreichischen Käufern gleichgestellt; sie geben beim Kauf eines Hauptwohnsitzes lediglich eine entsprechende Erklärung vor dem Vertragserrichter ab. Drittstaatsangehörige hingegen benötigen vor der Eintragung ins Grundbuch einen förmlichen Genehmigungsbescheid der Grundverkehrsbehörde beim Amt der NÖ Landesregierung.

Woher stammen die Zahlen in diesem Guide?

Die Preisdaten dieses Marktberichts stammen aus CASAFARI Area Insights für die Location-ID 1327 (Klosterneuburg, Ebene city, Hierarchie Österreich › Niederösterreich › Tulln › Klosterneuburg), Zeitreihe sale_apartment_psqm, abgefragt am 23. Oktober 2026. Da für die ersten drei Quartale des Jahres 2023 in der Rohdatenreihe ein unveränderter Platzhalterwert (5.309,9 €/m²) fortgeschrieben wurde, sind Q1 bis Q3 2023 aus allen Diagrammen, Durchschnitten und Trendberechnungen ausgeschlossen; die ausgewertete Reihe beginnt mit dem vierten Quartal 2023.

Methodisch erfasst CASAFARI laufend die Immobilieninserate aller großen österreichischen Portale und Maklerwebseiten, führt mehrfach inserierte Objekte (Dubletten) zu einem einzigen Datensatz zusammen, bereinigt statistische Ausreißer und berechnet daraus den durchschnittlichen Angebotspreis je Quartal. Da ein Gemeindedurchschnitt keine Einzelbewertung ersetzt, empfiehlt es sich für die Prüfung einer konkreten Liegenschaft, über Bewertungen mit Comparables und Marktstudie unmittelbar vergleichbare Objekte derselben Katastralgemeinde heranzuziehen.

Softwareentwickler und Datenanalysten finden die technischen Spezifikationen dieser Zeitreihen in der Area-Insights-Dokumentation für Entwickler (auf Englisch) sowie für Einzelbewertungen in der Comparables-Dokumentation für Entwickler (auf Englisch); das Kontingent für API- und MCP-Abfragen wird dabei einheitlich in Tokens abgerechnet. Ergänzt wurden die CASAFARI-Daten um die amtlichen Veröffentlichungen der Statistik Austria, des Landes Niederösterreich, des Bundesministeriums für Justiz, der Finanzmarktaufsicht (FMA) sowie um die Grundbuchauswertungen von RE/MAX Austria und IMMOunited.

Wenn Sie die Preisentwicklung in Klosterneuburg, im Bezirk Tulln oder im angrenzenden Wien laufend mit aktuellen Angebots- und Vergleichsdaten verfolgen möchten, können Sie direkt ein CASAFARI-Konto auf platform.casafari.com anlegen und die Marktdaten für Ihre Liegenschaften abrufen.