Immobilienpreise in Krems an der Donau

Im dritten Quartal 2026 liegt der durchschnittliche Angebotspreis für Eigentumswohnungen in Krems an der Donau laut CASAFARI Area Insights bei 3.633,1 €/m² (indexierte Inserate ohne Ausreißer, keine Transaktionspreise). Das entspricht einem Plus von 2,0 % gegenüber dem Q3 2025 (3.561,5 €/m²) und praktisch dem Stand von Ende 2023 (3.637,3 €/m²). Nach einer Korrektur bis Herbst 2024 und der anschließenden Erholung bewegt sich der Markt seit vier Quartalen seitwärts auf dem Niveau des österreichischen Bundesschnitts und rund ein Drittel unter Wien.

An einem Samstag im Oktober steht eine Wiener Familie am Steiner Donauufer, gut 70 Minuten Bahnfahrt vom Wiener Franz-Josefs-Bahnhof entfernt. Sie vergleicht die Zahlen: Während für Bestandswohnungen in Wien im Jahr 2025 im Schnitt 5.512 €/m² verbüchert wurden, werden Eigentumswohnungen in Krems im dritten Quartal 2026 um durchschnittlich 3.633,1 €/m² angeboten. Doch während die Preise im Bundesdurchschnitt 2026 wieder merklich anziehen, verläuft die Kremser Preiskurve seit vier Quartalen nahezu flach.

Was kostet eine Eigentumswohnung in Krems an der Donau derzeit?

Der Wert von 3.633,1 €/m² im Q3 2026 stammt aus der Datenbank von CASAFARI Area Insights (Location-ID 3695880, abgefragt am 23. Oktober 2026). Es handelt sich dabei um den durchschnittlichen Angebotspreis je Quadratmeter aus indexierten Immobilieninseraten, bereinigt um statistische Ausreißer. Für Eigentümerinnen und Eigentümer, die einen Verkauf planen, ist diese Unterscheidung wesentlich: Angebotspreise zeigen, was am Markt gefordert wird, nicht den tatsächlich im Grundbuch eingetragenen Verkaufserlös.

Der Preiszyklus der vergangenen drei Jahre lässt sich in drei Phasen zusammenfassen. Vom Ausgangswert im Q4 2023 bei 3.637,3 €/m² gaben die Angebotspreise bis zum Tiefpunkt im Q3 2024 auf 3.230,6 €/m² nach (−11,2 %). Darauf folgte bis zum Q4 2025 eine Erholung auf den bisherigen Höchstwert von 3.681,6 €/m² (+14,0 % gegenüber dem Tief). Seither pendelt der Markt in einem engen Band von vier flachen Quartalen: von 3.681,6 €/m² (Q4 2025) über 3.642,4 €/m² (Q1 2026) und 3.674,1 €/m² (Q2 2026) auf aktuell 3.633,1 €/m² (Q3 2026).

Der Rückgang von 1,1 % zwischen dem zweiten und dritten Quartal 2026 (bzw. −1,3 % unter dem Hoch von Ende 2025) ist für eine Stadt dieser Größe statistisches Rauschen und kein Richtungssignal. Gegenüber dem Q4 2023 beträgt die Abweichung lediglich −0,1 %. Um die Dimension greifbar zu machen: Eine durchschnittliche Eigentumswohnung mit 65 m² Wohnfläche wird in Krems derzeit zu einem Angebotspreis von rund 236.150 € inseriert.

Ein methodischer Hinweis zur Datenreihe: Für die Quartale Q1, Q2 und Q3 2023 weist das System jeweils einen unveränderten Wert von 3.606,9 €/m² aus. Da in diesem Zeitraum keine neuen Primärdaten einflossen, beginnt die belastbare Trendbetrachtung im Q4 2023.

Hinkt Krems dem österreichischen Aufschwung hinterher?

Ein Blick auf die gesamtösterreichischen Indizes zeigt, dass die Dynamik auf Bundesebene im Jahr 2026 deutlich höher ausfällt als in Krems. Bei diesem Vergleich ist jedoch auf die unterschiedlichen Messgrößen und Zeiträume zu achten.

Indikator / Region	Messgröße	Zeitraum	Veränderung zum Vorjahr	Niveau / Stand
Krems an der Donau (CASAFARI Area Insights)	Angebotspreise (Eigentumswohnungen)	Q3 2026	+2,0 %	3.633,1 €/m²
Österreich gesamt (OeNB)	Transaktionspreise (Index 2000 = 100)	Q2 2026	+3,6 %	274,0 Punkte
Österreich gesamt (Statistik Austria)	Transaktionspreise (Index 2025 = 100)	Q2 2026	+5,1 %	105,00 Punkte

Während die Kremser Angebotspreise im Q3 2026 im Jahresvergleich um 2,0 % zulegten, stieg der transaktionsbasierte Wohnimmobilienpreisindex der OeNB im Q2 2026 um 3,6 % gegenüber dem Vorjahresquartal (Österreich ohne Wien erreichte einen Indexwert von 266,2 Punkten). Der ebenfalls auf tatsächlichen Käufen beruhende Häuserpreisindex von Statistik Austria verzeichnete im Q2 2026 sogar ein Plus von 5,1 % zum Vorjahr (im ersten Halbjahr 2026 +3,9 %).

Zur Einordnung des Preisniveaus hilft die Grundbuchauswertung für das Gesamtjahr 2025: Laut dem RE/MAX ImmoSpiegel Eigentumswohnungen 2025 auf Basis der IMMOunited-Kaufvertragssammlung wurden 2025 österreichweit 40.576 Eigentumswohnungen verbüchert (+21,7 % gegenüber 2024). Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Bestandswohnungen lag im Bundesschnitt bei 3.612 €/m², in Wien bei 5.512 €/m². Die aktuellen Kremser Angebotspreise decken sich somit fast exakt mit dem gesamtösterreichischen Transaktionsschnitt des Vorjahres.

Bemerkenswert ist, dass das Bundesland Niederösterreich 2025 laut ImmoSpiegel den stärksten Preisanstieg aller Bundesländer verzeichnete. Dass die Statutarstadt Krems diese Bewegung in den Angebotspreisen bislang nicht abbildet, lässt zwei Lesarten zu: Entweder besteht am Standort noch Nachholpotenzial gegenüber dem Umland, oder Krems erweist sich als strukturell ruhigerer Markt mit geringeren Ausschlägen nach unten wie nach oben. Wie sich diese Entwicklung in das Gesamtbild einfügt, beleuchtet unsere Analyse über die Trends auf dem österreichischen Wohnungsmarkt.

Wer kauft in Krems, und in welchen Stadtteilen?

Krems an der Donau liegt rund 70 Kilometer westlich von Wien am östlichen Tor zur Wachau, wo Stein, Dürnstein und Spitz direkt anschließen. Über die Schnellstraßen S5 und S33 sowie die Donauuferautobahn A22 und die Franz-Josefs-Bahn ist die Stadt direkt an den Großraum Wien angebunden. Innerhalb des Stadtgebiets verteilt sich das Marktgeschehen auf sehr unterschiedliche Lagen wie die historische Altstadt, das an der Donau gelegene Stein, das dichter bebaute Lerchenfeld, das Kremstal bei Rehberg sowie die höher gelegenen oder dörflich geprägten Stadtteile Egelsee, Gneixendorf und Landersdorf.

Die Nachfrage in diesen Vierteln wird überwiegend von inländischen Eigennutzern und regionalen Anlegern getragen:

• Haushalte aus der Region: Familien und ältere Eigentümer aus dem umliegenden Bezirk Krems-Land wechseln in die Stadt, weil Krems mit dem Universitätsklinikum, dem Landesgericht, der Verwaltung und der Kunstmeile Krems (Landesgalerie Niederösterreich, Kunsthalle Krems, Karikaturmuseum) alle zentralen Versorgungs- und Kulturfunktionen bündelt.
• Pendler aus Wien: Dank hybrider Arbeitsmodelle weichen Wiener Haushalte auf der Suche nach mehr Wohnfläche oder einem Garten nach Krems aus, wenn nur noch zwei bis drei Präsenztage pro Woche in der Bundeshauptstadt nötig sind.
• Eltern von Studierenden und Kleinanleger: Drei Hochschulen – die Universität für Weiterbildung Krems, die IMC Fachhochschule Krems und die Karl Landsteiner Privatuniversität – sorgen für eine konstante Nachfrage nach Garconnièren und Zweizimmerwohnungen rund um den Campus Krems und in Stein.
• Zweitwohnsitzkäufer: Ein kleinerer Kreis aus Wien und Deutschland sucht Häuser mit Wachau-Bezug, konzentriert sich dabei aber eher auf Stein, Rehberg, Egelsee und die angrenzenden Weinorte als auf innerstädtische Geschosswohnungen.

Diese Struktur spiegelt sich deutlich in der Meldestatistik wider. Laut der Übersicht Krems in Zahlen der Stadt Krems (Stand Jänner 2026) stehen 25.840 Personen mit Hauptwohnsitz beachtlichen 6.002 Personen mit Nebenwohnsitz gegenüber – ein Verhältnis von rund 23 %. Von den insgesamt 12.472 Haushalten der Stadt sind 4.560 Einpersonenhaushalte. Dieser hohe Anteil an Nebenwohnsitzen und Einzelhaushalten erklärt sich vor allem durch Studierende und Wochenpendler, nicht durch klassische Ferienwohnungen; eine Zweitwohnsitzquote nach Tiroler oder Salzburger Vorbild kennt das niederösterreichische Raumordnungsrecht in dieser Form nicht.

Demografisch wächst die Statutarstadt langsam, aber beständig. Nach Angaben der Gemeindestatistik des Landes Niederösterreich für Krems (Daten: Statistik Austria) zählte die Stadt am 1. Jänner 2026 genau 25.581 Einwohnerinnen und Einwohner (12.516 Männer, 13.065 Frauen). Zum Vergleich: 1991 lag die Zahl bei 22.766, im Jahr 2001 bei 23.713 und 2011 bei 24.032 Personen. Im Jahr 2025 glich eine positive Wanderungsbilanz von +222 Personen das Geburtendefizit aus und stützte so den Grundbedarf an Wohnraum. Wer gezielt nach verfügbaren Objekten in den einzelnen Katastralgemeinden filtern möchte, kann alle Angebote in Krems mit Property Sourcing durchsuchen.

Welche Nebenkosten und Regeln gelten beim Kauf in Niederösterreich?

Beim Erwerb einer Eigentumswohnung in Krems fallen die bundesweit einheitlichen Kaufnebenkosten an. Eine wichtige Änderung betrifft Käuferinnen und Käufer seit dem Sommer 2026: Die befristete Gebührenbefreiung für dringend benötigte Hauptwohnsitze (bis zu einer Bemessungsgrundlage von 500.000 €) galt nur für Grundbuchsanträge zwischen dem 1. Juli 2024 und dem 30. Juni 2026. Da sie mit Stand Oktober 2026 nicht verlängert wurde, sind die Eintragungsgebühren wieder in voller Höhe zu kalkulieren.

Im Einzelnen setzen sich die Kaufnebenkosten laut der Übersicht zu Grunderwerbsteuer und Grundbuchgebühren in Österreich wie folgt zusammen:

• Grunderwerbsteuer: 3,5 % des Kaufpreises beim regulären Erwerb unter Fremden.
• Grundbucheintragungsgebühr: 1,1 % des Kaufpreises für die Verbücherung des Eigentumsrechts (bei einer Wohnung um 236.000 € sind das rund 2.600 €).
• Pfandrechtseintragungsgebühr: 1,2 % des eingetragenen Pfandbetrags bei einer Kreditfinanzierung.
• Vertragserrichtung und Treuhandabwicklung: Abrechnung durch Notar oder Rechtsanwalt nach Tarif zuzüglich Barauslagen und 20 % USt.
• Maklerprovision: Höchstens 3 % des Kaufpreises zuzüglich 20 % USt (somit 3,6 % brutto) je Vertragsseite; das im Juli 2023 eingeführte Bestellerprinzip gilt ausschließlich für Mietwohnungen, nicht für den Kauf.

Für internationale Interessenten ist das NÖ Grundverkehrsgesetz 2007 im RIS (Stand 14. Oktober 2026) maßgeblich. Staatsangehörige der EU, des EWR sowie der Schweiz sind beim Wohnungskauf österreichischen Staatsbürgern gleichgestellt (§ 15) und benötigen keine grundverkehrsbehördliche Genehmigung. Drittstaatsangehörige müssen hingegen vor der Verbücherung eine Genehmigung der Grundverkehrsbehörde einholen (§ 17). Eine Besonderheit rund um Krems betrifft den Weinbau: Sobald ein Grundstück als land- oder forstwirtschaftliche Fläche gewidmet ist – etwa ein kleiner Weingarten am Stadtrand –, unterliegt der Kauf nach § 4 für alle Käufer unabhängig von der Staatsbürgerschaft der Genehmigungspflicht.

Vor einer touristischen Kurzzeitvermietung sollten Erwerber zudem den Wohnungseigentumsvertrag auf etwaige Ausschlussklauseln sowie die Flächenwidmung prüfen. Vor dem Eintritt in konkrete Preisverhandlungen empfiehlt sich eine Bewertung mit Comparables und Marktstudie, um historische Inseratslaufzeiten und Preisabschläge ähnlicher Wohnungen im selben Stadtteil einzusehen.

Worauf ist bei den Zahlen zu Krems zu achten?

Eine sachliche Markteinschätzung erfordert den Hinweis auf die Grenzen der verfügbaren Daten. Für Krems an der Donau (Location-ID 3695880) liegt in Area Insights derzeit ausschließlich die Zeitreihe für den Verkauf von Eigentumswohnungen vor. Für Einfamilienhäuser sowie für Mietwohnungen sind auf Stadtebene keine belastbaren Reihen hinterlegt; aus diesem Grund weisen wir an dieser Stelle bewusst keine indikative Bruttomietrendite aus.

Zudem gilt für kleinere Märkte wie Krems, dass Angebotspreise die tatsächlich erzielbaren Abschlusspreise überzeichnen können, wenn einzelne Verkäufer an den Preisvorstellungen des Jahres 2022 festhalten. Zwar belegt der Rückgang um 11,2 % im Jahr 2024, dass am Kremser Markt spürbare Preisanpassungen stattgefunden haben, eine stadtspezifische Auswertung der Grundbuchtransaktionen für 2026 liegt jedoch nicht vor.

Wer eine Kleinwohnung zur Vermietung an Studierende kalkuliert, sollte berücksichtigen, dass dieses Nachfragesegment räumlich stark konzentriert ist und unmittelbar von der Entwicklung der drei Hochschulen und deren Campusausbau abhängt. Bei Objekten in Ufernähe – insbesondere in Stein, im Bereich Und, in tiefer gelegenen Teilen der Altstadt sowie in Lerchenfeld entlang der Donau und des Kremsflusses – ist die Hochwasserhistorie (wie die Marken der Jahre 2002 und 2013 in Stein zeigen) ein preis- und versicherungsrelevanter Faktor. Ein Blick in die digitale Gefahrenzonenkarte (HORA) und eine Vorabklärung der Gebäudeversicherung sind hier unerlässlich.

Auf der Angebotsseite sorgt schließlich die Baukostenentwicklung dafür, dass Neubauprojekte knapp bleiben: Im Q2 2026 lag der Baupreisindex für den Wohnhaus- und Siedlungsbau von Statistik Austria bei 103,7 Punkten, was einem weiteren Anstieg von 3,6 % gegenüber dem Q2 2025 entspricht.

So lassen sich die Zahlen selbst nachprüfen

Alle in diesem Überblick genannten Angebotspreise können direkt in der Plattform eingesehen und für eigene Auswertungen herangezogen werden. In der Web-Oberfläche von Area Insights für Krems an der Donau lässt sich die Statutarstadt im Segment „Verkauf · Eigentumswohnungen“ in der Quartalsansicht aufrufen.

Für technische Teams, Banken und Analysten, die Marktdaten automatisiert abrufen möchten, stellt CASAFARI dieselben Endpunkte über die API bereit. Über das Produkt Location Lookup wird zunächst der Ortsname „Krems an der Donau“ in die eindeutige Location-ID 3695880 aufgelöst; anschließend liefert der Area-Insights-Endpunkt die Zeitreihe sale_apartment_psqm. Die genaue Spezifikation der Parameter finden Sie in der Dokumentation zu Area Insights (auf Englisch) sowie ergänzend für Einzelobjektvergleiche in der Dokumentation zu Comparables und Bewertung (auf Englisch).

Eigentümerinnen und Eigentümer, die vorab eine rasche Ersteinschätzung für ihre eigene Liegenschaft wünschen, können die kostenlose Online-Immobilienbewertung für Eigentümer nutzen. Wer die Marktdaten hingegen direkt in eigene Sprachmodelle oder automatisierte Workflows einbinden möchte, greift über Casafari MCP für KI-Agenten darauf zu. Abgerechnet werden sämtliche API- und MCP-Abfragen transparent in Tokens. Um die Kremser Zeitreihen selbst abzufragen oder Zugangsdaten (Access Tokens) zu generieren, können Sie jederzeit ein Konto auf platform.casafari.com anlegen.