Immobilien in Lech am Arlberg: Preise, Widmung und Regeln

Laut CASAFARI Area Insights (Location-ID 1428) lag der durchschnittliche Angebotspreis für Eigentumswohnungen in Lech am Arlberg im 3. Quartal 2026 bei 12.145 €/m². In den neun Quartalen mit frischen Daten (Q3 2024 bis Q3 2026) reichte die Spanne von 12.143 bis 27.111 €/m² bei einem Median von 22.812 €/m². Das sind Angebots-, keine Kaufpreise, und bei einer Handvoll Inserate verschiebt eine einzige Wohnung mit Ferienwohnungswidmung den Quartalswert um die Hälfte. Seit 2015 vergibt die Gemeinde keine neue Ferienwohnungswidmung mehr.

Wer als Familie aus Wien oder München seit zwanzig Jahren jeden Februar im selben Haus in Oberlech logiert und schließlich eine eigene Wohnung sucht, erlebt beim ersten Gespräch mit dem örtlichen Makler eine Überraschung. Die erste Frage gilt nicht dem Budget, sondern der beabsichtigten Nutzung. In Lech entscheidet nicht der Quadratmeterpreis darüber, ob ein Kauf zustande kommt, sondern der Flächenwidmungsplan.

Wo Lech, Oberlech, Zürs und Zug liegen und wie man hinkommt

Die Gemeinde Lech liegt im Vorarlberger Bezirk Bludenz auf einer Seehöhe zwischen 1.444 und rund 1.700 Metern und umfasst neben dem Hauptort die Ortsteile Oberlech, Zürs, Zug und Stubenbach. Am 1. Jänner 2026 zählte die Gemeinde laut Bevölkerungsdaten der Statistik Austria (via citypopulation.de) genau 1.553 Einwohnerinnen und Einwohner, nach 1.569 am 1. Jänner 2025. Davon besaßen 1.171 die österreichische Staatsbürgerschaft, 284 stammten aus dem Raum EU, EFTA oder dem Vereinigten Königreich und 98 aus sonstigen Staaten – rund ein Viertel der gemeldeten Bevölkerung hat damit keinen österreichischen Pass. Im gesamten Bundesland Vorarlberg waren am 31. Dezember 2025 laut Landesstelle für Statistik Vorarlberg (via okay-line.at) 412.647 Hauptwohnsitze gemeldet (+0,1 % zum Vorjahr, der geringste Zuwachs seit 30 Jahren).

Wirtschaftliches Rückgrat ist der Zusammenschluss Ski Arlberg: Seit dem Winter 2016/17 verbindet die Flexenbahn Lech und Zürs direkt mit St. Christoph, Stuben und St. Anton am Arlberg; nach Norden schließt der Auenfeldjet das Gebiet Warth-Schröcken an. Im Winter 2025/26 verzeichnete Lech Zürs Tourismus laut MeinBezirk Bludenz (Mai 2026) ein Plus von 19.806 Nächtigungen (rund +3 % gegenüber dem Winter 2024/25).

Die Anreise erfolgt auf der Schiene über den ÖBB-Bahnhof Langen am Arlberg und auf der Straße über die Arlberg-Schnellstraße S16 und die Flexenpassstraße; der Flughafen Zürich ist mit dem Auto in rund zweieinhalb Stunden, Innsbruck in anderthalb bis zwei Stunden erreichbar. Neben dem Winter hat sich der Sommer mit Wander- und Radwegen als zweite Saison für Eigennutzer etabliert. Dass ein Ort mit gut anderthalbtausend Einwohnern regelmäßig in den Immobilienteilen österreichischer Tageszeitungen besprochen wird, liegt an der jahrzehntelangen Treue wohlhabender Stammgäste und einer familiengeführten Hotellerie, die Grund und Boden über Generationen hält.

Was kostet eine Eigentumswohnung in Lech am Arlberg?

Für Eigentumswohnungen in der Gemeinde Lech weist die Area Insights für Lech (Location-ID 1428) im 3. Quartal 2026 (Abfrage vom 23. Oktober 2026) einen durchschnittlichen Angebotspreis von 12.145 €/m² aus. Betrachtet man die neun Quartale von Q3 2024 bis Q3 2026, in denen laufend neue Inserate erfasst wurden, bewegt sich der Angebotspreis in einer Spanne von 12.143 €/m² (Q3 2024) bis zum Höchstwert von 27.110,9 €/m² (Q1 2026). Der Median dieser neun Quartale liegt bei 22.811,9 €/m², der arithmetische Mittelwert bei 20.777,1 €/m².

Wer die vollständige Zeitreihe in der Dokumentation von Area Insights (auf Englisch) betrachtet, sieht vor dem Sommer 2024 zwei flache Abschnitte: Vom 1. bis zum 4. Quartal 2023 steht der Wert unverändert bei 18.361 €/m², im 1. und 2. Quartal 2024 unverändert bei 19.032 €/m². Laut Datenhinweis von CASAFARI Area Insights lagen in diesen Quartalen keine neuen Inserate vor; die Werte sind Fortschreibungen und dürfen nicht als Phase stabiler Preise gelesen werden.

Auch die scheinbare Veränderung von −52,4 % zwischen dem 3. Quartal 2025 (25.536,8 €/m²) und dem 3. Quartal 2026 (12.145 €/m²) – beziehungsweise −55,2 % gegenüber dem Spitzenwert aus Q1 2026 und +0,0 % gegenüber Q3 2024 – ist reine Arithmetik eines Kleinstmarktes und keine Marktbewegung. In Lech sind zu jedem Zeitpunkt nur wenige Wohnungen inseriert, und diese gehören drei grundverschiedenen Kategorien an:

• Altrechtlich gewidmete Ferienwohnungen, die frei als Zweitwohnsitz genutzt werden dürfen und am obersten Ende der Preisspanne angeboten werden.
• Wohnungen mit Hauptwohnsitzpflicht, die sich an Ortsansässige richten.
• Tourismus- und Hotel-Residenzen mit vertraglicher Vermietungspflicht über einen Betreiber.

Kommt in einem Quartal eine einzige großflächige Ferienwohnung auf den Markt oder wird ein solches Inserat zurückgezogen, halbiert oder verdoppelt sich der Quartalsdurchschnitt. Alle genannten Werte sind zudem Angebotspreise aus indexierten Inseraten (bereinigt um statistische Ausreißer), keine beurkundeten Kaufpreise aus dem Grundbuch.

Warum die Hauspreise in Lech keine Aussage erlauben

Für Einfamilienhäuser und Chalets in Lech weist CASAFARI Area Insights (Location-ID 1428) im 3. Quartal 2026 einen durchschnittlichen Angebotspreis von 6.475,9 €/m² aus, nach 7.430,8 €/m² im 3. Quartal 2025 und 5.773,3 €/m² im 4. Quartal 2023, dem ersten verfügbaren Quartal dieser Reihe; im 2. und 3. Quartal 2024 wiederholt sich der Wert von 7.213,1 €/m² mangels neuer Inserate. CASAFARI markiert die gesamte Hausreihe im Datenhinweis ausdrücklich als statistisch nicht belastbar. Sie wird hier der Vollständigkeit halber abgebildet, erlaubt aber keinerlei Rückschlüsse auf das tatsächliche Preisniveau von Häusern in Lech. Freistehende Häuser, alte Hofstellen und Hotelimmobilien befinden sich überwiegend in den Händen eingesessener Familien, unterliegen strengen Hauptwohnsitz- oder Betriebsauflagen und werden kaum jemals über öffentliche Immobilienportale angeboten.

Wie Lech im Vergleich zum Bezirk Bludenz und zu Österreich steht

Um die Lecher Angebotspreise einzuordnen, hilft der Blick auf die tatsächlich im Grundbuch durchgeführten Transaktionen des gesamten Verwaltungsbezirks Bludenz, zu dem neben dem Arlberg auch die Alpenstadt Bludenz, das Montafon, das Klostertal und das Große Walsertal gehören. Laut RE/MAX ImmoSpiegel Wohnungsmarkt 2025 (Grundbuchdaten) wurden im Bezirk Bludenz im Gesamtjahr 2025 genau 243 Wohnungsverkäufe verbüchert (−1,6 % gegenüber 247 Verkäufen im Jahr 2024), bei einem durchschnittlichen Kaufpreis von 338.677 € je Wohnung (+9,3 %). Als Transaktionsdurchschnitt eines Maklerhauses für das letzte Quartal 2025 nennt die Bezirkstabelle Immobilienpreise Vorarlberg von Engel & Völkers für den Bezirk Bludenz einen Kaufpreis von 11.341 €/m² über 241 Wohnungstransaktionen sowie durchschnittlich 620.271 € über 103 Haustransaktionen.

Im gesamten Bundesland Vorarlberg zählte das Grundbuch laut RE/MAX ImmoSpiegel im Jahr 2025 insgesamt 2.281 Wohnungsverkäufe (+29,6 % zum Vorjahr, der stärkste prozentuelle Anstieg aller Bundesländer) mit einem Transaktionsvolumen von 852 Mio. € (+36,4 %). Auf Bundesebene erreichte der Häuserpreisindex der Statistik Austria im 2. Quartal 2026 (veröffentlicht am 23. September 2026) mit 105,00 Punkten (Basis 2025) einen neuen Höchststand (+5,1 % gegenüber Q2 2025; vorläufig +3,9 % im 1. Halbjahr 2026). Weitere Zusammenhänge zur landesweiten Entwicklung bieten unsere Analysen zu den Trends auf dem österreichischen Wohnungsmarkt.

Kennzahl	Gebiet	Wert	Datenbasis	Zeitraum / Quelle
Angebotspreis Wohnungen (Q3 2026)	Gemeinde Lech	12.145 €/m²	Angebotspreise (Inserate)	Q3 2026, CASAFARI Area Insights
Angebotspreis Wohnungen (Median 9 Quartale)	Gemeinde Lech	22.811,9 €/m²	Angebotspreise (Inserate)	Q3 2024 – Q3 2026, CASAFARI Area Insights
Kaufpreis Wohnungen (Bezirksdurchschnitt)	Bezirk Bludenz	11.341 €/m²	Transaktionspreise (Maklerauswertung)	Q4 2025, Engel & Völkers
Verbücherte Wohnungsverkäufe	Bezirk Bludenz	243 Verkäufe (Ø 338.677 €)	Kaufpreise (Grundbuch)	Gesamtjahr 2025, RE/MAX ImmoSpiegel
Verbücherte Wohnungsverkäufe	Land Vorarlberg	2.281 Verkäufe (852 Mio. €)	Kaufpreise (Grundbuch)	Gesamtjahr 2025, RE/MAX ImmoSpiegel

Die Gegenüberstellung zeigt zweierlei: Erstens den methodischen Unterschied zwischen Angebotspreisen aus Inseraten (CASAFARI) und verbücherten Kaufpreisen (Grundbuch), die niemals direkt miteinander verrechnet werden dürfen. Zweitens die geringe Marktliquidität: Wenn im gesamten Bezirk Bludenz nur 243 Eigentumswohnungen pro Jahr die Eigentümer wechseln, entfällt auf die Gemeinde Lech selbst nur ein kleiner Bruchteil davon.

Ferienwohnungswidmung: Darf man in Lech überhaupt eine Zweitwohnung kaufen?

Nach § 16 des Vorarlberger Raumplanungsgesetzes dürfen Wohnungen oder Wohnräume nur dann als Ferienwohnung genutzt werden, wenn sie im Flächenwidmungsplan ausdrücklich dafür gewidmet sind. Als Ferienwohnung gilt jede Wohnung, die nicht der Deckung eines ganzjährig gegebenen Wohnbedarfs dient, sondern während des Urlaubs, der Ferien oder sonst zu Erholungszwecken nur zeitweilig benützt wird. Wer eine nicht entsprechend gewidmete Wohnung als Feriendomizil nutzt, begeht eine Verwaltungsübertretung; umgekehrt ist es ebenso unzulässig, eine gewidmete Ferienwohnung dauerhaft als Hauptwohnsitz zu belegen.

Die Gemeindevertretung von Lech hat bereits im Jahr 2015 eine Nullquote für neue Ferienwohnungswidmungen beschlossen. Der Verfassungsgerichtshof (VfGH) bestätigte diese Linie im Herbst 2017 als verfassungskonform. Laut einem Bericht von ORF Vorarlberg zur Nullquote für Ferienwohnungen in Lech (2017) vom November 2017 gab es in der Gemeinde damals rund 700 bewilligte Ferienwohnungen; 36 Anträge auf nachträgliche Widmung wurden 2017 abgelehnt, 70 weitere Verfahren waren offen. Im Februar 2021 berichtete ORF Vorarlberg zu Zweitwohnsitzen in Lech (2021) unter Berufung auf den Bürgermeister, dass es in Lech fast so viele Ferienwohnungseigentümer wie Einwohner gebe; allein im Pandemiewinter 2020/21 registrierte die Gemeinde rund 700 Neuanmeldungen und kündigte Kontrollen gegen unerlaubte Gästevermietung an.

Für Kaufinteressenten bleiben damit genau drei rechtmäßige Wege:

1. Erwerb einer Bestandswohnung mit aufrechter Ferienwohnungswidmung: Diese Objekte stammen aus Altbeständen vor 2015, kommen selten auf den Markt und tragen einen erheblichen Preisaufschlag.
2. Begründung eines echten Hauptwohnsitzes: Der Käufer verlegt seinen tatsächlichen Lebensmittelpunkt nach Lech und meldet dort seinen Hauptwohnsitz an.
3. Touristische Vermietung (Buy-to-Let / Hotel-Residenz): Die Wohnung wird im Rahmen eines gewerblichen Beherbergungsbetriebs erworben und über einen Betreiber an wechselnde Urlaubsgäste vermietet, wobei die Eigennutzung vertraglich und öffentlich-rechtlich streng begrenzt ist.

Zusätzlich zum Raumplanungsrecht greift das Vorarlberger Grundverkehrsgesetz, wie die ÖIZ-Übersicht zu Zweitwohnsitz- und Grundverkehrsregeln der Länder (Stand Mai 2025) darlegt: Staatsangehörige der EU und des EWR (etwa aus Deutschland oder den Niederlanden) sind beim Rechtserwerb österreichischen Staatsbürgern gleichgestellt, unterliegen aber denselben Widmungsvorschriften. Käuferinnen und Käufer aus Drittstaaten – wozu grundverkehrsrechtlich auch die Schweiz und das Vereinigte Königreich zählen – benötigen gemäß § 3 Grundverkehrsgesetz eine Genehmigung der Grundverkehrsbehörde, die für den Erwerb zu Ferienzwecken in der Praxis nicht erteilt wird.

Vor jedem Preisgespräch sollte daher durch einen Notar oder Rechtsanwalt der genaue Widmungsbescheid bei der Gemeinde und im Kaufvertrag geprüft werden. Ebenso dürfen bei einer Bewertung mit Comparables und Marktstudie ausschließlich Vergleichsobjekte derselben Widmungskategorie herangezogen werden.

Was kostet das Eigentum laufend: Zweitwohnungsabgabe, Gästetaxe, Nebenkosten

Zum 1. Jänner 2024 hat das Land Vorarlberg mit dem Zweitwohnungsabgabegesetz LGBl. 59/2023 im RIS die frühere Zweitwohnsitzabgabe durch die neue Zweitwohnungsabgabe (ZAG) ersetzt. Abgabenpflichtig sind seither alle Wohnungen, für die in einem Kalenderjahr mehr als 26 Wochen lang keine Meldung als Hauptwohnsitz vorliegt – dies erfasst sämtliche bewilligten Ferienwohnungen ebenso wie länger leerstehende Wohnungen. Da in Lech mehr als 30 % des Wohnungsbestands ohne Hauptwohnsitzmeldung sind, fällt die Gemeinde in die höchste gesetzliche Ortsklassenkategorie.

Laut der Übersicht Gebühren und Abgaben der Gemeinde Lech (Zweitwohnungsabgabe, Gästetaxe) (abgerufen am 23. Oktober 2026; Verordnung der Gemeindevertretung vom 17. Dezember 2025) beträgt die Zweitwohnungsabgabe für das Abgabejahr 2025 in Lech 21,65 € je Quadratmeter Geschoßfläche, gedeckelt mit höchstens 3.246,75 € pro Wohnung und Jahr (der Höchstbetrag wird ab rund 150 m² Geschoßfläche erreicht). Die Abgabe ist vom Eigentümer selbst zu berechnen und bis zum 15. Februar des Folgejahres an die Gemeinde abzuführen.

Für die Nächtigung in der Gemeinde fällt ab dem 1. Jänner 2026 eine Gästetaxe von 5,09 € pro Person und Nacht an (ab 2027 steigt sie auf 5,27 €); Eigentümer einer Ferienwohnung, die bereits die jährliche Zweitwohnungsabgabe entrichten, sind für ihre eigenen Nächtigungen von der Gästetaxe befreit. Wer hingegen gewerblich vermietet, unterliegt dem kommunalen Tourismusbeitrag (Hebesatz für 2026: 2,37 %). Hinzu kommen die laufenden Betriebskosten der Eigentümergemeinschaft sowie bei Hotel-Residenzen die Betreiber- und Servicepauschalen.

Beim Erwerb selbst sind die bundesweiten österreichischen Kaufnebenkosten einzukalkulieren, die Grunderwerbsteuer und Eintragungsgebühr 2026 (finfo.at, Stand August 2026) zusammenfasst:

Nebenkostenposition	Gesetzlicher / üblicher Satz	Beispiel bei 2.000.000 € Kaufpreis
Grunderwerbsteuer (GrESt)	3,5 % vom Kaufpreis (Stufentarif nur im Familienverband)	70.000 €
Grundbucheintragungsgebühr	1,1 % vom Kaufpreis	22.000 €
Maklerprovision (Käuferseite)	Höchstens 3,0 % zzgl. 20 % USt (= 3,6 % brutto)	bis zu 72.000 €
Vertragserrichtung (Notar / Rechtsanwalt) & Treuhand	Nach Vereinbarung (üblich ca. 1,0 % – 3,0 % zzgl. USt)	24.000 € – 72.000 €

Für Käuferinnen und Käufer, die Liegenschaften über Gesellschaften erwerben, gilt seit dem 1. Juli 2025 (Budgetbegleitgesetz 2025) bei sogenannten Share Deals eine herabgesetzte Beteiligungsschwelle von 75 % für das Auslösen der Grunderwerbsteuer. Neben den Abgaben sollten Erwerber auch die strukturellen Risiken im Blick behalten: Land und Gemeinde verfolgen seit 2015 eine konsequente Linie zur Begrenzung von Zweitwohnsitzen, der Kreis potenzieller späterer Erwerber ist durch Grundverkehrs- und Widmungsrecht eng begrenzt, und für Käufer aus dem Schweizer-Franken- oder Pfund-Raum besteht ein laufendes Wechselkursrisiko.

Wie Makler und Berater die Lecher Zahlen selbst nachziehen

Makler, Immobilientreuhänder, Notare und Vermögensverwalter, die Kunden in Vorarlberg betreuen, können die Quartalsreihen für Lech direkt in CASAFARI abrufen. Über Location Lookup lässt sich die Gemeinde Lech (Pfad: Österreich › Vorarlberg › Bludenz › Lech) unter der Location-ID 1428 aufrufen; der Datenhinweis zu Quartalen ohne neue Inserate und zur Ausreißerbereinigung wird in der Oberfläche und in der API direkt mitgeliefert.

Um zu prüfen, aus wie vielen und welchen Einzelobjekten sich ein Quartalswert zusammensetzt, zeigt Property Sourcing: alle Inserate in Lech, Zürs und Oberlech den aktuellen und historischen Angebotsbestand über alle indexierten Portale hinweg, bereinigt um Mehrfachinserate. Für die Einzelbewertung einer konkreten Wohnung ermöglicht die Dokumentation zu Comparables und Bewertung (auf Englisch) die gezielte Auswahl von Vergleichsobjekten innerhalb derselben Widmungs- und Ausstattungskategorie.

Berater, die Marktdaten in eigene Analysewerkzeuge oder Sprachmodelle integrieren möchten, können dafür Casafari MCP für Berater mit KI-Assistenten nutzen; die Abrechnung der Abfragen erfolgt transparent in Tokens (unabhängig von den OAuth-Access-Tokens für die Authentifizierung). Den Zugang zur Konsole sowie das eigene Konto und API-Schlüssel auf platform.casafari.com richten Sie direkt im Self-Service ein.

Wer in Lech am Arlberg kauft oder bewertet, arbeitet in einem Markt, in dem der rechtliche Status jedes einzelnen Objekts schwerer wiegt als jeder statistische Mittelwert. Wenn Sie für ein konkretes Objekt in Lech, Oberlech oder Zürs die aktuellen Vergleichsinserate und die Quartalsreihe prüfen möchten, öffnen Sie die Area Insights für Lech (Location-ID 1428).