Immobilienmarkt Leoben: Wohnungspreise 2026

Im 3. Quartal 2026 liegt der durchschnittliche Angebotspreis für eine Eigentumswohnung in Leoben bei 2.328,8 €/m² (CASAFARI Area Insights, Angebotspreise aus indexierten Inseraten, Ausreißer bereinigt, abgefragt am 23.10.2026). Weil Leoben ein dünner Markt mit wenigen Inseraten pro Quartal ist, schwankt der Einzelwert stark (+16,8 % zum Vorjahr); verlässlich ist das Preisband von rund 2.000 bis 2.400 €/m² seit Herbst 2023. Damit liegt Leoben etwa ein Fünftel unter dem steirischen Durchschnittskaufpreis von 2.925 €/m² (Grundbuch 2025, RE/MAX ImmoSpiegel) und deutlich unter Graz.

Ein Paar aus Graz-Umgebung besichtigt an einem Samstag eine 65-m²-Altbauwohnung in der Leobener Vorstadt Waasen. Das Inserat steht bei rund 2.300 €/m² – etwa ein Fünftel unter dem Betrag, den das amtliche Grundbuch für den steirischen Durchschnitt ausweist. Wer gleichzeitig die Quartalsstatistik aufschlägt, liest für das Frühjahr 2026 einen Preissprung von 16 % binnen drei Monaten. Beides stimmt, und doch erzählt erst das Zusammenspiel aus Preisniveau und Marktbreite die eigentliche Geschichte.

Was kostet eine Eigentumswohnung in Leoben heute?

In den Area Insights mit den Angebotspreisen für Leoben (Location-ID 3697142) stehen Eigentumswohnungen im 3. Quartal 2026 bei durchschnittlich 2.328,8 €/m² (abgefragt am 23.10.2026). Dieser Wert ist der Durchschnitt der Angebotspreise aus indexierten Inseraten, bereinigt um statistische Ausreißer – es handelt sich also um die Preisvorstellungen der Verkäuferinnen und Verkäufer, nicht um verbücherte Kaufpreise aus dem Grundbuch.

Seit dem 4. Quartal 2023 bewegt sich der Leobener Markt in einer Spanne zwischen 1.824,8 €/m² (Tiefpunkt im 1. Quartal 2025) und 2.415,7 €/m² (Höchstwert im 2. Quartal 2026). Gegenüber dem 4. Quartal 2023 mit 2.189,3 €/m² beträgt der Zuwachs moderate 6,4 %, während die Erholung vom Tiefpunkt im Frühjahr 2025 bei 27,6 % liegt. Die Botschaft für Käufer und Eigentümer liegt im Niveau von gut 2.000 bis 2.400 €/m², nicht im einzelnen Quartal.

Im Bundeslandvergleich bleibt die Montanstadt günstig. Laut RE/MAX ImmoSpiegel Eigentumswohnungen 2025 auf Basis von IMMOunited-Grundbuchdaten lag der durchschnittliche Kaufpreis einer Eigentumswohnung in der Steiermark im Jahr 2025 bei 2.925 €/m² (+4,7 % gegenüber 2024). Selbst die ungehandelten Leobener Angebotspreise liegen damit rund 20 % unter dem steirischen Transaktionsschnitt, und die Landeshauptstadt Graz ist noch einmal deutlich teurer.

Warum schwanken die Quartalswerte so stark?

Leoben zählt am 1. Jänner 2026 genau 24.455 Einwohnerinnen und Einwohner, wie das Gemeindeblatt Leoben der Landesstatistik Steiermark ausweist. Entsprechend überschaubar ist die Zahl der Wohnungen, die pro Quartal neu inseriert werden. Kommen in einem Quartal einige sanierte Altbauwohnungen am Hauptplatz oder ein kleiner Neubau auf den Markt, verschiebt das den Durchschnitt sofort um mehrere hundert Euro pro Quadratmeter.

Genau das zeigt die jüngste Reihe von CASAFARI Area Insights (Stand 23.10.2026): Vom 1. Quartal 2026 (2.080,8 €/m²) sprang der Schnitt im 2. Quartal 2026 auf 2.415,7 €/m² (+16,1 %), bevor er im 3. Quartal 2026 wieder um 3,6 % auf 2.328,8 €/m² nachgab. Auch der Jahresvergleich von +16,8 % zwischen dem 3. Quartal 2025 (1.993,3 €/m²) und dem 3. Quartal 2026 spiegelt vor allem das schwache Vorjahresniveau wider, nachdem die Werte 2024 und Anfang 2025 rückläufig waren.

Ein methodischer Hinweis zur Zeitreihe: In den Quartalen 1 bis 3 des Jahres 2023 wiederholt die Datenbank unverändert den Wert von 2.440,7 €/m², weil für diese Monate keine neuen Inseratsdaten vorlagen. Belastbare Aussagen lassen sich daher ab dem 4. Quartal 2023 über zwölf volle Quartale treffen. Wer in Leoben kauft oder bewertet, liest die Richtung über mehrere Quartale hinweg.

Wer kauft in Leoben, und wo?

Der Wohnungsmarkt im Murtal wird fast ausschließlich von inländischen Eigennutzern und regionalen Kleinanlegerinnen getragen. Zur ersten Gruppe gehören Beschäftigte der Montanuniversität und des Stahl- und Schienenwerks der voestalpine in Donawitz sowie Pendlerinnen und Pendler: Über den Hauptbahnhof an der Südbahn- und Rudolfsbahnstrecke ist Graz mit dem Zug in unter einer Stunde erreichbar, über die Semmering-Schnellstraße S6 und den A9-Knoten St. Michael sind das Mürztal, Trofaiach, Bruck an der Mur und der Großraum Graz rasch angebunden.

Die zweite Gruppe kauft kleine Vorsorgewohnungen für den studentischen Mietmarkt. Laut den Zahlen und Fakten der Montanuniversität Leoben zählte die Hochschule im Wintersemester 2024/25 rund 3.000 Studierende aus 89 Nationen sowie 1.383 Beschäftigte. Das prägt die Meldedaten: Die Statistik der Stadtgemeinde Leoben verzeichnet zum Stichtag 31. Juli 2026 neben 24.270 Hauptwohnsitzen (in 13.455 Haushalten) genau 3.637 Nebenwohnsitze – rund 13 % aller Meldungen. Anders als in alpinen Tourismusorten sind das keine Ferienwohnungen, sondern Zimmer und Kleinwohnungen von Studierenden und Wochenendpendlern.

Auch der Ausländeranteil von 24,6 % im Jahr 2024 (6.046 von 24.581 Personen laut Landesstatistik Steiermark) erklärt sich durch die internationale Studierendenschaft und Fachkräfte in der Industrie, nicht durch ausländische Zweitwohnsitzkäufer. Die Bausubstanz gliedert sich klar nach Stadtteilen:

• Altstadt / Innenstadt und Waasen: Gründerzeit- und Zwischenkriegsbauten in Fußdistanz zum Campus an der Franz-Josef-Straße, gefragt bei Studierenden und Singles.
• Donawitz und Leitendorf: Großteils Nachkriegssiedlungen und Werkssiedlungsbestand mit günstigeren Einstiegspreisen.
• Göß und die Talhänge: Ruhigere Wohnlagen, geprägt von Einfamilienhäusern und kleineren Wohnanlagen, während echte Neubauprojekte im gesamten Stadtgebiet selten bleiben.

Wie passt Leoben ins österreichische Bild 2026?

Die Erholung der Leobener Angebotspreise seit dem Frühjahr 2025 fällt in eine Phase, in der auch der gesamtösterreichische Markt wieder gedreht hat. Der transaktionsbasierte, qualitätsbereinigte Häuserpreisindex der Statistik Austria erreichte im 2. Quartal 2026 (vorläufige Daten vom 23.09.2026) mit einem Plus von 5,1 % gegenüber dem Vorjahresquartal einen neuen Höchststand; bestehende Wohnungen verteuerten sich dabei um 5,1 %, Neubauwohnungen um 4,9 %. Wie sich diese Wende in den einzelnen Marktsegmenten auswirkt, beleuchtet auch unser Beitrag über aktuelle Trends auf dem österreichischen Wohnungsmarkt.

Stellt man das 2. Quartal 2026 in Leoben (2.415,7 €/m² gegenüber 1.872,0 €/m² im 2. Quartal 2025, also +29,0 % laut CASAFARI Area Insights) neben den nationalen Index (+5,1 %), zeigt sich erneut der Unterschied zwischen beiden Messgrößen: Der Bundesindex misst tatsächliche Kaufpreise über ganz Österreich, während der Leobener Wert die unbereinigte Schwankung von Angebotspreisen in einem kleinen Lokalmarkt abbildet.

Bei der Marktliquidität liegt die Steiermark 2025 und 2026 bundesweit an der Spitze. Nach 6.553 verbücherten Eigentumswohnungsverkäufen im Jahr 2025 (+27,8 % gegenüber 2024 laut RE/MAX ImmoSpiegel) stiegen die gesamten Wohnimmobilien-Transaktionen im Bundesland im 1. Halbjahr 2026 auf 6.608 Fälle – ein Zuwachs von 34,0 % gegenüber den 4.932 Transaktionen im 1. Halbjahr 2025, wie die IMMOunited-Halbjahresanalyse 2026 zeigt.

Auch über die ersten neun Monate gerechnet verzeichnete die Steiermark laut den Verbücherungen Jänner bis September 2026 (Immofokus) auf Basis von IMMOunited-Daten mit +20,17 % das stärkste Wachstum aller Bundesländer (Österreich gesamt: +13,8 %). Allerdings registrierte IMMOunited ab September 2026 eine leichte Abkühlung der monatlichen Anträge und führte dies auf das Zinsumfeld zurück.

Welche Nebenkosten und Regeln gelten beim Kauf in Leoben?

Wer im Herbst 2026 in Leoben eine Wohnung kauft, muss wieder mit den vollen Eintragungsgebühren im Grundbuch rechnen. Die befristete Gebührenbefreiung des Wohnbaupakets für dringende Wohnbedürfnisse bis 500.000 € galt ausschließlich für Anträge, die bis zum 30. Juni 2026 beim Grundbuchsgericht eingelangt sind; das bestätigt die Übersicht zum Ende der Grundbuchgebühren-Befreiung mit 30. Juni 2026 der Kanzlei RKP Steuerberatung (§ 25a GGG). Seit dem 1. Juli 2026 fallen sowohl die 1,1 % für das Eigentumsrecht als auch die 1,2 % für das Pfandrecht wieder regulär an.

Nebenkostenposition	Satz (Stand Oktober 2026)	Beispiel (250.000 € Kaufpreis, 200.000 € Kredit)
Grunderwerbsteuer (§ 7 GrEStG)	3,5 % vom Kaufpreis (Stufentarif 0,5 / 2 / 3,5 % im Familienverband)	8.750 €
Grundbuch-Eintragungsgebühr	1,1 % vom Kaufpreis (seit 01.07.2026 wieder voll)	2.750 €
Pfandrechtseintragung im Grundbuch	1,2 % des Pfandbetrags (seit 01.07.2026 wieder voll)	2.400 €
Vertragserrichtung und Maklerprovision	Nach Vereinbarung und gesetzlichen Höchstsätzen	Individuell

Die Details zur Bemessungsgrundlage und zum begünstigten Stufentarif bei Übertragungen in der Familie erläutert der Ratgeber zur Grunderwerbsteuer 2026 im Überblick von Brandauer Rechtsanwälte. Allein die Wiedereinführung der Grundbuch- und Pfandrechtsgebühren erhöht den Eigenmittelbedarf im Rechenbeispiel um 5.150 €.

Für Käuferinnen und Käufer ohne österreichische Staatsbürgerschaft gilt das Steiermärkische Grundverkehrsgesetz im RIS (Stmk. GVG, §§ 22–28a, Fassung vom 05.10.2026): Staatsangehörige der EU und des EWR sind Inländern beim Rechtserwerb gleichgestellt. Drittstaatsangehörige benötigen vor der Verbücherung im Grundbuch eine Genehmigung der Grundverkehrsbehörde, für die in Leoben die Bezirkshauptmannschaft Leoben zuständig ist. Wer eine Wohnung zur touristischen Kurzzeitvermietung erwerben möchte, sollte vorab die Flächenwidmung sowie den Wohnungseigentumsvertrag und die Hausordnung der Liegenschaft prüfen.

Welche Risiken sollten Käufer und Anleger in Leoben kennen?

Ein günstiger Quadratmeterpreis allein garantiert noch keine solide Wertentwicklung. Fünf Punkte gehören vor der Kaufentscheidung in jede Kalkulation:

• Demografischer Gegenwind: Zwischen 2001 (25.804 Einwohner) und 2024 sank die Bevölkerungszahl laut Landesstatistik Steiermark um 5,2 %, und auch im Jahr 2025 war die Geburtenbilanz mit 170 Geburten gegenüber 298 Sterbefällen negativ (Saldo −128). Das begrenzt das langfristige Preiswachstum und verlängert die Vermarktungsdauer beim Wiederverkauf außerhalb von Innenstadt und Waasen.
• Wirtschaftliche Konzentration: Der lokale Wohnungs- und Mietmarkt hängt stark an zwei Arbeitgebern – dem Stahlwerk der voestalpine in Donawitz und der Montanuniversität.
• Volatilität des dünnen Marktes: Weil Einzelquartale um 10 bis 16 % ausschlagen können, sollten Käufer und Eigentümer vor einer Preisentscheidung eine Bewertung einer einzelnen Wohnung mit Comparables auf Basis konkreter Vergleichsobjekte durchführen oder vor einem Verkauf unsere Online-Immobilienbewertung für Eigentümer nutzen.
• Höhere Kaufnebenkosten: Seit dem 1. Juli 2026 verteuert der Wegfall der Gebührenbefreiung einen kreditfinanzierten Kauf um 1,1 bis 2,3 %.
• Fehlende Mietpreisreihe: CASAFARI weist für Leoben keine eigene Mietpreis-Zeitreihe aus und nennt daher keine indikative Bruttorendite; Anlegerinnen und Anleger müssen ihre Rechnung auf tatsächlich erzielte Mieten vergleichbarer Kleinwohnungen stützen.

So prüfen Sie die Zahlen für Leoben selbst

Alle Preis- und Bestandsdaten dieser Marktübersicht stammen aus CASAFARI Area Insights. In der Anwendung löst Location Lookup den Ortsnamen „Leoben“ direkt zur eindeutigen Location-ID 3697142 (Österreich › Steiermark › Leoben) auf und stellt die Quartalsreihe der Angebotspreise für Eigentumswohnungen grafisch und tabellarisch dar.

Wer als Entwickler oder Datenanalyst Zeitreihen automatisiert in eigene Modelle übernehmen möchte, findet den entsprechenden Endpunkt in der Area Insights API-Dokumentation (englisch) sowie die Einzelbewertungslogik unter Comparables und Bewertung in der Entwicklerdokumentation (englisch).

Für die tägliche Praxis im Murtal greifen drei Werkzeuge ineinander: Sie können alle aktuellen Wohnungsinserate in Leoben mit Property Sourcing durchsuchen, um zu sehen, welche konkreten Objekte hinter dem Quartalsschnitt von 2.328,8 €/m² stehen, eine einzelne Liegenschaft über Comparables einwerten oder Casafari MCP für Makler, die Marktdaten per KI-Assistent abfragen, direkt in Ihren Arbeitsalltag einbinden. Dafür genügt es, ein Konto auf platform.casafari.com anlegen zu lassen; Abfragen über die API und über MCP werden transparent in Tokens abgerechnet.