Immobilienmarkt Linz: Preise, Mieten und Rendite 2026

Eigentumswohnungen in Linz werden im 3. Quartal 2026 im Durchschnitt zu 4.077,2 €/m² angeboten (CASAFARI Area Insights, Angebotspreise aus indexierten Inseraten, Ausreißer ausgeschlossen) – praktisch derselbe Wert wie ein Jahr zuvor (4.076,0 €/m²) und wie Ende 2023. Dazwischen lag ein Tief von 3.838,3 €/m² im 3. Quartal 2024, seither beträgt der Anstieg 6,2 %. Die Angebotsmieten liegen bei 13,6 €/m² pro Monat, die rechnerische Bruttorendite bei 4,0 %. Wichtig ist die Abgrenzung: Es handelt sich um Angebotspreise in Inseraten, nicht um verbücherte Kaufpreise im Grundbuch.

Was kostet eine Eigentumswohnung in Linz im Herbst 2026?

Ein Paar aus Leonding besichtigt im Herbst 2026 eine gut geschnittene 70-Quadratmeter-Wohnung in Urfahr. Auf dem Exposé steht ein Preis, der den beiden bekannt vorkommt: Ziemlich genau diese Summe stand für vergleichbare Wohnungen nördlich der Donau schon vor zwei Jahren in den Portalen. Wer heute in Linz sucht, stellt sich unweigerlich die Frage, ob der Markt stillsteht oder ob der Schein trügt.

Die Daten aus Area Insights, der Gebietsübersicht von CASAFARI (Location-ID 1385, Stand 3. Quartal 2026), bestätigen den ersten Eindruck des Paares: Der durchschnittliche Angebotspreis für Eigentumswohnungen in Linz liegt bei 4.077,2 €/m². Dieser Wert fasst alle indexierten Wohnungsinserate im Stadtgebiet zusammen – Altbau und Neubau gemischt, statistische Ausreißer entfernt. Für die besichtigte Wohnung mit 70 m² ergibt das rechnerisch einen durchschnittlichen Angebotspreis von rund 285.400 € vor Kaufnebenkosten.

Demgegenüber steht die amtliche Grundbuchseite, die tatsächliche Transaktionen abbildet. Laut dem RE/MAX ImmoSpiegel Eigentumswohnungsmarkt 2025 auf Basis von IMMOunited-Grundbuchdaten kostete eine verkaufte Eigentumswohnung im gesamten Bundesland Oberösterreich im Jahr 2025 durchschnittlich 237.248 € (+2,3 % gegenüber 2024, ein neuer Höchstwert bei 5.077 Kaufverträgen). Wer in der Landeshauptstadt statt einer Wohnung ein ganzes Haus erwarb, zahlte im 1. Halbjahr 2025 für ein typisches Einfamilienhaus in Linz durchschnittlich 474.538 € im Grundbuch (RE/MAX ImmoSpiegel, Oktober 2025). Angebotspreise pro Quadratmeter in der Stadt und verbücherte Gesamtpreise im Bundesland sind zwei verschiedene Messgrößen, die man bei der Preisverhandlung sauber trennen sollte.

Linz ist mit 214.987 Hauptwohnsitzen zum Stichtag 1. Jänner 2026 nach den Bevölkerungszahlen der Stadt Linz die drittgrößte Stadt Österreichs. Als oberösterreichische Landeshauptstadt an der Donau, direkt an der Westbahn-Achse zwischen Wien und Salzburg gelegen, ist Linz ein klassischer Arbeits- und Wohnmarkt für Eigennutzer und regionale Anleger.

Sinken die Immobilienpreise in Linz oder steigen sie?

Die ehrliche Antwort beim Blick auf die Inserate lautet: Sie bewegen sich seit Ende 2023 unter dem Strich seitwärts. Im 4. Quartal 2023 lag der durchschnittliche Angebotspreis für Linzer Eigentumswohnungen laut CASAFARI Area Insights bei 4.076,6 €/m². Ein Jahr vor dem heutigen Stand, im 3. Quartal 2025, waren es 4.076,0 €/m², und im 3. Quartal 2026 stehen 4.077,2 €/m² zu Buche (+0,0 % im Jahresvergleich).

Zwischen diesen Eckpunkten gab es durchaus Bewegung. Bis zum 3. Quartal 2024 gaben die Angebotspreise auf ein Tief von 3.838,3 €/m² nach, was einem Rückgang von 5,8 % gegenüber dem 4. Quartal 2023 entsprach. Vom damaligen Tiefpunkt hat sich der Linzer Durchschnitt bis zum 3. Quartal 2026 wieder um 6,2 % erholt. Auch im Winterhalbjahr 2025/2026 zeigten sich mit 3.949,4 €/m² (Q4 2025) und 3.882,9 €/m² (Q1 2026) noch einmal kurze Zwischentiefs, bevor die Werte im Frühjahr und Sommer 2026 wieder über die Marke von 4.000 €/m² kletterten.

Solche Schwankungen von zwei bis drei Prozent zwischen einzelnen Quartalen erklären sich aus der Natur von unbereinigten Quartalsdurchschnitten: Kommen in einem Quartal mehrere große Neubauprojekte etwa in Urfahr, am Froschberg oder in Ebelsberg gleichzeitig in die Vermarktung oder werden abverkauft, verschiebt sich der Mittelwert über alle Inserate spürbar, ohne dass sich der Wert einer einzelnen Bestandswohnung geändert hätte.

Ein wichtiger methodischer Hinweis zur Datenreihe: Für die Quartale Q1 bis Q3 2023 weist die Rohdatenbank jeweils exakt 4.168,8 €/m² aus, weil in diesen drei Quartalen keine neuen Datenpunkte eingespielt wurden. Es handelt sich dabei um eine technische Fortschreibung, nicht um einen historischen Höchststand oder einen anschließenden Preisrückgang. Auswertungen und Grafiken beginnen daher mit dem ersten voll belastbaren Quartal Q4 2023. Wer die Linzer Entwicklung in das größere Bild einordnen möchte, findet auf unserer Übersichtsseite weitere Analysen zu den Trends auf dem Wohnungsmarkt.

Warum Linzer Angebotspreise stillstehen, während Österreichs Indizes steigen

Wer die österreichischen Wirtschaftsmedien liest, stößt im Herbst 2026 auf eine scheinbare Diskrepanz. Während die Linzer Angebotspreise im Jahresvergleich bei +0,0 % verharren, melden die großen nationalen Indizes deutliche Zuwächse. Der vorläufige Häuserpreisindex von Statistik Austria (HPI, Basis 2025) erreichte im 2. Quartal 2026 einen Wert von 105,00 und lag damit um 5,1 % über dem 2. Quartal 2025 (Bestandsobjekte +5,1 %, Neubau +4,9 %). Auch der Wohnimmobilienpreisindex der OeNB weist für das 2. Quartal 2026 für Österreich ohne Wien ein Plus von 4,2 % im Jahresvergleich aus; bei Eigentumswohnungen außerhalb Wiens beträgt der Anstieg 4,3 %, nachdem das Gesamtjahr 2025 außerhalb Wiens noch mit moderaten +1,6 % geschlossen hatte.

Kennzahl / Index	Räumliche Abdeckung	Messgröße	Wert / Veränderung	Zeitraum	Quelle
CASAFARI Area Insights	Stadt Linz	Angebotspreise Wohnungen (Inserate)	4.077,2 €/m² (+0,0 % zum Vorjahr)	Q3 2026	CASAFARI (Location-ID 1385)
Statistik Austria HPI	Österreich gesamt	Transaktionspreise Wohnimmobilien (vorläufig)	Index 105,00 (+5,1 % zum Vorjahr)	Q2 2026	Statistik Austria
OeNB Wohnimmobilienpreisindex	Österreich ohne Wien	Transaktions- und Schätzpreise (hedonisch)	+4,2 % gesamt / +4,3 % Wohnungen	Q2 2026	Oesterreichische Nationalbank
RE/MAX ImmoSpiegel	Stadt Linz / OÖ	Grundbuch-Verbücherungen (Volumen)	Linz: 2.032 (+19,7 %) / OÖ Whg.: 5.077 (+21,0 %)	Gesamtjahr 2025	RE/MAX / IMMOunited

Der Grund für den Unterschied liegt in der Messmethode. Statistik Austria und OeNB messen überwiegend tatsächliche Kaufpreise, die zudem hedonisch – also um Qualitäts- und Lageunterschiede – bereinigt werden. CASAFARI misst unbereinigte Angebotspreise in laufenden Inseraten. In einem Markt, der nach einer ruhigen Phase wieder anzieht, schrumpft erfahrungsgemäß zuerst der Verhandlungsspielraum zwischen Inserat und Kaufvertrag: Käufer zahlen wieder näher am geforderten Preis, wodurch die Transaktionsindizes steigen, während Eigentümer und Makler ihre Startpreise in den Inseraten noch vorsichtig kalkulieren.

Dass der Linzer Markt längst wieder liquide ist, beweist das Transaktionsvolumen als verlässlicher Frühindikator. Laut RE/MAX ImmoSpiegel 2025 Gesamtmarkt wurden im Jahr 2025 in Linz über alle Objektarten hinweg 2.032 Verbücherungen im Grundbuch gezählt – ein kräftiges Plus von 19,7 % gegenüber 2024 und Platz drei unter Österreichs Städten hinter Graz und Salzburg. In ganz Oberösterreich stiegen die Wohnungskäufe 2025 sogar um 21,0 % auf 5.077 Verträge.

Da Statistik Austria keinen eigenen Häuserpreisindex auf Stadtebene für Linz veröffentlicht, ist die quartalsweise Reihe von CASAFARI die einzige laufend verfügbare Stadtmessung. Die Lücke zwischen flachen Linzer Inseraten und steigenden Bundesindizes kann für die kommenden Quartale zwei Dinge bedeuten: Entweder ziehen die Linzer Angebotspreise mit Verzögerung nach, oder ein veränderter Angebotsmix in den Portalen verdeckt noch eine Preissensibilität bei älteren Beständen. Ein Blick auf den Preisticker über die nächsten zwei Quartale zeigt, in welche Richtung sich die Schere schließt.

Wie hoch sind die Mieten in Linz, und welche Rendite bleibt?

Während die Angebotspreise für den Kauf in den Inseraten seitwärts tendieren, kennen die Angebotsmieten in Linz nur eine langsame, aber stetige Richtung nach oben. Im 3. Quartal 2026 lag die durchschnittliche Angebotsmiete für Wohnungen laut CASAFARI Area Insights bei 13,6 €/m² pro Monat. Gegenüber dem 3. Quartal 2025 (13,3 €/m²) entspricht das einem Zuwachs von 2,3 %, gegenüber dem 1. Quartal 2024 (12,7 €/m²) einem Plus von 7,1 %. Für eine 60-Quadratmeter-Wohnung bedeutet dieser Schnitt eine monatliche Nettomiete im Inserat von rund 816 € vor Betriebskosten.

Setzt man die durchschnittliche Jahresmiete ins Verhältnis zum durchschnittlichen Angebotspreis beim Kauf (12 × 13,6 € ÷ 4.077,2 €), ergibt sich für das 3. Quartal 2026 eine rechnerische Bruttomietrendite von 4,0 %. Bemerkenswert ist die Konstanz dieser Kennzahl: Über alle elf erfassten Quartale vom 1. Quartal 2024 bis zum 3. Quartal 2026 bewegte sich die Linzer Bruttorendite in einem engen Korridor zwischen mindestens 3,8 % (Q1 2024) und höchstens 4,2 % (Q2 2024).

Für Käufer einer Vorsorgewohnung ist diese Bruttorendite von 4,0 % der Ausgangspunkt der Kalkulation, nicht das Endergebnis. Auf dem Weg zur Nettorendite gehen mehrere Posten ab:

• Kaufnebenkosten: Grunderwerbsteuer, Grundbuchgebühren, Vertragserrichtung und allfällige Maklerprovision erhöhen das eingesetzte Kapital beim Erwerb.
• Laufende Kosten und Rücklagen: Nicht umlagefähige Teile der Hausverwaltung, Instandhaltungsrücklagen der Eigentümergemeinschaft sowie das Risiko von Leerständen bei Mieterwechseln.
• Steuern: Einkommensteuer auf die laufenden Überschüsse aus Vermietung und Verpachtung unter Berücksichtigung der Absetzung für Abnutzung (AfA).
• Mietrechtliche Schranken: Fällt eine Wohnung in den Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) – das betrifft im Wesentlichen Altbauten, die vor 1945 errichtet wurden –, begrenzt der gesetzliche Richtwertmietzins die erzielbare Miete. Neubauten und neu geschaffene Dachgeschossausbauten unterliegen meist nicht dieser strengen Deckelung.

Die fundamentale Mietnachfrage in Linz ruht auf einem breiten Sockel. Neben dem allgemeinen Zuzug sorgt vor allem die Johannes Kepler Universität (JKU) rund um den Campus Auhof im Norden von Urfahr für konstanten Bedarf an Ein- und Zweizimmerwohnungen, oft direkt angemietet oder durch Eltern von Studierenden gekauft. Hinzu kommen Wochenpendler aus dem Mühlviertel und den Umlandbezirken. Zum 1. Jänner 2026 zählte die Stadtforschung Linz 23.457 Nebenwohnsitzmeldungen (rund 120 weniger als im Jahr zuvor, Quelle: Stadtforschung Linz via MeinBezirk) – ein klarer Beleg für Studierende und Arbeitskräfte, nicht für touristische Ferienwohnungen.

Wer kauft in Linz, und was treibt die Nachfrage?

Der Linzer Wohnungsmarkt wird überwiegend von inländischen Käuferinnen und Käufern getragen. Den Kern bilden Eigennutzer aus dem Stadtgebiet sowie aus den angrenzenden Bezirken Linz-Land und Urfahr-Umgebung, die Wohnflächen vergrößern oder vom Umland wieder näher an ihren Arbeitsplatz ziehen. Daneben treten oberösterreichische Privatanleger auf, die eine oder zwei Wohnungen zur langfristigen Vermietung erwerben, sowie Bauträger und institutionelle Investoren im Neubausegment. Internationale Käufer machen nur einen kleinen Teil aus; meist handelt es sich um deutsche Staatsangehörige oder andere EU- und EWR-Bürger, die bei einem Unternehmen im Zentralraum tätig sind.

Fünf strukturelle Faktoren stützen die Nachfrage in der Landeshauptstadt:

1. Wachstum durch Zuzug: Die Bevölkerung von Linz wuchs in den vergangenen zehn Jahren um 6,6 % auf 214.987 Hauptwohnsitze (1. Jänner 2026). Allein im Jahr 2025 kamen netto 976 Personen hinzu. Da die Geburtenbilanz leicht negativ war, speist sich dieses Wachstum vollständig aus einem positiven Wanderungssaldo von +1.069 Personen (Stadt Linz via ORF Oberösterreich).
2. Industrie und Technologie: Als wirtschaftliches Zentrum Oberösterreichs bietet Linz mit der voestalpine, dem Chemiepark und den Betrieben entlang der Industriezeile zehntausende Industriearbeitsplätze, ergänzt durch den wachsenden Technologie-, IT- und Kreativsektor rund um die Tabakfabrik und das Ars Electronica Center. Gleichzeitig bleibt die Abhängigkeit der großen Leitbetriebe vom europäischen Stahl- und Chemiezyklus ein Konjunkturrisiko, das Marktteilnehmer im Auge behalten.
3. Verkehrsanbindung und Preisabstand: Über die Westbahn erreicht man den Wiener Hauptbahnhof in rund einer Stunde und 15 Minuten, Salzburg in etwa einer Stunde und zehn Minuten. Gleichzeitig liegen die Einstiegspreise für Eigentum in Linz deutlich unter dem Niveau von Wien, Salzburg oder Innsbruck.
4. Entspannte Finanzierungsbedingungen: Die strenge KIM-Verordnung für Wohnbaukredite ist nach Angaben von finfo.at zum Ende der KIM-Verordnung am 30. Juni 2025 ausgelaufen. Zwar hält die Finanzmarktaufsicht (FMA) die Eckwerte – maximal 90 % Beleihungsquote, höchstens 40 % Schuldendienstquote und bis zu 35 Jahre Laufzeit – als aufsichtliche Erwartung an die Banken aufrecht, doch die Vergabepraxis in Kombination mit einem Zinsniveau deutlich unter den Spitzen von 2023 hat die Rückkehr vieler Käufer ermöglicht.
5. Sinkendes Neubauangebot: Auf der Angebotsseite gehen die Baufertigstellungen in Österreich seit dem Hoch von 2022 zurück, während das Bauen teurer wird: Der Baupreisindex für den Wohnhaus- und Siedlungsbau von Statistik Austria lag im 2. Quartal 2026 bei 103,7 Punkten, ein Anstieg von 3,6 % gegenüber dem Vorjahresquartal. Weniger Neubau verknappt die Auswahl und stützt die Preise im gut erhaltenen Bestand.

Maklerinnen, Bauträger und Anleger, die bei diesem knapper werdenden Angebot nicht fünf verschiedene Portale einzeln prüfen möchten, nutzen die Immobiliensuche über alle Portale (Property Sourcing), um den gesamten Linzer Marktbestand dedupliziert an einer Stelle zu überblicken.

Welche Nebenkosten und Regeln gelten beim Wohnungskauf in Linz?

Wer in Linz eine Wohnung kauft, muss über den reinen Kaufpreis hinaus mit gesetzlichen Abgaben und Transaktionskosten rechnen. Gerade seit Mitte 2026 hat sich die Rechnung für Eigennutzer wieder spürbar verändert.

Die staatlichen Fixposten beim Immobilienerwerb sind klar geregelt: Die Grunderwerbsteuer in Österreich beträgt bei entgeltlichen Käufen regulär 3,5 % des Kaufpreises (bei unentgeltlichen Übertragungen im Familienverband gilt ein Stufentarif von 0,5 %, 2 % und 3,5 %). Für die Eintragung des Eigentumsrechts im Grundbuch fallen 1,1 % an, für die Eintragung eines Pfandrechts bei Kreditfinanzierung weitere 1,2 % des Pfandbetrags. Wichtig für alle, die im Herbst 2026 kalkulieren: Die befristete Gebührenbefreiung bei den Grundbuch- und Pfandrechtseintragungsgebühren für dringende Wohnbedürfnisse (Hauptwohnsitze bis 500.000 € Bemessungsgrundlage) ist am 30. Juni 2026 ausgelaufen (finanzguide.at; RE/MAX ImmoSpiegel OTS). Käufer zahlen diese 1,1 % beziehungsweise 1,2 % heute wieder in voller Höhe. Hinzu kommen die Kosten für die Kaufvertragserrichtung und Treuhandschaft durch Notar oder Rechtsanwalt sowie bei Maklerbeteiligung die Kaufprovision.

Für ausländische Käuferinnen und Käufer gibt das Oberösterreichische Grundverkehrsgesetz 1994 (Stand 2026) den rechtlichen Rahmen vor. Nach den Bestimmungen zum Ausländergrundverkehr beim Land Oberösterreich sind Staatsangehörige der EU und des EWR österreichischen Staatsbürgern gleichgestellt; sie benötigen für den Kauf einer Wohnung in Linz keine grundverkehrsbehördliche Genehmigung. Staatsangehörige von Drittstaaten außerhalb von EU und EWR müssen hingegen vor der Verbücherung im Grundbuch eine Genehmigung der Bezirksgrundverkehrskommission (BGVK Linz) einholen.

Anders als in den Tourismusgemeinden des Salzkammerguts oder der Pyhrn-Priel-Region unterliegt Linz keinen Beschränkungen für Zweit- oder Freizeitwohnsitze: Die Oö. Vorbehaltsgebiete-Verordnung im RIS (Fassung vom 5. Oktober 2026) listet in § 1 ausschließlich Gemeinden wie Attersee, Altmünster, Bad Ischl, Hallstatt, Mondsee oder Hinterstoder auf. Da die Stadt Linz dort nicht genannt ist, ist auch ein Erwerb zu Freizeitwohnsitzzwecken nicht genehmigungspflichtig.

Vorsicht ist hingegen geboten, wenn eine Vorsorgewohnung nicht klassisch langfristig, sondern über Plattformen an Kurzzeitgäste vermietet werden soll. Zwar gibt es kein stadtspezifisches Verbot, und laut einem Rechtsgutachten der Stadt vom März 2026 ist die Kurzzeitvermietung nach oberösterreichischer Rechtslage nicht grundsätzlich unzulässig, sofern die Flächenwidmung und die Abgrenzung zur Privatzimmervermietung eingehalten werden. Wie die OÖ Nachrichten zur Kurzzeitvermietung in Linz berichten, prüft die Stadt Linz Verstöße jedoch verstärkt und fordert vom Land strengere Regeln; zudem gilt seit 20. Mai 2026 die EU-Verordnung 2024/1028 zur Datenerhebung bei Kurzzeitvermietungen, für die in Österreich mit Stand Oktober 2026 noch das nationale Registrierungsverfahren aussteht (finanz.at). Die größte Hürde liegt im Zivilrecht: In einem Wohnungseigentumshaus erfordert eine gewerbliche oder touristische Kurzzeitvermietung nach ständiger Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs (OGH 5 Ob 59/14h) die Zustimmung sämtlicher Miteigentümer. Eine Renditekalkulation auf Basis täglicher Vermietung ist in Linz daher mit erheblichen rechtlichen Unsicherheiten behaftet.

Eigentümerinnen und Erben, die vor einem Verkauf oder einem Gespräch mit Bank und Makler eine erste Orientierung zum aktuellen Marktwert ihrer Linzer Liegenschaft suchen, können dafür unsere Online-Immobilienbewertung für Eigentümer nutzen.

Wie prüft man eine Linzer Wohnung mit Vergleichswerten und Daten?

Ein städtischer Durchschnitt von 4.077,2 €/m² ist ein verlässlicher Kompass für den Gesamtmarkt, ersetzt aber niemals die Einzelprüfung. Ob eine Wohnung in der Linzer Innenstadt, am Pöstlingberg, in Urfahr oder in Kleinmünchen liegt, ob sie aus der Gründerzeit, den 1970er-Jahren oder aus einem Neubauprojekt stammt, verändert den realistischen Quadratmeterpreis erheblich.

In der professionellen Praxis arbeiten Maklerinnen, Sachverständige und Anleger deshalb mit Vergleichswerten (Comparables): Man zieht aktuelle und historische Angebote heran, die in unmittelbarer Nachbarschaft liegen und in Baujahrsklasse, Wohnfläche und Zustand mit dem Bewertungsobjekt übereinstimmen. Auf der Produktseite für Bewertungen, Comparables und Marktstudie stellen wir die Werkzeuge bereit, mit denen sich solche objektgenauen Vergleichsanalysen und fundierten Marktberichte je Stadtteil in wenigen Minuten erstellen lassen. Für Banken, Versicherungen und große Hausverwaltungen, die ganze Portfolien oder Serienbewertungen in Oberösterreich prüfen, stehen zudem unsere spezialisierten Daten-Dienste für Banken und Verwaltungen zur Verfügung.

Entwickler und datengetriebene Immobilienteams können sämtliche in diesem Guide gezeigten Zeitreihen direkt über unsere Programmierschnittstellen reproduzieren: Über die Location-Lookup-Schnittstelle lässt sich der Ortsname „Linz“ eindeutig zur location_id 1385 auflösen, und der Area-Insights-Endpunkt liefert anschließend die quartalsweisen Preis- und Mietreihen zurück. Die technischen Details finden Sie in der Area-Insights-Dokumentation auf developers.casafari.com (auf Englisch) sowie in der Comparables-Dokumentation auf developers.casafari.com (auf Englisch). Jede Abfrage über die API wird transparent in Tokens abgerechnet; Ihren Zugang und die benötigten API-Schlüssel verwalten Sie direkt im Selbstbedienungsbereich, indem Sie ein Konto auf platform.casafari.com anlegen. Wer interne KI-Workflows nutzt, kann dieselben Linzer Marktdaten auch über Casafari MCP für KI-Assistenten direkt in eigene Sprachmodelle einbinden.

Der Linzer Wohnungsmarkt präsentiert sich im Herbst 2026 als ruhiger, verlässlicher Standort ohne spekulative Übertreibungen: Die Angebotspreise beim Kauf stehen stabil bei knapp über 4.000 €/m², die Mieten wachsen maßvoll, und das stark gestiegene Grundbuchvolumen zeigt, dass Käufer und Verkäufer wieder zueinanderfinden. Wenn Sie die weitere Preisentwicklung in Linz und den oberösterreichischen Umlandgemeinden laufend verfolgen möchten, laden wir Sie herzlich ein, die aktuellen Quartals- und Wochendaten direkt in Area Insights, der Gebietsübersicht von CASAFARI, zu erkunden.