Immobilienmarkt Salzburg: Was Wohnungen 2026 kosten

Eine Eigentumswohnung in der Stadt Salzburg kostet im 3. Quartal 2026 durchschnittlich 6.321,2 €/m² im Angebot. Diese Auswertung aus CASAFARI Area Insights basiert auf bereinigten Inseraten (keine Grundbuchpreise) und zeigt ein Plus von 2,6 % gegenüber dem 3. Quartal 2025 (6.161,2 €/m²), liegt aber noch 2,8 % unter dem 4. Quartal 2023 (6.503,3 €/m²). Nach der Korrektur 2024 und der Seitwärtsbewegung 2025 erholt sich der Markt vorsichtig – wer kauft, muss im gesamten Stadtgebiet die Hauptwohnsitznutzung erklären.

Ein Paar aus Seekirchen im Flachgau sucht seit zwei Jahren eine Dreizimmerwohnung in Maxglan, um sich das tägliche Pendeln in die Stadt zu ersparen. Im Herbst 2026 bemerken die beiden bei den Besichtigungen zweierlei: Die aufgerufenen Preise geben nicht mehr nach, sondern ziehen leicht an. Und der Makler weist sie schon beim ersten Gespräch darauf hin, dass sie beim Kaufvertrag verbindlich erklären müssen, in der Wohnung ihren Hauptwohnsitz zu begründen. Wer heute in der Landeshauptstadt kauft oder verkauft, bewegt sich in einem Markt, der nach einer Delle wieder Tritt gefasst hat, aber strengeren Spielregeln folgt als noch vor wenigen Jahren.

Was kostet eine Eigentumswohnung in der Stadt Salzburg?

Für Eigentumswohnungen in der Stadt Salzburg liegt der durchschnittliche Angebotspreis im 3. Quartal 2026 (Stichtag 1. Juli 2026, abgefragt am 23. Oktober 2026) bei 6.321,2 €/m². Für eine klassische 70-m²-Wohnung bedeutet das einen aufgerufenen Preis von rund 442.500 € vor Kaufnebenkosten.

Wichtig für die Einordnung ist, was diese Zahl misst: Die Reihe aus Area Insights (Gebietsübersicht) für Salzburg (Location-ID 1484) bildet den Durchschnitt indexierter Immobilieninserate ab, aus denen statistische Ausreißer herausgerechnet wurden. Es handelt sich um Angebotspreise aus Vermarktungsdaten, nicht um tatsächlich bezahlte Transaktionspreise im amtlichen Grundbuch. Da in einer mittelgroßen Stadt wie Salzburg pro Quartal nur wenige hundert Wohnungen den Eigentümer wechseln, beeinflusst zudem die Zusammensetzung des Angebots den Schnitt: Ein Quartal mit mehreren sanierten Dachgeschoßwohnungen in der Altstadt hebt den Mittelwert stärker als ein Quartal, in dem vorwiegend kompakte Garconnieren in Lehen inseriert werden.

Ein Blick ins Grundbuch zeigt den Abstand zwischen Wunsch und Abschluss sowie zwischen Stadt und Umland: Laut dem RE/MAX ImmoSpiegel 2025 zum Eigentumswohnungsmarkt (veröffentlicht am 1. April 2026 auf Basis aller Grundbucheintragungen von IMMOunited) lag der durchschnittliche Transaktionspreis für Eigentumswohnungen im gesamten Bundesland Salzburg im Jahr 2025 bei 5.040 €/m² (+0,5 % zum Vorjahr). Die Landeshauptstadt liegt naturgemäß deutlich über dem Landesdurchschnitt aus Flachgau, Tennengau und den Gebirgsgauen; gleichzeitig spiegelt die Differenz den üblichen Verhandlungsabschlag zwischen Inserat und Kaufvertrag wider.

Wie hat sich der Salzburger Wohnungsmarkt seit 2023 entwickelt?

Die Preisentwicklung in der Stadt Salzburg lässt sich seit Ende 2023 in drei klare Phasen gliedern: eine spürbare Korrektur bis Mitte 2024, ein Jahr der Bodenbildung 2025 und eine ruhige Erholung im Lauf des Jahres 2026.

Vom ersten voll belastbaren Quartalswert im 4. Quartal 2023 bei 6.503,3 €/m² gaben die Angebotspreise bis zum 2. Quartal 2024 auf den Tiefpunkt der Reihe von 6.148,7 €/m² nach (−5,5 %). Im Jahr 2025 pendelte der Markt seitwärts in einer engen Spanne zwischen 6.161,2 €/m² und 6.376,3 €/m². Seit Jahresbeginn 2026 haben sich die Notierungen auf einem Niveau zwischen 6.310,0 €/m² und 6.322,2 €/m² gefestigt. Gegenüber dem Tiefststand vom Frühjahr 2024 beträgt das Plus im 3. Quartal 2026 genau 172,5 €/m² oder 2,8 %.

Ein methodischer Hinweis zur Datenreihe: Für das 1. bis 3. Quartal 2023 weist die Datenbank dreimal denselben Wert von 6.649,2 €/m² aus. Dabei handelt es sich um eine dünne Datenabdeckung zu Beginn der Aufzeichnung ohne neue Quartalswerte, nicht um ein Preisplateau oder einen historischen Höchststand. Der aussagekräftige Vorjahresvergleich je Quartal beginnt daher mit dem 4. Quartal 2024:

• Q4 2024: 6.299,4 €/m² (−3,1 % gegenüber Q4 2023 mit 6.503,3 €/m²)
• Q1 2025: 6.284,0 €/m² (+1,6 % gegenüber Q1 2024 mit 6.186,8 €/m²)
• Q2 2025: 6.376,3 €/m² (+3,7 % gegenüber Q2 2024 mit 6.148,7 €/m²)
• Q3 2025: 6.161,2 €/m² (−2,4 % gegenüber Q3 2024 mit 6.311,5 €/m²)
• Q4 2025: 6.208,2 €/m² (−1,4 % gegenüber Q4 2024 mit 6.299,4 €/m²)
• Q1 2026: 6.310,0 €/m² (+0,4 % gegenüber Q1 2025 mit 6.284,0 €/m²)
• Q2 2026: 6.322,2 €/m² (−0,8 % gegenüber Q2 2025 mit 6.376,3 €/m²)
• Q3 2026: 6.321,2 €/m² (+2,6 % gegenüber Q3 2025 mit 6.161,2 €/m²)

Während die Angebotspreise sich nur langsam bewegen, ist das Transaktionsvolumen deutlich angesprungen. Laut der willhaben-Grundbuchanalyse zum 2. Quartal 2025 (IMMOunited) wurden in Salzburg-Stadt im 1. Quartal 2025 bereits 327 Wohnimmobilienkäufe verbüchert (der zweithöchste Bezirks-Wert Österreichs nach Graz-Stadt) und im 2. Quartal 2025 weitere 353 Käufe. Im gesamten Bundesland Salzburg stieg die Zahl der verbücherten Wohnungskäufe 2025 um 19,4 % auf 3.178 Transaktionen bei einem Volumen von 1,10 Mrd. € (+18,7 %), blieb damit aber noch 16,2 % unter dem Zehnjahresschnitt (RE/MAX ImmoSpiegel 2025). Bis zum 15. Oktober 2026 wurden österreichweit 100.578 Verbücherungen gezählt (+11,7 % zum Vorjahr, Bundesland Salzburg +13,9 %), wobei das Tempo seit September 2026 leicht nachlässt.

Gestützt wird der Markt von zwei Seiten: Seit dem Auslaufen der verbindlichen KIM-Verordnung am 30. Juni 2025 prüfen Banken Kredite wieder mit etwas mehr Ermessensspielraum im Rahmen der FMA zu Wohnimmobilienkrediten nach dem Ende der KIM-Verordnung. Gleichzeitig trifft eine wachsende Stadtbevölkerung – laut Bevölkerungsstatistik der Stadt Salzburg waren am 1. Oktober 2026 genau 159.006 Personen mit Hauptwohnsitz gemeldet, nach 158.803 am 1. Jänner 2026 und 154.604 bei der Registerzählung 2021 – auf ein knappes Neubauangebot.

Wo steht Salzburg im österreichischen Vergleich?

Um den Salzburger Markt im Bundesvergleich richtig einzuordnen, lohnt sich die Trennung zwischen dem absoluten Preisniveau und der aktuellen Dynamik.

Kennzahl	Stadt Salzburg (Angebot)	Land Salzburg / Österreich (Grundbuch)	Quelle und Stichtag
Preisniveau Eigentumswohnung	6.321,2 €/m²	5.040 €/m² (Bundesland Salzburg)	CASAFARI Area Insights (Q3 2026) vs. RE/MAX ImmoSpiegel (Gesamtjahr 2025)
Veränderung zum Vorjahr	+2,6 % (Q3 2026 vs. Q3 2025)	+5,1 % (Häuserpreisindex Österreich, Q2 2026)	CASAFARI Area Insights vs. Statistik Austria (vorläufig, 23.09.2026)

Beim Preisniveau ist das Bundesland Salzburg mit 5.040 €/m² im Grundbuch das zweitteuerste Bundesland Österreichs unmittelbar nach Wien. Die Stadt Salzburg selbst bewegt sich mit ihren Angebotspreisen in der österreichischen Spitzengruppe neben den Wiener Innenbezirken, der Stadt Innsbruck und den Tiroler Tourismusgemeinden.

Bei der Dynamik zeigt sich 2026 ein interessantes Bild: Der transaktionsbasierte Häuserpreisindex von Statistik Austria (veröffentlicht am 23. September 2026) erreichte im 2. Quartal 2026 mit einem Indexwert von 105,00 (Basis 2025) und einem Plus von 5,1 % zum Vorjahresquartal einen neuen historischen Höchststand, nachdem das 1. Halbjahr 2026 bereits um 3,9 % zugelegt hatte (Jahreswerte 2023: −2,9 %, 2024: −0,4 %). Dass die nationale Transaktionsstatistik derzeit stärker steigt als die Salzburger Angebotspreise (+2,6 %), liegt daran, dass Verkäufer in Salzburg ihre Preisvorstellungen in den Inseraten bereits hoch halten und die tatsächlichen Abschlüsse nun schrittweise zu diesen Niveaus aufschließen. Weitere Hintergründe zur bundesweiten Entwicklung bieten unsere Trends auf dem österreichischen Wohnungsmarkt.

Welche Stadtteile zählen, und wer kauft dort?

Die Geografie gibt dem Salzburger Markt enge Grenzen vor: Zwischen Mönchsberg, Kapuzinerberg, dem Fuß des Gaisbergs, der Salzach, dem geschützten Grünlandgürtel um Freisaal und Leopoldskron sowie der bayerischen Grenze bei Freilassing lässt sich das Stadtgebiet kaum ausdehnen.

Ohne einzelne Quadratmeterpreise je Viertel auszuweisen, teilt sich der Markt in klare Nachfragesegmente:

• Altstadt, Nonntal, Aigen und Parsch: Das obere Preissegment unter der Festung und entlang des grünen Südens zieht vor allem eigennutzende Familien, Freiberufler und Führungskräfte an, die langfristig in der Stadt bleiben.
• Lehen, Itzling, Maxglan und Liefering: In den gut angebundenen Lagen nahe dem Hauptbahnhof, der Westbahn, dem Flughafen und den Autobahnen A1 und A10 suchen einerseits Umsteiger aus dem Flachgau und Tennengau nach bezahlbarem Eigentum, andererseits kaufen private Anleger hier Ein- und Zweizimmerwohnungen.

Getragen wird die Nachfrage von den beiden Universitäten (Universität Salzburg und Paracelsus Medizinische Privatuniversität), dem Uniklinikum, den Salzburger Festspielen sowie großen Arbeitgebern wie der Porsche Holding, Spar oder Red Bull im nahen Fuschl. Rund ein Drittel der Stadtbevölkerung besitzt keine österreichische Staatsbürgerschaft. Unter den internationalen Käufern stellen Deutsche – insbesondere aus dem Raum München – die größte Gruppe; sie sind im Grundverkehr österreichischen Staatsbürgern gleichgestellt, unterliegen aber derselben Hauptwohnsitzpflicht.

Welche Rendite bringt eine Wohnung in Salzburg?

Wer in Salzburg eine Eigentumswohnung zur Vermietung kauft, kalkuliert mit niedrigen, aber stabilen Anfangsrenditen. In den Daten von CASAFARI Area Insights liegt die durchschnittliche Angebotsmiete im 3. Quartal 2026 bei 22,7 €/m² pro Monat, nach 31,4 €/m² im 3. Quartal 2025 (−27,7 %). Dieser Rückgang ist jedoch kein realer Mietpreisverfall: Die Mietreihe schwankt seit dem 1. Quartal 2024 stark zwischen 22,4 €/m² und 32,2 €/m², weil schon wenige befristet oder möbliert inserierte Wohnungen im hochpreisigen Segment den Quartalsschnitt verzerren. Ein seriöser Trend lässt sich aus der Mietreihe daher nicht ablesen.

Setzt man die Angebotsmieten ins Verhältnis zum Angebotspreis von 6.321,2 €/m², ergibt sich für das 3. Quartal 2026 eine indikative Bruttorendite von 4,3 % (12 × 22,7 € ÷ 6.321,2 €). Nimmt man zur Glättung den Mietdurchschnitt der letzten vier Quartale von 25,5 €/m² heran, liegt der Wert bei 4,8 %. Anleger können in Salzburg somit von einer indikativen Bruttospanne zwischen 4,3 % und 4,8 % auf Angebotsbasis ausgehen – vor Abzug von Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Leerstand und Steuern.

In der Praxis hängt der Ertrag stark vom Baujahr ab: Während im Neubau ein freier Mietzins vereinbart werden kann, fallen Altbauten, die vor 1945 errichtet wurden, im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) unter den gesetzlichen Richtwertmietzins. Da eine touristische Kurzzeitvermietung in der Stadt Salzburg rechtlich nahezu ausgeschlossen ist, bleibt für Anleger nur die klassische Dauervermietung. Wer eine konkrete Wohnung durchrechnet, verlässt sich deshalb nicht auf den Stadtschnitt, sondern zieht eine Bewertung mit Comparables und Marktstudie auf Basis tatsächlicher Vergleichsobjekte im selben Straßenzug heran.

Grundverkehr, Zweitwohnsitz, Kurzzeitvermietung: Welche Regeln gelten in Salzburg?

Kein anderer Faktor prägt den Salzburger Immobilienmarkt derzeit so stark wie das Raumordnungs- und Grundverkehrsrecht. Wer in der Stadt Salzburg eine Wohnung erwirbt, kauft in einer ausgewiesenen Zweitwohnsitz-Beschränkungsgemeinde – die Landeshauptstadt hat Anfang 2024 das gesamte Stadtgebiet dazu erklärt.

Nach dem Salzburger Grundverkehrsgesetz 2023 (S.GVG 2023, LGBl 58/2023, in Kraft seit 1. März 2023) ist jeder Erwerb einer Wohnung oder eines Baugrundstücks in einer solchen Beschränkungsgemeinde anzeigepflichtig. Käuferinnen und Käufer müssen gemäß § 16 S.GVG 2023 eine verbindliche Positiverklärung abgeben, dass sie das Objekt als Hauptwohnsitz (oder zur unmittelbaren Erweiterung eines bestehenden Hauptwohnsitzes) nutzen werden, und diese Nutzung gegenüber dem Grundverkehrsbeauftragten nachweisen. Das Land Salzburg zum Grauen Grundverkehr und zur Erklärungspflicht weist darauf hin, dass bei Verstößen oder Falscherklärungen Geldbußen von bis zu 50.000 € und im äußersten Fall die Zwangsversteigerung drohen.

Parallel dazu untersagt § 31 Salzburger Raumordnungsgesetz 2009 (S-ROG 2009) schon seit dem 1. März 1993 die Begründung neuer Zweitwohnsitze in Beschränkungsgemeinden; Bestandsschutz genießen nur Wohnungen, die nachweislich bereits vor diesem Stichtag rechtmäßig als Zweitwohnung genutzt wurden, oder Objekte in eigens ausgewiesenen Zweitwohnungsgebieten. Auch nach § 78 S-ROG reichen die Verwaltungsstrafen bis zu 50.000 €. Wie eine Übersicht zu Zweitwohnsitz, Positiverklärung und Geldbußen in Salzburg zeigt, hat das Landesverwaltungsgericht zwar einzelne Entscheidungen aufgehoben, das Land kontrolliert und novelliert jedoch laufend. Dass in der Stadt Salzburg am 1. Oktober 2026 neben den 159.006 Hauptwohnsitzen noch 18.831 Personen mit Nebenwohnsitz gemeldet waren (rund 11,8 % der Hauptwohnsitzbevölkerung), erklärt sich vor allem durch Studierende und Wochenpendler, nicht durch klassische Ferienwohnungen.

Für ausländische Käufer gilt eine klare Zweiteilung: Staatsangehörige der EU und des EWR sind im Grundverkehr Inländern vollkommen gleichgestellt; sie benötigen keine Ausländergenehmigung, müssen aber ebenso die Hauptwohnsitzpflicht erfüllen. Drittstaatsangehörige – darunter auch Käufer aus der Schweiz, dem Vereinigten Königreich oder den USA – brauchen zusätzlich eine Genehmigung der Grundverkehrsbehörde, die für Freizeitzwecke in der Praxis nicht erteilt wird.

Ebenso strikt regelt die Stadt die touristische Vermietung über Plattformen wie Airbnb. Nach § 31b S-ROG 2009 gilt die touristische Beherbergung in bestehenden Wohnungen als raumordnungsrechtliche Zweckentfremdung und bedarf einer baubehördlichen Bewilligung. Laut einer Mitteilung der Stadt Salzburg zu den Regeln für Kurzzeitvermietung (Oktober 2025) hat die Behörde bisher keine einzige solche Bewilligung erteilt. Seit dem 1. August 2025 ist bereits das bloße Inserieren einer Wohnung ohne Bewilligung strafbar, ebenfalls mit einem Strafrahmen bis zu 50.000 € je Verstoß und Wohnung. Ausgenommen sind lediglich die klassische Privatzimmervermietung einzelner Räume innerhalb der eigenen Hauptwohnsitzwohnung, ausgewiesene Zweitwohnungsgebiete sowie rechtmäßige touristische Nutzungen, die bereits vor 2018 bestanden. Wer eine Nutzung jenseits des eigenen Hauptwohnsitzes plant, sollte zwingend vorab einen spezialisierten Salzburger Rechtsanwalt oder Notar hinzuziehen.

Mit welchen Kaufnebenkosten ist 2026 zu rechnen?

Beim Wohnungskauf in Österreich sollten Käuferinnen und Käufer im Jahr 2026 rund 10 % des Kaufpreises für Kaufnebenkosten einplanen. Eine wichtige Änderung betrifft das Grundbuch: Die seit Juli 2024 geltende, befristete Gebührenbefreiung für eigengenutztes Wohneigentum bis 500.000 € ist am 30. Juni 2026 ausgelaufen. Für alle Anträge ab dem 1. Juli 2026 fallen wieder die regulären Grundbuchgebühren 2026 nach Auslaufen der Befreiung nach dem Gerichtsgebührengesetz (§ 25a und § 26 GGG) an.

Für unser Rechenbeispiel einer 70-m²-Wohnung in Salzburg um rund 442.500 € setzen sich die Nebenkosten beim entgeltlichen Erwerb unter Fremden wie folgt zusammen:

• Grunderwerbsteuer (§ 7 GrEStG): 3,5 % des Kaufpreises (rund 15.500 €; bei 420.000 € wären es 14.700 €).
• Grundbuch-Eintragungsgebühr: 1,1 % des Kaufpreises (rund 4.900 €).
• Pfandrechtseintragung: 1,2 % des eingetragenen Darlehensbetrags bei Kreditfinanzierung.
• Maklerprovision: Beim Kauf gilt das Bestellerprinzip nicht (dieses greift seit Juli 2023 nur bei Wohnungsmieten); üblich sind bis zu 3 % des Kaufpreises zuzüglich 20 % USt (rund 15.900 €).
• Vertragserrichtung und Treuhand: Nach Vereinbarung mit dem Notar oder Rechtsanwalt.

Bei der Kreditvergabe gelten die früheren KIM-Grenzwerte (maximal 90 % Beleihungsquote, 40 % Schuldendienstquote, 35 Jahre Laufzeit) seit Juli 2025 als unverbindliche FMA-Leitlinie, an der sich die Banken im Neugeschäft weiterhin eng orientieren. Eigentümer, die vor einem Verkauf eine erste Orientierung suchen, können unsere Online-Immobilienbewertung für Eigentümer nutzen.

Wie Makler, Bewerter und Bauträger den Salzburger Markt mit CASAFARI lesen

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Bauträger, Banken und Softwareteams, die diese Marktdaten direkt in ihre eigenen Bewertungs- oder CRM-Systeme einbinden möchten, finden dieselben Abfragen für Area Insights in der API-Dokumentation (auf Englisch) sowie für Comparables und Bewertung in der API-Dokumentation (auf Englisch). Wer mit KI-gestützten Workflows arbeitet, bindet die Schnittstellen über Casafari MCP für KI-Assistenten direkt in seine Agenten ein. Die Abrechnung der API- und MCP-Aufrufe erfolgt transparent in Tokens; Ihr eigenes Konto und API-Schlüssel auf platform.casafari.com richten Sie in wenigen Minuten selbst ein – oder Sie prüfen die Kennzahlen für Ihre Salzburger Zielgemeinde direkt in der Web-Plattform.