Immobilienpreise im Salzkammergut: Wolfgangsee und Traunsee 2026

Eigentumswohnungen in St. Wolfgang im Salzkammergut und Gmunden werden laut CASAFARI Area Insights im 3. Quartal 2026 im Schnitt um 5.731,3 €/m² angeboten, Häuser um 5.412,9 €/m² (Angebotspreise aus indexierten Inseraten, Ausreißer ausgeschlossen, Abfrage 23. Oktober 2026). Wohnungen liegen damit 14,7 % unter dem Vorjahresquartal und 20,6 % unter dem Hoch vom 1. Quartal 2025, aber fast genau auf dem Niveau von Ende 2023. Während österreichweit die Transaktionspreise im selben Zeitraum um 5,1 % stiegen, bewegen sich diese Angebotspreise aus zwei Gemeinden bereits mit wenigen Inseraten.

Wer im Herbst 2026 an der Esplanade in Gmunden oder am Steg in St. Wolfgang vor der Auslage eines Maklerbüros steht, stutzt vielleicht über die Preisentwicklung. Ein Paar aus Linz, das eine Eigentumswohnung um rund 5.700 €/m² im Auge hat, erinnert sich womöglich daran, dass der Schnitt vor einem Jahr noch über 6.700 €/m² lag. Die Erklärung für diesen Rückgang liegt jedoch nicht in einem Einbruch des Marktes, sondern in der Zusammensetzung der wenigen aktiven Angebote.

Welche Orte stecken hinter den Zahlen?

Die Datenreihe von CASAFARI Area Insights umfasst für diesen Leitfaden genau zwei Gemeinden im oberösterreichischen Bezirk Gmunden: die Marktgemeinde St. Wolfgang im Salzkammergut am Nordufer des Wolfgangsees (Location-ID 1363) und die Bezirksstadt Gmunden am Traunsee (Location-ID 3696570). Alle genannten Euro-Beträge sind durchschnittliche Angebotspreise aus indexierten Inseraten, bereinigt um statistische Ausreißer, und keine im Grundbuch verbücherten Kaufpreise.

Nicht in dieser Auswertung enthalten sind Nachbargemeinden wie Bad Ischl, Altmünster, Traunkirchen oder Ebensee sowie der Attersee. Ebenfalls ausgeklammert bleibt das Salzburger Ufer des Wolfgangsees mit St. Gilgen und Strobl, das nicht nur politisch zu einem anderen Bundesland gehört, sondern auch einem völlig eigenen Raumordnungs- und Zweitwohnsitzrecht unterliegt.

Die geografische Lage prägt die Nachfrage in beiden Orten. Gmunden ist über die Westautobahn und die Bahn in rund einer Stunde von Linz aus erreichbar und fungiert für das oberösterreichische Zentralraum-Publikum sowohl als Hauptwohnsitz wie auch als Wochenendziel. St. Wolfgang liegt etwa 50 Kilometer östlich der Stadt Salzburg; von Wien aus beträgt die Anreise rund drei Stunden, während Käuferinnen und Käufer aus München und dem südlichen Bayern über die A8 anreisen.

Um die Preisschwankungen richtig einzuordnen, hilft ein Blick auf die Größe der beiden Kommunen: Gmunden zählt zum Stichtag 1. Jänner 2026 laut Einwohnerzahlen für Gmunden (Statistik Austria) genau 13.142 Einwohnerinnen und Einwohner, in St. Wolfgang im Salzkammergut sind es 2.848 Personen. In einem Markt dieser Größenordnung stehen oft nur wenige Dutzend Objekte gleichzeitig zum Verkauf.

Was kosten Eigentumswohnungen am Wolfgangsee und Traunsee?

Im 3. Quartal 2026 liegt der durchschnittliche Angebotspreis für Eigentumswohnungen in St. Wolfgang und Gmunden bei 5.731,3 €/m² (Abfrage vom 23. Oktober 2026 über die Gebietsübersicht mit Area Insights für St. Wolfgang und Gmunden). Gegenüber dem 3. Quartal 2025, als im Schnitt 6.716,7 €/m² verlangt wurden, entspricht das einem Rückgang von 14,7 %. Vom bisherigen Höchststand der Reihe im 1. Quartal 2025 bei 7.221,4 €/m² haben sich die Angebotspreise um 20,6 % entfernt.

Ein Blick auf den längeren Zeitraum relativiert diese Korrektur jedoch deutlich. Im 4. Quartal 2023, dem ersten Quartal mit belastbaren laufenden Daten, lag der Schnitt bei 5.781,6 €/m². Über knapp drei Jahre betrachtet ergibt sich damit bis zum 3. Quartal 2026 eine Veränderung von lediglich −0,9 %. Für die Quartale eins bis drei des Jahres 2023 weist die Datenbank einen fortgeschriebenen Wert von jeweils 5.796,8 €/m² aus, weshalb seriöse Trendvergleiche erst mit dem 4. Quartal 2023 beginnen.

Die richtige Lesart dieser Kurve ist daher eine Normalisierung des Angebotsmix. Nach einer Phase Ende 2024 und Anfang 2025, in der besonders hochpreisige Neubau- und Seeblick-Einheiten den Durchschnitt nach oben zogen, hat sich das Angebot in vier der letzten sechs Quartale wieder beruhigt. Wer die regionalen Entwicklungen mit den Trends auf dem österreichischen Wohnungsmarkt abgleicht, erkennt ein typisches Muster für kleine Teilmärkte mit hohem Freizeitwert.

Warum springen die Hauspreise von Quartal zu Quartal?

Bei Einfamilienhäusern, Villen und Reihenhäusern in St. Wolfgang und Gmunden zeigt CASAFARI Area Insights für das 3. Quartal 2026 einen durchschnittlichen Angebotspreis von 5.412,9 €/m². Das sind 6,3 % weniger als im 3. Quartal 2025 (5.779,9 €/m²) und 9,9 % weniger als zu Beginn der nutzbaren Zeitreihe im 4. Quartal 2023 (6.010,7 €/m²; auch hier wurden in den ersten drei Quartalen 2023 mit 6.533,6 €/m² lediglich ältere Werte fortgeschrieben).

Auffällig ist die enorme Schwankungsbreite innerhalb der zwölf beobachteten Quartale: Der niedrigste Wert wurde im 2. Quartal 2024 mit 3.655,2 €/m² gemessen, der höchste im 4. Quartal 2023 mit 6.010,7 €/m². Zwischen einzelnen Quartalen kam es zu Sprüngen von bis zu rund 35 %. Der Grund dafür ist rein arithmetischer Natur: In einem engen Markt verschieben bereits eine einzige neu inserierte Villa am Ostufer oder zwei sanierungsbedürftige Bestandshäuser im Hinterland den gesamten Quartalsschnitt spürbar.

Für die Praxis bedeutet das, dass man niemals ein einzelnes Quartal isoliert betrachten sollte. Verlässlicher ist ein gleitendes Mittel über vier Quartale, ergänzt um den direkten Blick auf konkrete Vergleichsobjekte. Zudem zeigt die Gegenüberstellung eine Besonderheit der Seenregion: Mit 5.731,3 €/m² werden Wohnungen im 3. Quartal 2026 je Quadratmeter teurer angeboten als Häuser mit 5.412,9 €/m². Das erklärt sich durch kompakte Seeblick-Appartements in Gmunden und St. Wolfgang, die hohe Quadratmeterpreise erzielen, während bei größeren Häusern die höhere Gesamtnutzfläche den Preis je Quadratmeter dämpft.

Kennzahl (Angebotspreise, Ausreißer exkl.)	Eigentumswohnungen	Häuser
Durchschnitt 3. Quartal 2026	5.731,3 €/m²	5.412,9 €/m²
Veränderung gegenüber 3. Quartal 2025	−14,7 % (von 6.716,7 €/m²)	−6,3 % (von 5.779,9 €/m²)
Veränderung gegenüber 4. Quartal 2023	−0,9 % (von 5.781,6 €/m²)	−9,9 % (von 6.010,7 €/m²)

Wie passt der Rückgang zum österreichweiten Häuserpreisindex?

Während die Angebotspreise an den beiden Seen gegenüber ihren Spitzenwerten von 2025 nachgegeben haben, zeigt der gesamtösterreichische Markt in die entgegengesetzte Richtung. Laut dem transaktionsbasierten und qualitätsbereinigten Häuserpreisindex von Statistik Austria (vorläufige Zahlen vom 23. September 2026) erreichte der Index im 2. Quartal 2026 einen Punktestand von 105,00 (Basis 2025 = 100). Das entspricht einem Plus von 5,1 % gegenüber dem 2. Quartal 2025 und einem Zuwachs von 3,9 % im ersten Halbjahr 2026, womit österreichweit ein neuer Höchststand markiert wurde.

Wer die lokalen −14,7 % bei Wohnungen und −6,3 % bei Häusern neben die nationalen +5,1 % legt, vergleicht zwei unterschiedliche Messgrößen: auf der einen Seite ungeglättete Angebotspreise aus zwei Seegemeinden, auf der anderen Seite tatsächlich bezahlte, hedonisch bereinigte Kaufpreise über alle neun Bundesländer. Der Rückgang der Angebotsschnitte in St. Wolfgang und Gmunden ist daher kein Indiz für einen Preisverfall im Bezirk, sondern zeigt, dass Verkäuferinnen und Verkäufer nach den sehr hohen Forderungen des Jahres 2025 wieder näher an das Niveau von Ende 2023 heranrücken.

Für Kaufinteressierte bedeutet diese Konstellation vor allem eines: Bei Objekten in Seelagen, die bereits seit 2025 vermarktet werden, sind die Vermarktungszeiten länger und der Verhandlungsspielraum beim Anbot ist gewachsen. Gleichzeitig wird die Nachfrage nach Hauptwohnsitzen in Gmunden durch das veränderte Finanzierungsumfeld gestützt. Nachdem die Zinsen seit 2024 nachgegeben haben, ist mit 30. Juni 2025 auch die verbindliche KIM-Verordnung ausgelaufen; laut den Informationen der FMA zum Auslaufen der KIM-Verordnung gilt seit 1. Juli 2025 ein Rundschreiben, das die bisherigen Werte – 20 % Eigenmittelquote, maximal 40 % Schuldendienstquote und höchstens 35 Jahre Laufzeit – als nicht bindende Richtwerte für eine solide Kreditvergabe weiterführt.

Wer kauft am Wolfgangsee und am Traunsee?

Das Käuferprofil in Gmunden und St. Wolfgang wird klar von österreichischen Haushalten dominiert. Aus dem Großraum Linz und Wels zieht es Familien und Paare an den Traunsee, die dort entweder ihren Hauptwohnsitz begründen oder eine Wochenendwohnung suchen. Rund um den Wolfgangsee treten traditionell viele Käuferinnen und Käufer aus der Stadt Salzburg sowie aus Wien auf; hinzu kommen Pensionisten, die ein größeres Einfamilienhaus gegen ein barrierearmes Appartement in Wassernähe tauschen.

Die internationale Nachfrage stammt ganz überwiegend aus dem benachbarten Bayern, insbesondere aus dem Raum München. Rechtlich sind Staatsangehörige der Europäischen Union und des Europäischen Wirtschaftsraums beim Grunderwerb österreichischen Staatsbürgern gleichgestellt. Einen Hinweis auf die internationale Präsenz vor Ort gibt die Bevölkerungsstatistik vom 1. Jänner 2026: Von den 2.848 Einwohnerinnen und Einwohnern in St. Wolfgang besitzen 233 die Staatsangehörigkeit eines EU-, EFTA- oder UK-Staates, was rund 8 % der Wohnbevölkerung entspricht. Käuferinnen und Käufer aus Drittstaaten außerhalb des EWR benötigen hingegen für jeden Rechtserwerb eine Genehmigung nach § 8 Oö. Grundverkehrsgesetz 1994.

Getrieben wird das Interesse durch eine natürliche Knappheit: Zwischen Seeufer, Traunstein und Schafberg ist das Bauland topografisch eng begrenzt. Gleichzeitig sorgen traditionsreiche Anziehungspunkte wie das Weiße Rössl, die Schafbergbahn, das Seeschloss Ort, die Gmundner Keramik sowie die Nachwirkungen des Kulturhauptstadtjahres Bad Ischl Salzkammergut 2024 für eine hohe Sichtbarkeit der Region. Kleinere Investoren konzentrieren sich fast ausschließlich auf jene seltenen Einheiten in Gmunden, die über eine bestehende Widmung zur Freizeit- oder Kurzzeitvermietung verfügen; vor jeder Kalkulation sind hier der Flächenwidmungsplan der Gemeinde und die Vorgaben des Oö. Tourismusgesetzes zwingend zu prüfen. Maklerbüros, die für ihre vorgemerkten Kundinnen und Kunden alle Immobilienangebote im Bezirk Gmunden mit der Immobiliensuche beobachten, behalten in diesem engen Markt den Überblick über neu hinzukommende Objekte.

Freizeitwohnsitz im Vorbehaltsgebiet: Was erlaubt das Oö. Grundverkehrsgesetz?

Für den Erwerb einer Wochenend- oder Ferienimmobilie auf oberösterreichischer Seite ist das Oö. Grundverkehrsgesetz 1994 im RIS (konsolidierte Fassung Oktober 2026) die entscheidende rechtliche Hürde. Nach § 7 Abs. 1 Oö. GVG 1994 sind Rechtserwerbe an Baugrundstücken – wozu auch Eigentumswohnungen zählen – zu Freizeitwohnsitzzwecken in sogenannten Vorbehaltsgebieten (§ 6) grundsätzlich unzulässig. Es handelt sich also nicht um eine bloße Routinegenehmigung, sondern um ein gesetzliches Verbot mit klar definierten Ausnahmen. Als Vorbehaltsgebiete sind per Verordnung der Landesregierung derzeit Gemeinden im Salzkammergut, im Seengebiet und in der Pyhrn-Priel-Region ausgewiesen.

Zulässig bleibt der Erwerb eines Freizeitwohnsitzes im Vorbehaltsgebiet nach § 7 Abs. 2 vor allem in drei Fällen: wenn das Objekt in einem ausdrücklich gewidmeten Zweitwohnungsgebiet liegt, wenn es bereits langjährig rechtmäßig als Freizeitwohnsitz genutzt wurde oder wenn der Erwerb unter nahen Angehörigen erfolgt, sofern die übertragende Person mindestens zehn Jahre lang Eigentümerin war. Greift keine dieser gesetzlichen Ausnahmen, kann nach § 7 Abs. 3 lediglich eine Ausnahmebewilligung bei der Bezirksgrundverkehrskommission beantragt werden, die jedoch an sehr hohe gesetzliche Hürden geknüpft ist.

Das Verfahren für den Grundverkehr bei der Bezirkshauptmannschaft Gmunden folgt strengen Fristen: Ist eine Genehmigung oder Ausnahmebewilligung erforderlich, muss der Antrag binnen vier Wochen nach Vertragsabschluss bei der Behörde eingebracht werden. Bis zur rechtskräftigen Entscheidung befindet sich das Rechtsgeschäft in einem schwebenden Zustand und darf nicht ins Grundbuch eingetragen werden; wird die Genehmigung versagt, wird der Kaufvertrag rückwirkend rechtsunwirksam. Nicht betroffen von diesen Beschränkungen ist der Erwerb zur Begründung eines Hauptwohnsitzes oder eines beruflich bedingten Nebenwohnsitzes, da § 2 Abs. 6 Oö. GVG den Freizeitwohnsitz ausdrücklich über die Nutzung zu Zwecken des Wochenendes, des Urlaubs oder der Erholung definiert.

Wer bei der Suche am Wolfgangsee über die Landesgrenze nach St. Gilgen oder Strobl blickt, trifft auf ein anderes Regelwerk: Dort gilt das Salzburger Raumordnungsgesetz 2009 im RIS (Fassung August 2026). Nach dessen § 31 gelten Gemeinden mit einem Anteil von mehr als 16 % Nicht-Hauptwohnsitzen als Zweitwohnung-Beschränkungsgemeinden, in denen eine Zweitwohnungsnutzung nur in ausgewiesenen Zweitwohnungsgebieten zulässig ist. Sowohl in Oberösterreich als auch in Salzburg gilt zudem für Eigentümerinnen und Eigentümer: Ein bestehender Freizeitwohnsitz lässt sich später nur an Personen weiterverkaufen, die ihrerseits die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllen, was die Verwertungsdauer beim Wiederverkauf verlängern kann.

Welche Kaufnebenkosten fallen 2026 an?

Beim Immobilienkauf in Österreich sind neben dem Kaufpreis gesetzliche Steuern und Gebühren einzukalkulieren, die im Jahr 2026 wieder in voller Höhe schlagend werden. Die Grunderwerbsteuer beträgt im Regelfall 3,5 % des Kaufpreises (§ 7 GrEStG 1987). Für die Eintragung des Eigentumsrechts ins Grundbuch fällt eine Gebühr von 1,1 % des Kaufpreises an; wird der Kauf über ein Bankdarlehen finanziert, kostet die Eintragung des Pfandrechts weitere 1,2 % des besicherten Betrags. Bei sogenannten Share Deals an Immobiliengesellschaften gilt seit 1. Juli 2025 ab einem Anteilsübergang von 75 % ebenfalls ein Steuersatz von 3,5 % auf Basis des Verkehrswerts.

Wichtig für alle Käufe im zweiten Halbjahr 2026: Die befristete Befreiung von der Grundbucheintragungs- und Pfandrechtsgebühr für dringend benötigte Wohnstätten (Eigenheime bis 500.000 € Bemessungsgrundlage nach § 25a Gerichtsgebührengesetz) ist ausgelaufen. Wie unter anderem der ORF zum Ende der Grundbuchgebührenbefreiung unter Verweis auf das Justizministerium berichtete, galt die Befreiung nur für Anträge, die vor dem 1. Juli 2026 beim zuständigen Grundbuchsgericht einlangten. Seit dem 1. Juli 2026 sind die 1,1 % und 1,2 % auch beim Erwerb eines Hauptwohnsitzes wieder regulär zu entrichten. Hinzu kommen die Kosten für die Vertragserrichtung und Treuhandabwicklung durch Notariat oder Rechtsanwaltskanzlei sowie gegebenenfalls die Maklerprovision.

Zur Veranschaulichung in gerundeten Zahlen: Nimmt man eine Eigentumswohnung mit 80 m² Wohnfläche zum durchschnittlichen Angebotspreis des 3. Quartals 2026 von 5.731,3 €/m², ergibt sich ein rechnerischer Angebotspreis von rund 458.500 €. Allein die Grunderwerbsteuer von 3,5 % macht in diesem Beispiel rund 16.000 € aus, die Grundbucheintragungsgebühr von 1,1 % weitere rund 5.000 € – noch ohne Pfandrechtseintragung, Vertragserrichtung und Provision. Vor dem Gang zum Notartermin empfiehlt es sich, über eine Online-Immobilienbewertung als erste Einschätzung zu prüfen, wie das ins Auge gefasste Objekt im Verhältnis zum lokalen Marktniveau liegt.

Wie prüft man einen Angebotspreis am See gegen echte Vergleichswerte?

In einem Markt, in dem Seeblick, Ufernähe und Widmung enorme Preisunterschiede auf engstem Raum erzeugen, sind durchschnittliche Angebotspreise immer nur der Ausgangspunkt für ein Anbot. Zwischen den inserierten Wunschpreisen in ersten Seelagen und dem, was im Bezirk Gmunden im Durchschnitt über alle Lagen hinweg tatsächlich bezahlt wird, liegt eine spürbare Spanne. Umso wichtiger ist es für Käuferinnen, Käufer und Maklerbüros, das konkrete Einzelobjekt gegen unmittelbar vergleichbare Immobilien zu legen.

Die Zahlen dieses Leitfadens lassen sich in wenigen Schritten nachvollziehen: In CASAFARI Area Insights werden die beiden Location-IDs 1363 (St. Wolfgang im Salzkammergut) und 3696570 (Gmunden) ausgewählt, das Segment auf Verkauf für Wohnungen beziehungsweise Häuser gestellt und die Quartalsreihe ab dem 4. Quartal 2023 abgerufen. Für die Einzelbewertung vor einer Preisempfehlung oder einem Kaufanbot lassen sich anschließend die konkreten Vergleichswerte mit Comparables prüfen, wobei nach exakter Lage, Wohnfläche, Baujahr, Zustand und Merkmalen wie Seeblick gefiltert werden kann.

Für Entwicklerteams und Analysten, die diese Marktdaten direkt in eigene Bewertungssysteme einbinden möchten, steht dieselbe Abfragelogik in der Area-Insights-Dokumentation für Entwickler (auf Englisch) sowie in der Comparables-Dokumentation (auf Englisch) bereit. Wer die Schnittstellen lieber über automatisierte Workflows anspricht, findet unter Casafari MCP: Immobiliendaten für KI-Agenten die passende Anbindung; die Verwaltung von Konto und Tokens auf platform.casafari.com erfolgt direkt in der Selbstbedienungs-Konsole.

Ob Sie eine Eigentumswohnung an der Gmundner Esplanade bewerten oder ein Haus am Wolfgangsee suchen: Ein Blick in die Gebietsübersicht mit Area Insights für St. Wolfgang und Gmunden hilft Ihnen dabei, aktuelle Angebotspreise nüchtern und auf einer sauberen Datenbasis einzuordnen.