Immobilienmarkt Wien: Preise, Mieten und Regeln 2026

Eigentumswohnungen in Wien werden im 3. Quartal 2026 im Schnitt um 5.979,4 €/m² angeboten – das sind 0,9 % weniger als vor einem Jahr und 3,5 % mehr als am Tiefpunkt im 3. Quartal 2024 (CASAFARI Area Insights, Angebotspreise indexierter Inserate ohne Ausreißer, Stand Oktober 2026). Transaktionsbasierte Indizes zeigen sich etwas fester, etwa der Wohnimmobilienpreisindex der OeNB mit +2,9 % für Wien im Jahr 2025, während die verbücherten Wohnungskäufe 2025 um 24,7 % auf 11.915 gestiegen sind.

Im Frühjahr 2024 saß ein junges Paar in einer Bankfiliale am Spitz im 21. Bezirk, Floridsdorf. Die Dreizimmerwohnung nahe der Alten Donau war gefunden, das Einkommen solide, doch an der starren 20-Prozent-Eigenmittelgrenze der damaligen KIM-Verordnung scheiterte die Zusage. Einundeinhalb Jahre später, im Herbst 2025, kauften die beiden einen vergleichbaren Grundriss drei Gassen weiter: Der geforderte Quadratmeterpreis auf den Portalen hatte sich kaum bewegt, aber die Kreditvergabe war seit Juli 2025 wieder beweglicher. Genau diese Schere prägt den Wiener Markt bis in den Herbst 2026: Angebotspreise, die seit dem 4. Quartal 2023 unter dem Strich um 2,9 % nachgegeben haben, treffen auf ein Transaktionsvolumen, das 2025 um fast ein Viertel angesprungen ist.

Was kostet eine Eigentumswohnung in Wien im Herbst 2026?

Der durchschnittliche Angebotspreis für eine Eigentumswohnung in Wien liegt im 3. Quartal 2026 bei 5.979,4 €/m², nach 6.032,8 €/m² im 3. Quartal 2025 – ein leichtes Minus von 53,4 €/m² oder 0,9 % im Jahresvergleich (CASAFARI Area Insights, Location-ID 1398, abgefragt am 23.10.2026). Gleichzeitig liegt die durchschnittliche Angebotsmiete im 3. Quartal 2026 bei 20,8 €/m² monatlich, was als reiner Nebenwert eine indikative Bruttorendite von 4,2 % ergibt.

Wichtig für die Einordnung: Die CASAFARI-Zahlen messen Angebotspreise aus indexierten Inseraten über alle relevanten Plattformen und Maklerseiten hinweg, bereinigt um Dubletten und statistische Ausreißer. Sie bilden ab, was Verkäuferinnen, Verkäufer und Bauträger aktuell fordern, nicht den schlussendlich im Grundbuch eingetragenen Kaufpreis. Zudem ist Wien ein ausgeprägter Wohnungsmarkt; Einfamilienhäuser spielen nur in Randbezirken wie dem 13. (Hietzing), 19. (Döbling), 22. (Donaustadt) und 23. (Liesing) eine nennenswerte Rolle.

Wer auf die tatsächlich beurkundeten Abschlüsse blickt, findet den besten Maßstab im RE/MAX ImmoSpiegel Eigentumswohnungsmarkt 2025 auf Basis von IMMOunited-Grundbuchdaten (veröffentlicht am 1.4.2026). Demnach kostete eine verbücherte Eigentumswohnung in Wien im Kalenderjahr 2025 im Durchschnitt 316.157 € – ein Plus von 3,9 % gegenüber 2024 und 22,6 % über dem Zehnjahresschnitt. Das günstigste Viertel der Käufe lag 2025 unter 195.141 €, das oberste Quartil begann ab 419.000 €. Für die Praxis heißt das: Eine 70-m²-Wohnung zum aktuellen Wiener Durchschnittsangebot von 5.979,4 €/m² wird im Herbst 2026 um rund 418.558 € inseriert, wozu Käufer noch die Kaufnebenkosten für Grundbuch, Steuer und Abwicklung kalkulieren müssen.

Wie hat sich der Wiener Wohnungsmarkt seit 2023 entwickelt?

Die verlässliche Zeitreihe von CASAFARI Area Insights für Wien beginnt im 4. Quartal 2023 bei 6.158,6 €/m² (für die Quartale Q1 bis Q3 2023 weist die Datenbank einen unveränderten Platzhalterwert von 6.487 €/m² aus, der nicht als Preisniveau gelesen werden darf). Von Ende 2023 aus gaben die Angebotspreise bis zum 3. Quartal 2024 um 6,2 % auf ihren zyklischen Tiefpunkt von 5.774,7 €/m² nach. Durch das Jahr 2025 und das erste Halbjahr 2026 pendelte sich der Markt auf einem Plateau um rund 6.030 €/m² ein, bevor er im 3. Quartal 2026 leicht auf 5.979,4 €/m² nachgab – insgesamt 2,9 % unter dem Wert vom 4. Quartal 2023, aber 3,5 % über dem Tief vom Herbst 2024.

Transaktionsbasierte Indizes zeichnen für denselben Zeitraum eine etwas wärmere Kurve. Laut dem Wohnimmobilienpreisindex der Oesterreichischen Nationalbank (OeNB) für das Jahr 2025 (Presseaussendung vom 29.1.2026) stiegen die Transaktionspreise in Wien im Gesamtjahr 2025 um 2,9 %, während Gesamtösterreich um 2,1 % und Österreich ohne Wien um 1,6 % zulegten. Auf nationaler Ebene erreichte der transaktionsbasierte Häuserpreisindex von Statistik Austria im 2. Quartal 2026 (veröffentlicht am 23.9.2026, vorläufige Werte, Basis 2025 = 100) mit einem Indexstand von 105,00 und +5,1 % zum Vorjahr sogar ein neues Allzeithoch über dem bisherigen Spitzenwert vom 3. Quartal 2022.

Dass die Angebotspreise im 3. Quartal 2026 leicht im Minus liegen (−0,9 % zum Vorjahr), während die Transaktionsindizes steigen, ist kein Widerspruch. Zum einen betrachten die Reihen unterschiedliche Zeiträume, zum anderen laufen Angebotspreise nach einer Marktkorrektur oft verzögert: Wenn man die CASAFARI-Angebotspreise exakt über das Kalenderjahr 2025 misst, stiegen sie vom 4. Quartal 2024 (5.863,2 €/m²) zum 4. Quartal 2025 (6.027,1 €/m²) um 2,8 % – nahezu deckungsgleich mit den +2,9 % der OeNB für Wien. Einen breiteren Vergleich der Bundesländer bieten unsere laufenden Trends auf dem Wohnungsmarkt in Österreich.

Kennzahl / Index	Wert / Veränderung	Zeitraum	Datenbasis & Quelle
CASAFARI Angebotspreis Wien	5.979,4 €/m² (−0,9 % z. Vj.)	Q3 2026	Indexierte Inserate ohne Ausreißer (CASAFARI Area Insights, 23.10.2026)
CASAFARI Angebotspreis Wien (Jahresverlauf 2025)	+2,8 % (5.863,2 auf 6.027,1 €/m²)	Q4 2024 – Q4 2025	Indexierte Inserate (CASAFARI Area Insights)
OeNB Wohnimmobilienpreisindex Wien	+2,9 % (Österreich: +2,1 %)	Kalenderjahr 2025	Transaktionsbasiert (OeNB, 29.1.2026)
Statistik Austria Häuserpreisindex (national)	105,00 (+5,1 % z. Vj., vorläufig)	Q2 2026	Transaktionsbasiert, Basis 2025 = 100 (Statistik Austria, 23.9.2026)
Durchschnittlicher Kaufpreis Wohnung Wien	316.157 € (+3,9 % z. Vj.)	Kalenderjahr 2025	Grundbuchdaten IMMOunited (RE/MAX ImmoSpiegel, 1.4.2026)

Warum 2025 das Jahr der Transaktionen war

Während die Quadratmeterpreise in den Inseraten seitwärts liefen, kehrte die Liquidität mit Wucht ins Grundbuch zurück. Im Jahr 2025 wurden in Wien 11.915 Eigentumswohnungskäufe verbüchert – ein Zuwachs von 24,7 % gegenüber 2024, als die Zahl erstmals seit elf Jahren unter die Marke von 10.000 (auf abgeleitet rund 9.553 Verkäufe) gefallen war (RE/MAX ImmoSpiegel 2025 auf Basis IMMOunited-Daten, 1.4.2026). Österreichweit kletterten die verbücherten Wohnungskäufe 2025 um 21,7 % auf 40.576 Abschlüsse, womit fast jeder dritte österreichische Wohnungskauf auf Wien entfiel.

Hinter dieser Belebung standen zwei unmittelbare Auslöser: das gesunkene Zinsniveau und das Auslaufen der Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung (KIM-V) am 30. Juni 2025. Die Verordnung hatte seit dem 1. August 2022 starre gesetzliche Grenzen von mindestens 20 % Eigenmitteln, maximal 40 % Schuldendienstquote und höchstens 35 Jahren Laufzeit vorgeschrieben. Wie die Finanzmarktaufsicht (FMA) zu Wohnimmobilienkrediten (Stand Oktober 2026) festhält, gilt seit dem 1. Juli 2025 das WIK-Rundschreiben der FMA vom 26. Juni 2025: Dieselben Kennzahlen bleiben als aufsichtliche Erwartung bestehen, Banken können im begründeten Einzelfall aber wieder flexibler abweichen.

Trotz des starken Zuwachses war 2025 eine Erholung und kein neuer Kreditboom. Österreichweit lagen die 40.576 Transaktionen noch immer um 6.243 Käufe unter dem Zehnjahresschnitt (RE/MAX ImmoSpiegel, April 2026), und in Wien wirkt das Preisniveau von durchschnittlich 316.157 € (+22,6 % über dem Zehnjahresschnitt) als natürliche Bremse für Erstkäufer. Für Maklerinnen und Makler bedeutet ein Markt mit einem Viertel mehr Abschlüssen bei flachen Angebotspreisen vor allem eines: Käufer verhandeln nüchtern und verlangen belastbare Vergleichswerte über Bewertungen, Comparables und Marktstudie, bevor sie ein Kaufanbot unterschreiben.

Welche Bezirke wachsen, und wo ist Wien am teuersten?

Das Wiener Preisgefüge folgt einer klaren Topografie von der Inneren Stadt (1.) und den zentrumsnahen Bezirken innerhalb des Gürtels (4., 6., 7., 8., 9.) sowie den klassischen Cottage- und Villenlagen im 13. (Hietzing), 18. (Währing) und 19. Bezirk (Döbling) hin zu den großen Flächenbezirken im Süden und jenseits der Donau.

Der wichtigste Fundamentaltreiber bleibt die Demografie. Laut dem endgültigen Bevölkerungsstand von Statistik Austria zum 1.1.2026 (Pressemitteilung vom 29.6.2026) zählte Wien zu Jahresbeginn 2026 genau 2.040.914 Einwohnerinnen und Einwohner. Das entspricht einem Plus von 12.625 Personen oder 0,6 % im Jahr 2025 – dem stärksten relativen Wachstum aller österreichischen Bundesländer. Der Anteil ausländischer Staatsangehöriger lag in Wien am 1.1.2026 bei 36,8 % (Österreich gesamt: 20,4 %), was die tiefe Nachfrage auf dem Miet- und Einstiegswohnungsmarkt stützt.

Innerhalb der Stadtgrenzen verteilt sich der Zuzug stark auf die Bezirke mit großen Stadtentwicklungsgebieten. Nach den vorläufigen Bezirksdaten von Statistik Austria für 2025 (veröffentlicht am 9.2.2026) wuchsen 15 der 23 Gemeindebezirke, angeführt vom 22., Donaustadt (+3,2 %), dem 2., Leopoldstadt (+1,4 %), dem 3., Landstraße (+1,2 %) und dem 21., Floridsdorf (+1,1 %). Quartiere wie die Seestadt Aspern im 22., das Nordbahnviertel im 2. und das Sonnwendviertel rund um den Hauptbahnhof im 10. Bezirk (Favoriten) fungieren als die zentralen Neubauventile der Stadt.

Dieses Ventil wird ab 2026 jedoch enger. Nach der Zinswende 2022 wurden deutlich weniger Projekte gestartet, während die Baukosten weiter steigen: Der Baupreisindex von Statistik Austria für das 2. Quartal 2026 (veröffentlicht am 10.8.2026) weist für den Wohnhaus- und Siedlungsbau einen Indexstand von 103,7 (+3,6 % zum Vorjahr) und für den Hoch- und Tiefbau gesamt +4,9 % aus. Sinkende Fertigstellungszahlen stützen die Bestandspreise im 2., 10. und 22. Bezirk; tagesaktuelle Quadratmeterpreise für jeden einzelnen der 23 Bezirke lassen sich direkt in der Gebietsübersicht von CASAFARI Area Insights abrufen.

Mieten und Rendite: Was die Zahlen wirklich zeigen

Auf der Mietseite weist CASAFARI Area Insights für Wien im 3. Quartal 2026 eine durchschnittliche Angebotsmiete von 20,8 €/m² monatlich aus, ein Anstieg von 6,7 % gegenüber den 19,5 €/m² im 3. Quartal 2025 (Location-ID 1398, Stand Oktober 2026). Wer die Zeitreihe seit Anfang 2024 betrachtet, sieht im 2. Quartal 2025 einen scharfen rechnerischen Rückgang von 24,8 €/m² auf 18,4 €/m² (−25,8 % in einem Quartal). Dieser Sprung spiegelt keinen Einbruch der Marktmieten wider, sondern einen Strukturbruch in der Zusammensetzung der indexierten Inserate – etwa durch einen höheren Anteil größerer Wohnungen in Außenbezirken und weniger möblierte Kurzzeitangebote nach der Verschärfung der Wiener Bauordnung.

Setzt man die aktuelle Angebotsmiete von 20,8 €/m² ins Verhältnis zum durchschnittlichen Kaufangebotspreis von 5.979,4 €/m², ergibt sich für das 3. Quartal 2026 eine indikative Bruttorendite von 4,2 % (12 × 20,8 € ÷ 5.979,4 €), vor nicht überwälzbaren Betriebskosten, Rücklagen, Leerstand und Steuern. Ob sich eine solche Rendite in der Praxis darstellen lässt, entscheidet in Wien fast ausschließlich das Baujahr der Liegenschaft.

Im klassischen Wiener Zinshaus – also im Altbau mit Baubewilligung vor 1945, der dem Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) unterliegt – greift das Richtwertsystem. Laut der Übersicht der Mietervereinigung Österreichs zu den Richtwerten ab 1. April 2026 (geprüft Oktober 2026) liegt der Richtwert für Wien seit dem 1.4.2026 bei 6,74 €/m² (zuvor 6,67 €/m² seit April 2023, nachdem die Valorisierung 2024 und 2025 ausgesetzt war), zuzüglich allfälliger Lage- und Ausstattungszuschläge und abzüglich des gesetzlichen Befristungsabschlags von 25 %. Zudem deckelt das seit 1. Jänner 2026 geltende Mieten-Wertsicherungsgesetz die Indexanpassung für Richtwert- und Kategoriemieten im Jahr 2026 auf maximal +1 % und 2027 auf maximal +2 %; ab 2028 darf eine Inflation über 3 % nur noch zur Hälfte weitergegeben werden.

Für Anlegerinnen und Anleger trennt sich der Markt damit scharf zwischen dem regulierten Altbau (wo niedrige Einstiegsmieten und Erhaltungsaufwand gegen das langfristige Entwicklungspotenzial abgewogen werden müssen) und dem frei finanzierbaren Neubau nach 1945, in dem der angemessene oder freie Mietzins gilt. Da Wien zudem über einen außergewöhnlich großen Sektor aus Gemeindebauten und gemeinnützigen Bauvereinungen verfügt, bleibt das Mietpreisniveau insgesamt gedämpfter als in anderen europäischen Metropolen. Über die Immobiliensuche (Property Sourcing) von CASAFARI lassen sich Anlegerwohnungen und Zinshäuser gezielt nach Bezirk, Baujahr und Quadratmeterpreis filtern.

Was Käufer in Wien rechtlich und steuerlich beachten müssen

Abseits der Kaufpreisfindung unterliegt der Erwerb und die Nutzung einer Wiener Eigentumswohnung klaren bundes- und landesgesetzlichen Spielregeln, die jede Kalkulation beeinflussen.

• Kurzzeitvermietung und 90-Tage-Regel: Seit dem 1. Juli 2024 ist die touristische Vermietung einer Wohnung über Plattformen ohne Ausnahmebewilligung auf höchstens 90 Tage pro Kalenderjahr beschränkt – und auch das nur, sofern die Vermieterin oder der Vermieter den eigenen aufrechten Wohnsitz in dieser Wohnung behält. Wie das Merkblatt der Stadt Wien zur Kurzzeitvermietung über die WKO Wien (geprüft Oktober 2026) klarstellt, erfordert jede darüber hinausgehende Nutzung eine befristete Ausnahmebewilligung der Baupolizei (MA 37, maximal fünf Jahre), die in ausgewiesenen Wohnzonen grundsätzlich nicht erteilt wird. Juristische Personen können die 90-Tage-Ausnahme überhaupt nicht in Anspruch nehmen.
• Grunderwerb durch Drittstaatsangehörige: Bürgerinnen und Bürger der EU sowie des EWR sind beim Immobilienkauf in Wien österreichischen Staatsbürgern gleichgestellt. Natürliche Personen aus Drittstaaten sowie ausländisch beherrschte Gesellschaften benötigen hingegen vor der Eintragung ins Grundbuch einen positiven Bescheid nach dem Wiener Ausländergrunderwerbsgesetz oder eine Negativbestätigung durch die Einwanderungsbehörde MA 35, wie die Arbeiterkammer Wien zum Grunderwerb durch Ausländerinnen und Ausländer (geprüft Oktober 2026) erläutert.
• Steuern und Gebühren beim Kauf: Für die steuerliche Behandlung der Transaktion bildet die Übersicht zur Grunderwerbsteuer beim Bundesministerium für Finanzen (BMF) den verbindlichen Rahmen; hinzu kommen die gerichtlichen Eintragungsgebühren für Eigentumsrecht und allfällige Pfandrechte, die Kosten für Vertragserrichtung und Treuhandabwicklung durch Notar oder Rechtsanwalt sowie bei Maklerbeteiligung die Provision (das seit Juli 2023 geltende Bestellerprinzip betrifft ausschließlich Wohnungsmietverträge, nicht den Kauf).
• Finanzierung: Seit dem Ende der KIM-Verordnung am 30. Juni 2025 prüfen österreichische Banken Wohnbaukredite nach dem WIK-Rundschreiben der FMA (Mindesteigenmittel 20 %, Schuldendienstquote maximal 40 %, Laufzeit höchstens 35 Jahre als aufsichtliche Erwartung mit Spielraum im Einzelfall).

Eigentümerinnen und Eigentümer, die vor einem Verkauf eine erste Orientierung suchen, können mit der kostenlosen Online-Immobilienbewertung für Wien starten und die Spanne anschließend mit einer detaillierten Marktstudie auf Basis realer Vergleichsobjekte unterlegen.

Woher die Zahlen stammen: CASAFARI Area Insights für Wien

Alle in diesem Marktbericht genannten Angebots- und Mietreihen stammen direkt aus CASAFARI Area Insights für Wien (Location-ID 1398, Abfrage sale_apartment_psqm und rent_apartment_psqm, Stand 23. Oktober 2026). CASAFARI aggregiert und bereinigt laufend die Inserate aller großen Immobilienportale und Maklerwebseiten, führt Dubletten desselben Objekts zu einem einzigen Datensatz zusammen, schließt statistische Ausreißer aus und aktualisiert die Zeitreihen wöchentlich; Grundbuch- und Transaktionsdaten werden strikt getrennt davon über die offiziellen Registerquellen ausgewiesen.

Auch bei der Datenqualität legen wir die Karten offen: Die Kaufpreisreihe für Wien ist ab dem 4. Quartal 2023 dicht besetzt und glatt auswertbar, während die Mietreihe im 2. Quartal 2025 den beschriebenen Strukturbruch durch den veränderten Angebotsmix aufweist und deshalb nur für indikative Renditeberechnungen herangezogen werden sollte.

Entwicklerinnen, Analysten und PropTech-Teams können exakt dieselben Wiener Zeitreihen programmatisch abrufen: Über Location Lookup lässt sich der Ortsname „Wien“ in die Location-ID 1398 auflösen und anschließend über die Area-Insights-API-Dokumentation (auf Englisch) oder die Comparables- und Bewertungs-API (auf Englisch) abfragen. Wer eigene KI-Agenten mit Live-Marktdaten aus Wien versorgen möchte, bindet Casafari MCP für KI-Agenten an; für Banken, Bauträger und Sachverständige mit Bedarf an tiefen Bezirks- und Bestandsdaten stehen zudem unsere Daten-Dienste für Immobilien bereit. Sämtliche API- und MCP-Abfragen werden transparent in Tokens abgerechnet, und Ihr eigenes Konto samt API-Schlüssel auf platform.casafari.com richten Sie in wenigen Minuten selbst ein.

Ob Sie eine Eigentumswohnung in der Leopoldstadt bewerten, ein Zinshaus in Währing prüfen oder die Preisentwicklung in der Donaustadt verfolgen: Werfen Sie einen Blick in die Area Insights (Gebietsübersicht) für Wien, um Angebotspreise, Bestandsdauer und Vergleichsobjekte für jeden Bezirk im Detail einzusehen.