Immobilienpreise Zell am See und Kaprun 2026

Im 3. Quartal 2026 werden Wohnungen in Zell am See und Kaprun im Durchschnitt zu 6.342,1 €/m² angeboten (−4,2 % zum Vorjahr), Häuser liegen bei einer kleinen Stichprobe im Schnitt bei 6.764 €/m² (−8,1 %; Quelle: CASAFARI Area Insights, Angebotspreise aus indexierten Inseraten ohne Ausreißer, Stand 23.10.2026). Während die Transaktionspreise österreichweit im 2. Quartal 2026 um 5,1 % stiegen (Statistik Austria), begrenzt im Pinzgau vor allem die strenge Zweitwohnungsbeschränkung nach dem Salzburger Raumordnungsgesetz 2009 den Kreis der Käufer.

Wer aus Wien, Linz oder München wegen eines Inserats mit Blick auf den Zeller See anruft, erlebt am Telefon meist dieselbe Überraschung: Die erste Frage des Pinzgauer Maklers gilt nicht dem Budget, sondern der geplanten Nutzung. Hauptwohnsitz oder touristische Vermietung? In Zell am See und Kaprun entscheidet diese Antwort darüber, ob Sie überhaupt im Grundbuch eingetragen werden dürfen. Erst danach lohnt sich der genaue Blick auf die Quadratmeterpreise und den aktuellen Markttrend.

Was kostet ein Quadratmeter in Zell am See und Kaprun?

Für Eigentumswohnungen in den Gemeinden Zell am See und Kaprun verzeichnet Area Insights, die Gebietsübersicht von CASAFARI (Location-IDs 1358 und 1347, abgefragt am 23.10.2026), im 3. Quartal 2026 einen durchschnittlichen Angebotspreis von 6.342,1 €/m². Gegenüber dem 3. Quartal 2025 (6.618,8 €/m²) entspricht das einem leichten Rückgang von 4,2 %. Verglichen mit dem 4. Quartal 2023 (6.958,6 €/m²), dem ersten Quartal mit belastbaren Echtdaten in dieser Zeitreihe, gaben die geforderten Preise um 8,9 % nach. Seit Jahresbeginn 2024 bewegt sich der Wohnungsmarkt in einem engen Korridor zwischen 6.340 und 6.680 €/m², mit einer sanften Abwärtsneigung im Verlauf des Jahres 2026.

Für eine typische 70-m²-Wohnung ergibt sich aus dem aktuellen Schnitt von 6.342,1 €/m² rechnerisch ein Angebotspreis von rund 443.947 € (Stand 3. Quartal 2026). Hinzu kommen gesetzliche Kaufnebenkosten für Grunderwerbsteuer und Grundbuchseintragung von rund 20.420 €.

Häuser werden im 3. Quartal 2026 im Durchschnitt zu 6.764 €/m² inseriert (CASAFARI Area Insights, Stand 23.10.2026). Dass der Aufschlag gegenüber Wohnungen rechnerisch nur 6,7 % beträgt, sagt mehr über die Zusammensetzung des Angebots aus als über den reinen Lagewert: Auf den Portalen finden sich überwiegend ältere Bestandshäuser in den Tallagen, während klassische Seevillen kaum öffentlich inseriert werden.

Immobilienart	Angebotspreis Q3 2026	Vorjahresvergleich (vs. Q3 2025)	Veränderung seit Q4 2023	Datenbasis & Stichprobe
Wohnungen	6.342,1 €/m²	−4,2 % (6.618,8 €/m²)	−8,9 % (6.958,6 €/m²)	Stabile Reihe (Bandbreite seit Q1 2024: 6.340–6.680 €/m²)
Häuser	6.764 €/m²	−8,1 % (7.358,6 €/m²)	−18,7 % (8.320,4 €/m²)	Kleine Stichprobe, hohe Volatilität zwischen Quartalen

Wichtig für die Einordnung: Die in diesem Leitfaden genannten CASAFARI-Werte sind Angebotspreise aus indexierten Inseraten beider Gemeinden zusammen, bereinigt um statistische Ausreißer, und keine beurkundeten Transaktionspreise aus dem Grundbuch. Die Quartale Q1 bis Q3 2023 enthalten in der Rohdatenreihe wiederholte Platzhalterwerte (7.410,3 €/m² bei Wohnungen, 7.481,3 €/m² bei Häusern) ohne neue Datenpunkte und bleiben daher bei der Trendberechnung außen vor.

Warum die Häuserpreise so stark schwanken

Auf den ersten Blick wirkt die Statistik bei Einfamilienhäusern und Chalets dramatisch: Im 3. Quartal 2026 liegt der durchschnittliche Angebotspreis mit 6.764 €/m² um 8,1 % unter dem Vorjahresquartal (7.358,6 €/m² im Q3 2025) und um 18,7 % unter dem Wert aus dem 4. Quartal 2023 (8.320,4 €/m²). Wer den aktuellen Wert mit dem rechnerischen Höchststand der Reihe im 2. Quartal 2024 (9.463,1 €/m²) vergleicht, liest sogar ein Minus von 28,5 % ab (CASAFARI Area Insights, Stand 23.10.2026).

Einen solchen Preissturz hat es am realen Markt nicht gegeben. Die Zeitreihe für Häuser pendelt deshalb zwischen 6.764 und 9.463,1 €/m², weil in den beiden Gemeinden zu jedem Zeitpunkt nur wenige Häuser gleichzeitig zum Verkauf stehen. Kommen in einem Quartal zwei oder drei hochpreisige Neubau-Chalets auf den Markt, springt der Schnitt nach oben; werden im nächsten Quartal vorwiegend sanierungsbedürftige Bestandshäuser aus den 1970er-Jahren inseriert, fällt der Mittelwert deutlich zurück.

Für Käufer, Eigentümer und Makler gilt im Pinzgau daher eine einfache Praxisregel: Lesen Sie bei Häusern niemals ein einzelnes Quartal isoliert. Betrachten Sie den Verlauf über mindestens vier bis sechs Quartale und stützen Sie Preisverhandlungen auf eine Bewertung mit Comparables und Marktstudie, die genau zeigt, welche konkreten Vergleichsobjekte hinter dem jeweiligen Quartalsdurchschnitt stehen.

Sinken die Preise wirklich? Zell am See gegen Österreich

Stellt man die lokalen Daten dem Bundesdurchschnitt gegenüber, zeigt sich eine auffällige Gegenbewegung. Während die geforderten Quadratmeterpreise in Zell am See und Kaprun im 3. Quartal 2026 im Jahresvergleich um 4,2 % bei Wohnungen und 8,1 % bei Häusern nachgaben, erreichte der Häuserpreisindex Q2 2026 der Statistik Austria (veröffentlicht am 23.09.2026) auf Basis tatsächlicher Transaktionen mit einem Indexwert von 105,00 (Basis 2025) ein neues Allzeithoch. Österreichweit stiegen die Transaktionspreise im 2. Quartal 2026 um 5,1 % gegenüber dem Vorjahr, im gesamten 1. Halbjahr 2026 lag das Plus bei 3,9 %.

Für dieses Auseinanderdriften gibt es zwei sachliche Lesarten. Zum einen passen private Verkäufer im Pinzgau ihre sehr hohen Preiserwartungen aus den Vorjahren schrittweise an ein ruhigeres Marktumfeld im Feriensegment an. Zum anderen verändert sich die Zusammensetzung der aktiven Inserate: Wenn streng regulierte Bestandswohnungen länger auf den Portalen verbleiben, drückt das den Durchschnitt der Angebotspreise, ohne dass der Wert erstklassiger Lagen einbricht.

Dass der Markt im Kern preisstabil und zäh bleibt, liegt an harten strukturellen Grenzen:

• Knapper Boden: Im Gebirgstal ist der bebaubare Raum eng begrenzt; laut dem Gemeindeporträt Kaprun des Landes Salzburg (Stand 01.01.2026) entfallen von 100,5 km² Gemeindefläche nur 9,2 km² auf den Dauersiedlungsraum.
• Steigende Baukosten: Neuer Wohnraum wird kaum günstiger, da der Baupreisindex Q2 2026 der Statistik Austria (veröffentlicht am 10.08.2026) für den Wohnhaus- und Siedlungsbau ein Plus von 3,6 % zum Vorjahr ausweist (Bausparte gesamt: +4,9 %).
• Regulierung: Die Zweitwohnungsbeschränkung hält sowohl das spekulative Angebot als auch die Zahl der Transaktionen niedrig.

Wie sich diese Faktoren im größeren Zusammenhang einordnen, beleuchtet unser laufender Überblick über die Trends auf dem österreichischen Wohnungsmarkt.

Zwei Gemeinden, ein Markt: See, Schmittenhöhe und Kitzsteinhorn

Obwohl Zell am See und Kaprun verwaltungsrechtlich getrennte Gemeinden sind, bilden sie für Immobiliensuchende einen gemeinsamen Lebens- und Wirtschaftsraum im Bezirk Zell am See (Pinzgau), der am 1. Jänner 2026 insgesamt 89.967 Einwohner zählte (17,8 % ausländische Staatsangehörige; Quelle: Land Salzburg, Bezirksporträt).

Die Stadtgemeinde Zell am See ist mit 10.235 Einwohnern am 1. Jänner 2026 (vorläufiger Wert laut Statistik Austria via citypopulation.de, nach 10.227 am 01.01.2025) das städtische Zentrum des Bezirks. Mit der Bezirkshauptmannschaft, dem Tauernklinikum, höheren Schulen sowie dem Bahnhof der Salzburg-Tiroler-Bahn und dem Ausgangspunkt der Pinzgauer Lokalbahn zieht die Stadt dauerhafte Hauptwohnsitzkäufer an. Kaprun schließt südwestlich an, zählt am 1. Jänner 2026 genau 3.144 Einwohner (+32 seit 2021) und weist durch den internationalen Tourismus sowie die großen Kraftwerksanlagen der Verbund AG einen Anteil ausländischer Staatsangehöriger von 29,2 % auf (Land Salzburg, Gemeindeporträt Kaprun).

Wirtschaftliches Rückgrat beider Orte ist der echte Zweisaisontourismus: Der Zeller See trägt die Sommermonate, die Schmittenhöhe und das Gletscherskigebiet Kitzsteinhorn sichern den Winterbetrieb von Herbst bis in den Frühsommer. Allein Kaprun verzeichnete im Tourismusjahr 2024/25 (November 2024 bis Oktober 2025) 1.174.471 Nächtigungen und 306.917 Ankünfte – das sind 371,9 Nächtigungen je Einwohner, nahezu gleichmäßig verteilt auf Winter (54,6 %) und Sommer (45,4 %) (Land Salzburg, Gemeindeporträt Kaprun). Über die Straße ist das Tal in rund zwei Stunden von München und in etwa 80 Kilometern vom Flughafen Salzburg erreichbar.

Innerhalb des Marktes unterscheiden sich die Mikrolagen deutlich: Während die historische Altstadt und das Seeufer von Zell am See sowie das sonnige Ostufer in Thumersbach von extremer Knappheit geprägt sind, konzentriert sich der Geschosswohnungsbau für Einheimische stärker auf den Ortsteil Schüttdorf. In Kaprun suchen Anleger vor allem die Nähe zum Ortszentrum und zu den Talstationen der Gletscherbahnen. Da für diese einzelnen Ortsteile keine gesonderten amtlichen Durchschnittspreise ausgewiesen werden, lassen sich Preisunterschiede je Straßenzug seriös nur über konkrete Vergleichsobjekte in Comparables belegen.

Zweitwohnsitz in Zell am See oder Kaprun: Was erlaubt ist

Wer im Pinzgau eine Wohnung kauft, erwirbt kein freies Nutzungsrecht für gelegentliche Ferienwochenenden. Sowohl Zell am See als auch Kaprun stehen auf der offiziellen Liste der Zweitwohnung-Beschränkungsgemeinden des Landes Salzburg (Stand 2025). Nach § 31 des Salzburger Raumordnungsgesetzes 2009 (abrufbar im Rechtsinformationssystem des Bundes) greift dieser Status in Gemeinden, in denen mehr als 16 % des Wohnungsbestandes nicht als Hauptwohnsitz genutzt werden.

Die Rechtsfolge ist streng: Neue Zweitwohnsitze dürfen grundsätzlich nur in eigens von der Gemeindevertretung gewidmeten Zweitwohnungsgebieten begründet werden. Wie ein ORF-Bericht zu Zweitwohnsitzen in Zell am See vom Dezember 2019 dokumentiert, hat die Stadtgemeinde Zell am See jedoch kein einziges solches Zweitwohnungsgebiet ausgewiesen. Damit sind dort Zweitwohnsitze, die nach 1993 ohne Sondergenehmigung entstanden sind, grundsätzlich unzulässig; als die Stadt 2019 rund 700 illegale Zweitwohnsitze vermutete und Strom- sowie Wasserverbräuche prüfte, meldeten sich rund 500 Eigentümer innerhalb der Legalisierungsfrist.

Für heutige Käufer gibt es in beiden Gemeinden nur drei rechtssichere Wege:

1. Hauptwohnsitz: Sie verlegen Ihren tatsächlichen Lebensmittelpunkt nach Zell am See oder Kaprun (oder vermieten die Wohnung langfristig an jemanden, der dort seinen Hauptwohnsitz begründet) und unterzeichnen im Grundverkehrsverfahren eine entsprechende Nutzungserklärung.
2. Touristische Vermietung (Buy-to-Let): Sie erwerben ein Apartment in einem Projekt, das raumordnungsrechtlich ausdrücklich für die touristische Beherbergung gewidmet ist, und übergeben es einem gewerblichen Betreiber zur laufenden Vermietung an wechselnde Gäste. Die private Kurzzeitvermietung einer normalen Eigentumswohnung über Plattformen ist kein zulässiger Weg, um das Zweitwohnsitzverbot zu umgehen.
3. Altes Bestandsrecht: Sie kaufen eine Bestandsimmobilie, für die eine durchgehende, rechtmäßige Zweitwohnsitznutzung von vor 1993 lückenlos per Bescheid oder Melderegister nachgewiesen werden kann.

Das Regulierungsrisiko ist das größte Einzelrisiko für Käufer in diesem Markt: Seit das Land Salzburg den Vollzug ab 2018 verschärft hat, drohen bei zweckwidriger Nutzung nicht nur Verwaltungsstrafen, sondern auch Aufträge zur Rückführung in die Hauptwohnsitznutzung. Um passende Objekte vorab zu trennen, nutzen Makler und Käufer die Immobiliensuche über alle Angebote (Property Sourcing), mit der sich Inserate in beiden Gemeinden gezielt nach Widmung und Beschreibungstexten durchsuchen lassen.

Zusätzlich erheben die Gemeinden auf rechtmäßige Zweitwohnsitze eine jährliche Abgabe. Rechtsgrundlage ist das Salzburger Zweitwohnsitz- und Wohnungsleerstandsabgabengesetz (ZWAG, LGBl Nr. 71/2022), das seit 1. Jänner 2023 in Kraft ist. Laut der Erläuterung des Gemeindebunds zum Salzburger ZWAG staffelt das Gesetz den jährlichen Höchstrahmen nach Nutzfläche von 400 € (bis 40 m²) über 1.000 € (70 bis 100 m²) bis zu 2.500 € (über 220 m²). Für Apartments, die touristisch vermietet werden und für die eine besondere Nächtigungsabgabe entrichtet wird, reduziert sich der Satz auf 50 %. Den exakten Tarif legt jede Gemeinde per eigener Verordnung fest; er sollte vor Kaufvertragsabschluss direkt beim Gemeindeamt Zell am See oder Kaprun erfragt werden.

Beim Ausländergrundverkehr gilt das Salzburger Grundverkehrsgesetz 2023: Staatsbürger der EU, des EWR sowie der Schweiz sind österreichischen Käufern gleichgestellt und geben lediglich eine Erklärung ab. Drittstaatsangehörige – wozu seit dem Brexit auch britische Staatsbürger zählen – sowie ausländisch beherrschte Gesellschaften benötigen vor der Eintragung ins Grundbuch eine ausdrückliche Genehmigung der Grundverkehrsbehörde, die für reine Ferienzwecke außerhalb von Zweitwohnungsgebieten praktisch nicht erteilt wird (Quelle: Brandauer Rechtsanwälte, Überblick zum Salzburger Grundverkehrsrecht, Stand 2026). Ein Aufenthaltsrecht in Österreich ist mit dem Immobilienkauf ohnehin nicht verbunden.

Nebenkosten und Steuern beim Kauf im Land Salzburg

Unabhängig davon, ob Sie eine Hauptwohnsitzwohnung in Schüttdorf oder ein touristisches Apartment in Kaprun erwerben, fallen beim Direktkauf (Asset Deal) im Jahr 2026 bundesweit einheitliche staatliche Gebühren an. Laut dem Fachbeitrag Grunderwerbsteuer Österreich 2026 im Überblick der Kanzlei Brandauer Rechtsanwälte (Mai 2026) sind dies:

• Grunderwerbsteuer: 3,5 % des Kaufpreises beim regulären Fremdkauf.
• Gerichtliche Eintragungsgebühr ins Grundbuch: 1,1 % des Kaufpreises.

Am Rechenbeispiel unserer 70-m²-Wohnung zum durchschnittlichen Angebotspreis von 443.947 € (3. Quartal 2026) summieren sich diese beiden Posten (zusammen 4,6 %) auf rund 20.420 €.

Wer den Erwerb über eine Projektgesellschaft (Share Deal) strukturiert, muss die verschärften Regeln seit dem 1. Juli 2025 beachten: Durch das Budgetbegleitgesetz 2025 wurde die Beteiligungsschwelle, ab der die Übertragung von Gesellschaftsanteilen Grunderwerbsteuer auslöst, von zuvor 95 % auf 75 % gesenkt. Eine Entscheidung des Europäischen Gerichtshofs vom Juni 2026 zu Share-Deals bei Konzernumgründungen wird derzeit noch vom Bundesministerium für Finanzen (BMF) ausgewertet und ist in der laufenden Verwaltungspraxis noch nicht abschließend umgesetzt (Brandauer Rechtsanwälte, 2026).

Über die staatlichen Abgaben hinaus sollten Käufer die Kosten für die Vertragserrichtung und Treuhandabwicklung durch einen Notar oder Rechtsanwalt, die gegebenenfalls anfallende Maklerprovision sowie im laufenden Betrieb die Zweitwohnsitzabgabe beziehungsweise die Nächtigungsabgaben bei touristischer Vermietung einkalkulieren. Eigentümer im Pinzgau, die vor einer Verkaufsentscheidung prüfen möchten, wo ihre Liegenschaft preislich steht, erhalten über unsere Online-Immobilienbewertung für Eigentümer eine erste datengestützte Orientierung.

So prüfen Sie die Zahlen selbst: Area Insights und Comparables

Alle Preisreihen in diesem Guide stammen direkt aus der Datenbank von CASAFARI und lassen sich von jedem Marktteilnehmer transparent nachvollziehen. Wenn Sie in der Plattform die Ansicht von Area Insights öffnen und die Location-IDs 1358 (Zell am See) und 1347 (Kaprun) für das 3. Quartal 2026 (Quartalsbeginn 01.07.2026, Datenstand 23.10.2026) kombinieren, erhalten Sie exakt den bereinigten Angebotspreis von 6.342,1 €/m² für Wohnungen und 6.764 €/m² für Häuser.

Während Area Insights den aggregierten Verlauf über die Quartale abbildet, brauchen Makler, Bauträger und Sachverständige für das einzelne Objekt den Blick in die Tiefe: In Comparables sehen Sie jedes einzelne indexierte Inserat, die Historie von Preissenkungen, die Standzeiten am Markt und den genauen Objektzustand.

Für Softwareentwickler und Analysten, die diese Zeitreihen in eigene Bewertungsmodelle oder Dashboards einbinden möchten, steht die technische Spezifikation in der Area Insights-Dokumentation für Entwickler (englisch) sowie für Einzelobjekte unter Comparables und Bewertung in der API-Dokumentation (englisch) bereit. Die Abrechnung der API-Abfragen erfolgt transparent in Tokens; Ihr eigenes Konto und API-Keys auf platform.casafari.com richten Sie direkt im Self-Service ein. Teams, die unsere Marktdaten ohne eigenen Integrationsaufwand direkt in ihre internen Sprachmodelle und KI-Workflows einspeisen möchten, nutzen dafür Casafari MCP für KI-Agenten.

Ob Sie als Käufer vor einem Besichtigungstermin in Thumersbach stehen oder als Makler in Kaprun einen realistischen Angebotspreis mit einem Eigentümer besprechen: Verlassen Sie sich im Pinzgau nicht auf Bauchgefühl oder bundesweite Schlagzeilen. Prüfen Sie zuerst die Widmung bei der Gemeinde und werfen Sie anschließend einen Blick in CASAFARI Area Insights, um die aktuellen Angebotspreise vor Ort im Detail zu vergleichen.