Immobilienmarkt Schweiz: Preise, Leerstand und Regeln 2026

Eine Eigentumswohnung in der Schweiz wurde im 3. Quartal 2026 im Durchschnitt zu 10'292,5 €/m² angeboten (CASAFARI Area Insights, Angebotspreise aus indexierten Inseraten, Ausreisser ausgeschlossen, Umrechnung aus Franken). Das sind 1,8 % weniger als im Vorquartal und 5,2 % weniger als vor einem Jahr; der amtliche Transaktionsindex IMPI des Bundesamts für Statistik (BFS) lag im 2. Quartal 2026 dagegen 3,5 % über dem Vorjahr. Am 1. Juni 2026 betrug die Leerwohnungsziffer 0,93 % – der zentrale Indikator für die Knappheit im Land.

Was kostet eine Eigentumswohnung in der Schweiz 2026?

An einem Samstagmorgen in Winterthur oder Luzern stehen vierzig Paare im Treppenhaus eines Mehrfamilienhauses aus den Neunzigerjahren. Ausgeschrieben ist eine 4,5-Zimmer-Wohnung im Stockwerkeigentum. Wer hier mitbieten möchte, diskutiert nicht über den Preis auf dem Verkaufsdossier, sondern gibt dem Makler noch im Flur die fertige Finanzierungsbestätigung der Hausbank ab. Nicht das Preisschild allein bestimmt den Schweizer Markt, sondern die schiere Knappheit an verfügbaren Objekten.

In Zahlen gefasst lag der durchschnittliche Angebotspreis für Eigentumswohnungen in der Schweiz im 3. Quartal 2026 bei 10'292,5 €/m² (CASAFARI Area Insights, Location-ID 500, Abfrage vom 23. Oktober 2026). Gegenüber dem 2. Quartal 2026 (10'481 €/m²) entspricht dies einem leichten Rückgang um 1,8 %, gegenüber dem 3. Quartal 2025 (10'860,4 €/m²) einem Minus von 5,2 %. Vergleicht man den Wert jedoch mit dem 2. Quartal 2025 (10'185,3 €/m²), dem ersten Quartal mit vollem Inseratefluss in der Reihe, stehen die Angebotspreise um 1,1 % höher.

Für die richtige Einordnung sind drei Dinge entscheidend: Erstens handelt es sich um Angebotspreise aus Immobilieninseraten nach Bereinigung von Ausreissern, nicht um beurkundete Verkaufspreise. Zweitens weist CASAFARI die Reihe standardisiert in Euro aus, während der Schweizer Markt in Franken fakturiert – Wechselkursbewegungen zwischen Franken und Euro fliessen also direkt in die Kurve ein. Drittens bildet die Zahl einen nationalen Mittelwert ab, der teure Seegemeinden in Zug oder Genf mit ländlichen Lagen im Jura mischt.

Den amtlichen Gegenpol auf Basis tatsächlich beurkundeter Käufe liefert der IMPI des Bundesamts für Statistik vom 2. Quartal 2026 (publiziert am 30. Juli 2026), der auf einer Stichprobe von rund 8'000 Freihandtransaktionen pro Quartal beruht. Der Index erreichte 127,7 Punkte (Basis Q4 2019 = 100) und stieg um 0,7 % gegenüber dem Vorquartal sowie um 3,5 % gegenüber dem Vorjahr. Dabei legten Eigentumswohnungen im Quartalsvergleich um 1,6 % zu, während Einfamilienhäuser leicht um 0,4 % nachgaben.

Warum schwankt die nationale Angebotspreis-Reihe so stark?

Ein Blick auf die einzelnen Quartale seit Mitte 2025 zeigt auf den ersten Blick ungewöhnliche Ausschläge: Von 10'185,3 €/m² im 2. Quartal 2025 sprang der Schnitt im 3. Quartal 2025 auf 10'860,4 €/m² (+6,6 %), fiel im 4. Quartal 2025 auf 9'468,4 €/m² (-12,8 %), erholte sich im 1. Quartal 2026 auf 10'315,2 €/m² (+8,9 %), stieg im 2. Quartal 2026 auf 10'481 €/m² (+1,6 %) und pendelte sich im 3. Quartal 2026 bei 10'292,5 €/m² (-1,8 %) ein. Im Zeitraum vom 1. Quartal 2023 bis zum 1. Quartal 2025 verharrten die Werte zwischen 8'945 und 8'956,8 €/m², was auf eine dünne Datenlage vor dem vollen Ausbau der Schweizer Indexierung zurückgeht und keinen Markttrend darstellt.

Quartal	Angebotspreis Wohnungen (€/m²)	Veränderung zum Vorquartal	Datenstatus
Q1 2023 – Q1 2025	8'945,0 – 8'956,8	unverändert	Dünne Datenlage (kein Trend)
Q2 2025	10'185,3	—	Voller Inseratefluss
Q3 2025	10'860,4	+6,6 %	Voller Inseratefluss
Q4 2025	9'468,4	-12,8 %	Voller Inseratefluss
Q1 2026	10'315,2	+8,9 %	Voller Inseratefluss
Q2 2026	10'481,0	+1,6 %	Voller Inseratefluss
Q3 2026	10'292,5	-1,8 %	Voller Inseratefluss

Dass eine nationale Angebotsreihe in einem für seine Stabilität bekannten Markt wie der Schweiz derart atmet, hat drei handfeste Gründe:

1. Währungseffekt: Da die Grunddaten in Schweizer Franken inseriert und für die europäische Vergleichbarkeit in Euro umgerechnet werden, schlägt jede Auf- oder Abwertung des Frankens gegenüber dem Euro sofort auf den Quadratmeterpreis durch.
2. Zusammensetzung des Angebots (Mix-Effekt): In einem kleinen Eigentumsmarkt verändert schon eine geringe Verschiebung im Inseratevolumen den Mittelwert. Kommen in einem Quartal überdurchschnittlich viele Neubauprojekte am Zürichsee oder in der Zentralschweiz auf die Portale, hebt das den nationalen Schnitt spürbar an.
3. Angebots- statt Transaktionslogik: Inserate zeigen, was Verkäufer verlangen und wie sich das aktuell verfügbare Schaufenster zusammensetzt, während Transaktionsindizes qualitätsbereinigt messen, was am Ende beim Notar unterzeichnet wird.

Stellt man beide Messmethoden im exakt gleichen Zeitraum nebeneinander, verschwindet der scheinbare Widerspruch. Im 2. Quartal 2026 lag der CASAFARI-Angebotspreis für Wohnungen mit 10'481 €/m² genau 2,9 % über dem Wert des 2. Quartals 2025 (10'185,3 €/m²). Der amtliche IMPI des BFS wies für dasselbe 2. Quartal 2026 ein Plus von 3,5 % gegenüber dem Vorjahresquartal aus. Beide Reihen zeigen in dieselbe Richtung. Für die Praxis heisst das: Die nationale Reihe eignet sich für das Preisniveau und die übergeordnete Richtung, nicht für die isolierte Interpretation eines einzelnen Quartals. Wer über ein konkretes Objekt verhandelt, verlässt den Landesdurchschnitt und zieht Bewertungen, Comparables und Marktstudie für ein konkretes Objekt auf Mikrolagen-Ebene heran.

Wo ist die Schweiz knapp – und wo gibt es noch Wohnungen?

Wie eng der Markt tatsächlich ist, zeigt die Leerwohnungszählung vom 1. Juni 2026 (BFS/WBF), die am 10. September 2026 publiziert wurde. Schweizweit standen am Stichtag 45'493 Wohnungen leer. Das entspricht einer Leerwohnungsziffer von 0,93 % des Gesamtbestands nach 1,00 % im Jahr zuvor. Es ist der sechste Rückgang in Folge – seit 2021 ist die Quote um insgesamt 0,79 Prozentpunkte gesunken und liegt nun erstmals seit fünfzehn Jahren wieder unter der Marke von 1 %. Für Kaufinteressierte ist ein Detail besonders wichtig: Von den 45'493 leeren Wohnungen waren 34'690 zur Miete ausgeschrieben und lediglich 10'803 im ganzen Land zum Kauf.

Hinter dem Durchschnitt von 0,93 % verbirgt sich eine Schweiz der zwei Geschwindigkeiten. Auf der einen Seite stehen die grossen Arbeitsplatz- und Tiefsteuerzentren, in denen der Markt faktisch ausgetrocknet ist: Im Kanton Zug lag die Leerwohnungsziffer am 1. Juni 2026 bei 0,20 %, in Genf bei 0,31 %, in Obwalden bei 0,38 % und im Kanton Zürich bei 0,52 %. Auf der anderen Seite bieten periphere Regionen und einzelne Mittellandkantone deutlich mehr Auswahl, angeführt vom Kanton Jura mit 3,35 %, Solothurn mit 1,91 % und dem Tessin mit 1,78 %.

Kanton / Gebiet	Leerwohnungsziffer am 1. Juni 2026	Einordnung im Markt
Zug	0,20 %	Extreme Knappheit
Genf	0,31 %	Extreme Knappheit
Obwalden	0,38 %	Sehr knappes Angebot
Zürich	0,52 %	Sehr knappes Angebot
Schweiz gesamt	0,93 %	45'493 Wohnungen (davon 10'803 zum Kauf)
Tessin	1,78 %	Entspannteres Angebot
Solothurn	1,91 %	Entspannteres Angebot
Jura	3,35 %	Höchster Leerstand der Schweiz

Getragen wird diese Anspannung von einer konstanten Nachfrageseite. Laut den definitiven Zahlen zur ständigen Wohnbevölkerung Ende 2025 (BFS) (publiziert am 20. August 2026) lebten am 31. Dezember 2025 genau 9'127'100 Personen in der Schweiz, ein Zuwachs von 0,8 % oder 76'100 Personen gegenüber 2024; 72 % besassen die Schweizer Staatsbürgerschaft, 28 % eine ausländische. Rund neun Zehntel des Bevölkerungswachstums stammen aus der Nettozuwanderung. Gleichzeitig hält die Schweizerische Nationalbank (SNB) ihren Leitzins seit Juni 2025 bei 0,0 %, wie die Übersicht zur Zinsentwicklung und zum SNB-Leitzins (Raiffeisen) nach der geldpolitischen Lagebeurteilung vom 24. September 2026 festhält. Das hält die Finanzierungskosten im historischen Vergleich tief und stützt die Zahlungsbereitschaft in den Zentren entlang der Achse Zürich–Zug, am Genferseebogen und in Basel ebenso wie in den alpinen Zweitwohnungsmärkten in Graubünden, im Wallis und im Berner Oberland.

Wer kauft in der Schweiz – und wer darf überhaupt?

Die Schweiz ist im europäischen Vergleich ein ausgeprägtes Mieterland. Gemäss der Statistik zur Wohneigentumsquote 2024 (BFS, Bau- und Wohnungswesen) (publiziert im März 2026) liegt die Wohneigentumsquote bei 35,7 % der Privathaushalte, was rund 1,4 bis 1,5 Millionen Haushalten entspricht. Davon wohnen 23,5 % im eigenen Einfamilienhaus und 12,2 % in einer Eigentumswohnung, während rund 2,5 Millionen Haushalte zur Miete wohnen. Wer im selbstbewohnten Segment kauft, ist meist ein inländischer Doppelverdienerhaushalt zwischen Ende dreissig und fünfzig. Den Mietwohnungsbestand wiederum halten überwiegend institutionelle Anleger wie Pensionskassen, Versicherungen und Immobilienfonds.

Für Käufer ohne Schweizer Pass regelt das Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG), bekannt als Lex Koller, wer überhaupt bieten darf. Wie das Bundesamt für Justiz zur Lex Koller darlegt, gilt im Jahr 2026 folgende klare Trennung nach Wohnsitz und Aufenthaltsstatus:

• Schweizer Bürger sowie EU/EFTA-Staatsangehörige mit Wohnsitz in der Schweiz: Sie sind rechtlich gleichgestellt und kaufen Wohnimmobilien (Haupt-, Zweit- und Renditeobjekte) bewilligungsfrei.
• Inhaber einer Niederlassungsbewilligung (Ausweis C) aus Drittstaaten: Mit Wohnsitz in der Schweiz kaufen auch sie ohne Einschränkung wie Schweizer.
• Drittstaatsangehörige mit Aufenthaltsbewilligung (Ausweis B): Sie dürfen bewilligungsfrei ausschliesslich eine selbstbewohnte Hauptwohnung am Ort ihres rechtmässigen und tatsächlichen Wohnsitzes erwerben.
• Personen im Ausland (ohne Wohnsitz in der Schweiz, inklusive EU/EFTA-Bürger im Ausland): Sie unterliegen der kantonalen Bewilligungspflicht. Ein Kauf ist grundsätzlich nur als Ferienwohnung in vom Kanton bezeichneten Fremdenverkehrsorten möglich, begrenzt auf ein schweizweites Kontingent von höchstens 1'500 Bewilligungen pro Jahr, in der Regel maximal 200 m² Nettowohnfläche, eine Wohnung pro Familie und ohne das Recht auf ganzjährige Vermietung.

Ein Immobilienkauf in der Schweiz verleiht keinerlei Aufenthaltsrecht; ein «Golden Visa»-Programm existiert nicht. Zudem steht eine deutliche Verschärfung der Regeln zur Diskussion: Gemäss der Vernehmlassung des Bundesrats zur Lex Koller vom April 2026 (eröffnet am 15. April 2026, Frist bis Mitte Juli 2026) schlägt die Landesregierung vor, für Drittstaatsangehörige auch beim Kauf der Hauptwohnung eine Bewilligungspflicht samt Verkaufspflicht innert zwei Jahren bei Wegzug einzuführen, das jährliche Ferienwohnungskontingent von 1'500 auf 750 Einheiten zu halbieren und Personen im Ausland den Erwerb kotierter Anteile an Wohnimmobiliengesellschaften sowie gehandelter Immobilienfonds- und SICAV-Anteile zu untersagen. Es handelt sich hierbei um einen Entwurf in der Gesetzgebung, noch nicht um geltendes Recht.

Wie finanziert man Wohneigentum: Tragbarkeit, Eigenmittel, SARON

Selbst wer über ein hohes Einkommen verfügt und rechtlich kaufen darf, trifft bei Schweizer Banken auf strenge Vergabekriterien. Im Zentrum stehen bei jeder Kreditprüfung das einzubringende Eigenkapital (häufig ergänzt durch den Vorbezug oder die Verpfändung von Geldern aus der Pensionskasse, der 2. Säule, sowie aus der gebundenen Vorsorge Säule 3a) und die sogenannte Tragbarkeit – also das Verhältnis der laufenden Wohnkosten zum Bruttohaushaltseinkommen, das die Banken mit einem Sicherheitszins statt dem aktuellen Marktzins durchrechnen.

Auf der Zinsseite hat der Leitzins der Schweizerischen Nationalbank von 0,0 % (Stand 24. September 2026) unmittelbare Folgen für die Wahl des Hypothekarmodells. Geldmarkthypotheken, die auf dem Referenzzinssatz SARON (Swiss Average Rate Overnight) basieren, setzen sich aus dem SARON-Satz plus einer individuellen Bankmarge zusammen und sind im Nullzinsumfeld besonders günstig, reagieren aber sofort, falls die Nationalbank die Zinsen künftig wieder anhebt. Festhypotheken über fünf oder zehn Jahre sichern dagegen das aktuelle Zinsniveau über die gesamte Laufzeit ab.

Für Käufer und Verkäufer ist im Bankgespräch eine Unterscheidung zentral: Die Bank bemisst die maximale Hypothek (den Belehnungswert) nicht am ausgeschriebenen Angebotspreis im Inserat, sondern an ihrer eigenen hedonischen Schätzung des Marktwerts. Liegt der vereinbarte Kaufpreis über diesem Schätzwert, muss die Differenz vollständig aus eigenen Mitteln gedeckt werden. Wer vorab wissen möchte, wo ein Objekt realistisch liegt, nutzt eine Online-Immobilienbewertung oder erstellt mit CASAFARI Comparables eine fundierte Vergleichswertanalyse auf Basis realer Marktdaten.

Welche Steuern und Regeln sich jetzt ändern

Der Schweizer Immobilienmarkt erlebt zwischen 2025 und 2029 den grössten steuerlichen Umbau seit Jahrzehnten. In der Volksabstimmung vom 28. September 2025 haben die Stimmberechtigten mit rund 58 % Ja-Stimmen den Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung beschlossen. Wie der HEV Schweiz zum Inkrafttreten der Eigenmietwert-Abschaffung dokumentiert, hat der Bundesrat am 1. April 2026 das Inkrafttreten auf den 1. Januar 2029 festgelegt.

Bis einschliesslich Steuerjahr 2028 gelten die bisherigen Regeln unverändert weiter: Eigentümer müssen den fiktiven Eigenmietwert ihrer selbstbewohnten Liegenschaft als Einkommen versteuern, können im Gegenzug aber Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten in der Steuererklärung abziehen. Ab dem 1. Januar 2029 entfällt der Eigenmietwert für selbstbewohntes Eigentum am Wohnsitz vollständig; gleichzeitig fallen die Abzüge für Unterhalt und Schuldzinsen weg. Davon profitieren vor allem Eigentümer mit tiefer Belehnung oder abbezahlter Hypothek. Um Steuerausfälle in Tourismuskantonen aufzufangen, erhalten die Kantone im Gegenzug die Kompetenz, eine besondere Objektsteuer auf überwiegend selbstgenutzte Zweitliegenschaften einzuführen.

In den Bergen und an den Seen greift zudem das Zweitwohnungsgesetz (ZWG), das seit dem 1. Januar 2016 in Kraft ist. Es schreibt vor, dass in Gemeinden mit einem Zweitwohnungsanteil von über 20 % grundsätzlich keine neuen Zweitwohnungen mehr bewilligt werden dürfen. Laut der Erhebung des ARE zu Gemeinden mit über 20 Prozent Zweitwohnungen vom März 2026 (Stichtag 31. März 2026) fallen schweizweit 331 Gemeinden unter diese Sperre (im März 2025 waren es 337), vorwiegend im Wallis, in Graubünden, im Berner Oberland und im Tessin. Seit dem 1. Oktober 2024 ist eine massvolle Lockerung für Umbauten und Erweiterungen altrechtlicher Wohnungen in Kraft, was den bestehenden Zweitwohnungsbestand in diesen 331 Gemeinden weiterhin knapp und preisstabil hält.

Beim Kauf und Verkauf selbst sind die Transaktionssteuern wie die Handänderungssteuer und die Grundstückgewinnsteuer kantonal geregelt; die genauen Sätze und Haltedauerabzüge sollten vor einer Transaktion stets direkt beim zuständigen kantonalen Steueramt geprüft werden. Wer schliesslich als Investor eine Wohnung zur Vermietung erwirbt, muss das Schweizer Mietrecht beachten: In zahlreichen Kantonen und Bezirken mit ausgewiesener Wohnungsnot gilt bei Neuvermietungen die Formularpflicht, mit der den neuen Mietern der bisherige Mietzins offengelegt werden muss.

Wie man die Zahlen selbst nachprüft

Alle in diesem Leitfaden gezeigten Angebotsdaten lassen sich direkt in den Werkzeugen von CASAFARI abrufen und bis auf die Ebene einzelner Gemeinden herunterbrechen. Über Area Insights (Gebietsübersicht) für die Schweiz, Kantone und Gemeinden rufen Sie die historischen Preisreihen, Bestandszahlen und Verteilungen für die gesamte Schweiz (Location-ID 500) oder für spezifische Teilmärkte ab; das vorangestellte Werkzeug Location Lookup übersetzt Ortsnamen wie «Schweiz», «Kanton Zug» oder «Lugano» automatisch in die passende Location-ID.

Wer bei einer Leerwohnungsziffer von 0,93 % keine Ausschreibung verpassen möchte, bündelt mit der Immobiliensuche über alle Portale mit Property Sourcing sämtliche Inserate des Marktes in einer bereinigten Ansicht ohne Dubletten. Für die laufende Einordnung von Preisbewegungen im europäischen Kontext bieten zudem unsere Analysen zu den Trends auf dem Wohnungsmarkt weiterführende Vergleiche.

Für Entwickler, Datenanalysten und institutionelle Teams, die Schweizer Marktdaten direkt in eigene Bewertungssysteme, ein CRM oder über Casafari MCP in KI-Assistenten einbinden möchten, stehen die Schnittstellen im Selbstbedienungsmodell bereit. Die technischen Spezifikationen finden Sie in der Dokumentation zu Area Insights (auf Englisch) sowie in der Dokumentation zu Comparables und Bewertung (auf Englisch). Jede API- oder MCP-Abfrage wird transparent über Tokens abgerechnet; Ihr Konto und Zugang auf platform.casafari.com richten Sie in wenigen Minuten direkt online ein.