Immobilien in Andermatt: Preise, Lex Koller und Zweitwohnungen 2026

Eigentumswohnungen in Andermatt werden laut Area Insights für Andermatt im 3. Quartal 2026 zu durchschnittlich 24.184,7 €/m² angeboten (Angebotspreise aus indexierten Inseraten, keine Transaktionspreise), ein Plus von 8,9 % gegenüber dem 3. Quartal 2025. Innerhalb des Resort-Perimeters von Andermatt Swiss Alps dürfen Personen im Ausland bis Ende 2040 ohne Lex-Koller-Bewilligung kaufen. Im alten Dorf gilt hingegen das Zweitwohnungsgesetz bei einem Zweitwohnungsanteil von 61 % (Gemeinde Andermatt, Januar 2025). Die Preisreihe stützt sich auf eine dünne, stark vom Resort geprägte Stichprobe.

Ein Zürcher Paar steht an einem Januarmorgen vor zwei Inseraten in Andermatt. Das eine zeigt eine Neubauwohnung im Quartier Andermatt Reuss, schlüsselfertig, mit Hotelservice und Concierge. Wenige Gehminuten entfernt, jenseits der Reuss im alten Dorfkern, steht ein Urner Haus mit einer altrechtlichen Wohnung aus den Siebzigerjahren zum Verkauf. Zwischen den beiden Haustüren liegen kaum fünfhundert Meter, aber zwei völlig unterschiedliche rechtliche Welten – und ein Preisniveau, das sich im Durchschnitt um 24.000 €/m² bewegt. Wer im Urserntal kauft, bewertet oder finanziert, muss Resort und Dorf strikt auseinanderhalten.

Was kostet eine Wohnung in Andermatt heute?

Im 3. Quartal 2026 liegt der durchschnittliche Angebotspreis für Eigentumswohnungen in Andermatt bei 24.184,7 €/m² (CASAFARI Area Insights, Location-ID 3685924, abgefragt am 23. Oktober 2026). Wichtig für die Einordnung in der Schweiz: CASAFARI indexiert Immobilienangebote europaweit einheitlich in Euro, und bei den Daten aus Area Insights handelt es sich um Angebotspreise aus aktiven Inseraten nach Bereinigung von Ausreissern, nicht um beurkundete Transaktionspreise. Da der Wechselkurs schwankt, rechnen Schweizer Käuferinnen und Bewerter die Euro-Werte am besten zum Tageskurs in Franken um.

Gegenüber dem 3. Quartal 2025 (22.209,8 €/m²) sind die verlangten Quadratmeterpreise um 8,9 % gestiegen; seit dem 2. Quartal 2025 (21.154,8 €/m²), dem ersten Quartal mit frischen Inseratedaten, beträgt der Anstieg 14,3 %. In der Zwischenzeit verzeichnete die Statistik im 1. Quartal 2026 einen Sprung auf 31.097,4 €/m², bevor die Werte im 2. Quartal 2026 auf 25.926 €/m² und im 3. Quartal 2026 auf 24.184,7 €/m² zurückkehrten. Dieser Ausschlag zum Jahresbeginn markiert kein dauerhaftes Preisniveau, sondern erklärt sich durch eine kleine Stichprobe, in der wenige hochpreisige Luxus- und Penthouse-Inserate den Durchschnitt kurzzeitig nach oben gezogen haben. Die flachen Werte von 21.020,8 €/m² zwischen dem 1. Quartal 2023 und dem 1. Quartal 2025 spiegeln Datenlücken wider, in denen keine neuen Inserate indexiert wurden, und dürfen nicht als Preisstabilität gelesen werden.

Zur Einordnung in Schweizer Franken lohnt ein Blick auf die Zahlen der Entwicklerin: Andermatt Swiss Alps verkaufte im Geschäftsjahr 2023 insgesamt 60 Wohnungen für 154,4 Mio. CHF (+2,2 %), wie aus dem auf finews.ch zum Jahresergebnis 2023 von Andermatt Swiss Alps im April 2024 veröffentlichten Bericht hervorgeht. Der dort ausgewiesene Durchschnittspreis lag bereits 2023 bei über 19.000 CHF/m² (+11 % gegenüber dem Vorjahr).

Für Einfamilienhäuser und Chalets weisen wir an dieser Stelle bewusst keinen Preistrend aus. Die Datenreihe fällt in den Rohdaten von 19.731,9 €/m² im 3. Quartal 2025 bis auf 3.375 €/m² im 3. Quartal 2026 ab – ein Artefakt aus einem veränderten, sehr dünnen Inseratemix ausserhalb des Chalet-Segments und kein realer Preisrückgang. Wenn Sie ein einzelnes Objekt im Dorf oder im Resort präzise einordnen möchten, ziehen Sie statt des Gemeindemittels eine Bewertung und Marktstudie mit Comparables heran.

Wo liegt Andermatt – und was ist das Resort?

Andermatt liegt auf 1.447 Metern über Meer im Urserntal im Kanton Uri, unmittelbar an der Gotthardachse. Über die Autobahn A2 und den Bahnhof Göschenen mit direktem Anschluss an die Matterhorn Gotthard Bahn erreicht man das Dorf von Zürich, Zug oder Luzern aus in rund anderthalb bis zwei Stunden. Diese Erreichbarkeit unterscheidet Andermatt von vielen höher gelegenen Bündner oder Walliser Feriendestinationen.

Baulich und rechtlich teilt sich der Ort in zwei Welten. Auf der einen Seite steht das historische Dorf Andermatt mit seinen gewachsenen Gassen, älteren Mehrfamilienhäusern und traditionellen Urner Bauten. Auf der anderen Seite entsteht seit 2007 auf dem ehemaligen Waffenplatzgelände das Resort Andermatt Swiss Alps, initiiert vom ägyptischen Unternehmer Samih Sawiris und der Orascom Development Holding. Zum Resort gehören das Fünf-Sterne-Superior-Hotel The Chedi Andermatt, das Hotel Radisson Blu Reussen, das neue Quartier Andermatt Reuss mit Dutzenden Apartmenthäusern und Chalets, eine eigene Konzerthalle sowie ein 18-Loch-Meisterschaftsgolfplatz.

Auch am Berg hat sich die Struktur gewandelt: Im Jahr 2022 übernahm der US-amerikanische Skigebietsbetreiber Vail Resorts für 149 Mio. CHF eine Mehrheitsbeteiligung von 55 % an der Andermatt-Sedrun Sport AG, wie SRF zur Beteiligung von Vail Resorts berichtete; 110 Mio. CHF davon flossen direkt in die Bergbahninfrastruktur, während Andermatt Swiss Alps rund 40 % der Anteile behielt. Durch die Einbindung in den nordamerikanischen Epic Pass und den Ausbau des Skigebiets Andermatt-Sedrun-Disentis positioniert sich der Standort als Ganzjahresdestination für Ski, Golf, Wandern und Kultur – was die internationale Nachfrage nach Ferienwohnungen spürbar verbreitert hat.

Wie schnell steigen die Preise im Vergleich zur Schweiz?

Vergleicht man die Preisentwicklung in Andermatt mit dem Schweizer Gesamtmarkt, zeigt sich eine deutliche Spreizung. Gemäss dem BFS Wohnimmobilienpreisindex Q2 2026 (IMPI, publiziert am 30. Juli 2026; die Zahlen für das 3. Quartal 2026 folgen am 27. Oktober 2026) erreichte der nationale Index im 2. Quartal 2026 einen Stand von 127,7 Punkten (Basis Q4 2019 = 100). Das entspricht einem Anstieg von 0,7 % gegenüber dem Vorquartal und 3,5 % im Jahresvergleich; Eigentumswohnungen legten schweizweit um 1,6 % zum Vorquartal zu, während Einfamilienhäuser um 0,4 % nachgaben.

Demgegenüber steht in Andermatt ein Plus der Angebotspreise für Wohnungen von 8,9 % im Jahresvergleich zum 3. Quartal 2026. Methodisch vergleicht man hier zwar unterschiedliche Grössen – der IMPI des Bundesamts für Statistik misst tatsächliche Transaktionspreise im ganzen Land, während CASAFARI die Angebotspreise in einem einzelnen alpinen Teilmarkt erfasst. Dennoch wird die Richtung deutlich: Als international zugänglicher Resortmarkt folgt Andermatt einer eigenen Dynamik und nicht dem Durchschnitt des Kantons Uri, für den das BFS ohnehin keinen eigenen Teilindex ausweist. Wie sich diese Zahlen in das grössere Bild einfügen, zeigen die Trends auf dem Schweizer Wohnungsmarkt.

Wer darf in Andermatt kaufen? Die Lex Koller und die Ausnahme bis 2040

In der Schweiz unterliegt der Erwerb von Ferienwohnungen durch Personen im Ausland (das heisst Personen ohne Schweizer Bürgerrecht und ohne rechtmässigen und tatsächlichen Wohnsitz in der Schweiz) dem Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG), bekannt als Lex Koller. Normalerweise benötigen ausländische Käuferinnen und Käufer eine kantonale Bewilligung aus einem streng limitierten Kontingent.

Andermatt bildet hier die einzige grossflächige Ausnahme im Schweizer Alpenraum. Der Bundesrat befreite das Tourismusprojekt Andermatt im Jahr 2006 von der Bewilligungspflicht der Lex Koller und verlängerte diese Ausnahmeregelung im Jahr 2021 bis zum 31. Dezember 2040, wie die zuständige Volkswirtschaftsdirektion Uri zur Lex-Koller-Ausnahme dokumentiert. Innerhalb des klar definierten Resort-Perimeters von Andermatt Swiss Alps dürfen ausländische Staatsangehörige somit Wohnungen und Häuser bewilligungsfrei erwerben und wieder an Personen im Ausland verkaufen. Ausserhalb dieses Perimeters – also im gesamten alten Dorf Andermatt – gilt die reguläre Lex Koller ohne Abstriche.

Für Schweizer Käuferinnen und Käufer aus Zürich, Zug oder Luzern hat diese Regelung zwei direkte Folgen. Erstens konkurrieren sie im Resort direkt mit einer zahlungskräftigen internationalen Käuferschaft aus Deutschland, Grossbritannien, den Niederlanden, Italien, den Golfstaaten und – verstärkt seit dem Frühjahr 2025 – aus den Vereinigten Staaten. Zweitens hängt die spätere Wiederverkaufsliquidität einer Resort-Wohnung zu einem guten Teil daran, dass auch künftige ausländische Interessenten mitbieten dürfen.

Politisch ist die Lex Koller im Herbst 2026 wieder in Bewegung geraten. Im September 2026 nahm der Nationalrat die Motion Aeschi mit 123 zu 54 Stimmen an, die eine Rückkehr zu den strengeren Regeln von 1985 verlangt, wie der Blick zur Lex-Koller-Abstimmung im Nationalrat berichtete. Das Geschäft geht nun an den Ständerat, während der Bundesrat nach abgeschlossener Vernehmlassung parallel an einer eigenen Gesetzesvorlage arbeitet. Ob und in welcher Form eine allfällige Gesetzesrevision die bis 2040 laufende Ausnahmeregelung für Andermatt berühren würde, ist derzeit offen.

Zweitwohnungsgesetz: Was im alten Dorf gilt und was im Resort

Neben der Lex Koller prägt das Zweitwohnungsgesetz (ZWG, hervorgegangen aus der Zweitwohnungsinitiative «Lex Weber») den Markt. Gemeinden mit einem Zweitwohnungsanteil von über 20 % dürfen grundsätzlich keine neuen Zweitwohnungen mehr bewilligen. In Andermatt liegt der Zweitwohnungsanteil laut Angaben der Gemeinde vom Januar 2025 bereits ohne das Resort von Andermatt Swiss Alps bei 61 %, wie die Urner Zeitung zum Zweitwohnungsanteil von 61 % meldete; im ersten Wohnungsinventar des Bundesamts für Raumentwicklung (ARE) im März 2017 hatte der Wert noch 53,5 % betragen.

Für Kaufinteressenten und Eigentümer ergibt sich daraus eine klare Dreiteilung:

• Altrechtliche Wohnungen im Dorf: Wohnungen, die am 11. März 2012 bereits bestanden oder rechtskräftig bewilligt waren, gelten als altrechtlich. Sie sind in ihrer Nutzung frei, dürfen also weiterhin als Erstwohnung oder als unbewirtschaftete Ferienwohnung genutzt, verkauft und im Rahmen des ZWG um bis zu 30 % der vorbestehenden Hauptnutzfläche erweitert werden.
• Neubauten im alten Dorf: Neue Wohnungen ohne Nutzungsbeschränkung sind nicht mehr zulässig. Bewilligt werden nur noch Erstwohnungen, Wohnungen im Rahmen eines strukturierten Beherbergungsbetriebs oder sogenannte touristisch bewirtschaftete Zweitwohnungen.
• Das Resort Andermatt Swiss Alps: Da der zu Grunde liegende Sondernutzungsplan bereits vor der Abstimmung im März 2012 rechtskräftig genehmigt wurde, fällt das Resort unter die Übergangs- und Ausnahmebestimmungen des ZWG.

Wie eng der Markt für Einheimische geworden ist, zeigen die Bevölkerungs- und Leerstandszahlen. Gemäss der Einwohnerstatistik der Gemeinde Andermatt zählte die Gemeinde am 1. Januar 2026 genau 1.761 Einwohnerinnen und Einwohner, davon 658 ausländische Staatsangehörige (37 %), von denen viele in der Hotellerie und Gastronomie arbeiten. Zwischen 2020 (1.600 Einwohner) und 2024 (1.702 Einwohner) ist die Bevölkerung laut den kommunalen Finanzkennzahlen stetig gewachsen. Gleichzeitig lag die Leerwohnungsziffer gemäss dem Siedlungsplan 2024 der Gemeinde bei lediglich 0,15 %, worauf SRF zur Leerwohnungsziffer von 0,15 % hinwies. In einer Bevölkerungsumfrage vom Januar 2025 sprachen sich rund 70 % der Teilnehmenden dafür aus, den Zweitwohnungsanteil zu senken oder zumindest konstant zu halten; konkrete neue Erstwohnungsquoten oder Lenkungsabgaben werden in der Gemeinde diskutiert, sind aber noch nicht beschlossen.

Welche Nebenkosten und Abgaben fallen in Uri an?

Bei den Kaufnebenkosten bietet der Kanton Uri einen spürbaren Vorteil gegenüber vielen anderen Tourismuskantonen: Uri erhebt beim Immobilienkauf keine eigentliche Handänderungssteuer, wie die Übersicht zur Handänderungssteuer nach Kanton von Homegate (Stand 2026) festhält. Stattdessen fallen lediglich eine kostendeckende Grundbuchgebühr sowie die Beurkundungskosten des Notariats an. Den exakten Gebührensatz für eine geplante Transaktion erfragen Käuferinnen und Käufer vorab direkt beim Grundbuchamt des Kantons Uri.

Auf der steuerlichen Seite sind bei einem späteren Wiederverkauf die kantonale Grundstückgewinnsteuer (abhängig von Gewinn und Haltedauer) sowie während der Haltedauer die Vermögenssteuer und die Besteuerung des Eigenmietwerts beziehungsweise der Mieterträge im Kanton Uri zu berücksichtigen; hier empfiehlt sich vor Vertragsabschluss eine individuelle Prüfung durch eine Steuerberatung.

Wer im Resort oder im Dorf eine touristisch bewirtschaftete Wohnung erwirbt, sollte neben den Kaufnebenkosten vor allem den Bewirtschaftungsvertrag genau prüfen. Solche Objekte werden über einen Vermietungspool oder eine Hotelorganisation dauerhaft an Feriengäste vermietet. Im Gegenzug ist die Eigennutzung durch die Eigentümer zeitlich begrenzt (häufig während der Hochsaison), und für Verwaltung, Instandhaltung, Möblierungspakete und Hotelservice fallen laufende Gebühren an. Zudem verlangen Schweizer Banken bei der Finanzierung von Ferien- und Zweitwohnungen in der Regel einen deutlich höheren Eigenmittelanteil und kürzere Amortisationsfristen als bei selbstbewohntem Wohneigentum.

Wie lassen sich die Andermatter Zahlen selbst nachprüfen?

In einem Markt mit wenigen Abschlüssen und grossen Unterschieden zwischen Altbau und Luxusresort reicht ein Blick auf Einzelinserate selten aus. Professionelle Marktteilnehmer prüfen die Zeitreihen und das aktive Angebot direkt in den Daten.

In Area Insights für Andermatt ist die Gemeinde unter der Location-ID 3685924 (Andermatt, Kanton Uri, Verwaltungsebene province, Level 3) erfasst; der Dienst Location Lookup löst den Ortsnamen automatisch zu dieser ID auf. Für die Bewertung einer konkreten Wohnung – etwa um eine altrechtliche Dreizimmerwohnung im Dorf sauber von einer bewirtschafteten Einheit in Andermatt Reuss zu trennen – liefert die Bewertung und Marktstudie mit Comparables die passenden Vergleichsobjekte. Wer hingegen das gesamte laufende Angebot ohne Dubletten überblicken möchte, bündelt alle Immobilienangebote in Andermatt mit Property Sourcing.

Entwicklerinnen, Datenanalysten und Bewertungsabteilungen können dieselben Zeitreihen und Vergleichsobjekte direkt über die Programmierschnittstelle abrufen. Die technische Struktur ist in der Dokumentation zu Area Insights (englisch) sowie in der Dokumentation zu Comparables und Bewertung (englisch) beschrieben. Wer eigene Analyse-Workflows oder Sprachmodelle anbindet, nutzt dafür Casafari MCP für KI-Agenten. Jede Abfrage über die API oder über Casafari MCP wird über das Kontingent in Tokens abgerechnet; für die Authentifizierung werden reguläre OAuth-Access-Tokens verwendet. Ein eigener Zugang lässt sich direkt über ein Konto auf platform.casafari.com anlegen.

Behalten Sie bei jeder Auswertung die methodischen Grenzen im Blick: Die Andermatter Wohnungsreihe beruht auf Angebotspreisen einer schmalen Stichprobe, und die Hausreihe ist wegen der veränderten Inseratestruktur derzeit ausgesetzt.

Worauf Käufer und Investoren in Andermatt achten sollten

Andermatt ist kein gewöhnlicher Bergmarkt, sondern ein über Jahrzehnte angelegtes Grossprojekt neben einem kleinen Urner Dorf. Wer hier Kapital bindet, sollte vier strukturelle Faktoren in seine Rechnung einbeziehen:

1. Angebotssteuerung durch eine Entwicklerin: Im Resort bestimmt Andermatt Swiss Alps das Tempo der Bauetappen, die Produktgestaltung und die Erstverkaufspreise. Da der Masterplan über viele Jahre weitergebaut wird, konkurrieren bestehende Wohnungen beim Wiederverkauf oft mit neuen Projektetappen derselben Entwicklerin.
2. Regulatorischer Horizont 2040: Die Lex-Koller-Ausnahme im Resort gilt bis Ende 2040, und im Bundeshaus wird über eine Verschärfung des Gesetzes debattiert. Gleichzeitig sorgt der Zweitwohnungsanteil von 61 % im Dorf zusammen mit der Leerwohnungsziffer von 0,15 % für lokalpolitischen Druck zugunsten von Erstwohnungsraum.
3. Keine pauschalen Renditeannahmen: Da für Andermatt keine verlässliche Reihe der Angebotsmieten vorliegt, lässt sich keine seriöse Bruttorendite auf Gemeindeebene beziffern. Bei touristisch bewirtschafteten Wohnungen hängt der Nettoertrag ohnehin von der Bettenauslastung, den Tourismuszyklen, den weiteren Investitionen von Vail Resorts und den Gebühren des Betreibervertrags ab.
4. Knappheit bei altrechtlichem Bestand: Im alten Dorf ist das Angebot an frei nutzbaren altrechtlichen Wohnungen dauerhaft gedeckelt. Hier entscheidet der bauliche Zustand, die Heizungs- und Bausubstanz sowie das Ausbaupotenzial von bis zu 30 % über den Wert.

Ob Sie als Eigentümerin einer altrechtlichen Wohnung im Dorf den aktuellen Marktwert prüfen oder als Käufer ein Angebot in Andermatt Reuss durchrechnen: Beginnen Sie mit einer datengestützten Einordnung über die Online-Immobilienbewertung oder prüfen Sie die laufende Preisentwicklung direkt in Area Insights für Andermatt.