Immobilienmarkt Basel: Preise, Mieten und Leerstand 2026

Im Bezirk Basel liegt der durchschnittliche Angebotspreis für Eigentumswohnungen laut CASAFARI Area Insights im 2. Quartal 2026 bei 11.605,4 €/m² (der Wert von 9.766,5 €/m² im 3. Quartal 2026 stammt aus einer dünnen Stichprobe und gilt als provisorisch), während die Angebotsmieten im 3. Quartal 2026 bei 32,3 €/m² und Monat stehen. Bei einer Leerwohnungsziffer von 0,8 % am 1. Juni 2026 (912 Wohnungen, davon 95 % zur Miete) weist Basel-Stadt die tiefste Wohneigentumsquote der Schweiz auf. Die CASAFARI-Area-Insights-Werte in diesem Leitfaden sind Angebotspreise aus indexierten Inseraten in Euro, keine Transaktionspreise in Franken.

Was kostet eine Eigentumswohnung in Basel?

Wer nach zehn Jahren im Mietverhältnis im Gundeldingen-Quartier nach einer Vierzimmerwohnung im Stockwerkeigentum sucht, merkt schnell, wie eng der Basler Kaufmarkt gefasst ist. Laut der Medienmitteilung des Kantons zur Leerwohnungszählung 2026 standen am Stichtag 1. Juni 2026 im gesamten Kanton 912 Wohnungen leer – und genau 46 davon waren zum Kauf ausgeschrieben. Die übrigen 866 entfielen auf den Mietmarkt. Basel ist und bleibt die ausgeprägteste Mieterstadt der Schweiz.

In diesem schmalen Marktsegment erfasst Area Insights für Basel und jeden anderen Bezirk (Location ID 3683606, Abfrage vom 23. Oktober 2026) für das 2. Quartal 2026 einen durchschnittlichen Angebotspreis für Wohnungen von 11.605,4 €/m². Über die sechs Quartale mit frischer Datenbasis (2. Quartal 2025 bis 3. Quartal 2026) ergibt sich ein Mittelwert von 11.557,4 €/m², wobei sich der Markt mehrheitlich in einem Band zwischen rund 11.000 und 13.000 €/m² bewegt. Der im 3. Quartal 2026 ausgewiesene Wert von 9.766,5 €/m² beruht auf einer sehr dünnen Stichprobe und ist als provisorischer Ausreisser in der Inseratezusammensetzung zu lesen, nicht als tatsächlicher Preisrückgang.

Für den Jahresvergleich bietet das 2. Quartal die verlässlichere Basis: Gegenüber den 12.230,3 €/m² im 2. Quartal 2025 liegt der Angebotspreis im 2. Quartal 2026 um 5,1 % tiefer. Dieser Rückgang im ausgeschriebenen Angebot steht im Kontrast zur gesamtschweizerischen Entwicklung der tatsächlichen Abschlüsse. Laut dem transaktionsbasierten Wohnimmobilienpreisindex IMPI des BFS, 2. Quartal 2026 (veröffentlicht am 30. Juli 2026) stieg der nationale Index auf 127,7 Punkte (Basis 4. Quartal 2019 = 100), was einem Zuwachs von 3,5 % gegenüber dem Vorjahr und 0,7 % gegenüber dem Vorquartal entspricht; bei Eigentumswohnungen betrug das Plus zum Vorquartal 1,6 %. Dass die Basler Angebotspreise im selben Zeitraum leicht nachgaben, erklärt sich durch die kleine Zahl an Verkaufsobjekten, bei der schon wenige hoch- oder tieferpreisige Inserate den Quartalsschnitt merklich verschieben.

Quartal	Angebotspreis Wohnungen (€/m²)	Angebotsmiete Wohnungen (€/m²/Monat)	Indikative Bruttorendite
Q2 2025	12.230,3 €	33,0 €	3,24 %
Q3 2025	13.185,0 €	36,6 €	3,33 %
Q4 2025	11.034,8 €	31,9 €	3,47 %
Q1 2026	11.522,2 €	34,1 €	3,55 %
Q2 2026	11.605,4 €	32,5 €	3,36 %
Q3 2026 (provisorisch)	9.766,5 €	32,3 €	3,97 %

Bei der Einordnung dieser Zahlen ist wichtig, was ein Angebotspreis abbildet: CASAFARI aggregiert und bereinigt aktive Inserate aus den Immobilienportalen, entfernt Ausreisser sowie Duplikate und weist die Werte standardisiert in Euro aus. Für die Kreditvergabe der Bank und die Preisverhandlung beim Notar zählt jedoch der effektiv beurkundete Transaktionspreis in Schweizer Franken. Wer ein konkretes Objekt prüft, stützt sich daher nicht allein auf den Bezirksdurchschnitt, sondern zieht Bewertungen mit Comparables statt Bezirksdurchschnitt heran, um vergleichbare Liegenschaften im unmittelbaren Umfeld auszuwerten.

Innerhalb des Kantons unterscheidet sich das kleine Angebot deutlich nach Quartier. Einfamilienhäuser und Villen konzentrieren sich auf das Bruderholz sowie auf die Landgemeinde Riehen. Wer hingegen Stockwerkeigentum sucht, findet die meisten Angebote in den städtischen Quartieren Gundeldingen, Bachletten, St. Johann, Wettstein und Hirzbrunnen, wo punktuell auch ältere Mehrfamilienhäuser in Eigentumswohnungen aufgeteilt oder Dachgeschosse ausgebaut werden.

Wo liegt Basel, und welche Quartiere zählen beim Kauf?

Die Geografie gibt dem Basler Immobilienmarkt einen engen Rahmen vor. Am Rheinknie im Dreiländereck gelegen, grenzt der Stadtkanton unmittelbar an das deutsche Baden-Württemberg und das französische Elsass. Da die Kantonsfläche kaum noch unüberbaute Reserven auf der grünen Wiese bietet, muss neues Angebot fast ausschliesslich im Bestand entstehen. Drei grosse Verkehrsknotenpunkte – der Bahnhof SBB, der Badische Bahnhof der Deutschen Bahn auf Kleinbasler Seite und der binationale EuroAirport Basel-Mulhouse-Freiburg – binden die Stadt eng an den europäischen Wirtschaftsraum an.

Der Rhein teilt die Stadt in das linksrheinische Grossbasel und das rechtsrheinische Kleinbasel. Im Grossbasel weisen vor allem das erhöhte Bruderholz sowie Teile von Bachletten und Neubad eine spürbare Dichte an selbstgenutztem Eigentum auf. Im Kleinbasel gilt dies für das Wettsteinquartier nahe dem Rheinufer und die ruhigeren Wohnlagen im Hirzbrunnen. Klassische Mieterquartiere mit dichter Blockrandbebauung sind hingegen das Gundeldingen südlich der Gleise, das St. Johann im Nordwesten sowie das Iselin. Einen eigenen Charakter wahren die beiden zum Kanton gehörenden Landgemeinden Riehen und Bettingen, in denen der Anteil an Wohneigentum deutlich über dem städtischen Schnitt liegt.

Wirtschaftlich wird die Wohnungsnachfrage massgeblich durch die Life-Sciences-Industrie getragen. Die Hauptsitze von Roche mit ihren markanten Bürotürmen im Wettsteinquartier und der Novartis Campus im St. Johann beschäftigen Tausende hochqualifizierte Fachkräfte aus dem In- und Ausland. Diese Haushalte fragen bei ihrem Zuzug zunächst gehobene Mietwohnungen nach und treten nach einigen Jahren im Kanton als zahlungskräftige Käufer für das knappe Stockwerkeigentum auf. Wenn für gewerbliche oder gemischt genutzte Liegenschaften Fragen zu Erreichbarkeit, Passantenfrequenzen oder Einzugsgebieten im Vordergrund stehen, lassen sich diese über Location Intelligence und die Dokumentation zu Claro (auf Englisch) im Detail prüfen.

Wie entwickeln sich die Mieten in Basel?

Da rund fünf Sechstel der Bevölkerung zur Miete wohnen, bildet der Mietwohnungsmarkt das Rückgrat der Basler Immobilienwirtschaft. Laut der Dokumentation zu Area Insights (auf Englisch) lag die durchschnittliche Angebotsmiete für Wohnungen im Bezirk Basel im 3. Quartal 2026 bei 32,3 €/m² und Monat (Abfrage vom 23. Oktober 2026). Im 2. Quartal 2026 betrug der Wert 32,5 €/m², im 1. Quartal 2026 waren es 34,1 €/m².

Vergleicht man das 3. Quartal 2026 mit dem ersten solide abgedeckten Quartal der Zeitreihe, dem 2. Quartal 2025 (33,0 €/m²), zeigt sich bei den ausgeschriebenen Mieten eine leichte Veränderung von -2,1 %. Im 3. Quartal 2025 verzeichnete die Reihe mit 36,6 €/m² einen kurzfristigen Ausschlag nach oben, bevor sich die Werte im 4. Quartal 2025 (31,9 €/m²) und in den darauffolgenden Quartalen wieder im Bereich zwischen 32 und 34 €/m² einpendelten. Wie bei den Kaufpreisen gilt auch hier, dass einzelne neu vermarktete Überbauungen oder möblierte Segmente für internationale Fachkräfte den Quartalsdurchschnitt der Inserate vorübergehend bewegen können.

Regulatorisch ist der Basler Mietmarkt strenger gefasst als in den meisten anderen Deutschschweizer Kantonen. Da im Kanton formell Wohnungsnot herrscht, gilt bei Neuvermietungen die Formularpflicht: Vermieterinnen und Vermieter müssen den bisherigen Mietzins sowie den Grund einer allfälligen Erhöhung auf einem amtlichen Formular offenlegen. Laut dem Verzeichnis des BWO zur Formularpflicht beim Anfangsmietzins meldete der Kanton Basel-Stadt hierfür per 1. Juni 2026 eine Leerwohnungsziffer von 0,78 %.

Zusätzlich greifen die kantonalen Regeln zum Wohnschutz. Gemäss den Angaben des HEV Basel-Stadt zum Wohnschutz ist diese Regulierung seit Mai 2022 in Kraft, wobei die zugehörige Verordnung per 1. November 2025 revidiert wurde. Für Eigentümer von Mehrfamilienhäusern bedeuten diese Vorgaben einen spürbaren Mehraufwand bei der Planung von Sanierungen und Umbauten im Bestand, da Eingriffe und die anschliessende Mietzinsgestaltung engen kantonalen Prüfungen unterliegen. Wie dominant das Mietsegment trotz dieser Auflagen bleibt, zeigt die amtliche Leerstandszählung vom 1. Juni 2026: 95 % aller verfügbaren Wohnungen (866 von 912 Einheiten) wurden zur Miete ausgeschrieben.

Welche Bruttorendite ist in Basel realistisch?

Setzt man die durchschnittlichen Angebotsmieten ins Verhältnis zu den Angebotspreisen aus CASAFARI Area Insights, lässt sich für Eigentumswohnungen im Bezirk Basel eine indikative Bruttorendite berechnen. Für das 2. Quartal 2026 ergibt die Rechnung aus einer Jahresmiete von 390,0 €/m² (12 × 32,5 €) geteilt durch den Angebotspreis von 11.605,4 €/m² eine Bruttorendite von 3,36 %. Über den gesamten Beobachtungszeitraum vom 2. Quartal 2025 bis zum 3. Quartal 2026 bewegt sich dieser Wert in einem Band zwischen 3,2 % und 4,0 %.

Der im 3. Quartal 2026 rechnerisch ausgewiesene Anstieg auf 3,97 % (12 × 32,3 € geteilt durch 9.766,5 €/m²) ist kein realer Renditesprung am Markt, sondern ein mathematisches Artefakt des dünnen, provisorischen Kaufpreis-Samples in diesem Quartal. Für eine konservative Kalkulation im Basler Wohnsegment ist der Bereich um 3,3 % bis 3,5 % brutto die verlässlichere Orientierungsgrösse.

Auf dem Weg von der Brutto- zur Nettorendite fallen im Stadtkanton spezifische Kostenblöcke ins Gewicht. Beim Erwerb einer Anlageimmobilie ohne Selbstnutzung schlägt zunächst die Handänderungssteuer von 3 % des Kaufpreises zu Buche. Im laufenden Betrieb mindern Verwaltungskosten, Rückstellungen für den Gebäudeunterhalt und die Vorgaben der Basler Wohnschutzgesetzgebung den Nettoertrag. Hinzu kommt das Zinsumfeld der Schweizerischen Nationalbank (SNB), das bestimmt, ob eine Bruttorendite von gut dreieinhalb Prozent gegenüber sicheren Anleihen und den Finanzierungskosten einen ausreichenden Risikoaufschlag bietet. In Marktberichten wird seit Einführung der Wohnschutzregeln im Jahr 2022 vermehrt beobachtet, dass institutionelle Anleger wie Pensionskassen und Versicherungen bei Basler Bestandesliegenschaften zurückhaltender agieren und teils häufiger auf der Verkäuferseite auftreten.

Für private wie institutionelle Käufer gilt daher, dass eine Renditeberechnung auf Bezirksebene nur den ersten Filter darstellt. Um das tatsächliche Ertragspotenzial einer Liegenschaft zu bestimmen, empfiehlt es sich, eine Wohnung in Basel online bewerten lassen und über Comparables die konkret erzielbaren Mieten im jeweiligen Strassenzug abzugleichen.

Warum ist der Leerstand in Basel so tief?

Die Ursache für den angespannten Wohnungsmarkt liegt in einer Schere zwischen kräftigem Bevölkerungswachstum und einer gedämpften Bautätigkeit. Laut den Bevölkerungszahlen des Statistischen Amts Basel-Stadt zählte der Kanton am 31. Dezember 2025 genau 210.529 Einwohnerinnen und Einwohner. Das entspricht einem Zuwachs von 3.014 Personen oder 1,5 % innerhalb eines Jahres – dem höchsten Bevölkerungsstand seit Ende der 1970er-Jahre. Auf die Stadt Basel selbst entfielen Ende 2025 davon 186.332 Personen.

Diesem Zuzug von rund dreitausend Menschen stand ein bescheidenes Plus beim Wohnraum gegenüber. Gemäss der Medienmitteilung zum Wohnungsbau 2025 in Basel-Stadt wuchs der Bestand im Jahr 2025 netto um lediglich 540 Wohnungen. Da Bauland knapp ist, entstanden nur 263 Einheiten durch Neubauten, während 384 Wohnungen aus Umbauten und Umnutzungen hervorgingen – bemerkenswerte 144 davon durch die Umwandlung ehemaliger Büroflächen in Wohnraum. Gleichzeitig gingen 73 Wohnungen durch Abbruch oder Zusammenlegung verloren. Ende 2025 befanden sich im Kanton 1.170 Wohnungen im Bau.

Die Folge dieser Entwicklung zeigt die amtliche Leerwohnungszählung des Statistischen Amts Basel-Stadt: Am 1. Juni 2026 sank die Leerwohnungsziffer auf 0,8 % (912 leere Wohnungen), nachdem sie ein Jahr zuvor noch bei 0,9 % (1.079 Wohnungen) gelegen hatte. So eng dieser Wert für Wohnungssuchende ist, so aufschlussreich ist der Blick auf die übrigen Schweizer Zentren per 1. Juni 2025: Mit damals 0,95 % lag Basel zwar knapp unter dem gesamtschweizerischen Schnitt von 1,00 %, wies aber unter den grossen Städten die höchste Verfügbarkeit auf. In Lausanne (0,58 %), Bern (0,43 %), Genf (0,36 %), Winterthur (0,18 %) und insbesondere Zürich (0,10 %) war der Markt noch deutlich stärker ausgetrocknet.

Strukturell umfasst der Kanton laut dem Portal Bauen und Wohnen im Kanton Basel-Stadt gut 116.000 Wohnungen, wobei kompakte Zwei- und Dreizimmerwohnungen das Bild prägen. Nur rund ein Sechstel der Bevölkerung lebt in einer eigenen Liegenschaft. Die eidgenössische Strukturerhebung 2024 weist für Basel-Stadt eine Wohneigentumsquote von 14 % aus, und der Regierungsrat bezifferte die Entwicklung in einer Antwort von 2025 auf einen Anstieg von 14 % (2010) auf 16 % (2023). Damit bildet der Stadtkanton das Schlusslicht in der Schweiz. Wer verstehen möchte, wie sich diese Knappheit in das europäische und nationale Umfeld einfügt, findet in unserer Analyse weitere Trends auf dem Wohnungsmarkt.

Welche Steuern und Regeln gelten beim Kauf in Basel-Stadt?

Wer in Basel-Stadt eine Liegenschaft erwirbt, muss neben dem Kaufpreis vor allem die kantonale Handänderungssteuer einkalkulieren. Gemäss dem Handänderungssteuergesetz Basel-Stadt (SG 650.100) beträgt der reguläre Steuersatz 3 % des Kaufpreises und ist vollumfänglich durch die Käuferschaft zu entrichten. Ein wichtiges Privileg gilt für Selbstnutzer: Wird die erworbene Liegenschaft während mindestens sechs Jahren ausschliesslich durch den Käufer selbst bewohnt und erfolgt der Einzug innerhalb eines Jahres nach Eigentumsübertragung, halbiert sich der Satz auf 1,5 % des Kaufpreises. Wird diese sechsjährige Frist nicht eingehalten, fordert der Kanton die Differenz im Rahmen eines Nachbezugs ein.

Politisch stand diese Steuer jüngst auf der Kippe. Eine Motion zur generellen Halbierung beider Steuersätze (auf 1,5 % respektive 0,75 %) wurde vom Grossen Rat am 17. September 2025 in erster Lesung noch äusserst knapp mit 50 zu 49 Stimmen überwiesen. Nachdem sich jedoch die Regierung in der Stellungnahme des Regierungsrats zur Motion Halbierung der Handänderungssteuer vom 13. Januar 2026 wegen der drohenden Steuerausfälle gegen das Vorhaben ausgesprochen hatte, kippte das Parlament den Vorstoss: Wie unter anderem berichtet wurde, als der Grosser Rat lehnt die Halbierung der Handänderungssteuer ab (18. März 2026), scheiterte die Zweitüberweisung mit 48 zu 47 Stimmen. Für Käuferinnen und Käufer bleibt es damit verbindlich bei den Sätzen von 3 % und 1,5 %. Hinzu kommen bei einer Transaktion Notariats- und Grundbuchgebühren sowie auf Verkäuferseite die kantonale Grundstückgewinnsteuer.

Auf Bundesebene bringt der Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung eine grundlegende Neuerung. Nachdem Volk und Stände der Vorlage am 28. September 2025 mit 57,7 % Ja-Stimmen zugestimmt hatten, meldete das Schweizer Fernsehen SRF am 1. April 2026, dass der Bundesrat setzt die Abschaffung des Eigenmietwerts auf 2029 in Kraft, konkret auf den 1. Januar 2029. Für Basler Eigentümer bedeutet dies eine klare Übergangsfrist: Bis einschliesslich Steuerjahr 2028 gilt das bisherige System, in dem der Eigenmietwert als fiktives Einkommen versteuert wird, im Gegenzug aber Schuldzinsen und Unterhaltskosten steuerlich abzugsfähig bleiben. Ab 2029 entfällt der Eigenmietwert am Hauptwohnsitz; den Kantonen steht es dann frei, eine Objektsteuer auf Zweitliegenschaften einzuführen, wobei Basel-Stadt kein klassischer Zweitwohnungsmarkt ist und auch nicht unter die 20-Prozent-Schwelle des eidgenössischen Zweitwohnungsgesetzes fällt.

Für internationale Fachkräfte, die in der Basler Pharmaindustrie oder an der Universität arbeiten, stellt sich beim Immobilienkauf zudem die Frage nach dem Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (Lex Koller). Die massgeblichen Vorgaben erläutert das Bundesamt für Justiz zum Grundstückerwerb durch Personen im Ausland.

Wie liest man die CASAFARI-Daten zu Basel richtig?

Transparenz über die Datenherkunft ist im Schweizer Immobilienmarkt unerlässlich, da verschiedene Quellen unterschiedliche Phasen einer Transaktion abbilden. Die in diesem Bericht verwendeten Kennzahlen von CASAFARI Area Insights beziehen sich auf den Bezirk Basel (Location ID 3683606, Hierarchie Schweiz › Basel-Stadt), aufgelöst über Location Lookup.

Bei der Analyse der Basler Zeitreihe sind drei methodische Punkte zu beachten:

• Junge Datenreihe: Die laufende Erfassung des Basler Marktes durch CASAFARI hat im 2. Quartal 2025 eingesetzt. In der historischen Rückschau weisen die Quartale vom 1. Quartal 2023 bis zum 1. Quartal 2025 bei den Verkaufspreisen durchgehend denselben Platzhalterwert (11.088,8 €/m²) und bei den Mieten vom 1. Quartal 2024 bis zum 1. Quartal 2025 ebenfalls einen konstanten Wert (29,9 €/m²) aus. Dies bedeutet keine jahrelange Preisstabilität, sondern markiert den Zeitraum vor Beginn der laufenden Datenlieferung. Verlässlich interpretierbar sind die sechs Quartale ab dem 2. Quartal 2025.
• Stichprobengrösse im Kaufsegment: Da in Basel-Stadt nur sehr wenige Wohnungen zum Kauf stehen, umfasst die aktive Inseratebasis pro Quartal nur eine überschaubare Anzahl Objekte. Kommen in einem Quartal ein bis zwei grossflächige Luxusobjekte hinzu oder fallen sie weg, kann dies das Quartalsmittel um 10 % oder mehr verschieben – wie beim provisorischen Wert von 9.766,5 €/m² im 3. Quartal 2026 zu sehen ist.
• Berichtswährung Euro: CASAFARI aggregiert Immobiliendaten über Ländergrenzen hinweg einheitlich in Euro. Für einen Markt, in dem Löhne, Hypotheken und Kaufverträge in Schweizer Franken lauten, bringen Wechselkursschwankungen zwischen Franken und Euro eine zusätzliche Unschärfe in die Zeitreihe.

Bewährte Praxis für Makler, Bewerter und Analysten in der Region Basel ist es daher, die Echtzeit-Angebotspreise aus Area Insights als Frühindikator für das aktuelle Marktangebot zu nutzen und sie mit den amtlichen Statistiken des Kantons, dem nationalen IMPI des BFS sowie den wöchentlich im Kantonsblatt Basel-Stadt publizierten Handänderungen zu spiegeln.

Wer diese Marktdaten in eigene Bewertungssysteme, Kundenportale oder Analysen einbinden möchte, kann sämtliche Zeitreihen und Vergleichsobjekte direkt über die Schnittstellen von CASAFARI abrufen. Die technischen Spezifikationen finden sich in der Dokumentation zu Comparables und Bewertung (auf Englisch), während Teams, die eigene KI-Assistenten mit Live-Marktdaten versorgen, auf Casafari MCP, Immobiliendaten für KI-Agenten zurückgreifen können. Das Kontingent für Abfragen über die API und den MCP-Server wird transparent in Tokens abgerechnet (wobei das Kontoguthaben in Tokens streng von den technischen OAuth access tokens für die Authentifizierung zu trennen ist). Um die Basler Daten selbst auf Quartiersebene zu filtern oder API-Schlüssel zu verwalten, können Sie direkt im Self-Service ein Konto auf platform.casafari.com anlegen oder Ihre erste Marktanalyse über unsere Produktseite zu Area Insights für Basel und jeden anderen Bezirk starten.