Immobilienmarkt Bern: Preise, Mieten und Regeln 2026

Eigentumswohnungen in der Stadt Bern (Bezirk Bern) wurden im 3. Quartal 2026 laut CASAFARI Area Insights im Schnitt zu 9.543,8 €/m² angeboten, 8,5 % mehr als ein Jahr zuvor (8.798,7 €/m²). Dabei gilt es zwei Dinge vorab einzuordnen: Es handelt sich um Angebotspreise aus indexierten Inseraten statt beurkundeter Transaktionspreise, und die Reihe wird in Euro für einen Markt geführt, der in Schweizer Franken handelt, weshalb Wechselkurseffekte hineinspielen. Am 1. Juni 2026 zählte die Stadt genau 351 leere Wohnungen, was einer Leerwohnungsziffer von 0,44 % im dritten Jahr in Folge entspricht (Statistik Stadt Bern). Dieser Guide ordnet Preise, Mieten, Renditen, Quartiere und die Berner Kaufregeln.

Wer seit zwölf Jahren in einer Vierzimmerwohnung in der Länggasse zur Miete wohnt und auf den grossen Portalen nach Stockwerkeigentum sucht, merkt schnell, wie selten in Bern etwas frei wird. Und wenn doch ein Objekt passt, tauchen beim Gang zum Grundbuchamt sofort sehr spezifische Berner Fragen auf: Wie funktioniert der Steueraufschub auf den ersten 800.000 Franken Kaufpreis, und was ändert sich mit dem Wegfall des Eigenmietwerts ab 2029?

Was kosten Eigentumswohnungen in Bern pro Quadratmeter?

Im 3. Quartal 2026 lag der durchschnittliche Angebotspreis für Eigentumswohnungen im Bezirk Bern – der geografisch der Stadt Bern entspricht – bei 9.543,8 €/m². Das sind 8,5 % mehr als im 3. Quartal 2025 (8.798,7 €/m²) und 4,9 % mehr als im 2. Quartal 2025 (9.101,6 €/m²), dem ersten Quartal mit frischen Daten in dieser Reihe (Quelle: CASAFARI Area Insights, Location-ID 3682906, abgefragt am 23. Oktober 2026).

Ein transparenter Blick auf die Datenreihe ist hier wichtig: Zwischen dem 1. Quartal 2023 und dem 1. Quartal 2025 weist die Statistik über neun Quartale hinweg denselben Wert von 8.904,9 €/m² aus. Das war keine Phase vollkommener Preisstabilität, sondern eine Lücke in der Abdeckung neuer Inseratsdaten; die Grafik unten setzt deshalb erst im 2. Quartal 2025 ein. Auch danach zeigen die Zwischenwerte (Q4 2025: 8.976,5 €/m², Q1 2026: 9.544,4 €/m², Q2 2026: 9.403,1 €/m²) spürbare Quartalsschwankungen, wie sie für eine kleine Stichprobe in einem engen Markt typisch sind. Die Richtung zeigt klar nach oben, das genaue Tempo einzelner Quartale sollte man jedoch mit Vorsicht lesen.

Die CASAFARI-Area-Insights-Zahlen in diesem Leitfaden messen Angebotspreise aus Inseraten nach Ausschluss von Ausreissern, nicht die im Grundbuch eingetragenen Handänderungspreise; und weil die Reihe in Euro geführt wird, steckt in der Jahresveränderung auch die Bewegung des Franken-Euro-Kurses. Als reine Grössenordnung läge eine 4-Zimmer-Wohnung mit 100 m² Wohnfläche bei diesem Schnitt rechnerisch bei rund 950.000 € Angebotspreis – der tatsächliche Marktwert hängt jedoch stark von Mikrolage, Baujahr und Zustand ab.

Für die laufende Beobachtung der Reihe dient die Area Insights (Gebietsübersicht) für Bern und jede Schweizer Gemeinde, während für ein einzelnes Objekt immer eine Bewertung mit Comparables und Marktstudie für eine konkrete Wohnung den Ausschlag gibt.

Wie entwickeln sich die Mieten in der Stadt Bern?

Für Mietwohnungen in der Stadt Bern weist CASAFARI Area Insights im 3. Quartal 2026 eine durchschnittliche Angebotsmiete von 31,5 €/m² und Monat aus (abgefragt am 23. Oktober 2026). Gegenüber dem Vorjahresquartal (Q3 2025: 36,2 €/m²) entspricht das rechnerisch einem Rückgang um 13,0 %, gegenüber dem 2. Quartal 2025 (33,3 €/m²) einem Minus von 5,4 %.

Hier wäre es falsch, aus der Statistik auf sinkende Mieten in der Bundesstadt zu schliessen. Die Reihe schwankt auf einer dünnen Stichprobe von Quartal zu Quartal um mehrere Euro (Q2 2025: 33,3 €; Q3 2025: 36,2 €; Q4 2025: 30,9 €; Q1 2026: 34,5 €; Q2 2026: 32,3 €; Q3 2026: 31,5 €; davor von Q1 2024 bis Q1 2025 mangels Daten durchgehend 29,3 €/m²). Je nachdem, ob in einem Quartal mehr sanierte Altbauwohnungen nahe der Innenstadt oder mehr schlichte Dreizimmerwohnungen im Westen inseriert werden, schlägt der Durchschnitt aus. Die städtische Leerwohnungsziffer von 0,44 % am 1. Juni 2026 belegt, dass der reale Mietmarkt unter unverändert hohem Nachfragedruck steht. Zudem nennen Schweizer Inserate Mieten im Alltag als Monatsbetrag in Franken; der Quadratmeterwert in Euro dient dem überregionalen Vergleich.

Wer eine Wohnung kauft, um sie zu vermieten, muss zudem das Berner Mietrecht beachten. Weil die kantonale Leerwohnungsziffer am 1. Juni 2026 bei 1,04 % lag, gilt im ganzen Kanton Bern auch 2026 die Formularpflicht bei Neuvermietung gemäss Art. 270 Abs. 2 OR, wie das Verzeichnis der Formularpflicht 2026 des Bundesamts für Wohnungswesen festhält. Vermieterinnen und Vermieter müssen den Vormietzins auf dem amtlichen Formular offenlegen; im laufenden Mietverhältnis gibt ohnehin die Mechanik des hypothekarischen Referenzzinssatzes den Takt vor.

Wie passen die Berner Angebotspreise zum Schweizer Preisindex?

Um die Berner Angebotszahlen in Euro einzuordnen, lohnt sich die Gegenprobe mit der amtlichen Schweizer Transaktionsstatistik in Franken. Der Schweizerische Wohnimmobilienpreisindex des BFS, 2. Quartal 2026 (IMPI, publiziert am 30. Juli 2026, Basis Q4 2019 = 100) erreichte im 2. Quartal 2026 national 127,7 Punkte. Das entspricht einem Anstieg von 0,7 % gegenüber dem Vorquartal und von 3,5 % gegenüber dem Vorjahresquartal; im 1. Quartal 2026 hatte das Jahresplus bei 126,8 Punkten noch 4,7 % betragen. Besonders gefragt blieben im 2. Quartal 2026 Eigentumswohnungen mit einem Plus von 1,6 % zum Vorquartal, während Einfamilienhäuser leicht um 0,4 % nachgaben.

Kennzahl	CASAFARI Area Insights (Bezirk Bern)	BFS IMPI (Schweiz gesamt)
Preisbasis	Angebotspreise aus Inseraten	Beurkundete Transaktionspreise
Währung	Euro (€/m²)	Schweizer Franken (Index, Q4 2019 = 100)
Aktuellster Stand	Q3 2026: 9.543,8 €/m²	Q2 2026: 127,7 Punkte
Veränderung zum Vorjahr	+8,5 % (Q3 2026 vs. Q3 2025, inkl. Wechselkurs)	+3,5 % (Q2 2026 vs. Q2 2025)

Die Berner CASAFARI-Reihe läuft dem nationalen Index mit +8,5 % im Jahresvergleich optisch voraus, doch beide Reihen messen unterschiedliche Ebenen: hier das aktuelle Angebotsniveau einer einzelnen Stadt in Euro, dort die abgeschlossenen Handänderungen der gesamten Schweiz in Franken. Zusammen gelesen ergeben sie ein stimmiges Bild: Der Markt für Stockwerkeigentum zieht weiter an, wobei der BFS-Index das verlässliche Tempo in Franken vorgibt und CASAFARI zeigt, was Verkäuferinnen und Verkäufer heute in Bern verlangen. Den weiteren Rahmen beleuchten die Trends auf dem Schweizer Wohnungsmarkt.

Warum ist der Berner Wohnungsmarkt so eng?

Die knappste Ressource in Bern ist freier Wohnraum. Laut der Leerwohnungszählung 2026 der Statistik Stadt Bern (Stichtag 1. Juni 2026, publiziert am 11. August 2026) standen in der gesamten Stadt exakt 351 Wohnungen leer – davon 165 Dreizimmerwohnungen. Gemessen am Gesamtbestand von 79.797 Wohnungen in 14.428 Wohngebäuden per 31. Dezember 2025 (Quelle: Bern in Zahlen: Wohnungsbestand) ergibt das eine Leerwohnungsziffer von 0,44 %, genau gleich wie am 1. Juni 2025. In Neubauten mit Baujahr 2024 oder später stand am Zähltag keine einzige Wohnung leer. Räumlich zeigen sich feine Unterschiede: In der Inneren Stadt wurden lediglich 23 leere Wohnungen gezählt, im Stadtteil Bümpliz-Oberbottigen immerhin 92.

Dass dieses kleine Angebot sofort absorbiert wird, liegt an der Berner Wirtschaftsstruktur. Die Nachfrage kommt fast ausschliesslich von Menschen, die vor Ort arbeiten: in der Bundesverwaltung rund um das Bundeshaus, in der Kantonsverwaltung, an der Universität Bern, der Berner Fachhochschule und am Inselspital sowie bei den grossen Versicherern, der Post und den SBB. Dazu kommt die Lage als Bahnknoten, von dem aus Zürich, Basel und die Westschweiz in rund einer Stunde erreichbar sind.

Demografisch wächst die Stadt langsam, aber stetig: Am 31. Dezember 2025 zählte die Wohnbevölkerung 2025 der Stadt Bern (publiziert am 27. Januar 2026) 146.867 Personen, ein Plus von 412 Personen oder 0,3 % gegenüber 2024 bei 12.130 Zuzügen und 11.934 Wegzügen. Das Wachstum stammte vollständig aus der ausländischen Wohnbevölkerung, deren Anteil Ende 2025 bei 25,2 % (37.004 Personen) lag. Gleichzeitig halten Wohnbaugenossenschaften, Pensionskassen und Versicherungen einen grossen Teil des Berner Wohnungsbestands dauerhaft im Mietsegment, sodass nur wenige Liegenschaften überhaupt in den freien Verkauf gelangen.

Wo kauft man in Bern: Quartiere und Agglomeration

Wer in Bern Wohneigentum sucht, vollzieht meistens einen Wechsel innerhalb des eigenen Lebensraums: Doppelverdiener-Haushalte aus Verwaltung, Gesundheitswesen oder Bildung, die nach Jahren zur Miete in der Länggasse, im Breitenrain oder im Mattenhof eine Eigentumswohnung kaufen möchten. Wer ein Einfamilienhaus oder ein Reiheneinfamilienhaus sucht, schaut in der Stadt auf Quartiere wie Kirchenfeld, Elfenau oder Bümpliz-Oberbottigen – oder weicht direkt in die Agglomerationsgemeinden Köniz, Ostermundigen und Muri bei Bern aus.

Wichtig für die Preisorientierung: Die hier gezeigte CASAFARI-Datenreihe (9.543,8 €/m² im 3. Quartal 2026) gilt ausschliesslich für den Bezirk Bern, also das Stadtgebiet. Die umliegenden Gemeinden wie Köniz, Ostermundigen oder Muri sind in diesem Durchschnitt nicht enthalten und folgen eigenen Preisgefügen; auch für einzelne Stadtquartiere oder für Einfamilienhäuser weisen wir an dieser Stelle keine separaten Quadratmeterpreise aus.

Qualitativ lässt sich die Berner Karte dennoch klar lesen: In der UNESCO-geschützten Altstadt (Innere Stadt) kommt kaum je eine Wohnung auf den Markt. Kirchenfeld und Elfenau bilden mit ihren repräsentativen Altbauten und Botschaftsquartieren das oberste Preissegment, während im Westen (Bümpliz-Oberbottigen) dank grösserer Überbauungen der höchste Umschlag stattfindet. Weil der Markt so eng ist und viele Objekte auf Einzelportalen oder nur auf Maklerseiten erscheinen, bündelt die Immobiliensuche mit allen Angeboten für Bern auf einen Blick über Property Sourcing sämtliche Inserate dedupliziert an einem Ort.

Lohnt sich eine Wohnung in Bern als Kapitalanlage?

Setzt man die durchschnittliche Angebotsmiete von 31,5 €/m² und Monat ins Verhältnis zum durchschnittlichen Angebotspreis von 9.543,8 €/m², ergibt sich für Eigentumswohnungen in der Stadt Bern im 3. Quartal 2026 eine indikative Bruttorendite von 4,0 % (berechnet aus CASAFARI Area Insights: 12 × 31,5 ÷ 9.543,8). Seit dem 2. Quartal 2025 bewegte sich dieser Wert in einer Bandbreite zwischen 4,0 % und 4,9 % (Q2 2025: 4,4 %; Q3 2025: 4,9 %; Q4 2025: 4,1 %; Q1 2026: 4,3 %; Q2 2026: 4,1 %; Q3 2026: 4,0 %), wobei der Ausreisser von 4,9 % im Sommer 2025 der damals nach oben ausschlagenden Mietstichprobe geschuldet war.

Für private Anlegerinnen und Anleger ist diese Zahl eine erste Rechengrösse vor Kosten, keine Nettorendite. Nach Abzug von Einlagen in den Erneuerungsfonds der Stockwerkeigentümergemeinschaft, Verwaltungskosten, Liegenschaftssteuern sowie den Schranken des Schweizer Mietrechts mit Formularpflicht und Referenzzinssatz-Mechanik fällt der reale Nettoertrag deutlich bescheidener aus.

Der Berner Mietwohnungsmarkt ist aus gutem Grund fest in der Hand von Pensionskassen, Versicherungen und Genossenschaften, die mit sehr langem Horizont kalkulieren. Privates Buy-to-let einer einzelnen Stockwerkeigentumswohnung bleibt eine Nische, in der das geringe Leerstandsrisiko (0,44 %) wichtiger ist als die laufende Verzinsung; auch für touristische Kurzzeitvermietung ist die Bundesstadt kein typisches Pflaster. Wer eine Liegenschaft durchrechnen möchte, zieht am besten konkrete Vergleichsmieten über eine Marktstudie mit Comparables heran.

Welche Steuern und Regeln gelten beim Kauf in Bern?

Beim Kauf einer Wohnung in der Stadt Bern entscheiden drei gesetzliche Regelwerke über die Gesamtrechnung:

• Handänderungssteuer mit 800.000-Franken-Freigrenze: Im Kanton Bern beträgt die Handänderungssteuer 1,8 % des Kaufpreises und wird von der Käuferschaft geschuldet (Art. 11 HStG). Wer die Liegenschaft als Hauptwohnsitz selbst bewohnt, profitiert von einer spürbaren Entlastung: Auf den ersten 800.000 CHF des Kaufpreises wird die Steuer bei der Grundbucheintragung auf Antrag aufgeschoben und nach zwei Jahren ununterbrochener Eigennutzung vollständig erlassen (Art. 11a ff. im Handänderungssteuergesetz des Kantons Bern (BSG 215.326.2), Stand 1. April 2023). Bei einer Eigentumswohnung für 1.000.000 CHF fällt die Steuer von 1,8 % somit nur auf die verbleibenden 200.000 CHF an – das sind 3.600 CHF statt 18.000 CHF. Wichtig: Der Antrag auf nachträgliche Steuerbefreiung muss direkt bei der Anmeldung im Grundbuch gestellt werden.
• Abschaffung des Eigenmietwerts ab 2029: Nach dem Ja in der eidgenössischen Volksabstimmung vom 28. September 2025 (57,7 % Zustimmung) hat der Bundesrat am 1. April 2026 den Systemwechsel auf den 1. Januar 2029 terminiert, wie der Bundesratsentscheid zur Abschaffung des Eigenmietwerts ab 2029 festhält. Bis und mit Steuerjahr 2028 bleibt alles beim Alten: Der Eigenmietwert ist steuerbar, im Gegenzug können Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten abgezogen werden. Ab 2029 entfallen der Eigenmietwert sowie die meisten Schuldzins- und Unterhaltsabzüge für selbstbewohntes Eigentum; die genauen Details der kantonalen Umsetzung in Bern sind noch offen. Für Eigentümerinnen und Eigentümer mit tiefer Belehnung ist das ein Vorteil, während Käufer mit hoher Hypothek ihre Amortisationsplanung bis 2029 überprüfen und gegebenenfalls eine Online-Immobilienbewertung für Eigentümer in Bern nutzen sollten.
• Lex Koller (BewG) für ausländische Staatsangehörige: Bei einem Ausländeranteil von 25,2 % in der Stadt Bern ist die Rechtslage nach dem Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG) (SR 211.412.41) zentral. In der Schweiz wohnhafte EU/EFTA-Staatsangehörige sowie Personen mit Niederlassungsbewilligung C kaufen Wohneigentum ohne Einschränkung wie Schweizerinnen und Schweizer. Auch Drittstaatsangehörige mit rechtmässigem Wohnsitz in der Schweiz (etwa mit B-Bewilligung) dürfen eine Hauptwohnung an ihrem Wohnort bewilligungsfrei erwerben (Art. 2 Abs. 2 Bst. b BewG). Personen mit Wohnsitz im Ausland hingegen sind bewilligungspflichtig; da die Stadt Bern kein Fremdenverkehrsort mit Ferienwohnungskontingent ist, ist ihnen der Wohnungskauf in Bern praktisch verwehrt.

Ergänzend gilt in der Schweizer Finanzierungspraxis die bekannte Faustregel der Banken: Käuferinnen und Käufer müssen mindestens 20 % Eigenmittel einbringen (wovon mindestens 10 % nicht aus der Pensionskasse, also der 2. Säule, stammen dürfen), und die Tragbarkeit wird mit einem kalkulatorischen Zinssatz von rund 5 % gerechnet. Das Zweitwohnungsgesetz wiederum spielt in der Stadt Bern keine Rolle, da der Zweitwohnungsanteil weit unter der 20-Prozent-Schwelle liegt.

Woher stammen die Zahlen und wie prüft man sie selbst?

Alle Preis- und Mietreihen in diesem Guide stammen aus CASAFARI Area Insights. Über das Produkt Location Lookup wird der Ortsname «Bern» eindeutig auf die Location-ID 3682906 (Bezirk Bern) aufgelöst; abgefragt wurden am 23. Oktober 2026 die quartalsweisen Zeitreihen sale_apartment_psqm und rent_apartment_psqm, jeweils als Durchschnitt der indexierten Angebotspreise in Euro nach Bereinigung um statistische Ausreisser.

Wer die Zahlen für Bern oder umliegende Gemeinden selbst prüfen und aktualisieren möchte, kann sich direkt zur CASAFARI Plattform, um die Abfrage für Bern selbst auszuführen, anmelden und die Gebietsübersicht öffnen. Für Entwicklerinnen, Datenanalysten und Bewertungsabteilungen ist die technische Schnittstelle in der Dokumentation zu Area Insights auf developers.casafari.com (auf Englisch) sowie in der Dokumentation zu Comparables und Bewertung (auf Englisch) offengelegt; jede Abfrage wird transparent über Tokens abgerechnet. Wer eigene KI-Assistenten direkt an die Marktdaten anbinden will, nutzt dafür Casafari MCP: Berner Marktdaten für KI-Agenten.

Die amtliche Gegenprobe bilden die im Text verlinkten Publikationen der Statistik Stadt Bern (Leerwohnungszählung vom 1. Juni 2026, Bevölkerungsstatistik Ende 2025), des Bundesamts für Statistik (IMPI Q2 2026) und des Bundesamts für Wohnungswesen. Wer 2026 in Bern kauft, verkauft oder bewertet, bewegt sich in einem Markt ohne Spekulationsblasen, aber mit chronischer Knappheit: Gute Vorbereitung bei der Tragbarkeit, der rechtzeitige Antrag auf Erlass der Handänderungssteuer beim Grundbuchamt und ein präziser Blick auf die Vergleichspreise über die Area Insights (Gebietsübersicht) für Bern und jede Schweizer Gemeinde sind hier die beste Grundlage.