Immobilienmarkt Chur 2026: Preise, Leerstand, Regeln

Der durchschnittliche Angebotspreis für Eigentumswohnungen in Chur lag im 3. Quartal 2026 bei 8'334,7 €/m² (CASAFARI Area Insights, Angebotspreise aus indexierten Inseraten, Ausreisser ausgeschlossen, keine Transaktionspreise). Nach einem Hoch von 9'399,1 €/m² im 1. Quartal 2026 sind die Angebotspreise zurückgekommen. Entscheidend für Käufer ist weniger der Preis als das Angebot: Im Kanton Graubünden standen am 1. Juni 2026 nur 0,51 % der Wohnungen leer, der tiefste Wert seit rund 30 Jahren. Chur ist ein Erstwohnsitz-Markt; Personen im Ausland können hier ohne Schweizer Wohnsitz bewilligungsrechtlich kaum kaufen (Lex Koller).

Wer im Frühjahr 2026 an einem Samstagmorgen aus dem Domleschg nach Chur fuhr, um am Rhein eine ausgeschriebene 4,5-Zimmer-Wohnung zu besichtigen, stand selten allein im Treppenhaus. Wenn die Maklerin nebenbei erwähnte, dass sich für das Wochenende vierzig weitere Interessenten angemeldet hätten, war das keine Verkaufsrhetorik, sondern der Alltag in einer Kantonshauptstadt, in der der Wohnraum schlicht besetzt ist.

Was kostet eine Eigentumswohnung in Chur heute?

Im 3. Quartal 2026 (Stichtag 01.07.2026, abgefragt am 23.10.2026) verzeichnete Area Insights (Gebietsübersicht) mit den Angebotspreisen für Chur für die Stadt Chur (Location-ID 3684184) einen durchschnittlichen Angebotspreis von 8'334,7 €/m² für Eigentumswohnungen. Bei dieser Zahl handelt es sich ausdrücklich um den Angebotspreis aus indexierten Online-Inseraten nach Ausschluss statistischer Ausreisser, nicht um beurkundete Transaktionspreise.

Über die sechs Quartale hinweg, für die in der Zeitreihe echte Marktbewegungen vorliegen (Q2 2025 bis Q3 2026), lag das Mittel bei rund 8'824 €/m². Den bisherigen Höchststand erreichten die ausgeschriebenen Wohnungen im 1. Quartal 2026 mit 9'399,1 €/m².

Ein wichtiger technischer Hinweis zum Verständnis dieser Reihe: CASAFARI führt die europäischen Gebietsdaten standardmässig in Euro, während der Churer Immobilienmarkt ausschliesslich in Schweizer Franken handelt. Ein Teil jeder ausgewiesenen Bewegung geht daher auf das Wechselkursverhältnis EUR/CHF zurück. Für die Einordnung in Franken empfiehlt es sich, die Werte zum jeweiligen Tageskurs umzurechnen.

Wie haben sich die Angebotspreise seit 2025 bewegt?

Die verlässliche Aufzeichnung der Churer Angebotspreise setzt im 2. Quartal 2025 bei 8'555,9 €/m² ein. (In der Rohdatenreihe vor Q2 2025 wiederholt sich über neun Quartale hinweg ein unveränderter Platzhalterwert von 7'438 €/m², der auf fehlende Datenabdeckung zurückgeht und keinen flachen Markt beschreibt.)

Ab dem Frühjahr 2025 zogen die Angebotspreise in den Inseraten zunächst drei Quartale in Folge an, bevor sie im 2. Quartal 2026 deutlich nachgaben:

Quartal	Ø Angebotspreis (€/m²)	Veränderung zum Vorquartal
Q2 2025	8'555,9 €/m²	Ausgangsquartal
Q3 2025	9'015,0 €/m²	+5,4 %
Q4 2025	9'243,9 €/m²	+2,5 %
Q1 2026	9'399,1 €/m²	+1,7 %
Q2 2026	8'397,7 €/m²	−10,7 %
Q3 2026	8'334,7 €/m²	−0,8 %

Im Jahresvergleich (Q3 2026 gegenüber Q3 2025 mit 9'015,0 €/m²) ergibt sich ein Rückgang von 7,5 %. Gegenüber dem Hoch im 1. Quartal 2026 liegt der Durchschnitt um 11,3 % tiefer, gegenüber dem Ausgangswert im 2. Quartal 2025 beträgt die Differenz lediglich −2,6 % (CASAFARI Area Insights, Q3 2026).

In einer Stadt mit rund 40'000 Einwohnerinnen und Einwohnern ist das vierteljährliche Inseratevolumen überschaubar; die Location-ID ist im System entsprechend als nicht für tiefere analytische Zeitreihen freigegeben (not in_analytics) markiert. Wenn ein einzelnes, hochpreisiges Neubauprojekt abverkauft ist und aus den Portalen verschwindet, sinkt der rechnerische Durchschnitt sofort. Die Zahlen zeigen daher, dass die Angebotspreise vom Frühjahrshoch zurückgekommen sind – nicht aber eine breit abgestützte Marktkorrektur.

Angebotspreise in Euro, Transaktionen in Franken: Warum beide Zahlen stimmen können

Ein Blick auf die amtliche Schweizer Statistik zeigt, wie wichtig die Unterscheidung zwischen Inseratepreisen und tatsächlichen Abschlüssen ist. Laut dem transaktionsbasierten Schweizerischen Wohnimmobilienpreisindex des BFS, Q2 2026 (IMPI, publiziert am 30.07.2026) erreichte der nationale Index im 2. Quartal 2026 einen Stand von 127,7 Punkten (Basis Q4 2019 = 100). Das entspricht einem Anstieg von 0,7 % gegenüber dem Vorquartal und einem Plus von 3,5 % gegenüber dem Vorjahresquartal; bei Eigentumswohnungen allein betrug der Zuwachs 1,6 % zum Vorquartal.

Auf den ersten Blick stehen sich damit −7,5 % im Jahresvergleich der Churer Angebotspreise in Euro (CASAFARI, Q3 2026) und +3,5 % bei den landesweiten Transaktionspreisen in Franken (BFS, Q2 2026) gegenüber. Beide Werte lassen sich problemlos miteinander vereinbaren. Während der IMPI tatsächlich beurkundete Käufe in der gesamten Schweiz in Franken misst, bildet die Churer Serie ab, welche Preisvorstellungen Verkäufer in einer mittelgrossen Alpenstadt zu einem bestimmten Zeitpunkt inserieren – gefiltert durch den Euro-Wechselkurs und eine kleine Stichprobe.

Wer als Eigentümerin oder Eigentümer wissen möchte, wo die eigene Liegenschaft im aktuellen Markt steht, sollte sich deshalb nicht auf einen städtischen Quartalsdurchschnitt stützen. Verlässlicher ist eine objektbezogene Bewertung mit Comparables und Marktstudie, die konkrete Vergleichsobjekte nach Lage, Zustand und Wohnfläche heranzieht, oder ein erster Richtwert über die Online-Immobilienbewertung. Wie sich das Schweizer Preisgefüge im breiteren europäischen Umfeld verhält, beleuchten zudem unsere Trends auf dem Wohnungsmarkt.

Wer kauft in Chur und warum ist das Angebot so knapp?

Chur ist keine Feriendestination, sondern das Arbeits-, Verwaltungs- und Versorgungszentrum Graubündens. Rund um das Rathaus in der Altstadt, die kantonale Verwaltung, die Gerichte, den Hauptsitz der Graubündner Kantonalbank, das Kantonsspital Graubünden sowie die Fachhochschule Graubünden und die Pädagogische Hochschule entsteht eine ganzjährige Nachfrage von Haushalten, die vor Ort leben und arbeiten. Hinzu kommt die Funktion als Verkehrsknoten: Vom Bahnhofplatz fahren die SBB-Intercity-Züge in rund 75 Minuten nach Zürich, während die Rhätische Bahn nach Arosa, ins Engadin und in die Surselva erschliesst; mit der Bahn auf den Hausberg Brambrüesch beginnt das Wander- und Skigebiet direkt am Stadtrand.

Gemäss der Bevölkerungsstatistik der Stadt Chur zählte das städtische Einwohnerregister am 31.12.2025 genau 41'713 Einwohnerinnen und Einwohner – ein Zuwachs von 534 Personen (+1,3 %) innerhalb eines Jahres, getragen von einem Wanderungsgewinn von 625 Personen sowie der Gemeindefusion mit Tschiertschen-Praden am 01.01.2025 (+312 Personen). Nach der eidgenössischen Definition des Bundesamts für Statistik (STATPOP) lag die ständige Wohnbevölkerung am 31.12.2025 provisorisch bei 39'753 Personen, nach 39'177 Ende 2024. Rund 24 % der im städtischen Register geführten Bevölkerung (10'192 Personen per 31.12.2025) sind ausländische Staatsangehörige; da sie ihren Wohnsitz in der Schweiz haben, treten sie am Wohnungsmarkt unter denselben Bedingungen auf wie Schweizer Bürgerinnen und Bürger.

Diesem stetigen Zuzug steht ein beinahe ausgeschöpftes Angebot gegenüber. Wie die Südostschweiz zum Leerstand im Kanton Graubünden auf Basis der eidgenössischen Erhebung im September 2026 berichtete, standen im Kanton am Stichtag 1. Juni 2026 nur noch 962 Wohnungen oder 0,51 % des Bestands leer – der tiefste Wert seit rund 30 Jahren. Auch landesweit ist der Markt eng: Laut der Leerwohnungszählung 2026 des BFS (publiziert am 10.09.2026) sank die Schweizer Leerwohnungsziffer am 1. Juni 2026 zum sechsten Mal in Folge auf 0,93 % (45'493 leere Wohnungen) und fiel damit erstmals unter die Ein-Prozent-Marke; 15 Kantone weisen Werte unter 1 % aus.

Während klassische Zweitwohnungskäufer nach Arosa, Lenzerheide oder Flims ausweichen, suchen in Chur vor allem Bündner Haushalte, Zuzüger aus dem Rheintal und Zürcher Pendler einen Erstwohnsitz. Bei einer kantonalen Leerstandsquote von 0,51 % entscheidet oft der Informationsvorsprung: Über die Immobiliensuche über alle Portale (Property Sourcing) lassen sich sämtliche Ausschreibungen der Stadt gebündelt einsehen, ohne dutzende Einzelseiten abzusuchen.

Welche Regeln und Steuern gelten beim Kauf in Chur?

Wer in Chur Wohneigentum erwirbt, unterliegt einer Reihe von kommunalen, kantonalen und eidgenössischen Bestimmungen, die sich deutlich von den Regeln in den Bündner Ferienorten unterscheiden:

• Handänderungssteuer: Nach Angaben der Stadt Chur zur Handänderungssteuer (Stand 2026) erhebt die Stadt bei Eigentumsübertragungen eine rein kommunale Steuer von 2 % des amtlichen Verkehrswerts beziehungsweise des objektiven Übergangswerts; der Kanton Graubünden selbst erhebt keine eigene Handänderungssteuer. Steuerpflichtig ist die Käuferschaft. Gesetzliche Befreiungen gelten unter anderem bei Erbgang, Schenkung sowie bei Übertragungen zwischen Ehegatten oder zwischen Eltern und Nachkommen. (Wenn ältere Ratgeber im Internet noch einen Satz von 1,5 % nennen, handelt es sich um den veralteten Tarif vor der städtischen Erhöhung im Jahr 2013.)
• Grundstückgewinnsteuer und Finanzierung: Auf Verkäuferseite besteuert der Kanton Graubünden den erzielten Veräusserungsgewinn über die kantonale Grundstückgewinnsteuer, wobei die Steuerlast mit zunehmender Haltedauer sinkt. Bei der Hypothekarfinanzierung wenden Schweizer Banken die marktüblichen Tragbarkeits- und Eigenmittelrichtlinien mit kalkulatorischem Zinssatz an.
• Lex Koller (BewG): Gemäss dem Bundesamt für Justiz zur Lex Koller benötigen Personen mit Wohnsitz im Ausland für den Erwerb von Wohnimmobilien eine Bewilligung, wobei Kontingente für Ferienwohnungen nur in ausdrücklich bezeichneten Fremdenverkehrsorten bestehen. Wer hingegen als Staatsangehöriger eines EU- oder EFTA-Staates seinen rechtmässigen und tatsächlichen Wohnsitz in der Schweiz hat oder über eine Niederlassungsbewilligung C verfügt, gilt nicht als Person im Ausland und erwirbt Wohneigentum in Chur bewilligungsfrei.
• Zweitwohnungsgesetz (ZWG): Anders als die umliegenden Tourismusgemeinden liegt Chur unter dem gesetzlichen Schwellenwert von 20 % Zweitwohnungen. Laut dem Wohnungsinventar und Zweitwohnungsanteil des ARE (Stand März 2025) unterliegt die Stadt damit keinen Baubeschränkungen nach dem ZWG; seit der Fusion zählt auch das ehemalige Gemeindegebiet von Tschiertschen-Praden als Teil von Chur unter die 20-%-Grenze.
• Kommunale Wohnungspolitik: Die Knappheit beschäftigt auch die Stadtpolitik. Wie aus einem Bericht zur Churer Wohnungsinitiative vom Juli 2026 hervorgeht, ist für November 2026 die städtische Volksabstimmung über die Initiative «Für bezahlbare Wohnungen» angesetzt.

Wie lassen sich die Churer Daten selbst abrufen?

Immobilienfachleute, Bewerterinnen und Entwickler können die hier besprochenen Marktdaten direkt über die Schnittstellen von CASAFARI abfragen. Über den Dienst Location Lookup lässt sich der Ortsname «Chur» eindeutig zur Location-ID 3684184 innerhalb der Hierarchie Schweiz › Graubünden › Plessur auflösen.

Mit dieser ID liefert der Endpunkt Area Insights unter der Metrik sale_apartment_psqm die quartalsweisen Angebotspreise pro Quadratmeter. Die vollständige technische Beschreibung der Parameter finden Sie in der Area-Insights-Dokumentation auf developers.casafari.com (englisch) sowie ergänzend für Einzelbewertungen in der Comparables-Dokumentation (englisch). Wer Marktanalysen direkt in sprachgesteuerte Arbeitsabläufe einbinden möchte, nutzt Casafari MCP für KI-Agenten, während Banken, Verwaltungen und grössere Analysehäuser über unsere Daten-Dienste für grössere Datenexporte ganze Zeitreihen in ihre eigenen Systeme übernehmen können.

Abfragen über die API und über MCP werden einheitlich in Tokens abgerechnet. Um eigene Abfragen für Chur oder den Kanton Graubünden zu starten, können Sie direkt ein Konto auf platform.casafari.com anlegen oder sich auf der Produktseite von Area Insights (Gebietsübersicht) mit den Angebotspreisen für Chur einen Überblick über die verfügbaren Marktindikatoren verschaffen.