Immobilien in Davos und Klosters: Preise, Regeln und Zahlen 2026

Im 3. Quartal 2026 lag der durchschnittliche Angebotspreis für Wohnungen in Davos Dorf, Davos Platz, Klosters und Klosters Dorf laut CASAFARI Area Insights bei 18.039,2 €/m², was einem Anstieg von 1,4 % gegenüber dem Vorjahresquartal entspricht. Für Häuser wurden im Schnitt 16.114,5 €/m² verlangt, wobei diese Reihe wegen weniger Inserate stark schwankt. Es handelt sich um Angebotspreise aus indexierten Inseraten in Euro, nicht um beurkundete Handänderungspreise. Geprägt wird der Markt durch das Zweitwohnungsgesetz (58,9 % Zweitwohnungen in Davos) und die Lex Koller.

Stellen Sie sich zwei fast identische 4,5-Zimmer-Wohnungen im selben Mehrfamilienhaus an der Promenade in Davos vor. Gleicher Grundriss, gleicher Blick auf das Jakobshorn, gleicher Ausbaustandard. Dennoch liegt der Angebotspreis der einen Wohnung im oberen Drittel des Marktes, während die andere deutlich günstiger ausgeschrieben ist. Der Grund hat nichts mit der Bausubstanz zu tun, sondern steht im Grundbuch: Die teurere Einheit ist eine sogenannte altrechtliche Wohnung, die vor dem 11. März 2012 bestand und frei als Feriendomizil genutzt werden darf. Die günstigere unterliegt einer Erstwohnungsbeschränkung. Wer den Immobilienmarkt im Landwassertal und im hinteren Prättigau verstehen will, muss deshalb jede Durchschnittszahl im Licht der strengen Regulierungen lesen.

Was kosten Wohnungen und Häuser in Davos und Klosters?

Wer eine Wohnung in den vier zentralen Ortschaften Davos Dorf, Davos Platz, Klosters und Klosters Dorf sucht, sieht sich im 3. Quartal 2026 mit einem durchschnittlichen Angebotspreis von 18.039,2 €/m² konfrontiert (Quelle: CASAFARI Area Insights, abgefragt am 23.10.2026). Gegenüber dem 3. Quartal 2025 mit 17.793,2 €/m² entspricht dies einem moderaten Plus von 1,4 %. Betrachtet man die Entwicklung seit dem 2. Quartal 2025 (16.039,2 €/m²), dem ersten Quartal mit frischen Marktdaten, beträgt der Anstieg 12,5 %. Allerdings liegt der aktuelle Wert 10,4 % unter dem zwischenzeitlichen Höchststand von 20.133,4 €/m², der im 2. Quartal 2026 erreicht wurde.

Bei den Einfamilienhäusern und Chalets zeigt die Datenreihe von CASAFARI Area Insights im 3. Quartal 2026 einen Durchschnitt von 16.114,5 €/m². Das sind 8,1 % weniger als im Vorjahresquartal (17.528,4 €/m² im 3. Quartal 2025). Innerhalb von nur sechs Quartalen bewegte sich dieser Wert in einer weiten Spanne zwischen 15.110,7 €/m² (4. Quartal 2025) und 19.545,5 €/m² (2. Quartal 2026). Diese Ausschläge sind kein Hinweis auf einen volatilen Preisverfall oder plötzliche Wertsteigerungen, sondern ein klassischer Mix-Effekt: Da in diesen Lagen pro Quartal nur sehr wenige Häuser öffentlich inseriert werden, verschiebt bereits das Neuangebot oder der Verkauf eines einzelnen hochpreisigen Chalets den statistischen Mittelwert spürbar.

Für die korrekte Einordnung dieser Kennzahlen sind drei methodische Details entscheidend:

• Angebotspreise statt Transaktionen: Die Zahlen stammen aus der Gebietsübersicht (Area Insights) für Davos und Klosters und bilden die bereinigten Forderungspreise aus öffentlich indexierten Inseraten ab (Ausreisser werden ausgeschlossen), nicht die beim Grundbuchamt beurkundeten Kaufpreise.
• Währungseffekt EUR/CHF: Obwohl Immobilien in Graubünden fast ausschliesslich in Schweizer Franken inseriert und gehandelt werden, führt CASAFARI die europäischen Zeitreihen einheitlich in Euro. Wechselkursschwankungen zwischen Franken und Euro fliessen somit direkt in die ausgewiesenen Quadratmeterpreise ein.
• Räumliche Abgrenzung: Die Auswertung fasst Davos Dorf, Davos Platz, Klosters und Klosters Dorf zusammen. Kleinere Fraktionen wie Wolfgang, Glaris oder Clavadel sind in dieser Reihe nicht enthalten.

Da der Ortsdurchschnitt im dünnen Bündner Markt durch das jeweilige Verhältnis von Erst- zu Zweitwohnungen im aktuellen Angebot verzerrt wird, stützen sich professionelle Marktteilnehmer für konkrete Kauf- oder Verkaufsentscheidungen auf eine objektspezifische Bewertung mit Comparables und Marktstudie.

Wo liegen Davos Dorf, Davos Platz, Klosters und Klosters Dorf – und wer kauft dort?

Obwohl Davos im Landwassertal auf rund 1.560 Metern über Meer und Klosters im Prättigau auf etwa 1.190 Metern in zwei verschiedenen Talschaften liegen, bilden sie über den Wolfgangpass und die Linie der Rhätischen Bahn einen eng verbundenen Wirtschafts- und Freizeitraum. Von der Region Zürich aus sind beide Gemeinden mit dem Auto oder dem Zug in rund zwei Stunden erreichbar, was das Einzugsgebiet der Käuferschaft massgeblich bestimmt.

Die vier untersuchten Ortsteile sprechen dabei unterschiedliche Bedürfnisse an:

• Davos Platz: Das urbane Zentrum mit dem Kongresszentrum, dem Spital, den Einkaufsstrassen und einer dichten Bebauung aus Mehrfamilienhäusern. Hier finden sich sowohl Ferienwohnungen als auch ein grosser Teil des Geschosswohnungsbaus für Einheimische.
• Davos Dorf: Geprägt durch die Talstation der Parsennbahn und die Nähe zum Davosersee sowie zur Langlaufloipe. Die Lagen am See und an den Sonnenhängen gehören zu den gefragtesten Adressen für Zweitwohnungen.
• Klosters (Platz): Ein gewachsener Dorfkern im Chalet-Stil mit ausgeprägter Diskretion, internationalem Renommee und einer extrem niedrigen Fluktuation im Immobilienbestand.
• Klosters Dorf: Ruhiger gelegen, rund um die Talstation der Madrisa-Bergbahnen, besonders bei Familien geschätzt.

Auf der Nachfrageseite treffen drei Gruppen aufeinander. Den grössten Anteil bei den Ferienobjekten stellen Zweitwohnungskäufer aus dem Grossraum Zürich und anderen Deutschschweizer Kantonen. Daneben steht eine kaufkräftige einheimische Bevölkerung: Per Ende Dezember 2024 zählte die Gemeinde laut der Statistik Davos in Zahlen (Gemeinde Davos) genau 12.771 Einwohner, wovon 63,7 % Schweizer Staatsangehörige waren. Durch ganzjährige Arbeitgeber wie das Spital Davos, das WSL-Institut für Schnee- und Lawinenforschung SLF, die AO Foundation sowie Tourismus und Verwaltung herrscht eine stetige Nachfrage nach Erstwohnungen. Als dritte Gruppe treten internationale Käuferinnen und Käufer auf – traditionell aus Deutschland und dem übrigen Europa –, deren Erwerbsmöglichkeiten jedoch durch die Lex Koller eng begrenzt sind.

Wie entwickeln sich die Preise im Vergleich zur übrigen Schweiz?

Stellt man die jüngste Entwicklung der Angebotspreise in Davos und Klosters dem gesamtschweizerischen Markt gegenüber, zeigt sich die Sonderrolle der alpinen Teilmärkte. Während die Angebotspreise im Untersuchungsgebiet im Jahresvergleich bis zum 3. Quartal 2026 bei Wohnungen um 1,4 % zulegten und bei Häusern rechnerisch um 8,1 % nachgaben, verzeichnete der offizielle Wohnimmobilienpreisindex IMPI des BFS, 2. Quartal 2026 (publiziert am 30.07.2026) landesweit einen Anstieg von 3,5 % gegenüber dem Vorjahresquartal auf 127,7 Punkte (Basis 4. Quartal 2019 = 100).

Ein direkter Vergleich dieser Prozentwerte zeigt allerdings nur eine grobe Richtung und keine exakte Marktdifferenz. Der IMPI des Bundesamts für Statistik misst tatsächliche Transaktionspreise in Schweizer Franken über das gesamte Bundesgebiet, während die CASAFARI-Reihe Angebotspreise in Euro für einen sehr kleinen, hochpreisigen Ausschnitt abbildet. Welche allgemeinen Trends auf dem Wohnungsmarkt die Schweiz derzeit bewegen, lässt sich daher nicht eins zu eins auf das obere Preissegment in Graubünden übertragen.

Kennzahl / Index	Wert / Veränderung	Datenbasis und Währung	Stichtag / Quelle
Wohnungen Davos & Klosters	18.039,2 €/m² (+1,4 % zum Vorjahr)	Angebotspreise aus Inseraten, in EUR	Q3 2026, CASAFARI Area Insights
Häuser Davos & Klosters	16.114,5 €/m² (−8,1 % zum Vorjahr)	Angebotspreise aus Inseraten, in EUR	Q3 2026, CASAFARI Area Insights
Schweizerischer IMPI (Gesamtindex)	127,7 Punkte (+3,5 % zum Vorjahr)	Beurkundete Transaktionspreise, in CHF	Q2 2026, Bundesamt für Statistik (BFS)

Für Eigentümerinnen und Eigentümer, die einen Verkauf prüfen, hat die hohe Schwankung der Hausreihe eine klare Konsequenz: Ein kantonaler oder kommunaler Durchschnittswert taugt nicht zur Preisfindung. Ob ein Objekt 15.000 oder über 20.000 €/m² erzielt, hängt von der Mikrolage (Besonnung, unverbaubare Sicht), dem energetischen Zustand und vor allem vom Grundbucheintrag ab.Einen ersten Richtwert liefert die Online-Immobilienbewertung für Eigentümer, die auf realen Vergleichsdaten statt auf pauschalen Ortsmitteln aufbaut.

Zweitwohnungsgesetz und Lex Koller: Was darf man in Davos und Klosters überhaupt kaufen?

Der Immobilienmarkt in Davos und Klosters wird durch zwei Bundesgesetze strukturiert, die das Angebot künstlich verknappen und den Markt in getrennte Segmente teilen.

Das erste Regelwerk ist das Bundesgesetz über Zweitwohnungen (ZWG, SR 702, in Kraft seit 1. Januar 2016). Es untersagt in Gemeinden mit einem Zweitwohnungsanteil von über 20 % die Bewilligung neuer Zweitwohnungen. Beide Gemeinden liegen weit über dieser Schwelle: In Davos werden gemäss dem offiziellen Wohnungsinventar und Zweitwohnungsanteil (ARE) (Publikation 2025 der Gemeinde) 7.592 von insgesamt 12.879 Wohnungen als Zweitwohnungen genutzt, was einer Quote von 58,9 % entspricht; auch Klosters überschreitet die 20-%-Grenze auf der Karte der Zweitwohnungsanteile auf map.geo.admin.ch deutlich.

Für Käufer bedeutet dies konkret:

• Neubauten erhalten im Grundbuch zwingend eine Erstwohnungsbeschränkung. Sie dürfen nur von Personen bewohnt werden, die ihren steuerlichen Hauptwohnsitz in der Gemeinde haben.
• Altrechtliche Wohnungen, die vor dem Stichtag 11. März 2012 rechtmässig bestanden, sind in ihrer Nutzung frei. Sie dürfen weiterhin als Ferienwohnung genutzt, vermietet oder an auswärtige Zweitwohnungskäufer veräussert werden.

Da altrechtliche Erstwohnungen in der Vergangenheit häufig zu lukrativen Ferienwohnungen umgenutzt wurden, schrumpfte das Angebot für Einheimische spürbar. Laut der Wohnraumstrategie der Gemeinde Davos 2023 (publiziert am 14.08.2023) stieg der Zweitwohnungsanteil zwischen 2017 und 2022 von 56,0 % auf 57,6 %, weil in diesem Zeitraum rund 270 altrechtliche Erstwohnungen – etwa 55 pro Jahr – in Zweitwohnungen umgewandelt wurden. Die Gemeinde hat daraufhin eine Überarbeitung ihres kommunalen Zweitwohnungsgesetzes eingeleitet.

Das zweite Nadelöhr ist das Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG, bekannt als Lex Koller). Staatsangehörige aus dem Ausland, die ihren rechtmässigen und tatsächlichen Wohnsitz nicht in der Schweiz haben, benötigen für den Kauf einer Ferienwohnung eine kantonale Bewilligung. Diese wird nur in ausgewiesenen Tourismusgemeinden und nur im Rahmen eines streng limitierten kantonalen Jahreskontingents erteilt. Wer hingegen als Bürger eines EU- oder EFTA-Staates seinen Hauptwohnsitz in der Schweiz hat oder über eine Niederlassungsbewilligung C verfügt, ist beim Immobilienkauf Schweizer Staatsangehörigen gleichgestellt.

Interessenten mit Wohnsitz im Ausland sollten zudem die politische Entwicklung im Auge behalten: Der Bundesrat hat vom 15. April bis zum 15. Juli 2026 eine Vernehmlassung zur Revision der Lex Koller beim Bundesamt für Justiz durchgeführt. Zur Diskussion stehen unter anderem eine Bewilligungspflicht für Drittstaatsangehörige beim Erwerb einer Hauptwohnung sowie weitere Einschränkungen beim Kauf von Ferienwohnungen durch Personen im Ausland. Noch ist diese Verschärfung nicht in Kraft. In der Praxis empfiehlt es sich zwingend, vor der Unterzeichnung eines Reservationsvertrags beim zuständigen Grundbuchamt zu prüfen, ob die Wohnung zweifelsfrei altrechtlich ist und – bei Käufern im Ausland – ob ein Lex-Koller-Kontingent zur Verfügung steht.

Welche Steuern und Nebenkosten fallen beim Kauf an?

Neben dem eigentlichen Kaufpreis müssen Käuferinnen und Käufer in Graubünden mit klar geregelten Transaktionskosten rechnen. Der grösste Posten ist die Handänderungssteuer, die im Kanton Graubünden als reine Gemeindesteuer ausgestaltet ist und kantonal auf maximal 2 % begrenzt wird (BR 720.200 Art. 12). Sowohl Davos als auch Klosters schöpfen diesen Rahmen voll aus:

• In Davos beträgt die Handänderungssteuer gemäss dem Steuergesetz der Gemeinde Davos (in Kraft seit 1. Januar 2021) glatte 2 % des Kaufpreises; veranlagt wird sie durch das Grundbuchamt Davos.
• In Klosters liegt der Satz gemäss Art. 4 des Gemeindesteuergesetz Klosters (Fassung vom 20. Oktober 2020) ebenfalls bei 2 % des Kaufpreises, veranlagt durch das Grundbuchamt Klosters.

Üblicherweise wird die Handänderungssteuer vertraglich der Käuferschaft auferlegt. Hinzu kommen die Notariats- und Grundbuchgebühren nach kantonalem Tarif. Auf Verkäuferseite fällt bei einer Veräusserung mit Wertzuwachs die kantonale Grundstückgewinnsteuer an, deren Satz sich nach der Höhe des Gewinns und der Besitzdauer richtet; die genaue Berechnung für den Einzelfall gibt die kantonale Steuerverwaltung Graubünden vor.

Bei der Finanzierung gelten für Zweitwohnungen strengere Massstäbe als für das selbstbewohnte Eigenheim am Hauptwohnsitz. Während bei Erstwohnungen mindestens 20 % Eigenmittel vorgeschrieben sind, verlangen Schweizer Banken bei Ferienobjekten in der Regel eine deutlich höhere Eigenkapitalquote, und Gelder aus der beruflichen Vorsorge (Pensionskasse) oder der Säule 3a dürfen für Zweitwohnungen nicht bezogen werden. Zudem muss die Tragbarkeit zu einem kalkulatorischen Zinssatz inklusive der bestehenden Verpflichtungen am Hauptwohnsitz gegeben sein.

Für Käufer, die ihren steuerlichen Hauptwohnsitz in die Berge verlegen möchten, lohnt sich ein Blick auf die laufende Steuerbelastung: Die Gemeinde Klosters hat ihren Gemeindesteuerfuss nach einer Urnenabstimmung vom 17. Dezember 2023 von 90,2 % auf 78 % der einfachen Kantonssteuer gesenkt; im Oktober 2026 war im Gemeinderat zudem eine Motion für eine weitere Senkung auf 72 % hängig (Quelle: Gemeinde Klosters, Gemeinde in Zahlen). Für klassische Zweitwohnungsbesitzer mit Steuerdomizil im Unterland ist dieser Satz nur am Rande relevant, da sie am Ferienort lediglich für das dort gebundene Immobilienvermögen und den Eigenmietwert (beziehungsweise allfällige Mieterträge) steuerpflichtig sind.

Wie liest man die Zahlen richtig – und woher kommen sie?

Ein transparenter Blick auf die Datenqualität schützt vor Fehlentscheidungen. Die hier gezeigten Preisreihen von CASAFARI Area Insights weisen für den Zeitraum vom 1. Quartal 2023 bis zum 1. Quartal 2025 über neun Quartale hinweg exakt denselben Wert aus (14.278,7 €/m² für Wohnungen und 19.018,0 €/m² für Häuser). Dies bedeutet nicht, dass die Preise in Davos und Klosters zwei Jahre lang stillstanden, sondern markiert einen Zeitraum ohne neue Datenlieferungen in dieser spezifischen Reihe. Echte, auswertbare Quartalsbewegungen liegen erst ab dem 2. Quartal 2025 vor. Da somit nur sechs aktive Quartale zur Verfügung stehen, lassen sich aus dieser Reihe keine Mehrjahrestrends ableiten. Ebenso liegt für diese vier Ortschaften keine belastbare Mietpreisreihe vor, weshalb wir bewusst auf jegliche Schätzung von Bruttorenditen verzichten.

Technisch basieren die Auswertungen auf der Datenbank von CASAFARI. Über den Dienst Location Lookup werden die vier Teilmärkte über ihre eindeutigen Location-IDs zusammengeführt: Davos Dorf (3684205), Davos Platz (3684209), Klosters (3684219) und Klosters Dorf (3684220). Entwicklerinnen und Datenanalysten, die diese Zeitreihen direkt in eigene Modelle einbinden möchten, finden die genaue Struktur der Abfragen in der Dokumentation zu Area Insights (auf Englisch) sowie für Einzelbewertungen in der Dokumentation zu Comparables und Bewertung (auf Englisch). Über Casafari MCP lassen sich diese Marktdaten zudem direkt in KI-gestützte Arbeitsabläufe integrieren; das Abrufen der Daten über die Schnittstellen wird nach Tokens abgerechnet.

Der Preis-Ticker am Anfang dieser Seite wird wöchentlich aktualisiert und weist jeweils das aktuell gültige Datenquartal aus. Wenn Sie als Maklerin, Bewerter oder Kaufinteressent nicht nur den statistischen Durchschnitt sehen, sondern die konkreten Liegenschaften hinter diesen Zahlen prüfen möchten, bietet Ihnen die Immobiliensuche (Property Sourcing) über alle Inserate den vollständigen Überblick über das laufende Angebot im Prättigau und im Landwassertal. Wer eigene Marktanalysen erstellen oder die API testen möchte, kann direkt ein CASAFARI-Konto auf platform.casafari.com anlegen.