Immobilienpreise Gstaad und Saanen: Markt, Preise, Regeln

In der Gemeinde Saanen, zu der Gstaad gehört, lag der durchschnittliche Angebotspreis im 3. Quartal 2026 laut Area Insights für die Gemeinde Saanen bei 16'202.4 €/m² für Wohnungen und 21'551.6 €/m² für Häuser (Angebotspreise aus indexierten Inseraten, keine Transaktionspreise, dünne Datenbasis). Das Luxussegment in Gstaad selbst liegt weit darüber: Die UBS schätzt Ende 2025 rund CHF 45'000/m², Platz zwei in der Schweiz nach St. Moritz. Viele Verkäufe laufen off-market, während Lex Koller und das Zweitwohnungsgesetz das Angebot streng begrenzen.

Ein Ehepaar aus Zürich steht im Januar vor einem Holzchalet am Oberbort in Gstaad. Das Haus war auf keinem Immobilienportal ausgeschrieben. Als die beiden den Makler fragen, was der Quadratmeter hier oben eigentlich koste, zögert dieser einen Moment. Die ehrliche Antwort im Saanenland hängt davon ab, welche Statistik man aufschlägt – und ob ein Objekt frei als Zweitwohnung genutzt werden darf oder unter die strengen Auflagen für Ortsansässige fällt.

Was kostet ein Quadratmeter in Gstaad und Saanen?

Für die gesamte politische Gemeinde Saanen (Location-ID 3683029) weist CASAFARI Area Insights im 3. Quartal 2026 (abgefragt am 23. Oktober 2026) einen durchschnittlichen Angebotspreis von 16'202.4 €/m² für Eigentumswohnungen und 21'551.6 €/m² für Häuser aus. Diese Werte stammen aus öffentlich indexierten Inseraten, die in Schweizer Franken ausgeschrieben und für die europäische Vergleichbarkeit in Euro umgerechnet wurden; statistische Ausreisser sind ausgeschlossen. Es handelt sich ausdrücklich um Angebotspreise, nicht um beurkundete Kaufpreise aus dem Grundbuch.

Ein Blick auf die Quartalsveränderungen zeigt, warum Daten in einem so kleinen und hochpreisigen Markt mit Vorsicht gelesen werden müssen. Bei den Wohnungen liegt der Wert von 16'202.4 €/m² im 3. Quartal 2026 um 6.4 % unter dem Vorjahresquartal (17'309.1 €/m² in Q3 2025) und um 11.7 % unter dem 2. Quartal 2025 (18'357.0 €/m²). Bei den Häusern steht im 3. Quartal 2026 ein Durchschnitt von 21'551.6 €/m² gegenüber 23'026.9 €/m² im 4. Quartal 2025, dem ersten verfügbaren Datenpunkt dieser Reihe – ebenfalls ein rechnerisches Minus von 6.4 % über lediglich vier Quartale. Diese Schwankungen dokumentieren keinen Preisrückgang am Markt, sondern spiegeln den reinen Angebotsmix wider: Kommen in einem Quartal drei Wohnungen in Saanen-Dorf statt an der Gstaader Promenade auf die Portale, sinkt der rechnerische Schnitt sofort.

Eine weitere Besonderheit zeigt sich in der Historie der Wohnungsdaten: Von Q1 2023 bis Q1 2025 steht in der Zeitreihe neunmal exakt derselbe Wert von 18'931.1 €/m². Das bedeutet nicht, dass der Markt über zwei Jahre stillstand, sondern dass für diese Quartale keine ausreichende Zahl neuer Inserate für eine frische Berechnung vorlag; das Diagramm weist diese Strecke deshalb transparent als Datenlücke aus.

Die Gegenprobe mit den offiziellen Transaktionsindizes des Bundes und Bankenstudien bestätigt, dass die Preise in den Schweizer Alpen keineswegs nachgeben. Laut dem Wohnimmobilienpreisindex des BFS vom 2. Quartal 2026 (publiziert am 30. Juli 2026) erreichte der landesweite Index 127.7 Punkte (Basis Q4 2019 = 100), was einem Anstieg von 0.7 % gegenüber dem Vorquartal und 3.5 % gegenüber dem Vorjahr entspricht (Einfamilienhäuser −0.4 % q/q, Eigentumswohnungen +1.6 % q/q). Wie sich dies in das Gesamtbild einfügt, erläutern unsere Analysen zu den Trends auf dem Schweizer Wohnungsmarkt. Für die alpinen Spitzenlagen misst der UBS Luxury Property Focus 2026 (publiziert am 6. Mai 2026) im Jahr 2025 ein Preisplus von 6 % und über fünf Jahre einen Zuwachs von rund 40 %.

Wo liegt Gstaad, und was gehört alles zur Gemeinde Saanen?

Wer im Grundbuch nach Gstaad sucht, findet den Namen als Ortsteil innerhalb der politischen Einwohnergemeinde Saanen im Verwaltungskreis Obersimmental-Saanen des Kantons Bern, direkt an der Sprachgrenze zum waadtländischen Pays-d'Enhaut. Zur Gemeinde Saanen gehören neben dem Hauptort Saanen und dem weltbekannten Dorf Gstaad unter anderem auch Schönried und Saanenmöser. Die benachbarten Orte Gsteig und Lauenen bilden hingegen eigenständige politische Gemeinden und sind in der CASAFARI-Location 3683029 für Saanen nicht enthalten.

Die Erreichbarkeit verbindet alpine Abgeschiedenheit mit internationaler Anbindung: Die Montreux-Berner Oberland-Bahn (MOB) führt direkt ab Montreux ins Tal, mit dem Auto dauert die Fahrt ab dem Flughafen Genf rund zwei Stunden, und über Spiez oder Bulle besteht Anschluss an das Schweizer Autobahnnetz. Wintersportler nutzen die Teilgebiete Eggli, Wispile, Rinderberg–Saanersloch–Horneggli sowie den nahegelegenen Glacier 3000.

Demografisch zeigt sich die Struktur eines ausgeprägten Ferienorts. Am 31. Dezember 2024 zählte das Bundesamt für Statistik (BFS, via citypopulation.de) eine ständige Wohnbevölkerung von 6'924 Personen (provisorisch 6'966 Ende 2025). Dem stehen laut der Aufstellung Gemeinde Saanen in Zahlen in der Hochsaison rund 30'000 anwesende Personen im Saanenland gegenüber; der Ausländeranteil der ständigen Bevölkerung lag 2023 bei 36 % (zum Vergleich: 12.7 % im Jahr 1970 und 20 % im Jahr 2000). Innerhalb der Gemeinde folgen die Mikrolagen einer klaren Hierarchie: Das Oberbort und die unmittelbare Umgebung der autofreien Promenade in Gstaad bilden die absolute Preisspitze, während das historische Dorf Saanen, Schönried und das sonnige Plateau von Saanenmöser einen deutlich höheren Anteil an Schweizer Käuferinnen und Käufern ausweisen.

Warum sind die CASAFARI-Durchschnitte nur die halbe Wahrheit?

Ein gemeindeweiter Durchschnitt aus Online-Inseraten fasst eine Dreizimmerwohnung für Einheimische in Saanen und ein frei veräußerbares Chalet in Schönried in einer einzigen Zahl zusammen. Das eigentliche Spitzensegment in Gstaad wird jedoch überwiegend diskret über persönliche Netzwerke, Anwälte, Family Offices und spezialisierte Maklerhäuser vermittelt. Weil diese Objekte kaum je auf öffentlichen Portalen erscheinen, bildet jede inseratbasierte Statistik den oberen Rand des Marktes unvollständig ab.

Wie weit die Schere auseinandergeht, belegen die Erhebungen der Grossbank UBS:

Marktsegment / Quelle	Gemessener Preis pro m²	Stichtag / Zeitraum	Art der Messung
CASAFARI Area Insights (Wohnungen, Saanen)	16'202.4 €/m²	Q3 2026	Angebotspreise aus Portalinseraten
CASAFARI Area Insights (Häuser, Saanen)	21'551.6 €/m²	Q3 2026	Angebotspreise aus Portalinseraten
UBS Alpine Property Focus (Ferienwohnungen Gstaad)	ca. CHF 25'000/m²	Ende 2025	Gehobenes Segment, Marktstudie
UBS Luxury Property Focus (Luxussegment Gstaad)	ca. CHF 45'000/m²	Ende 2025	Topsegment (Spitzen über CHF 100'000/m²)

Laut dem UBS Luxury Property Focus 2026 kostet der Quadratmeter im Gstaader Luxussegment Ende 2025 im Schnitt rund CHF 45'000. Damit teilt sich Gstaad den zweiten Platz in der Schweiz mit Verbier, knapp hinter St. Moritz mit rund CHF 52'000/m²; bei einzelnen Abschlüssen in Bestlagen werden über CHF 100'000/m² bezahlt. Betrachtet man das breitere gehobene Segment der Zweitwohnungen, führt Gstaad laut dem UBS Alpine Property Focus 2026 (publiziert am 4. Juni 2026) mit rund CHF 25'000/m² das Ranking als teuerster Ferienwohnungsmarkt der gesamten Alpen vor der Region Engadin/St. Moritz (rund CHF 24'000/m²) an; insgesamt legten alpine Ferienwohnungen 2025 um 4 % zu.

Innerhalb der CASAFARI-Daten zeigt sich ein stabiler struktureller Abstand zwischen den Objektarten: Mit 21'551.6 €/m² lagen Häuser und Chalets im 3. Quartal 2026 rund 33 % über dem Quadratmeterpreis von Wohnungen (16'202.4 €/m²). In allen vier Quartalen, in denen beide Reihen vorliegen, bleibt dieser deutliche Aufschlag für freistehende Liegenschaften bestehen.

Zudem sollten Leserinnen und Leser den Währungseffekt beachten: Da Schweizer Immobilien in Franken inseriert, in der Datenbank aber in Euro geführt werden, hebt eine Aufwertung des Schweizer Frankens die ausgewiesenen Eurowerte an, selbst wenn die lokalen Frankenpreise unverändert bleiben. Eine Bruttomietrendite lässt sich für die Gemeinde Saanen nicht seriös ausweisen, da für die Location-ID 3683029 keine Mietpreisserie vorliegt. Wer die Ausgangsdaten selbst prüfen möchte, sieht im folgenden Ausschnitt die wöchentlich aktualisierte Ansicht aus der Plattform.

Wer kauft im Saanenland, und was treibt die Nachfrage?

Die Nachfrage im Saanenland ruht auf mehreren Säulen, die auf ein gesetzlich eingefrorenes Angebot treffen. Im obersten Segment der Chalets in Gstaad kaufen seit Jahrzehnten vermögende Familien aus Westeuropa, Grossbritannien, den Golfstaaten, Nordamerika und zunehmend aus Asien. Die UBS beschreibt diese Käuferschaft als wenig preissensibel; für das Jahr 2026 erwartet die Bank im Schweizer Luxussegment nach einem Plus von 3 % im Jahr 2025 zwar eine langsamere Gangart als im Gesamtmarkt, doch die strukturellen Treiber bleiben intakt.

Dazu zählt der starke Vermögenszuwachs im Inland: Laut UBS gab es zuletzt rund 50 % mehr Steuerpflichtige in der Schweiz mit einem Vermögen von über CHF 10 Millionen als noch im Jahr 2019. Viele dieser Käuferinnen und Käufer aus Genf, Lausanne, Bern, Basel und Zürich suchen in Saanen, Schönried oder Saanenmöser eine wertbeständige Zweitwohnung oder verlegen ihren steuerlichen Hauptwohnsitz ganz in die Berggemeinde. Angezogen werden sie von der politischen Stabilität, der Sicherheit des Schweizer Frankens und einer Ganzjahres-Infrastruktur mit dem Gstaad Palace und weiteren Fünfsternehäusern, dem Gstaad Menuhin Festival, dem Tennisturnier Swiss Open sowie dem traditionsreichen Winter-Campus des Institut Le Rosey.

Gleichzeitig besteht eine erhebliche, oft unterversorgte Nachfrage nach bezahlbarem Erstwohnungsraum durch Einheimische und Mitarbeitende des Gastgewerbes – ein Spannungsfeld, das die kommunale Baupolitik direkt prägt.

Welche Regeln gelten: Lex Koller, Zweitwohnungsgesetz, Erstwohnungsanteil

Kein Immobilienkauf in Gstaad oder Saanen lässt sich ohne Prüfung von drei ineinandergreifenden Rechtsgrundlagen auf Bundes-, Kantons- und Gemeindeebene durchführen.

1. Lex Koller (BewG) für Personen im Ausland: Wer weder das Schweizer Bürgerrecht noch eine Niederlassungsbewilligung C besitzt und seinen rechtmässigen und tatsächlichen Wohnsitz nicht in der Schweiz hat (was auch auf Staatsangehörige aus Deutschland oder Österreich mit Wohnsitz im Heimatland zutrifft), gilt als Person im Ausland. Nach den Vorgaben, die der Kanton Bern zum Grundstückerwerb durch Personen im Ausland vollzieht, ist der Kauf einer Ferienwohnung oder einer Wohneinheit in einem Apparthotel nur in behördlich bezeichneten Fremdenverkehrsgemeinden nach Anhang 1 EG BewG möglich – wozu die Gemeinde Saanen gehört. Zuständig für die Bewilligung ist das Regierungsstatthalteramt im Rahmen eines begrenzten kantonalen Jahreskontingents. Schweizweit sieht der Bund höchstens 1'500 solcher Bewilligungen pro Jahr vor, wobei die Kantone zwischen 2016 und 2025 laut comparis.ch im Schnitt rund 796 Einheiten jährlich zuteilten. Gemäss dem UBS-Ratgeber zur Lex Koller ist der Erwerb auf eine einzige Einheit pro Person beschränkt, die Nettowohnfläche darf in der Regel 200 m² und die Grundstücksfläche 1'000 m² nicht überschreiten, und eine ganzjährige Vermietung an Dritte ist untersagt. Eine Verschärfung der Lex Koller wurde vom Bundesrat vorgeschlagen und befindet sich in der politischen Diskussion. Wichtig zudem: Der Kauf einer Liegenschaft verleiht in der Schweiz keinerlei Aufenthaltsbewilligung.

2. Zweitwohnungsgesetz (ZWG): Seit dem Inkrafttreten des Bundesgesetzes über Zweitwohnungen im Jahr 2016 dürfen in Gemeinden mit einem Zweitwohnungsanteil von über 20 % grundsätzlich keine neuen Zweitwohnungen mehr bewilligt werden. Saanen liegt weit über dieser Schwelle: Im ersten eidgenössischen Inventar des ARE vom März 2017 (berichtet durch Der Bund) wies die Gemeinde einen Zweitwohnungsanteil von 51.15 % auf, wie auch das jährlich aktualisierte Wohnungsinventar und Zweitwohnungsanteil des ARE für den gesamten Verwaltungskreis Obersimmental-Saanen bestätigt. Entscheidend für Käufer ist der Status als «altrechtliche Wohnung»: Liegenschaften, die vor dem 11. März 2012 rechtmässig bestanden oder rechtskräftig bewilligt waren, behalten ihre freie Nutzbarkeit und dürfen weiterhin als Zweitwohnung gehandelt werden. Diese gesetzliche Deckelung erklärt die hohen Preise für altrechtlichen Bestand.

3. Erstwohnungsanteil im Baureglement Saanen: Selbst bei bestehenden oder neu erstellten Bauten greift oft das kommunale Recht. Das Baureglement der Gemeinde Saanen (beschlossen am 15. März 2019, nachgeführt bis 13. Januar 2021) definiert für zahlreiche Wohn- und Kernzonen mit der Bezeichnung «W/K xy-z %» einen verbindlichen Flächenanteil für Ortsansässige (Erstwohnungsanteil), verbreitet in der Höhe von 70 % oder 100 %, ergänzt um einen Nutzungsbonus für Gebäude mit 100 % Erstwohnungen. Vor jedem Kaufangebot sind deshalb der ÖREB-Kataster des Kantons Bern und die öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkungen im Grundbuch zwingend zu prüfen.

Welche Steuern und Nebenkosten fallen im Kanton Bern an?

Beim Erwerb einer Liegenschaft in Gstaad oder Saanen fällt die kantonale Handänderungssteuer beim Kantonalen Grundbuchamt Bern an. Sie beträgt 1.8 % der Gegenleistung (des beurkundeten Kaufpreises) und wird bei der Grundbuchanmeldung von der Käuferschaft geschuldet (Handänderungssteuergesetz BSG 215.326.2, Stand 1. April 2023). Zwar sieht der Kanton Bern nach Art. 11a–11c HStG eine Stundung und nach zwei Jahren ununterbrochener Selbstnutzung einen Erlass der Steuer auf den ersten CHF 800'000 des Kaufpreises vor – dieses Privileg gilt jedoch ausschliesslich für den ganzjährig selbstbewohnten Hauptwohnsitz. Wer ein Chalet für CHF 10 Millionen als Zweitwohnung erwirbt, zahlt die vollen 1.8 %, also CHF 180'000 Handänderungssteuer, zuzüglich der tariflichen Notariats- und Grundbuchgebühren.

Bei den laufenden Steuern steht ein Systemwechsel bevor. Am 28. September 2025 haben Volk und Stände die Abschaffung des Eigenmietwerts samt der Verfassungsänderung zur Objektsteuer mit 57.7 % Ja-Stimmen angenommen. Gemäss der Mitteilung der ESTV zur Inkraftsetzung der Eigenmietwert-Reform 2029 hat der Bundesrat am 1. April 2026 das Inkrafttreten auf den 1. Januar 2029 festgelegt. Bis Ende 2028 gilt das bisherige Recht, wonach der fiktive Mietwert der Ferienwohnung als Einkommen versteuert wird, im Gegenzug aber Unterhaltskosten und Schuldzinsen abzugsfähig sind. Ab 2029 entfällt der Eigenmietwert auch für Zweitwohnungen; im Gegenzug erhalten die Kantone das Recht, eine besondere Objektsteuer auf überwiegend selbstgenutzten Zweitliegenschaften einzuführen. Ob und in welcher Form der Kanton Bern davon Gebrauch macht, ist derzeit noch offen. Unabhängig davon bleiben die jährliche Vermögenssteuer auf dem amtlichen Wert, die kommunale Liegenschaftssteuer der Gemeinde Saanen sowie bei einem späteren Verkauf die kantonale Grundstückgewinnsteuer bestehen. Bei der Finanzierung verlangen Schweizer Banken für Zweit- und Ferienwohnungen regelmässig deutlich höhere Eigenmittel als bei einem Hauptwohnsitz.

Wie bewertet man ein Chalet, das nie auf einem Portal war?

Wenn in einer Gemeinde nur wenige Dutzend Objekte pro Jahr öffentlich ausgeschrieben werden und die Preisspanne vom einheimischen Studio bis zum Prestige-Chalet am Oberbort reicht, taugt ein Gemeindedurchschnitt als Orientierungsrahmen, aber nicht als Einzelbewertung. Eigentümer, Makler und Kaufinteressenten kombinieren deshalb mehrere Datenebenen.

Den statistischen Rahmen nach Objekttyp und Quartal liefert Area Insights für die Gemeinde Saanen. Für die konkrete Preiseinschätzung eines einzelnen Hauses ziehen Fachleute unsere Bewertung mit Comparables und Marktstudie heran: Damit lassen sich aktive und historische Inserate im Saanenland nach exakter Mikrolage, Wohnfläche, Grundstücksgrösse und Zustand filtern, inklusive der tatsächlichen Angebotsdauer und allfälliger Preiskorrekturen während der Vermarktungszeit. Weil jedes neu aufgeschaltete Objekt mit altrechtlichem Zweitwohnungsstatus selten ist, überwachen Suchmandate den Markt lückenlos über Property Sourcing über alle Portale und Maklerseiten. In der Beratungspraxis vor Ort werden diese Angebotsdaten stets mit dem amtlichen Wert, dem Grundbuchauszug und den Erfahrungswerten aus beurkundeten Vergleichsverkäufen abgeglichen.

Family Offices, Banken und Datenteams, die alpine Märkte systematisch verfolgen, können dieselben Zeitreihen und Vergleichsobjekte direkt in ihre eigenen Analysemodelle einbinden. Den technischen Zugriff beschreiben die Dokumentation von Area Insights (englisch) sowie die Dokumentation zu Comparables und Bewertung (englisch); wer mit KI-gestützten Workflows arbeitet, bindet die Schnittstellen über Casafari MCP für eigene Auswertungen an (die Abfragen werden nach Tokens abgerechnet). Um die aktuellen Daten für Saanen, Schönried und Gstaad selbst abzurufen, können Sie jederzeit ein CASAFARI-Konto auf platform.casafari.com eröffnen.