Immobilienmarkt Schaffhausen: Preise, Nachfrage und Regeln 2026

Eigentumswohnungen in der Stadt Schaffhausen werden im dritten Quartal 2026 im Schnitt zu 7.473,6 €/m² angeboten (CASAFARI Area Insights, Angebotspreise aus indexierten Inseraten, Ausreisser ausgeschlossen, keine Transaktionspreise; Serie in Euro, der Markt handelt in Franken). Seit dem zweiten Quartal 2025 liegt das Plus bei 2,3 %, gegenüber dem Vorquartal ergibt sich ein Rückgang um 1,7 %, während die Schweizer Transaktionspreise laut Bundesamt für Statistik (IMPI, Q2 2026) um 3,5 % im Jahresvergleich zulegten. Die Leerwohnungsziffer im Kanton beträgt 0,84 % (1. Juni 2026), eine Handänderungssteuer gibt es nicht.

Wer in Zürich-Oerlikon oder Winterthur das zwölfte Besichtigungsdossier beiseitelegt, sitzt irgendwann im Zug nach Norden. Nach rund 40 Minuten steigt man am Bahnhof Schaffhausen aus und geht in wenigen Schritten hinunter an den Rhein. Die eigentliche Überraschung für Kaufinteressenten aus dem Grossraum Zürich ist dabei selten die historische Altstadt mit ihren Erkern, sondern der Blick auf das Preisblatt pro Quadratmeter und die Tatsache, dass der Kanton bei der Beurkundung keine Handänderungssteuer verlangt.

Was kosten Eigentumswohnungen in Schaffhausen?

Im dritten Quartal 2026 (Quartalsbeginn 1. Juli 2026, abgefragt am 23. Oktober 2026) liegt der durchschnittliche Angebotspreis für Eigentumswohnungen in der Stadt Schaffhausen laut CASAFARI Area Insights (Location-ID 3684980) bei 7.473,6 €/m². Wichtig für die Einordnung: Es handelt sich um Angebotspreise aus indexierten Inseraten ohne Ausreisser, nicht um beurkundete Transaktionspreise aus dem Grundbuch. Zudem wird die Zeitreihe in Euro geführt, obwohl der lokale Markt in Schweizer Franken abrechnet; Wechselkursschwankungen zwischen Franken und Euro erzeugen in der Kurve also zusätzliches Rauschen.

Für Haushalte und Makler aus der Deutschschweiz dient dieser Wert als solider Richtwert, ersetzt jedoch keinen objektbezogenen Taxwert. Das Preisniveau für Stockwerkeigentum liegt spürbar unter den Werten, die in der Stadt Zürich, an den Zürcher Seegemeinden oder in Winterthur aufgerufen werden. Wie sich der Wert aus den laufenden Inseraten zusammensetzt und wie sich Nachbargemeinden verhalten, lässt sich direkt in der Gebietsübersicht von Area Insights nachvollziehen.

Wie haben sich die Preise seit 2025 entwickelt?

Ein Blick auf die historische Reihe verlangt Transparenz über die Datenlage. Von Q1 2023 bis Q1 2025 weist die Datenbank für die Stadt Schaffhausen über neun Quartale hinweg unverändert denselben Wert von 6.964,8 €/m² aus. Das dokumentiert keinen jahrelang stillstehenden Markt, sondern eine Lücke in der damaligen Datenabdeckung. Echte Quartalsbewegungen sind für diesen Standort erst ab dem zweiten Quartal 2025 erfasst.

Setzt man Q2 2025 (7.303,1 €/m²) als Basiswert 100, steht der Index im dritten Quartal 2026 bei 102,3 (+2,3 % oder +170,5 €/m²). Gegenüber dem zweiten Quartal 2026 (7.604,3 €/m²) gaben die Angebotspreise um 1,7 % (-130,7 €/m²) nach. Im direkten Jahresvergleich zu Q3 2025 (8.552,7 €/m²) stünde rechnerisch ein Minus von 12,6 % zu Buche, doch dieser Wert aus dem Sommer 2025 ist ein klarer Ausreisser nach oben, ausgelöst durch eine kleine Stichprobe und einen vorübergehend hochpreisigen Angebotsmix. In den letzten vier Quartalen bewegten sich die Angebotspreise in einem engen Band zwischen 7.473,6 und 7.727,8 €/m².

Während die Schaffhauser Angebotspreise seit Ende 2025 also weitgehend seitwärts tendieren, legt der Schweizer Gesamtmarkt bei den tatsächlichen Abschlüssen weiter zu. Laut dem transaktionsbasierten Wohnimmobilienpreisindex IMPI des Bundesamts für Statistik vom Q2 2026 (veröffentlicht am 30. Juli 2026) erreichte der nationale Index 127,7 Punkte (Basis Q4 2019 = 100), was einem Anstieg von 0,7 % gegenüber dem Vorquartal und 3,5 % gegenüber dem Vorjahr entspricht. Eigentumswohnungen verteuerten sich schweizweit um 1,6 % zum Vorquartal, in kleinen Städten ausserhalb grosser Agglomerationen sogar um 1,8 %. Eine breitere Einordnung dieser Dynamik bieten unsere laufenden Analysen zu den Trends auf dem Wohnungsmarkt.

Wer kauft in Schaffhausen, und warum gerade jetzt?

Schaffhausen funktioniert als klassischer Eigentümer- und Pendlermarkt, nicht als Ferienwohnungsmarkt. Die Anbindung gibt den Takt vor: Mit der Bahn sind es rund 40 Minuten bis Zürich Hauptbahnhof, mit dem Auto rund 45 Kilometer bis zum Flughafen Zürich. Viele Kaufinteressenten sind Haushalte aus dem Raum Zürich und Winterthur, die im engeren Ballungsraum kein bezahlbares Wohneigentum mehr finden.

Das schlägt sich in der Demografie nieder. Laut den Schaffhauser Nachrichten unter Berufung auf das kantonale Volkswirtschaftsdepartement wuchs der Kanton per 31. Dezember 2025 auf 90.285 Einwohner (+1,56 % gegenüber 2024). Die Stadt Schaffhausen selbst zählte Ende 2025 provisorisch 39.224 Einwohner (Bundesamt für Statistik via citypopulation.de).

Auf der Käuferseite dominieren einheimische Selbstnutzer: Familien, die aus der Mietwohnung ins Eigentum wechseln, sowie lokale Haushalte, die im Alter ein Einfamilienhaus im Umland verkaufen und eine barrierearme Neubauwohnung nahe Bahnhof oder Rhein beziehen. Der Ausländeranteil in der Stadt lag 2023 laut städtischer Statistik bei 30,65 %, wobei deutsche Staatsangehörige mit 2.707 Personen (7 % der Gesamtbevölkerung) vor Italienern (1.237), Kosovaren (676) und Türken (668) die grösste Gruppe stellten (schaffhausen24.ch). Durch die Grenze zu Baden-Württemberg mit den Nachbarzentren Singen und Konstanz sowie internationale Firmensitze im Kanton zieht der Standort regelmässig EU-Fachkräfte an. Private Renditekäufer für einzelne Eigentumswohnungen treten hingegen selten auf; das Anlagegeschäft konzentriert sich auf institutionelle Investoren und Bestandshalter von Mehrfamilienhäusern.

Gestützt wird die Nachfrage durch eine im Vergleich zum Kanton Zürich moderatere Steuerbelastung sowie durch das Zinsumfeld: Die Schweizerische Nationalbank (SNB) hält ihren Leitzins seit dem 20. Juni 2025 bei 0,0 %, zuletzt bestätigt in der geldpolitischen Lagebeurteilung der SNB vom 24. September 2026.

Wie knapp ist das Angebot?

Wer in Schaffhausen sucht, trifft auf einen engen Markt. Am Stichtag 1. Juni 2026 lag die Leerwohnungsziffer im Kanton Schaffhausen bei 0,84 %, wie die Auswertung der Leerwohnungsziffern durch das Amt für Daten und Statistik Kanton Thurgau auf Basis des BFS zeigt. Damit ist das Angebot etwas entspannter als im Kanton Zürich (0,52 %), aber knapper als im Schweizer Durchschnitt von 0,93 %. Schweizweit zählte das BFS laut der offiziellen Leerwohnungszählung vom September 2026 noch 45.493 leere Wohnungen (-6,1 % gegenüber 2025), was dem sechsten Rückgang in Folge entspricht.

Gebiet	Leerwohnungsziffer (1. Juni 2026)	Einordnung
Kanton Zürich	0,52 %	Ausgeprägte Angebotsknappheit
Kanton Schaffhausen	0,84 %	Knappes Angebot, unter Bundesschnitt
Schweiz gesamt	0,93 %	45.493 leere Wohnungen (-6,1 % zum Vorjahr)

Dass im Stadtgebiet wenig neues Volumen entsteht, hat topografische und planerische Gründe. Die historische Altstadt und das geschützte Rheinufer lassen kaum Nachverdichtung zu; neue Wohnungen entstehen fast ausschliesslich im Umfeld des Bahnhofs und auf ehemaligen Industriearealen. Für Käufer bedeutet das kurze Vermarktungszeiten bei gut gelegenen Wohnungen, während sich Preisverhandlungen eher bei sanierungsbedürftigem Bestand aus den 1960er- bis 1980er-Jahren führen lassen. Um bei dieser dünnen Decke kein Objekt zu übersehen, bündelt unsere Immobiliensuche für alle Portale sämtliche Ausschreibungen ohne Dubletten an einem Ort.

Welche Regeln, Steuern und Gebühren gelten im Kanton Schaffhausen?

Die Kaufnebenkosten und rechtlichen Rahmenbedingungen im Kanton Schaffhausen unterscheiden sich in mehreren Punkten von anderen Deutschschweizer Kantonen:

• Keine Handänderungssteuer: Der Kanton Schaffhausen erhebt beim Immobilienerwerb keine Handänderungssteuer. Käufer und Verkäufer rechnen lediglich mit Notariats- und Grundbuchgebühren von rund 0,7 % des Kaufpreises für die Eigentumsübertragung sowie rund 0,3 % für die Errichtung oder Änderung eines Schuldbriefs, wie die Übersicht zur Handänderungssteuer bei Homegate (Stand 2026) ausweist. Den verbindlichen Gebührentarif bestätigt vor der Beurkundung das Grundbuchamt Schaffhausen.
• Grundstückgewinnsteuer: Diese Steuer trägt die Verkäuferschaft auf dem erzielten Reingewinn (Art. 110 bis 121 StG SH). Laut dem Kantonsblatt Schaffhausen der Eidgenössischen Steuerverwaltung sind Gewinne unter 5.000 CHF steuerfrei. Darüber greift ein progressiver Tarif von 2 % bis 15 % als einfache Steuer, die anschliessend mit dem geltenden Steuerfuss von Kanton und Gemeinde multipliziert wird. Bei kurzer Besitzesdauer fällt ein Spekulationszuschlag an (bis zu +50 % bei Verkauf unter sechs Monaten); ab fünf Jahren reduziert sich die Steuer schrittweise um bis zu 60 % nach 17 vollen Besitzjahren. Die kumulierte Belastung aus Kantons- und Gemeindesteuer ist gesetzlich auf maximal 50 % des Grundstückgewinns begrenzt.
• Lex Koller (BewG): Staatsangehörige der EU und EFTA mit rechtmässigem und tatsächlichem Wohnsitz in der Schweiz (Aufenthaltsbewilligung B oder Niederlassungsbewilligung C) sowie Drittstaatsangehörige mit C-Bewilligung erwerben selbstgenutztes Wohneigentum bewilligungsfrei. Personen mit Wohnsitz im Ausland sowie Drittstaatsangehörige ohne C-Bewilligung unterliegen der Bewilligungspflicht, wie das Bundesamt für Justiz zum Grundstückerwerb durch Personen im Ausland festhält. Da Schaffhausen nicht als Fremdenverkehrsort gilt, existieren keine Kontingente für Ferienwohnungen.
• Zweitwohnungsgesetz: Die Stadt Schaffhausen liegt deutlich unter der gesetzlichen Schwelle von 20 % Zweitwohnungsanteil und figuriert nicht auf der Liste eingeschränkter Gemeinden beim Bundesamt für Raumentwicklung (ARE).
• Abschaffung des Eigenmietwerts: Nach dem Ja von Volk und Ständen am 28. September 2025 (57,7 % Zustimmung) hat der Bundesrat am 1. April 2026 entschieden, dass der Systemwechsel beim Eigenmietwert auf den 1. Januar 2029 in Kraft tritt (ESTV). Bis Ende 2028 gilt uneingeschränkt das bisherige Recht: Der Eigenmietwert muss versteuert werden, im Gegenzug bleiben Hypothekarzinsen und werterhaltender Unterhalt abzugsfähig. Ab 2029 entfallen sowohl die Besteuerung des Eigenmietwerts als auch der Unterhaltsabzug; die Kantone erhalten dafür die Kompetenz, eine Objektsteuer auf überwiegend selbstgenutzten Zweitliegenschaften zu erheben.

Wie bewertet man eine Wohnung in Schaffhausen bei so wenigen Transaktionen?

In einer Stadt mit knapp 40.000 Einwohnern wechseln pro Quartal nur wenige Dutzend Eigentumswohnungen die Hand. Kommen in einem Quartal drei sanierte Altstadt-Dachwohnungen oder ein Neubauprojekt am Rhein gleichzeitig auf den Markt, verschiebt sich der statistische Durchschnitt sofort, wie der Ausreisser im dritten Quartal 2025 zeigt. Eine seriöse Preisfindung stützt sich in Schaffhausen deshalb nie auf einen einzelnen Stadtdurchschnitt, sondern auf konkrete Vergleichsobjekte (Comparables).

Makler und Bewerter filtern dazu in unserer Lösung für Immobilienbewertungen und Marktstudien aktive und historisierte Inserate nach Mikrolage, Baujahr, Wohnfläche, Stockwerk und Zustand und prüfen dabei auch, wie lange ein Objekt bereits ausgeschrieben ist und ob der Angebotspreis gesenkt wurde. Eigentümerinnen und Eigentümer, die vor einem möglichen Verkauf eine erste Orientierung suchen, können ihre Liegenschaft über unsere Online-Immobilienbewertung einordnen.

Wer als Entwickler oder Analyst eigene Auswertungen baut, greift über unsere Schnittstellen direkt auf die zugrunde liegenden Zeitreihen und Vergleichsdaten zu. Die technische Struktur ist in der Dokumentation zu Area Insights auf developers.casafari.com (auf Englisch) sowie in der Dokumentation zu Comparables und Bewertung (auf Englisch) beschrieben; für die Einbindung in eigene KI-Workflows steht zudem Casafari MCP für KI-Agenten bereit. Wenn Sie die Marktdaten für Schaffhausen und weitere Schweizer Gemeinden direkt im Browser prüfen oder per API mit Ihren Tokens abrufen möchten, können Sie jederzeit ein Konto auf platform.casafari.com anlegen und Ihre Abfragen selbst starten.