Immobilienmarkt St. Moritz und Oberengadin 2026

Eine Eigentumswohnung in St. Moritz, Pontresina, Celerina und Silvaplana wurde im dritten Quartal 2026 im Durchschnitt zu 27.408,2 €/m² angeboten (CASAFARI Area Insights, Angebotspreise ohne Ausreisser, abgefragt am 23.10.2026) – das sind 3,0 % mehr als im Vorjahresquartal. Weil das Zweitwohnungsgesetz den Neubau klassischer Ferienwohnungen verbietet und ausländische Käufer an ein kantonales Kontingent nach Lex Koller gebunden sind, trifft die Nachfrage auf einen eingefrorenen Bestand aus der Zeit vor 2012. Dieser Guide ordnet die Preise, das Bewilligungsrecht, die Steuern und die Käuferschaft im Oberengadin ein.

Was kostet eine Wohnung in St. Moritz und im Oberengadin?

Eine Zürcher Familie, die seit den Achtzigerjahren dieselbe Dreizimmerwohnung in Celerina hält, erlebt 2026 etwas Typisches für das Hochtal: Sie erhält ein Kaufangebot über eine lokale Treuhänderin, obwohl die Wohnung nirgends ausgeschrieben ist. Im Oberengadin ist nicht die Zahlungsbereitschaft der Engpass, sondern das frei nutzbare Objekt.

Über die vier Gemeinden St. Moritz, Pontresina, Celerina und Silvaplana zusammen lag der durchschnittliche Angebotspreis für Eigentumswohnungen im Q3 2026 bei 27.408,2 €/m², wie die Gebietsübersicht (Area Insights) für St. Moritz, Pontresina, Celerina und Silvaplana zeigt (Angebotspreise aus Inseraten, Ausreisser ausgeschlossen, Abfrage vom 23.10.2026). Gegenüber dem Q3 2025 (26.600,7 €/m²) entspricht das einem Anstieg um 807,5 €/m² oder 3,0 %. Gegenüber dem bisherigen Serienhoch im Q2 2026 (28.589,1 €/m²) gab der Schnitt um 1.180,9 €/m² (−4,1 %) nach; seit dem ersten Quartal mit echten Daten im Q2 2025 (26.669,1 €/m²) steht ein Plus von 739,1 €/m² (+2,8 %).

Wer die sechs Quartale von Q2 2025 bis Q3 2026 nebeneinanderlegt, sieht auf den ersten Blick starke Ausschläge: Auf 26.600,7 €/m² im Q3 2025 folgte im Q4 2025 ein Rückgang auf 22.890,3 €/m², bevor der Schnitt im Q1 2026 wieder auf 26.613,4 €/m² und im Q2 2026 auf 28.589,1 €/m² sprang. Das ist kein Preiszyklus, sondern ein Stichprobeneffekt. Der Markt ist schmal; kommen in einem Quartal einige hochpreisige Wohnungen an der Via Serlas oder in Suvretta neu ins Angebot oder werden sie zurückgezogen, verschiebt sich der Mittelwert sofort um mehrere tausend Euro pro Quadratmeter. Sachlich gelesen zeigt die Reihe ein hohes Plateau mit statistischem Rauschen.

Zur Einordnung gehören zwei methodische Hinweise. Erstens führt CASAFARI sämtliche Preisreihen in Euro, während Eigentümer, Banken und Notariate in Graubünden in Schweizer Franken rechnen; auf eine Umrechnung ohne tagesaktuellen Stichtagskurs verzichten wir bewusst, weil Bewegungen des Wechselkurses EUR/CHF lokale Preisänderungen überdecken oder künstlich vergrössern können. Zweitens umfasst die belastbare Reihe genau diese sechs Quartale ab Q2 2025: Der von Q1 2023 bis Q1 2025 neunmal unverändert ausgewiesene Wert von 21.230,2 €/m² steht in der Dokumentation von Area Insights (auf Englisch) für Quartale ohne neue Datenbasis, nicht für zwei Jahre flacher Preise.

Welche Gemeinden meint «Engadin» in diesem Guide?

In der Standortlogik von CASAFARI existiert keine einzelne Gebiets-ID für das gesamte Engadin. Wenn in dieser Auswertung vom Oberengadin die Rede ist, sind präzise vier politische Gemeinden in der Region Maloja gemeint, die über Location Lookup in ihre jeweiligen Location-IDs aufgelöst werden: St. Moritz (ID 3684177), Pontresina (ID 1074), Celerina/Schlarigna (ID 3684159) und Silvaplana (ID 3684173). Nicht in der Zahl enthalten sind Nachbargemeinden wie Samedan, Sils im Engadin/Segl oder Zuoz sowie das gesamte Unterengadin rund um Scuol.

Diese vier Gemeinden bilden den geografischen und preislichen Kern des Tals auf rund 1.800 Metern über Meer. Silvaplana und St. Moritz liegen direkt an der Oberengadiner Seenplatte und teilen sich den Zugang zu den Skigebieten Corvatsch und Corviglia; Celerina/Schlarigna schliesst unmittelbar östlich mit flacherem Talboden und direkter Gondelbahn auf dieanlagen der Corviglia an; Pontresina öffnet das Seitental Richtung Berninapass. Erschlossen wird das Gebiet über den Julier- und den Malojapass, über die zum UNESCO-Welterbe gehörende Albula- und Berninalinie der Rhätischen Bahn sowie über den Engadin Airport im benachbarten Samedan für die Geschäftsluftfahrt.

Hinter dem globalen Namen steht eine kleinteilige Gemeindestruktur. St. Moritz zählte am 31. Dezember 2025 provisorisch 5.027 ständige Einwohnerinnen und Einwohner bei einem Ausländeranteil von 44,8 % (BFS STATPOP via citypopulation.de). Pontresina kommt auf gut 2.000 ständige Einwohner (Stand 2024, laut SWI swissinfo.ch über Wohnraum für Einheimische in Graubünden). Dass die ständige Bevölkerung so klein ist, während der Gebäudebestand städtische Dimensionen hat, erklärt die besondere Dynamik dieses Marktes.

Häuser und Villen: warum ein Trend hier nicht seriös wäre

Für Einfamilienhäuser und Villen liefert die Statistik im Beobachtungszeitraum nur einen einzigen echten Datenpunkt: Im Q4 2025 lag der durchschnittliche Angebotspreis über die vier Gemeinden bei 21.582,2 €/m² (CASAFARI Area Insights). In allen übrigen Quartalen von Q1 2023 bis Q1 2026 wird ein identischer Wert von 19.629,5 €/m² fortgeschrieben (keine neuen Daten), und für das Q2 sowie das Q3 2026 liegen keine Werte vor. Einen Preistrend für Häuser auszuweisen, wäre auf dieser Basis nicht seriös.

Aufschlussreich ist dennoch der Quervergleich im einzigen Quartal, in dem beide Segmente echt gemessen wurden. Im Q4 2025 standen Häuser mit 21.582,2 €/m² um 5,7 % tiefer im Angebot als Eigentumswohnungen mit 22.890,3 €/m² (CASAFARI Area Insights). Das bedeutet nicht, dass ein Haus im Engadin günstiger zu haben wäre. Der tiefere Quadratmeterpreis im Schnitt ist ein Flächeneffekt: Grosse Villen an den Hängen von Suvretta oder in Champfèr verteilen ihren Kaufpreis auf sehr grosse Wohn- und Nebenflächen, während kompakte Neubau- oder kernsanierte Stockwerkeigentumswohnungen im Dorfzentrum von St. Moritz auf kleinerer Fläche Höchstpreise pro Quadratmeter erzielen.

Hinzu kommt die Struktur des Bestands. Gemäss dem Ginesta Marktbericht St. Moritz 2021 (auf Basis von Daten von Wüest Partner und BFS für das Q3 2020) entfielen von rund 5.606 Wohnungen in St. Moritz 64,9 % auf Stockwerkeigentum und 29,7 % auf Mietwohnungen, aber nur 5,4 % auf Einfamilienhäuser. Viele dieser Liegenschaften wechseln ausserhalb der öffentlichen Portale die Hand. Wer eine einzelne Villa oder ein Chalet einschätzen will, arbeitet deshalb nicht mit Gebietsdurchschnitten, sondern zieht über Bewertungen, Comparables und Marktstudie konkrete Vergleichsobjekte heran.

Ist St. Moritz teurer als Gstaad, Verbier und Zermatt?

Um die Euro-Reihe aus den Inseraten im Schweizer Kontext zu verankern, lohnt sich der Blick auf die Franken-Benchmarks der UBS. Im gehobenen Ferienwohnungssegment setzt der UBS Swiss Alpine Property Focus 2026 (Stand Q1 2026, publiziert am 4. Juni 2026) die Region Engadin/St. Moritz mit rund CHF 24.000/m² auf Platz zwei von 35 untersuchten Schweizer Feriendestinationen, knapp hinter Gstaad. Im Jahresvergleich verzeichnete das Engadin in dieser Erhebung ein Preiswachstum von 7,1 %.

Destination	Angebotspreis gehobenes Segment (Q1 2026)	Quelle
Gstaad	CHF 25.200/m²	UBS Swiss Alpine Property Focus 2026
Engadin / St. Moritz	CHF 24.000/m²	UBS Swiss Alpine Property Focus 2026
Verbier	CHF 23.600/m²	UBS Swiss Alpine Property Focus 2026
Andermatt	CHF 22.000/m²	UBS Swiss Alpine Property Focus 2026
Zermatt	CHF 21.000/m²	UBS Swiss Alpine Property Focus 2026

Ein anderes Bild zeigt sich an der absoluten Marktspitze. Im UBS Luxury Property Focus 2026 (Datenstand Ende 2025, publiziert im Mai 2026) führt St. Moritz das Schweizer Ranking als teuerste Luxuslage des Landes mit durchschnittlich rund CHF 52.000/m² an; einzelne Transaktionen lagen über CHF 100.000/m². Über fünf Jahre gerechnet verteuerten sich alpine Luxusimmobilien laut UBS um rund 40 %.

Für die Lektüre beider Quellen ist die saubere methodische Trennung entscheidend: Die UBS misst im Alpine Property Focus gewichtete Angebotspreise für Häuser und Wohnungen im gehobenen Segment in Schweizer Franken, während CASAFARI sämtliche indexierten Wohnungsinserate der vier Gemeinden in Euro auswertet. Wie sich das Oberengadin im Verhältnis zum Schweizer Mittelland verhält, ordnen unsere allgemeinen Trends auf dem Schweizer Wohnungsmarkt ein.

Zweitwohnungsgesetz: Was darf im Engadin noch gebaut und gekauft werden?

Die Preisstabilität im Oberengadin ist in erster Linie das Resultat eines Bundesgesetzes. Seit dem 1. Januar 2016 untersagt das Zweitwohnungsgesetz (ZWG, «Lex Weber») in Gemeinden mit einem Zweitwohnungsanteil von über 20 % die Baubewilligung für neue Zweitwohnungen, wie das Wohnungsinventar und Zweitwohnungsanteil des ARE festhält. Alle vier hier betrachteten Gemeinden liegen weit über dieser Schwelle:

• St. Moritz: 55,8 % auf der geprüften Gemeindeliste des ARE (Stand 2014); eine jüngere Auswertung des Gebäude- und Wohnungsregisters (GWR) vom Februar 2022 im Rahmen der BWO-Studie zum Wohnungsmarkt St. Moritz weist 56,9 % bei rund 5.900 Wohnungen aus (3.360 Zweit- und 2.550 Erstwohnungen).
• Pontresina: 57,5 % laut ARE-Gemeindeliste (Stand 2014) und 58 % des Wohnungsbestands im Jahr 2024 (SWI swissinfo.ch / SRF).
• Celerina/Schlarigna: 71,1 % laut ARE-Gemeindeliste (Stand 2014).
• Silvaplana: 73,2 % laut ARE-Gemeindeliste (Stand 2014); gemäss dem Monitor der Regio Maloja zu Erst- und Zweitwohnungen in Silvaplana bewegte sich der Anteil bis 2021 konstant zwischen 72 und 74 %.

Für Käuferinnen und Käufer folgt daraus eine klare Zweiteilung des Marktes. Neu gebaut werden dürfen nur noch Erstwohnungen (mit Erstwohnungspflicht für Personen mit Lebensmittelpunkt am Ort) oder touristisch bewirtschaftete Wohnungen mit strukturierter Vermietung. Wer eine Ferienwohnung zur freien privaten Nutzung sucht, ist auf eine sogenannte altrechtliche Wohnung angewiesen. Altrechtlich sind Wohnungen, die am 11. März 2012 – dem Tag der Annahme der Zweitwohnungsinitiative – bereits rechtmässig bestanden oder rechtskräftig bewilligt waren (ARE). Sie dürfen weiterhin frei als Erst- oder Zweitwohnung genutzt und weiterverkauft werden; in Engadiner Verkaufsexposés ist dieser Status deshalb das wichtigste Wertmerkmal.

Wie eng der Markt dadurch für die einheimische Bevölkerung geworden ist, zeigen die Leerstandszahlen: In Silvaplana lag die Leerwohnungsziffer 2021 bei 0,4 % – das entsprach rund 10 leeren Einheiten bei einem Gesamtbestand von 2.504 Wohnungen (Regio Maloja, 2021). In den Bündner Bergregionen insgesamt fehlten 2024 laut Wirtschaftsforum Graubünden rund 2.500 Wohnungen (SWI swissinfo.ch, 2024). Weil altrechtliche Erstwohnungen im Bestand unter dem bisherigen Recht in Zweitwohnungen umgenutzt werden können, wächst in Gemeinden wie Pontresina und Silvaplana der politische Druck, solche Umnutzungen kommunal einzuschränken.

Lex Koller: Wer aus dem Ausland im Engadin kaufen darf

Neben dem Zweitwohnungsgesetz regelt das Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG, bekannt als Lex Koller), wer überhaupt als Käufer auftreten darf. Keiner Einschränkung unterliegen Staatsangehörige der EU und der EFTA mit rechtmässigem und tatsächlichem Wohnsitz in der Schweiz sowie Drittstaatsangehörige mit einer Niederlassungsbewilligung C: Sie erwerben Wohneigentum rechtlich wie Schweizerinnen und Schweizer. Drittstaatsangehörige mit Aufenthaltsbewilligung B und Wohnsitz in der Schweiz dürfen bewilligungsfrei eine selbstbewohnte Hauptwohnung (Erstwohnung) kaufen, nicht jedoch eine Ferienwohnung.

Personen mit Wohnsitz im Ausland benötigen für den Erwerb einer Ferienwohnung eine kantonale Bewilligung, die nur in vom Kanton bezeichneten Fremdenverkehrsorten wie St. Moritz erteilt wird und an ein jährliches Kontingent angerechnet wird. Wie das Merkblatt des Bundesamts für Justiz zum Grundstückerwerb durch Personen im Ausland (Stand 2026) ausführt, gelten dabei feste Rahmenbedingungen: pro Familie ist nur eine Ferienwohnung zulässig, die Nettowohnfläche darf in der Regel 200 m² und die Grundstücksfläche 1.000 m² nicht übersteigen, und die Liegenschaft darf nur periodisch vermietet werden. Schweizweit stehen den Kantonen jährlich 1.500 Bewilligungen zur Verfügung, wovon 290 auf den Kanton Graubünden entfallen (Anhang 1 BewV). Historisch war dieses Kontingent in Graubünden nicht der bremsende Faktor – 2016 wurden laut Grundbuchinspektorat Graubünden lediglich 84 Bewilligungen beansprucht (Aargauer Zeitung / wohnungsindex.ch); die tatsächliche Knappheit entsteht durch das Zweitwohnungsgesetz.

Allerdings steht eine Verschärfung im Raum. Am 15. April 2026 eröffnete der Bundesrat die Vernehmlassung zur Revision Lex Koller beim Bundesamt für Justiz, die bis Mitte Juli 2026 dauerte. Der Entwurf sieht vor, das nationale Ferienwohnungskontingent von 1.500 auf 600 Bewilligungen plus 150 Reservebewilligungen zu senken, den Weiterverkauf einer Ferienwohnung zwischen zwei Personen im Ausland wieder der Bewilligungs- und Kontingentspflicht zu unterstellen und Personen im Ausland den Erwerb börsenkotierter Anteile an Schweizer Wohnimmobiliengesellschaften und -fonds zu untersagen. Im Oktober 2026 stand die Botschaft des Bundesrats an das Parlament noch aus. Für Eigentümerinnen und Eigentümer im Engadin ist vor allem der zweite Punkt relevant: Während ein Verkauf von Ausländer zu Ausländer bisher kein neues Kontingent verbrauchte, könnte der Kreis ausländischer Käufer für bestehende Ferienwohnungen künftig enger werden.

Welche Steuern und Nebenkosten fallen beim Kauf in Graubünden an?

Beim Erwerb einer Liegenschaft im Kanton Graubünden fällt als wichtigste Transaktionssteuer die kommunale Handänderungssteuer an. In St. Moritz beträgt die Handänderungssteuer der Gemeinde St. Moritz 2 % des Verkehrswerts, was in der Regel dem beurkundeten Kaufpreis entspricht (Gemeinde St. Moritz, nach dem Gesetz über die Gemeinde- und Kirchensteuern GKStG, Stand 2026). Auch in Pontresina, Celerina/Schlarigna und Silvaplana ist die Handänderungssteuer als Gemeindesteuer ausgestaltet; die jeweils gültigen Sätze und die vertragliche Aufteilung zwischen Käufer- und Verkäuferschaft sollten vor der Beurkundung direkt bei der betreffenden Gemeindeverwaltung und dem Grundbuchamt geprüft werden.

Hinzu kommen beim Kauf die Notariats- und Grundbuchgebühren sowie – bei Käufern mit Wohnsitz im Ausland – die Gebühren für das Lex-Koller-Bewilligungsverfahren. Auf Verkäuferseite erhebt der Kanton Graubünden eine Grundstückgewinnsteuer, deren Höhe vom erzielten Anlagegewinn und von der Haltedauer abhängt.Während der Haltedauer fallen in den Oberengadiner Gemeinden jährlich die kommunale Liegenschaftssteuer, die Einkommenssteuer auf dem Eigenmietwert sowie die Vermögenssteuer an, wobei sich die kommunalen Steuerfüsse zwischen den vier Gemeinden spürbar unterscheiden.

Auf die Berechnung einer Mietrendite verzichten wir in diesem Guide bewusst. Zum einen liegt für die vier Gemeinden keine belastbare Mietpreisreihe von CASAFARI vor; zum anderen schliessen sowohl die Kaufpreise um 27.408,2 €/m² als auch das Verbot einer ganzjährigen gewerblichen Vermietung bei Lex-Koller-Ferienwohnungen ein klassisches Renditekalkül aus.

Wer kauft im Oberengadin, und wo?

Die Nachfrageseite teilt sich in zwei klar erkennbare Gruppen. Aus dem Inland kaufen vor allem vermögende Familien aus den Räumen Zürich, Zug, Basel und aus dem Tessin, die eine altrechtliche Wohnung über Jahrzehnte für den eigenen Familiengebrauch halten. Aus dem Ausland stellen Käuferinnen und Käufer aus Mailand und der übrigen Lombardei traditionell die grösste Gruppe – für sie ist das Oberengadin über den Malojapass der nächstgelegene hochalpine Schweizer Kurort –, ergänzt um Familien aus Deutschland sowie eine internationale Klientel in den obersten Preislagen.

Innerhalb der vier Gemeinden sortiert sich die Nachfrage nach Mikrolagen:

• Suvretta und Champfèr (St. Moritz): Zurückgezogene Hanglagen westlich des Dorfes, geprägt von grosszügigen Villen und Einzelobjekten mit sehr langen Haltedauern.
• Via Serlas und St. Moritz Dorf: Hochpreisiges Stockwerkeigentum in unmittelbarer Nähe zu den Luxushotels, Boutiquen und der Corviglia-Standseilbahn; hier beobachtet der UBS Luxury Property Focus 2026 (Ende 2025) eine Käuferschaft mit sehr geringer Preissensibilität.
• St. Moritz Bad und Celerina/Schlarigna: Flacherer Talboden, hoher Anteil an Stockwerkeigentum und direkter Loipen- respektive Bahnanschluss; im Verhältnis zu St. Moritz Dorf oft der Einstieg in den Markt.
• Silvaplana und Surlej: Stark gefragt bei aktiven Wassersport- und Skifahrern durch die Lage direkt am Silvaplanersee und an der Corvatschbahn, bei einem Zweitwohnungsanteil von über 72 % (Regio Maloja, 2021).
• Pontresina: Ruhigerer, dörflich geprägter Charakter am Eingang zum Berninatal mit starkem Fokus auf dem Erhalt von Erstwohnungen für Einheimische.

Weil Objekte im Oberengadin häufig bei mehreren Maklerhäusern gleichzeitig gelistet sind, lohnt sich der gebündelte Blick: Über alle Immobilienangebote der vier Gemeinden in der Immobiliensuche führt Property Sourcing sämtliche Inserate aus St. Moritz, Pontresina, Celerina und Silvaplana auf einer Oberfläche zusammen und bereinigt Dubletten.

So prüfen Sie Engadiner Preise selbst

Wer als Makler, Bewerterin, Bank oder Eigentümer die Marktdaten für die vier Oberengadiner Gemeinden laufend abgleichen möchte, kann die in diesem Guide verwendete Zeitreihe direkt in der Plattform oder per Schnittstelle abrufen. In Area Insights wählen Sie über die Location-IDs von St. Moritz (3684177), Pontresina (1074), Celerina/Schlarigna (3684159) und Silvaplana (3684173) die Datenreihe sale_apartment_psqm in quartalsweiser Auflösung mit aktiviertem Ausreisser-Filter. Wie der API-Aufruf technisch aufgebaut ist, zeigt die Dokumentation von Area Insights (auf Englisch).

Für die Bewertung einer konkreten altrechtlichen Wohnung oder einer Villa reicht der Gemeindeschnitt nicht aus. Dafür stellt CASAFARI in Bewertungen, Comparables und Marktstudie sowie über die Dokumentation von Comparables (auf Englisch) Vergleichsobjekte nach Mikrolage, Fläche, Zustand und Angebotsdauer bereit; Eigentümerinnen und Eigentümer können für eine erste Orientierung auch die Online-Immobilienbewertung für Ihre Wohnung im Engadin nutzen.

Den Zugang zur Webplattform, zu den API-Schlüsseln und zu Casafari MCP für Abfragen aus KI-Agenten richten Sie direkt über Ihr Konto auf platform.casafari.com ein; jede Datenabfrage über die API oder über Casafari MCP wird transparent in Tokens abgerechnet. Wenn Sie die aktuellen Angebotspreise für St. Moritz, Pontresina, Celerina und Silvaplana im Detail einsehen möchten, öffnen Sie die Gebietsübersicht (Area Insights) für St. Moritz, Pontresina, Celerina und Silvaplana.