Immobilienmarkt Thun: Preise, Leerstand und Regeln für Käufer

Laut CASAFARI Area Insights lag der durchschnittliche Angebotspreis für Eigentumswohnungen in Thun im 3. Quartal 2026 bei rund 8'350 €/m² (indikative Angebotspreise aus indexierten Inseraten, Ausreisser ausgeschlossen, aus CHF umgerechnet). Über die letzten vier Quartale zeigt sich bei einer kleinen Stichprobe ein leichtes Abdriften von 8'663 auf 8'350 €/m². Der eigentliche Taktgeber ist jedoch die Knappheit: Am 1. Juni 2025 betrug die Leerwohnungsziffer laut Bundesamt für Statistik (BFS) 0.05 %, gegenüber 1.00 % schweizweit. Thun ist ein Erstwohnungsmarkt, in dem das knappe Angebot und nicht der Preis das zentrale Hindernis darstellt.

Wer als Paar aus Steffisburg oder dem Berner Westen seit Monaten auf Portalen wie homegate.ch oder immoscout24.ch nach einer 4½-Zimmer-Wohnung in Thun sucht, kennt das Bild: Kommt ein stimmiges Objekt im Stockwerkeigentum auf den Markt, stehen beim Besichtigungstermin zwanzig andere Interessenten im Treppenhaus. Diese Beobachtung ist kein Zufall, sondern die direkte Folge einer Leerwohnungsziffer von 0.05 %.

Was kosten Eigentumswohnungen in Thun?

Im 3. Quartal 2026 verzeichnete CASAFARI Area Insights (Location-ID 3683073, Stand 23. Oktober 2026) für Eigentumswohnungen in Thun einen durchschnittlichen Angebotspreis von 8'350.3 €/m². Gegenüber dem 2. Quartal 2026 (8'589.1 €/m²) entspricht dies einem leichten Rückgang um 2.8 %. Wichtig für die Einordnung: Es handelt sich hierbei um indikative Angebotspreise aus indexierten Schweizer Immobilieninseraten (Ausreisser ausgeschlossen), nicht um beurkundete Transaktionspreise. Da der Schweizer Immobilienmarkt in Franken handelt, CASAFARI die Zeitreihe für den europäischen Vergleich jedoch in Euro führt, schwingen in diesen Werten auch Wechselkursbewegungen zwischen CHF und EUR mit.

Als ruhigerer Orientierungswert dient das Mittel der letzten vier Quartale (Q4 2025 bis Q3 2026), das bei 8'552.3 €/m² liegt. In einer reinen Beispielrechnung entspricht eine 100-m²-Wohnung zum aktuellen Quartalswert von rund 8'350 €/m² einem Angebotspreis von grob 835'000 € (umgerechnet aus CHF). Gehandelt wird im Stadtgebiet fast ausschliesslich Stockwerkeigentum – von der Altstadt und dem Hofstetten-Quartier über das Seefeld und Dürrenast bis nach Lerchenfeld und Strättligen. Während Lagen direkt am Thunersee oder am Aarequai deutliche Aufpreise verlangen, bieten Quartiere abseits des Wassers moderatere Einstiegspreise. Einen strukturierten Überblick über solche lokalen Preisgefüge bietet die Area Insights für Thun und andere Schweizer Gemeinden.

Sinken die Preise in Thun wirklich?

Ein Blick auf die rohen Jahreszahlen könnte in die Irre führen: Vergleicht man das 3. Quartal 2026 (8'350.3 €/m²) mit dem 3. Quartal 2025 (10'198.2 €/m²), ergibt sich rechnerisch ein Minus von 18.1 %. Seit dem ersten Quartal mit echten Bewegungsdaten (Q2 2025 mit 9'468.0 €/m²) beträgt die Differenz −11.8 %. Diese Werte dürfen jedoch keinesfalls als Markteinbruch gelesen werden.

Der Grund liegt in der Datenstruktur einer mittelgrossen Stadt mit extrem niedrigem Leerstand. Für Thun liegen in der CASAFARI-Zeitreihe erst ab dem 2. Quartal 2025 echte Marktdaten vor (die neun Quartale von Q1 2023 bis Q1 2025 weisen mit 8'420.8 €/m² lediglich einen unveränderten Platzhalterwert auf, der keinen Trend darstellt). Weil in einer Gemeinde mit 44'663 Einwohnerinnen und Einwohnern (Stand 31. Dezember 2025, Bevölkerungsstatistik der Stadt Thun) und 0.05 % Leerstand pro Quartal nur sehr wenige Wohnungen inseriert werden, bestimmt der jeweilige Objektmix den Durchschnitt. Kommen in einem Quartal einige hochpreisige Dach- oder Seewohnungen auf den Markt, springt der Mittelwert nach oben – genau das geschah beim Ausreisser im 3. Quartal 2025.

Quartal	Angebotspreis (€/m²)	Veränderung zum Vorquartal	Einordnung der Daten
Q1 2023 – Q1 2025	8'420.8 €/m²	–	Platzhalterwert ohne neue Daten (kein Trend)
Q2 2025	9'468.0 €/m²	–	Erstes Quartal mit echten Inseratedaten
Q3 2025	10'198.2 €/m²	+7.7 %	Ausreisser nach oben durch dünne Stichprobe
Q4 2025	8'662.6 €/m²	−15.1 %	Normalisierung des Objektmixes
Q1 2026	8'607.1 €/m²	−0.6 %	Ruhige Seitwärtsbewegung
Q2 2026	8'589.1 €/m²	−0.2 %	Stabile Angebotslage
Q3 2026	8'350.3 €/m²	−2.8 %	Leichtes Abdriften im jüngsten Quartal

Betrachtet man die vier Quartale nach dem Ausreisser (Q4 2025 bis Q3 2026), zeigt sich lediglich ein sanftes Abdriften von 8'662.6 auf 8'350.3 €/m². Dass der Markt in der Substanz fest bleibt, bestätigt das Gegenbild der tatsächlichen Abschlüsse: Der offizielle Wohnimmobilienpreisindex IMPI, 2. Quartal 2026 (BFS), publiziert am 30. Juli 2026, erreichte schweizweit 127.7 Punkte (Basis Q4 2019 = 100). Er stieg um 0.7 % zum Vorquartal und um 3.5 % zum Vorjahr; bei Eigentumswohnungen lag das Plus zum Vorquartal sogar bei 1.6 % (Einfamilienhäuser −0.4 %). Wie sich solche Entwicklungen im grösseren Kontext einordnen, beleuchtet unsere Analyse zu den Trends auf dem Wohnungsmarkt.

Warum ist Wohnraum in Thun so knapp?

Die zentrale Kennzahl für das Verständnis des Thuner Marktes ist die Leerwohnungsziffer. Am Stichtag 1. Juni 2025 lag sie laut der im September 2025 veröffentlichten Medienmitteilung der Stadt Thun zur Leerwohnungsziffer 2025 (unter Berufung auf das BFS) bei 0.05 % des Wohnungsbestands – einer der tiefsten Werte der gesamten Schweiz. Zum Vergleich: Gesamtschweizerisch betrug der Leerstand am 1. Juni 2025 gemäss der Leerwohnungszählung 2025 des BWO 1.00 % (Vorjahr 1.08 %).

Die Nachfrage speist sich aus mehreren stabilen Quellen. Thun liegt auf der Lötschberg-Achse rund 20 bis 30 Bahnminuten vom Berner Hauptbahnhof entfernt und zieht damit viele Haushalte aus der Agglomeration Bern an. Gleichzeitig verfügt die Stadt mit dem Spital, der Armee, der Ruag sowie einer gewachsenen KMU-Struktur über ein starkes eigenes Arbeitsplatzangebot, kombiniert mit der Lebensqualität am See und den Bergen vor der Haustür. Von den 44'663 Einwohnerinnen und Einwohnern (31. Dezember 2025) sind 7'681 oder 17.2 % ausländische Staatsangehörige – überwiegend hier ansässige Erwerbstätige.

Auf der Angebotsseite lässt sich der Bestand in einer dicht bebauten Stadt zwischen See, Aare und Hügeln nur langsam erweitern. Die Stadt Thun bezeichnet den extremen Leerstand selbst als Kernproblem; grössere Arealentwicklungen wie das Siegenthalergut benötigen Jahre von der Planung bis zum Bezug. Für Käuferinnen und Käufer bedeutet dies wenig Auswahl, kurze Vermarktungszeiten und bei gut gelegenen Wohnungen regelmässig mehrstufige Bieterverfahren. Eigentümerinnen und Eigentümer befinden sich in einer entsprechend starken Verhandlungsposition, stehen bei der Preisfindung aber vor der Herausforderung, dass es im unmittelbaren Umfeld kaum aktuelle Vergleichsabschlüsse gibt.

Welche Steuern und Regeln gelten beim Kauf im Kanton Bern?

Wer im Kanton Bern Wohneigentum erwirbt, unterliegt klaren kantonalen und eidgenössischen Spielregeln, die sowohl die Kaufnebenkosten als auch den Kreis der möglichen Käufer bestimmen.

• Handänderungssteuer im Kanton Bern: Beim Immobilienkauf wird eine Steuer von 1.8 % des Kaufpreises fällig, geschuldet vom Erwerber bei der Grundbuchanmeldung. Seit der Gesetzesrevision vom 1. April 2023 (Art. 11, 11a–c HStG, geprüft im Oktober 2026) gilt jedoch eine wichtige Entlastung für den Erstwohnungserwerb: Wird das Objekt als selbstbewohntes Wohneigentum genutzt, lässt sich die Steuer auf den ersten CHF 800'000 stunden und wird nach zwei Jahren ununterbrochener Selbstnutzung vollständig erlassen, wie die Übersicht zur Handänderungssteuer beim Kantonalen Grundbuchamt Bern festhält. In einer Beispielrechnung fällt bei einem Kaufpreis von CHF 1'000'000 und erfüllter Selbstnutzung nach zwei Jahren effektiv nur auf den übersteigenden Betrag von CHF 200'000 die Steuer von 1.8 % an – also CHF 3'600 statt CHF 18'000 (zuzüglich Notariats- und Grundbuchgebühren).
• Lex Koller (BewG): Der Thuner Markt wird fast ausschliesslich von inländischer Nachfrage getragen. Staatsangehörige der EU/EFTA mit Wohnsitz in der Schweiz sowie Personen mit Niederlassungsbewilligung C kaufen Wohneigentum bewilligungsfrei. Personen mit Wohnsitz im Ausland unterstehen hingegen der Lex Koller und benötigen eine kantonale Bewilligung; der Erwerb von Ferienwohnungen ist nur in kantonal bezeichneten Fremdenverkehrsorten möglich, zu denen Thun nach heutigem Stand nicht zählt. Zudem ist die Rechtslage in Bewegung: Gemäss der Medienmitteilung des Bundesrats zur Lex Koller vom 15. April 2026 schlägt die Landesregierung eine Verschärfung vor, wonach auch in der Schweiz wohnhafte Drittstaatsangehörige beim Erwerb von Wohneigentum einer Bewilligungspflicht unterstellt und Ferienwohnungskäufe durch Personen im Ausland weiter eingeschränkt werden sollen (Stand Oktober 2026: Vorschlag, noch nicht Gesetz).
• Zweitwohnungsgesetz (ZWG): Gemeinden mit einem Zweitwohnungsanteil von über 20 % dürfen grundsätzlich keine neuen Zweitwohnungen mehr bewilligen. Laut der ARE-Auswertung der Zweitwohnungsanteile, März 2026 (Stichtag 31. März 2026) fallen schweizweit 331 Gemeinden unter diese Beschränkung. Thun gehört nicht dazu und liegt unter der 20-%-Schwelle.

Was bedeutet die Airbnb-Initiative für Eigentümer und Vermieter?

Obwohl Thun nicht unter das Zweitwohnungsgesetz fällt, wächst bei einer Leerwohnungsziffer von 0.05 % der politische Druck, bestehenden Wohnraum für die einheimische Bevölkerung zu sichern. Am 1. Mai 2026 haben SP, Juso, der Mieterverband Bern Region Thun-Oberland und der Gewerkschaftsbund Thun die Gemeindeinitiative «Wohnraum schützen – Airbnb regulieren» lanciert, wie unter anderem ein Bericht zur Thuner Airbnb-Initiative vom 1. Mai 2026 aufzeigt.

Gemäss dem Initiativtext «Wohnraum schützen – Airbnb regulieren» verlangt das Begehren ein städtisches Reglement mit klaren Schranken: Kommerzielle Kurzzeitvermietungen über Plattformen sollen auf höchstens 90 Nächte pro Jahr beschränkt werden, bei einer Mindestaufenthaltsdauer von fünf Nächten. Zudem fordert die Initiative einen verbindlichen Erstwohnungsanteil sowie eine Bewilligungspflicht für Abbrüche und Umnutzungen von Wohnraum. Die Unterschriftensammlung läuft bis Ende April 2027; Stand Oktober 2026 hat noch keine Abstimmung stattgefunden, und es ist noch kein entsprechendes Reglement in Kraft.

Für Käuferinnen, Eigentümer und lokale Kapitalanleger ist die Botschaft dennoch klar: Wer heute in Thun eine Eigentumswohnung mit dem Geschäftsmodell der touristischen Kurzzeitvermietung kalkuliert, geht ein spürbares regulatorisches Risiko ein. Angesichts des minimalen Leerstands bietet die klassische Dauervermietung an Erstwohnungshaushalte ohnehin das verlässlichere Fundament.

Wie bewertet man eine Wohnung in Thun bei so wenigen Vergleichsobjekten?

In einem Markt, in dem pro Quartal nur wenige Dutzend Wohnungen ausgeschrieben werden, stösst die Preisfindung schnell an Grenzen. Wer den Wert einer 3½-Zimmer-Wohnung im Dürrenast oder einer Altbauwohnung im Bälliz bestimmen will, findet auf einzelnen Portalen oft kein einziges direkt vergleichbares aktives Inserat.

Genau hier setzt die Datenaggregation von CASAFARI an. Für eine präzise Bewertung mit Comparables und Marktstudie führt die Plattform aktive und historische Inserate über sämtliche Schweizer Portale hinweg zusammen, bereinigt Dubletten und erlaubt die gezielte Filterung nach Baujahr, Etage, Zustand oder Seesicht. Eigentümerinnen und Eigentümer, die vor einem Verkauf oder einem Wechsel vom Einfamilienhaus ins Stockwerkeigentum eine rasche erste Orientierung suchen, können dafür unsere Online-Immobilienbewertung für Eigentümer nutzen. Für Maklerinnen und Makler in der Region Thun-Berner Oberland, bei denen angesichts der Knappheit jedes einzelne Mandat zählt, bündelt das Property Sourcing über alle Schweizer Portale sämtliche Neuaufschaltungen und Direktverkäufer-Inserate an einem Ort.

Für Entwicklerinnen, Datenanalysten und Bewertungsabteilungen stehen dieselben Marktdaten auch programmatisch bereit: Über die API (siehe die Area-Insights-Dokumentation (auf Englisch) sowie die Comparables-Dokumentation (auf Englisch)) oder über Casafari MCP für KI-Agenten lässt sich Thun direkt über die Location-ID 3683073 abfragen. Die Abrechnung der API- und MCP-Abrufe erfolgt transparent in Tokens, abhängig vom gewählten Plan (weitere Informationen zu OAuth access tokens und Kontingenten finden sich in der Dokumentation).

Thun bleibt auch 2026 ein aussergewöhnlich enger, von lokaler Eigennutzung geprägter Wohnungsmarkt. Wer hier kauft oder verkauft, braucht keine Spekulation über Kursschwankungen, sondern saubere Vergleichsdaten auf Objektebene. Wenn Sie die Zahlen für Ihr Quartier oder ein konkretes Objekt selbst prüfen möchten, können Sie direkt ein Konto auf platform.casafari.com anlegen und auf die vollständigen Marktdaten zugreifen.