Immobilien in Winterthur: Preise, Mieten und Leerstand 2026

Eine Eigentumswohnung in Winterthur wird im 3. Quartal 2026 im Durchschnitt zu 11.868,1 €/m² angeboten (CASAFARI Area Insights, Angebotspreise indexierter Inserate ohne Ausreisser, keine Transaktionspreise), praktisch unverändert gegenüber dem Vorjahresquartal (–0,3 %). Die Angebotsmiete liegt bei 31,2 €/m² und Monat, die rechnerische Bruttorendite bei rund 3,2 %. Am Stichtag 1. Juni 2026 standen 116 von 58.797 Wohnungen leer, was einer Quote von 0,20 % entspricht (Stadt Winterthur). Da CASAFARI die Reihe in Euro führt, spiegelt ein Teil jeder Bewegung den Wechselkurs zum Schweizer Franken wider.

Wer an einem Samstagmorgen in Zürich-Oerlikon in die S-Bahn steigt und 20 Minuten später am Hauptbahnhof Winterthur aussteigt, sucht meistens dasselbe: ein Zimmer mehr zu einem Preis, der im Stadtzürcher Markt längst nicht mehr darstellbar ist. Doch wer sich am Stichtag der amtlichen Zählung, dem 1. Juni 2026, in der zweitgrössten Stadt des Kantons Zürich nach einer freien Wohnung umsah, traf auf einen beinahe ausgetrockneten Markt. In einer Stadt mit 58.797 Wohnungen standen genau 116 Einheiten leer. Wer eine Familienwohnung mit fünf oder mehr Zimmern suchte, hatte im gesamten Stadtgebiet die Wahl zwischen zehn Objekten.

Was kostet eine Wohnung in Winterthur pro Quadratmeter?

Im 3. Quartal 2026 lag der durchschnittliche Angebotspreis für eine Eigentumswohnung in Winterthur bei 11.868,1 €/m² (Abfrage vom 23. Oktober 2026, Location-ID 3682367 in Area Insights (Gebietsübersicht) für Winterthur). Es handelt sich dabei um Angebotspreise aus indexierten Inseraten ohne Ausreisser, nicht um beurkundete Transaktionspreise. Wichtig für die Interpretation im Schweizer Markt: CASAFARI führt diese Zeitreihe in Euro, während in Winterthur in Schweizer Franken gehandelt wird; Wechselkursbewegungen zwischen Euro und Franken fliessen daher in die Quartalswerte ein.

Im Vorjahresvergleich zeigt sich eine Seitwärtsbewegung auf hohem Niveau. Gegenüber dem 3. Quartal 2025 (11.902 €/m²) gab der Durchschnittswert minimal um 0,3 % nach, gegenüber dem bisherigen Höchstwert aus dem 2. Quartal 2026 (11.955 €/m²) um 0,7 %. Seit dem 2. Quartal 2025 – dem ersten Quartal mit frischen Beobachtungsdaten und einem Wert von 11.445,3 €/m² – beträgt der Anstieg 3,7 %. Die Spanne bewegte sich in diesen sechs Quartalen zwischen 10.922,3 €/m² (4. Quartal 2025) und 11.955 €/m² (2. Quartal 2026). Ein methodischer Hinweis zur Datenreihe: Von Anfang 2023 bis zum 1. Quartal 2025 weist das System durchgehend 10.333,8 €/m² aus. Dies markiert Quartale ohne neue Datenabdeckung und keinen realen Preistrend; der rechnerische Sprung im Frühjahr 2025 ist teilweise ein Abdeckungseffekt.

Die amtlichen Transaktionsdaten stützen das Bild eines stabilen bis leicht wachsenden Marktes für Stockwerkeigentum. Laut dem Wohnimmobilienpreisindex des BFS, 2. Quartal 2026 (publiziert am 30. Juli 2026 auf Basis von rund 8.000 Transaktionen pro Quartal) erreichte der nationale Index 127,7 Punkte (Basis 4. Quartal 2019 = 100). Das entspricht einem Plus von 0,7 % gegenüber dem Vorquartal und 3,5 % gegenüber dem Vorjahr, wobei Eigentumswohnungen (+1,6 % zum Vorquartal) deutlich stärker zulegten als Einfamilienhäuser (–0,4 %).

Für die preisliche Grössenordnung im Kanton helfen die amtlichen Immobilienpreise im Kanton Zürich (Statistisches Amt): Der kantonale Medianpreis einer gehandelten Eigentumswohnung lag im Jahr 2025 bei CHF 1,2 Mio. (+35 % über zehn Jahre), bei einer in den letzten zwei Jahren deutlich gestiegenen Zahl von Handänderungen. Dieser Transaktionswert pro Objekt lässt sich zwar nicht direkt mit den Quadratmeter-Angebotspreisen vergleichen, zeigt aber den Rahmen, in dem sich Winterthur als günstigere Alternative zur Stadt Zürich und den Seegemeinden bewegt. Eigentümerinnen und Eigentümer, die eine konkrete Liegenschaft einordnen möchten, können dafür die Online-Immobilienbewertung nutzen.

Wie entwickeln sich die Mieten, und welche Rendite bleibt?

Wer in Winterthur eine Wohnung mietet, sah sich im 3. Quartal 2026 einer durchschnittlichen Angebotsmiete von 31,2 €/m² und Monat gegenüber (CASAFARI Area Insights, Angebotspreise ohne Ausreisser). Gegenüber dem 2. Quartal 2025 (29,8 €/m²) entspricht dies einem Anstieg von 4,7 %. Der Rückgang von 8,5 % im Vergleich zum 3. Quartal 2025 erklärt sich durch einen statistischen Ausreisser im Vorjahresquartal, als wenige hochpreisige Angebote den Schnitt kurzfristig auf 34,1 €/m² hoben. Wie bei den Kaufpreisen gilt auch hier, dass die Werte von 27,8 €/m² zwischen dem 1. Quartal 2024 und dem 1. Quartal 2025 auf fehlenden neuen Daten beruhen und keinen Trend abbilden.

Setzt man die aktuellen Angebotsmieten ins Verhältnis zu den Angebotspreisen beim Kauf, ergibt sich im 3. Quartal 2026 eine rechnerische Bruttorendite von rund 3,2 % (berechnet als 12 × 31,2 € ÷ 11.868,1 €). Dieser Wert ist rein indikativ und versteht sich vor Abzug von Verwaltungskosten, Unterhalt, Einlagen in den Erneuerungsfonds der Stockwerkeigentümergemeinschaft sowie Steuern.

Für private Anlegerinnen und Anleger, die einzelne Eigentumswohnungen zur Vermietung (Buy-to-let) erwerben möchten, lässt diese Bruttorendite nach Finanzierung und Bewirtschaftung nur wenig Spielraum. Das Segment in Winterthur wird daher von institutionellen Investoren, Pensionskassen und privaten Bestandshaltern dominiert, die ganze Mehrfamilienhäuser halten und auf die extrem geringe Fluktuation setzen. Hinzu kommt das politische Umfeld: Mietinitiativen im Kanton Zürich sorgen bei Bestandshaltern regelmässig für Diskussionen über die künftige Regulierung der Mietzinse. Wie sich solche Verschiebungen im grösseren Kontext einordnen, beleuchten unsere Analysen zu den Trends auf dem Wohnungsmarkt.

Warum ist der Leerstand in Winterthur so tief?

Die Knappheit auf dem Winterthurer Wohnungsmarkt lässt sich auf den Punkt genau beziffern. Gemäss der amtlichen Leerwohnungszählung 2026 der Stadt Winterthur standen am Stichtag 1. Juni 2026 genau 116 Wohnungen leer. Bei einem Gesamtbestand von 58.797 Wohnungen (Stand Ende 2025) ergibt das eine Leerwohnungsziffer von 0,20 %. Nachdem die Quote im Jahr 2024 mit 0,14 % ihren historischen Tiefststand erreicht hatte und 2025 bei 0,18 % lag, verharrt der Markt damit weit unter der Schwelle von einem Prozent, ab der Fachleute von einem funktionierenden Markt sprechen.

Gebiet	Leerwohnungsziffer (1. Juni 2026)	Leerwohnungsziffer (2025)	Quelle
Stadt Zürich	0,11 %	k. A.	Stadt Winterthur / Stat. Amt Kanton Zürich
Stadt Winterthur	0,20 %	0,18 %	Stadt Winterthur
Kanton Zürich (Gesamt)	0,52 %	0,48 %	Statistisches Amt Kanton Zürich
Region Winterthur (ohne Stadt)	0,65 %	0,78 %	Stadt Winterthur / Stat. Amt Kanton Zürich

Der Hauptgrund für diesen Engpass liegt in der Bautätigkeit des Vorjahres. Laut dem Bericht zur Wohnbautätigkeit 2025 im Kanton Zürich (publiziert im Februar 2026) war Winterthur im Jahr 2025 die einzige Marktregion des gesamten Kantons, in der mehr Wohnungen abgebrochen als neu erstellt wurden. Konkret wurden im Stadtgebiet 196 Wohnungen neu gebaut, während gleichzeitig 284 Wohnungen durch Abbruch vom Markt verschwanden (Stadt Winterthur, August 2026). Besonders ins Gewicht fiel dabei der Rückbau der Wohnblöcke am Tegerlooweg in Oberwinterthur.

Diese negative Baubilanz bremst inzwischen das Stadtwachstum direkt aus. Wie aus der Medienmitteilung der Stadt Winterthur zur Bevölkerung 2025 hervorgeht, zählte die Stadt am 31. Dezember 2025 genau 122.758 Einwohnerinnen und Einwohner. Das Plus von 292 Personen (+0,2 %) markiert das geringste Wachstum seit 15 Jahren; auch im gesamten Kanton Zürich fiel das Wachstum 2025 mit +0,8 % (rund 13.000 Personen) ungewöhnlich verhalten aus, wobei die Region Winterthur mit +0,49 % das Schlusslicht bildete. Dass die Stadt kaum noch wächst, liegt nicht an mangelnder Attraktivität, sondern am fehlenden Wohnraum: 7.367 Zuzügen standen 7.326 Wegzüge gegenüber (Wanderungssaldo +41), getragen wurde das kleine Plus fast allein vom Geburtenüberschuss (+185) in einer mit durchschnittlich 40,6 Jahren vergleichsweise jungen Stadt.

Wo in Winterthur kaufen oder mieten: Quartiere und Verkehrslage

Winterthur profitiert von seiner Doppelrolle als eigenständiges Wirtschaftszentrum und erstklassig angebundene Pendlerstadt im Zürcher S-Bahn-Netz. Vom Hauptbahnhof Winterthur erreichen Züge den Zürcher Hauptbahnhof in rund 25 Minuten und den Flughafen Zürich-Kloten in etwa 20 Minuten; über die Autobahn A1 ist die Stadt ebenso direkt an die Ostschweiz wie an den Raum Zürich angebunden.

Für die eigene Wertschöpfung und eine konstante lokale Wohnungsnachfrage sorgen grosse Arbeitgeber wie der Versicherungskonzern Axa, zahlreiche KMU sowie die Zürcher Hochschule für Angewandte Wissenschaften (ZHAW). Kulturell bietet die kompakte mittelalterliche Altstadt mit dem Kunst Museum Winterthur, dem Fotomuseum und dem Technorama ein Angebot, das weit über eine klassische Agglomerationsgemeinde hinausgeht.

Auf Quartierebene teilt sich der Markt in sehr unterschiedliche Lagen auf, für die mangels verifizierter amtlicher Quartierpreisreihen eine qualitative Einordnung sinnvoll ist:

• Altstadt und angrenzende Quartiere (etwa Veltheim): Geprägt von historischer Bausubstanz, verkehrsberuhigten Gassen und hoher Nachfrage nach Eigentumswohnungen im Bestand.
• Sulzer-Areal (Lokstadt und Superblock): Das ehemalige Industrieareal mitten in der Stadt hat sich zum wichtigsten Entwicklungsgebiet für urbanes Wohnen, moderne Mietwohnungen und Stockwerkeigentum im gehobenen Segment gewandelt.
• Oberwinterthur, Seen, Töss und Wülflingen: Die äusseren Stadtkreise bieten eine Mischung aus gewachsenen Wohnquartieren, Genossenschaftssiedlungen und den grossen Flächenreserven für Ersatzneubauten, wie etwa am Tegerlooweg in Oberwinterthur.

Wer aktuelle Angebote und Preisstrukturen zwischen den einzelnen Stadtkreisen im Detail vergleichen möchte, kombiniert Area Insights am besten direkt mit der Immobiliensuche mit Property Sourcing.

Wer kauft in Winterthur, und wer darf?

Das Käuferprofil in Winterthur wird klar von Eigennutzerinnen und Eigennutzern aus dem Inland geprägt. Typischerweise handelt es sich um Familien und Doppelverdiener-Paare aus dem Kanton Zürich, die eine etwas längere Pendelzeit in Kauf nehmen, um im Gegenzug mehr Wohnfläche zu erwerben, als es in der Stadt Zürich oder an den Seeufern möglich wäre. Da freistehende Einfamilienhäuser im Stadtgebiet rar sind, entfällt der Grossteil der Transaktionen auf das Stockwerkeigentum.

Für ausländische Staatsangehörige regelt das Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG, bekannt als Lex Koller) den Marktzugang eindeutig. Gemäss der Übersicht von Comparis zur Lex Koller (Stand Oktober 2026) kaufen Schweizerinnen und Schweizer, Personen mit einer Niederlassungsbewilligung C sowie Staatsangehörige der EU- und EFTA-Länder mit tatsächlichem Wohnsitz in der Schweiz (Bewilligung B oder C) völlig frei – einschliesslich Renditeimmobilien. Staatsangehörige aus Drittstaaten mit einer Aufenthaltsbewilligung B dürfen ohne Bewilligungspflicht einzig eine selbst bewohnte Hauptwohnung an ihrem Wohnort erwerben; für Personen ohne Wohnsitz in der Schweiz ist ein Wohnungskauf in Winterthur hingegen praktisch ausgeschlossen, da kantonale Bewilligungen nur für Ferienwohnungen in ausgewiesenen Tourismusgebieten erteilt werden.

Welche Steuern und Gebühren fallen beim Kauf im Kanton Zürich an?

Beim Erwerb von Wohneigentum in Winterthur profitieren Käuferinnen und Käufer von einer kantonalen Besonderheit: Seit dem 1. Januar 2005 erhebt der Kanton Zürich keine Handänderungssteuer mehr. Stattdessen fallen beim Eigentumsübertrag lediglich die mehrwertsteuerpflichtigen Beurkundungsgebühren des Notariats sowie die Handänderungsgebühren des Grundbuchamts an, deren genaue Höhe sich vorab über den Gebührenrechner der Zürcher Notariate und Grundbuchämter (geprüft am 23. Oktober 2026) ermitteln lässt. Welche Vertragspartei diese Gebühren übernimmt, wird im Kaufvertrag frei vereinbart; häufig teilen sich Käufer- und Verkäuferschaft die Kosten hälftig.

Auf der Verkäuferseite fällt die kommunale Grundstückgewinnsteuer an, die von der Stadt Winterthur erhoben wird und mit zunehmender Haltedauer der Liegenschaft sinkt. Da für diese Steuer ein gesetzliches Grundpfandrecht am Grundstück besteht, lassen sich kluge Käuferinnen und Käufer die mutmassliche Steuerforderung beim Kaufvertrag notariell sicherstellen.

Eine weitreichende steuerliche Änderung steht zudem bei der laufenden Besteuerung des Wohneigentums bevor. Nachdem Volk und Stände der Vorlage am 28. September 2025 mit 57,7 % zugestimmt hatten, regelt der Bundesratsentscheid zur Abschaffung des Eigenmietwerts ab 2029 vom 1. April 2026 den genauen Zeitplan: Der Systemwechsel tritt per 1. Januar 2029 in Kraft. Bis Ende 2028 müssen Eigentümerinnen und Eigentümer den Eigenmietwert weiterhin versteuern, können im Gegenzug aber auch werterhaltende Unterhaltsarbeiten und Sanierungen noch nach bisherigem Recht vom steuerbaren Einkommen abziehen. Bevor Sie mit Ihrer Bank in die Finanzierungsgespräche einsteigen, empfiehlt es sich, den geforderten Kaufpreis über unsere Lösung für Bewertungen, Comparables und Marktstudie anhand realer Vergleichsobjekte zu plausibilisieren.

Was kommt bis 2030 auf den Markt, und was heisst das für die Preise?

Nachdem der Winterthurer Wohnungsbestand im Jahr 2025 netto geschrumpft ist, kündigt sich für die Jahre 2027 bis 2030 eine spürbare Ausweitung des Angebots an. Nach Angaben der Stadt Winterthur (Medienmitteilung zur Leerwohnungsziffer, August 2026) befinden sich mehrere Grossprojekte im Bau oder kurz vor der Realisierung, die zusammen über 1.000 neue Wohnungen auf den Markt bringen werden.

Zwei Projekte prägen diese Pipeline besonders: Auf dem Areal am Tegerlooweg in Oberwinterthur, dessen Abbruch die Statistik 2025 belastet hatte, entsteht mit dem Ersatzneubau Eichwaldhof ein Quartier mit rund 340 Wohnungen. Parallel dazu wächst in der Lokstadt das neue Holzhochhaus heran, das allein rund 270 Einheiten beisteuern wird.

Für die Marktentwicklung bis 2030 hat dieser Neubauschub zwei Seiten. Auf dem Mietwohnungsmarkt dürfte die Fertigstellung von über 1.000 Einheiten die extreme Anspannung etwas lindern und den Aufwärtsdruck bei den Angebotsmieten dämpfen. Bei den Angebotspreisen im Verkauf kann derselbe Effekt kurzfristig jedoch in die Gegenrichtung wirken: Wenn hochpreisige Neubauwohnungen in der Lokstadt gebündelt inseriert werden, hebt dies den durchschnittlichen Quadratmeterpreis der aktiven Inserate in den betreffenden Quartalen rechnerisch an. Gleichzeitig bleibt das Segment für Stockwerkeigentum empfindlich gegenüber möglichen Zinsanstiegen oder strengeren Tragbarkeitsvorgaben der Banken.

So prüfen Sie die Zahlen selbst: Area Insights, Comparables und die API

Alle in diesem Bericht genannten Marktdaten für Winterthur lassen sich direkt in der Plattform nachvollziehen und für eigene Analysen abrufen. Über den Dienst Location Lookup wird der Ortsname «Winterthur» eindeutig zur Location-ID 3682367 aufgelöst. Mit dieser Kennung liefert Area Insights die vollständigen Quartalsreihen zu Angebotspreisen und Mieten, während Comparables die passenden Vergleichsobjekte für eine spezifische Adresse in Winterthur zusammenstellt.

Entwicklerinnen, Entwickler und Datenanalysten, die diese Zeitreihen automatisiert in eigene Bewertungssysteme oder Dashboards einbinden möchten, finden die technischen Spezifikationen in der Area-Insights-Dokumentation auf developers.casafari.com (auf Englisch) sowie in der Comparables-Dokumentation auf developers.casafari.com (auf Englisch). Die Abrechnung der API-Abfragen erfolgt transparent in Tokens; für die direkte Anbindung von Sprachmodellen und automatisierten Workflows steht zudem Casafari MCP für KI-Agenten bereit.

Ob Sie eine einzelne Eigentumswohnung in Veltheim bewerten, ein Mehrfamilienhaus in Töss prüfen oder den Markt im Kanton Zürich systematisch beobachten möchten: Sie können Ihr Konto und Zugang auf platform.casafari.com direkt online einrichten und die aktuellen Daten für Winterthur selbst abfragen.